Expropriation compensation: validity of relative comparison method under Law No. 33/1994 Art. 26

Decizia nr. 571/2016

Asupra cauzei de față, deliberând, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Vâlcea la data de 9 ianuarie 2013, reclamanţii A., B. şi C. au formulat, în contradictoriu cu intimatul D., prin primar, contestaţie împotriva Hotărârii Consiliului local Rm. Vâlcea privind stabilirea preţului exproprierii şi, pe cale de consecinţă, obligarea pârâţilor la acordarea de despăgubiri care să reprezinte preţul legal şi corect al terenurilor supuse exproprierii, preţ estimat la 125 euro/mp; cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii unor suprafeţe de teren în Rm. Vâlcea, pct. „La câmp”, astfel cum rezultă din actul de partaj voluntar autentificat din 30 noiembrie 1998. Potrivit titlului de proprietate, în urma ieşirii din indiviziune de pe urma autorului comun, Cosmescu T.Dumitru, au dobândit în proprietate exclusivă următoarele suprafeţe de teren: A.-1.700 mp; B.-1.720 mp; C.-1.200 mp.

S-a arătat că în cursul anului 2012 au fost înştiinţaţi de către autorităţile locale despre intenţia de expropriere pentru cauză de utilitate publică a mai multor suprafeţe de teren, în scopul realizării unor lucrări de interes local.

Au arătat reclamanţii că s-a procedat la efectuarea unei cercetări prealabile în vederea declarării utilităţii publice a lucrării de interes local „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia”, rezultatul acesteia fiind consemnat în procesul-verbal din 20 noiembrie 2012 și emițându-se Hotărârea nr. 72 din 29 noiembrie 2012 a Consiliului Judeţean Vâlcea, prin care s-a declarat de utilitate publică de interes local lucrarea „Amenajare şi extindere Cimitir Cetăţuia”, D., judeţul Vâlcea.

Prin raportul de evaluare întocmit s-a stabilit un preţ al terenului de 25,83 euro/mp (116,21 lei/mp), sumă apreciată de reclamanţi ca derizorie, în raport cu valoarea reală a terenurilor supuse exproprierii din perspectiva caracteristicilor pe care le reprezintă acestea din urmă, respectiv locul situării, categoria de folosinţă - teren construcţii, preţul real cu care se cumpără astfel de terenuri fiind de peste 140 euro/mp.

Pârâtul D. a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat stabilirea, de către instanţă, a cuantumului despăgubirilor generate de exproprierea pentru cauză de utilitate publică a terenului în suprafaţă totală de 6.914 mp, situat în Rm. Vâlcea, pentru extinderea Cimitirului Cetăţuia, proprietatea numiţilor A. (2.294 mp), A. (1.700 mp), B. (1.720 mp) şi C. (1.200 mp).

De asemenea, pârâtul a formulat şi cerere de introducere în cauză a numitului A., arătând că acesta este proprietarul suprafeţei de 2,294 mp, supusă exproprierii.

De asemenea, a fost formulată cerere de intervenţie principală de către A., care a solicitat stabilirea cuantumului despăgubirilor ce urmează a fi acordate cu titlu de preţ al terenului expropriat, în suprafaţă de 2.294 mp.

Tribunalul Vâlcea, secţia I-a civilă, a pronunțat sentinţa nr. 244 din 13 februarie 2014, prin care a admis în parte contestaţia şi cererea de intervenţie principală formulată de intervenientul A., a admis, în parte, cererea reconvenţională a intimatului D., prin primar şi a stabilit cuantumul despăgubirilor ce urmează a fi acordate cu titlu de preţ al terenurilor supuse exproprierii la suma de 51 euro/mp.

A fost obligat intimatul D. să acorde contestatorilor şi intervenientului echivalentul în monedă naţională al sumei de 51 euro/mp, la momentul plăţii, cu titlu de despăgubiri pentru terenurile supuse exproprierii, precum şi să plătească acestora cheltuielile de judecată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că reclamanților le-a fost expropriată, prin Hotărârea Consiliului Local nr. 230/79 din 30 august 2012 suprafaţă totală de 6.914 mp, situată în mun. Rm. Vâlcea, jud. Vâlcea, pentru extinderea Cimitirului Cetăţuia.

Potrivit cererilor formulate în cauză, reclamanţii şi intervenientul au contestat numai cuantumul despăgubirilor propuse de expropriator prin raportul de evaluare din 22 august 2012, fiind de acord cu măsura exproprierii.

La stabilirea cuantumului despăgubirii, instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 26 şi art. 27 din Legea nr. 33/1994 și, examinând conținutul raportului de expertiză întocmit în cauză, inclusiv contractele de vânzare-cumpărare anexate, a apreciat că preţul de 51 euro/mp, stabilit de expertul numit de instanţă şi de cel desemnat de reclamanţi, întruneşte cerinţele legale.

A fost înlăturată propunerea expertului desemnat de expropriator, de 41,4 euro/mp, constatându-se că această valoare nu a fost stabilită în conformitate cu dispoz. art. 26 alin. (2) din lege.

Împotriva sentinței a formulat apel D. prin primar, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

Prin Decizia nr. 785 din 25 septembrie 2014, Curtea de Apel Piteşti, secţia I civilă, a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la 41,4 euro/mp în loc de 51 euro/mp, menţinându-se în rest sentinţa atacată.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii A., B., C., pârâtul Municipiul Râmnicu Vâlcea prin primar şi intervenientul A.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a pronunțat Decizia nr. 171 din 21 ianuarie 2015, prin care a admis recursurile şi a casat decizia atacată, fiind trimisă cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Pentru a decide astfel, instanța supremă a reţinut că toate părțile critică decizia sub aspectul cuantumului despăgubirilor acordate pentru suprafeţele de teren expropriate, fiecare susţinând o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv faptul că expertiza nu respectă criteriile imperative prevăzute de lege.

S-a reținut că, într-adevăr, expertiza validată de către instanţă, foloseşte o altă metodă de calcul decât cea prevăzută de lege.

Astfel, dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 consacră metoda comparaţiei directe, așa încât, pentru efectuarea expertizei în vederea verificării cuantumului despăgubirilor, este necesară punerea la dispoziţia experţilor constituiţi în comisia de expertiză conform art. 25, înscrisuri doveditