Judicial rescission of preliminary apartment sale agreement; liability for delivery delay and synallagmatic non-performance

Decizia nr. 448/2016

Asupra cererii de recurs de faţă;

Din examinarea actelor şi lucrărilor cauzei, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, la data de 03 octombrie 2011, sub nr. x/3/2011, reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC B. SRL, a solicitat instanţei să dispună următoarele: 1. rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 20 decembrie 2007 de B.N.P.A., C. şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, respectiv restituirea către reclamantă a sumei de 52.596 euro (228.966,16 lei); 2. obligarea pârâtei la plata sumei de 4.200 euro (18.283,86 lei) reprezentând penalităţi de predare, calculate în conformitate cu prevederile art. 6, pct. 6.7 din antecontract.

Prin sentinţa civilă nr. 3305 din 19 aprilie 2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2011, a fost respinsă cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 20 decembrie 2007, pârâta în calitate de promitent-vânzător s-a angajat să vândă, iar reclamanta să cumpere, apartamentul, în curs de construcţie, compus din două camere şi dependinţe, situat în Bucureşti, cu o suprafaţă totală de aproximativ 44,60 mp, la un preţ de 113.192 euro la care sa adaugă T.V.A., conform prevederilor legale aplicabile la data scadenţei.

Părţile contractante au convenit ca apartamentul să fie predat în termen de 18 luni de la data semnării antecontractului, fiind acceptată şi o perioadă de graţie de şaizeci de zile cu care se poate prelungi data predării.

Potrivit art. 6.7 din antecontract, în caz de depăşire a datei de 20 iunie 2009, promitenta-cumpărătoare va fi îndreptăţită să primească penalităţi de predare pentru fiecare zi de întârziere, timp de patru luni de la data expirării perioadei de graţie. Numai dacă întârzierea depăşeşte cele patru luni de la data expirării perioadei de graţie, promitenta-cumpărătoare are facultatea de a solicita rezoluţiunea contractului.

Reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile de plată asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare, achitând la termenele menţionate în scadenţarul de plată sumele stipulate.

Tribunalul a arătat că, în conformitate cu art. 1020-1021 C. civ. 1864, pentru a fi admisă o acţiune în rezoluţiunea unui contract este necesar să fie îndeplinite următoarele condiţii: să existe o neexecutare culpabilă suficient de importantă a obligaţiei asumate contractual, neexecutarea să fie imputabilă debitorului obligaţiei, debitorul să fie pus în întârziere, partea care solicită rezoluţiunea să fie gata să-şi execute sau să se fi declarat gata să-şi execute propriile obligaţii.

În cauză, tribunalul a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru a dispune rezoluţiunea antecontractului încheiat de către părţi întrucât pârâta avea obligaţia să predea apartamentul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare până la data de 19 august 2009.

Pe data de 12 ianuarie 2009, promitenţii-cumpărători au fost invitaţi să-şi personalizeze apartamentul şi să finalizeze procedura de selecţie a finisajelor interioare ale apartamentului rezervat. Prima instanţă a reţinut că, ulterior acestei date, reclamanta a solicitat unele modificări în selecţia convenită iniţial, aceste noi lucrări conducând la o prelungire a termenului iniţial convenit pentru predarea apartamentului.

Reclamanta a fost invitată în conformitate cu prevederile art. 7.1 din antecontract să se prezinte la data de 15 ianuarie 2010 în vederea efectuării recepţiei tehnice a apartamentului, însă la solicitarea acesteia efectuarea inspecţiei şi semnarea procesului verbal de recepţie a fost reprogramată pentru sfârşitul lunii februarie-începutul lunii martie.

Astfel, amânarea predării apartamentului a fost cauzată şi de atitudinea reclamantei care a solicitat la data de 13 ianuarie 2010 o renegociere a preţului iniţial stipulat, noi termene de plată a restului datorat precum şi anularea antecontractului încheiat între pârâta SC B. SRL şi SC A. SRL şi perfectarea unui nou contract între SC B. SRL şi reprezentantul legal al SC A. SRL în nume propriu, în calitate de prom itent-cumpărător.

Cum reducerea preţului apartamentului solicitată de către reclamantă şi condiţiile finale de vânzare a imobilului către aceasta se impuneau a fi aprobate de către banca finanţatoare, prin adresa emisă la data de 11 martie 2011, SC D. SA a comunicat pârâtei acceptarea vânzării apartamentului la preţul de 65.000 de euro plus T.V.A.

Pentru a se putea dispune rezoluţiunea convenţiei încheiate între părţile litigante, reclamanta trebuie să facă dovada că a executat sau că este gata să execute propriile obligaţii.

Or, din solicitările reclamantei de modificare a antecontractului iniţial încheiat şi de reducere a preţului, instanţa a tras concluzia că aceasta nu era gata să-şi îndeplinească obligaţia de plată a celei de-a treia tranşe din preţul apartamentului, în cuantum de 56.596 euro.

De asemenea, prima instanţă a considerat că nu sunt incidente nici dispoziţiile care stipulează dreptul reclamantei de a beneficia de penalităţi de întârziere pentru nepredarea locuinţei la termenul fixat, deoarece nu s-a reţinut în sarcina pârâtei neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor contractuale.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, a declarat apel reclamanta SC A. SRL., solicitând modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată aşa cum a fost formulată şi ulterior modificată.

Prin Decizia civilă nr. 1241/A/2014 din 16 decembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a fost admis apelul formulat de apelanta-reclamantă SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 3305 din 19 aprilie 2013, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2011, în contradictoriu cu intimata-pârâtă SC B. SRL A fost schimbată în tot sentinţa atacată, în sensul că a fost admisă cererea de chemare în judecată. A fost dispusă rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 20 decembrie 2007 de B.N.P.A., C. A fost dispusă repunerea părţilor în situaţia anterioară şi obligată pârâta SC B. SRL să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 61.972,61 euro, în echivalent în lei la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând plăţi efectuate de promitentul-cumpărător. A fost obligată pârâta SC B. SRL să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 4.200 euro, în echivalent în lei la cursul B.N.R. din ziua plăţii, reprezentând daune-interese - penalităţi de predare.

Curtea a apreciat apelul ca întemeiat având în vedere considerentele ce urmează.

Potrivit art. 6.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 20 decembrie 2007 de B.N.P.A., C., promitentul vânzător s-a angajat să finalizeze şi să predea apartamentul promitentului cumpărător până la „data predării". Potrivit art. 13 din Definiţiile contractuale, „data predării" înseamnă data calculată ca fiind în termen de 18 luni de la data semnării antecontractului, la care intimata avea obligaţia de a finaliza şi preda apartamentul, cu excepţia cazului în care în acelaşi contract se prevede altfel, ca urmare, „data predării" era la 20 iunie 2009.

Potrivit art. 6.2 coroborat cu art. 20 din Definiţiile contractuale, intimata avea dreptul să prelungească „data predării" cu „perioada de graţie" de 60 de zile. Ca urmare a acestei prelungiri, apartamentul trebuia finalizat şi predat până la data de 19 august 2009.

Potrivit art. 6.7, în caz de depăşire a perioadei de graţie, apelanta era îndreptăţită să primească de la intimată „penalitatea de predare" (în cuantum de 35 euro pe zi de întârziere - art. 19 din Definiţiile contractuale), timp de 4 luni de la data expirării perioadei de graţie, perioadă în care apelanta a renunţat expres la dreptul de a solicita rezoluţiunea contractului. Aşadar, în perioada 19 august 2009-19 decembrie 2009, în cazul întârzierii în finalizarea şi predarea apartamentului, intimata era obligată la plata de daune moratorii evaluate anticipat.

În acord cu prevederile art. 6.8, apelanta putea cere instanţei judecătoreşti să pronunţe rezoluţiunea antecontractului începând cu data de 20 decembrie 2009.

Potrivit art. 6.1, data predării era prelungită în mod corespunzător în cazul în care apelanta ar fi solicitat lucrări suplimentare, termenul până la care se făcea prelungirea urmând a fi stabilit în contractul încheiat între antreprenorul general şi apelantă. în cauză, apelanta nu a solicitat efectuarea de lucrări suplimentare în sensul avut în vedere de părţi la încheierea antecontractului.

În mod greşit a reţinut prima instanţă că reclamanta ar fi solicitat lucrări noi ce ar fi condus la prelungirea termenului de predare a apartamentului. În realitate, corespondenţa electronică dintre părţile litigante relevă discuţii cu privire la selectarea finisajelor interioare din oferta standard a intimatei sau solicitarea de remediere a unor deficienţe.

Nu au fost reţinute apărările intimatei privind solicitarea de lucrări suplimentare care să prelungească termenul de predare, în condiţiile în care: nu a fost încheiat vreun contract scris privind eventuale lucrări suplimentare; nu s-a făcut dovada existenţei listei lucrărilor suplimentare aprobate de intimată; nu au existat discuţii între părţi cu privire la prelungirea termenului de predare pentru lucrări suplimentare.

Prima instanţă a reţinut în mod neîntemeiat şi cu ignorarea clauzelor antecontractului că reclamanta a fost invitată în conformitate cu prevederile art. 7.1 din antecontract să se prezinte la data de 15 ianuarie 2010 în vederea efectuării recepţiei tehnice a apartamentului. Potrivit art. 7.1, după finalizarea lucrărilor de construcţie aferente apartamentului, promitentul vânzător va transmite o notificare promitentului cumpărător, în scris, cu cel puţin 10 zile lucrătoare înainte de „data predării", pentru a-l invita la locaţia clădirii, în vederea recepţiei apartamentului. întrucât „data predării" prelungită cu „perioada de graţie" era data de 19 august 2009 intimata era obligată să trimită notificarea conţinând invitaţia la recepţie cu cel puţin 10 zile lucrătoare înainte de 19 august 2009. Or, intimata a trimis notificarea prevăzută de art. 7.1 prin e-mail, abia la data de 23 decembrie 2009, cu depăşirea termenului convenit şi cu încălcarea clauzelor contractuale.

Instanţa de apel a mai reţinut că prima instanţă a ignorat probatoriul administrat de reclamantă apreciind în mod greşit culpa acesteia în amânarea predării apartamentului. In realitate, culpa aparţine intimatei, care nu a finalizat apartamentul astfel încât să fie apt utilizării şi nu a fost în măsură să îl predea în termenele convenite în antecontract.

În acest sens, din cuprinsul procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 02 septembrie 2009 rezultă faptul că nu erau executate în totalitate lucrări de finisaje interioare şi exterioare. Prin e-mailul trimis în data de 08 ianuarie 2010 în numele societăţii intimate, se comunica reclamantei că apartamentul nu este gata de locuit în ianuarie, dar a fost trimisă notificarea pentru stabilirea unor detalii cu privire la viitoarea proprietate; se mai arăta că nu se cunoaşte momentul în care se va face predarea finală a apartamentului.

Succesiunea şi obiectul celor 7 acte adiţionale la contractul de antrepriză generală încheiat de intimată cu SC.E. SRL la 05 decembrie 2007 relevă că toate lucrările de finisaje interioare şi lucrările de conectare la utilităţi a tuturor apartamentelor, urmau a fi finalizate de constructor până la data de 31 august 2010, iar tot proiectul trebuia finalizat şi predat până la data de 30 septembrie 2010.întrucât nici aceste termene nu au fost respectate, la data de 23 noiembrie 2010, intimata a notificat încetarea contractului de antrepriză generală. Rezultă că nici la data de 23 noiembrie 2010 nu erau finalizate lucrările de finisaje interioare la apartament, astfel încât să poată fi predat în stare proprie utilizării.

Potrivit art. 6.10 din antecontract, părţile au convenit că reprezintă cauză exoneratoare de răspundere întârzierea provocată de autorităţi sau de furnizorii de utilităţi în conectarea proprietăţii la utilităţi, în condiţiile în care întârzierea nu se datorează culpei promitentului vânzător. Ca urmare, întârzierea în executarea lucrărilor de către antreprenorul general nu reprezintă caz de exonerare de răspundere a intimatei şi nu este opozabilă apelantei.

În concluzie, a reţinut instanţa de apel, intimata nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţia de a finaliza şi de a preda apartamentul până la termenul maxim din 19 august 2009, iar neexecutarea a persistat şi după data de 20 decembrie 2009.

Negocierile dintre părţi ulterioare datei de 13 ianuarie 2010 nu au semnificaţia unei prelungiri a termenului de predare, cu atât mai mult cu cât art. 11.9 din antecontract prevede că orice modificare este valabilă numai dacă este făcută în scris şi semnată de părţi în cadrul unui act adiţional.

Contrar concluziei la care a ajuns prima instanţă, instanţa de apel a reţinut că atât probele administrate, cât şi corecta aplicare a efectelor contractului sinalagmatic susţin ideea că apelanta şi-a executat propriile obligaţii şi era în măsură să îşi execute şi obligaţia de plată a celei de-a treia tranşe de preţ.

În cronologia obligaţiilor asumate de părţi, după ce reclamanta a făcut primele două plăţi în avans, reprezentând 50% din preţul apartamentului, intimata urma să finalizeze şi să predea apartamentul, iar abia apoi apelanta să plătească şi diferenţa de preţ. Promitentul cumpărător nu poate fi obligat să plătească diferenţa de preţ în condiţiile în care promitentul vânzător nu şi-a îndeplinit obligaţia anterioară de a preda imobilul. Aceasta este o aplicaţie a excepţiei de neexecutare a contractului („exceptio non adimpleti contractus"), pe care apelanta a invocat-o în mod întemeiat.

În plus, potrivit art. 5.2 din antecontract, fiecare plată se efectua în baza unei facturi pro-forma emise de intimată. Or, cu privire la ultima tranşă din preţ, intimata nu a emis factura proforma, cum a procedat la primele două tranşe, ceea ce demonstrează că nu a considerat exigibilă această obligaţie a promitentului cumpărător.

În fine, în subsidiar, apelanta a probat cu înscrisurile depuse în apel, că avea posibilitatea plăţii ultimei tranşe.

Instanţa de apel a constatat îndeplinite în cauză condiţiile cerute pentru a se dispune rezoluţiunea judiciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1020-1021 C. civ. 1864 reţinând că intimata-pârâtă nu şi-a executat obligaţia asumată prin antecontract privind finalizarea şi predarea apartamentului până la termenul maxim din 19 august 2009, iar neexecutarea a persistat şi după data de 20 decembrie 2009. Neexecutarea este imputabilă intimatei, culpa fiind prezumată, iar intimata nu a dovedit existenţa unei cauze străine şi neimputabile, care să o exonereze de răspundere, în condiţiile art. 1082-1083 C. civ. 1864. Intimata a fost pusă în întârziere cel târziu prin convocarea la conciliere trimisă prin executor judecătoresc la data de 21 iulie 2011.

Ca efect al desfiinţării antecontractului şi repunerii părţilor în situaţia anterioară, în baza art. 6.8 din antecontract, art. 969 şi art. 1066 şi urm. C. civ. 1864, intimata-pârâtă este obligată să restituie avansul plătit de promitenta-cumpărătoare (61.972,61 euro) şi să plătească acesteia daune interese moratorii de 4.200 euro, reprezentând penalităţi de predare (art. 6.7 coroborat cu art. 19 din Definiţiile contractuale), la cursul B.N.R. din ziua plăţii, în acord cu prevederile art. 5.12 din antecontract.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC B. SRL întemeiat pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. solicitând admiterea acestuia, modificarea în tot a deciziei civile recurate iar în rejudecare, respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată.

În dezvoltarea criticilor a arătat că decizia atacată a fost pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale întrucât instanţa de apel a considerat în mod eronat că sunt îndeplinite toate condiţiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea judiciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1020-1021 C. civ. 1864. Acţiunea în rezoluţiunea contractului poate fi introdusă numai de partea care a executat sau este gata să execute obligaţiile contractuale, condiţie care nu este îndeplinită în cauză întrucât intimata-reclamantă nu a făcut dovada că şi-a executat sau a fost gata să îşi execute propriile obligaţii cu bună credinţă, principiu care trebuie să guverneze orice raport contractual, astfel cum prevede art. 970 C. civ.

Intimata-reclamantă a plătit primele două tranşe din preţul apartamentului în total echivalentul în lei a 61.972,61 euro, însă instanţa de apel a interpretat într-un mod greşit prevederile contractuale, considerând ca, după ce reclamanta a făcut primele două plăţi în avans, reprezentând 50% din preţul apartamentului, pârâta urma să finalizeze şi să predea apartamentul, iar abia apoi să i se plătească şi diferenţa de preţ.

Susţine recurenta că modalitatea de plată a ultimei tranşe în valoare de 56.596 euro + T.V.A. a fost convenită a fi plătită până la data predării, dar nu mai târziu de data semnării contractului de vânzare-cumpărare. Conform art. 6.3. din antecontract, orice extindere sau amânare a datei predării nu va avea ca efect prelungirea, amânarea sau renunţarea la obligaţia îndeplinirii de către promitentul cumpărător a tuturor obligaţiilor sale faţă de promitentul vânzător, incluzând, dar fără a se limita la obligaţia de a semna contractul de vânzare-cumpărare şi obligaţia de plată a preţului vânzării în integralitatea sa. Conform principiului forţei obligatorii a contractului, instanţa nu poate interpreta clauzele contractuale, contrar voinţei reale a părţilor, întrucât ar semnifica modificarea unilaterală a raporturilor juridice existente între părţi. Contrar concluziei instanţei de apel, din interpretarea prevederilor contractuale anterior menţionate nu reiese că finalizarea şi predarea apartamentului ar fi momente anterioare plăţii de către intimata-reclamantă a sumei de 56.596 euro + T.V.A.

Pentru a putea introduce acţiunea în rezoluţiunea antecontractului încheiat, intimata-reclamantă trebuia să facă dovada că a fost gata să îşi execute propriile obligaţii contractuale, respectiv că a fost gata să plătească ultima tranşă din preţul convenit, lucru care nu s-a întâmplat.

Din corespondenţa purtată între părţi, rezultă că atitudinea intimatei-reclamante nu a fost una fermă de la bun început, în sensul în care nu a dorit o desfiinţare a antecontractului ci, invocând pretinse nereguli, a solicitat o reducere a preţului vânzării, dat fiind contextul economic şi financiar de la acel moment şi scăderea preţurilor de pe piaţa imobiliară. În condiţiile în care aceasta nu şi-a respectat propriile îndatoriri, nu poate solicita şi obţine rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare întrucât nu se poate prevala de propria turpitudine.

Înscrisurile depuse în apel de către intimata-reclamantă au făcut dovada fondurilor de care dispunea asociatul societăţii iar nu societatea comercială care şi-a asumat obligaţii prin antecontractul încheiat, prin urmare, în mod greşit a considerat instanţa de apel ca reclamanta a probat că avea posibilitatea plăţii ultimei tranşe.

Amânarea predării apartamentului nu este imputabilă pârâtei, ci se datorează chiar intimatei-reclamante şi culpei antreprenorului general, astfel că nu se poate reţine în sarcina acesteia neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale de finalizare şi predare a apartamentului, aşa cum eronat a reţinut instanţa de apel.

Pârâta şi-a îndeplinit întocmai obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare şi anume să finalizeze şi să predea apartamentul promitentului-cumpărător până la data predării, respectiv în termen de 18 luni de la data semnării antecontractului, respectiv până la data de 20 iunie 2009.

Pârâta a finalizat şi a fost în măsură să predea imobilul reclamantei cu mult timp înainte de 20 decembrie 2009. Astfel, Procesul verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 02 septembrie 2009, atestă faptul că, la acea dată, imobilul era finalizat integral şi respectă prevederile autorizaţiei de construire. Aşadar, interpretând clauzele contractuale unele prin altele, rezultă cu claritate faptul că pârâta ar fi fost în culpă pentru nefinalizarea lucrărilor de construire după trecerea celor 4 luni de la expirarea perioadei de graţie, adică după data de 20 decembrie 2009, ceea ce nu s-a întâmplat.

Susţine recurenta că depăşirea termenului convenit pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare nu a fost demonstrată, în lipsa unei încheieri de certificare de fapte, din care să rezulte că promitentă cumpărătoare s-ar fi prezentat la un birou notarial în vederea autentificării contractului, iar promitentă vânzătoare ar fi refuzat. Prelungirea termenului de finalizare şi predare a apartamentului se datorează chiar intimatei-reclamante care a cauzat aceasta amânare prin solicitările de schimbare a finisajelor iniţiale, solicitările de reducere a preţului de vânzare şi schimbare a titularului vânzării.

Conform antecontractului data predării apartamentului poate fi întârziată în situaţia realizării lucrărilor suplimentare solicitate de către promitenta-cumpărătoare, ca atare în mod greşit a reţinut instanţa de apel, că din corespondenţa purtată între părţi nu rezultă faptul că intimata-reclamanta a solicitat efectuarea de lucrări suplimentare în sensul prevederilor contractuale care au prelungit termenul de predare al imobilului.

Potrivit contractului de antreprenoriat general întreg ansamblul rezidenţial trebuia finalizat cel mai târziu la 31 martie 2009. Acesta a fost modificat prin 7 acte adiţionale, toate prelungind durata executării lucrărilor datorită culpei antreprenorului. Prin urmare, susţine recurenta, răspunderea promitentei vânzătoare este înlăturată cu privire la întârzierea predării apartamentului, având în vedere faptul ca aceasta se datorează culpei unui terţ (antreprenorul general) în legătură cu care pârâta a fost exonerată în mod expres de răspundere prin prevederile antecontractului.

Înalta Curte, analizând cererea de recurs prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Recurenta critică în esenţă faptul că instanţa de apel a considerat în mod eronat că sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea judiciară a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, conform prevederilor art. 1020-1021 C. civ. 1864 şi că pârâta promitentă vânzătoare a fost în culpă în privinţa îndeplinirii obligaţiilor asumate fapt ce a impus aplicarea sancţiunii rezoluţiunii contractului.

Critica nu este fondată, instanţa de apel făcând o corectă aplicare a prevederilor art. 1020-1021 C. civ. 1864.

În lumina acestor dispoziţii aplicabile cauzei, condiţiile esenţiale pentru declararea rezoluţiunii judiciare sunt următoarele: una dintre părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce-i revin; neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţia; debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere.

Aceste condiţii au fost îndeplinite în cauză instanţa de apel, în baza probatoriului administrat, reţinând faptul că promitenta vânzătoare nu şi-a îndeplinit obligaţia de predare a apartamentului la termenul stabilit motiv pentru care a fost pusă în întârziere de către promitenta cumpărătoare, prin urmare aceasta este în culpă în realizarea obligaţiei.

Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 20 decembrie 2007, pârâta în calitate de promitentă-vânzătoare s-a angajat să vândă, iar reclamanta să cumpere, un apartament aflat în curs de construire.

Intimata-reclamantă şi-a îndeplinit obligaţia de plată a primelor două tranşe din preţul apartamentului, pârâta urmând să primească diferenţa de preţ la data predării imobilului iar cum aceasta din urmă nu a predat apartamentul la termenul convenit, reclamanta nu i-a plătit diferenţa de preţ.

Contrar susţinerilor recurentei, în mod corect a reţinut instanţa de apel că plata ultimei tranşe în valoare de 56.596 euro + T.V.A. a fost convenită a fi plătită până la data predării, dar nu mai târziu de data semnării contractului de vânzare-cumpărare, moment care nu poate fi anterior îndeplinirii obligaţiei de finalizare şi predare a apartamentului, ţinând seama de caracterul sinalagmatic al convenţiei.

Critica prin care se susţine că pentru a putea introduce acţiunea în rezolutiunea antecontractului încheiat intimata-reclamantă trebuia să facă dovada că a fost gata să îşi execute propriile obligaţii contractuale, respectiv că a fost gata să plătească ultima tranşă din preţul convenit, este o critică ce ţine de aprecierea probelor adică de netemeinicia hotărârii iar nu de nelegalitatea sa, rin urmare nu poate fi primită.

Argumentele prin care recurenta susţine lipsa culpei în ceea ce priveşte îndeplinirea obligaţiei de predare a apartamentului au caracter contradictoriu. Astfel, deşi recurenta susţine că nu a încălcat obligaţia de predare a imobilului la data convenită aceasta afirmă în acelaşi timp faptul că a depăşit data predării imobilului însă nu din culpa sa ci a antreprenorului general.

Şi aceste susţineri sunt nefondate întrucât raportul juridic obligaţional dedus judecăţii nu are în vedere exonerarea de răspundere a debitorului obligaţiei de predare a apartamentului pentru fapta unui terţ, respectiv antreprenorul general.

Interpretările recurentei cu privire la data scadentă a obligaţiei de predare a apartamentului sunt greşite. Potrivit art. 6.1, data predării apartamentului era prelungită în mod corespunzător în cazul în care promitenta-cumpărătoare ar fi solicitat lucrări suplimentare, termenul până la care se făcea prelungirea urmând a fi stabilit în contractul încheiat cu antreprenorul general însă în cauză, reclamanta nu a solicitat efectuarea de lucrări suplimentare în sensul avut în vedere de părţi la încheierea antecontractului, prin urmare nu a avut loc o prelungire a datei când urma să fie predat apartamentul.

Faţă de considerentele reţinute, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge recursul declarat de pârâta SC B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 1241/A/2014 din 16 decembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.

În temeiul art. 274 C. proc. civ. reţinând culpa procesuală a recurentei, o va obliga pe aceasta la plata sumei de 1.800 lei cheltuieli de judecată faţă de intimata SC A. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 1241/A/2014 din 16 decembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurenta SC SC B. SRL la plata sumei de 1.800 lei cheltuieli de judecată faţă de intimata SC A. SRL.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 martie 2016.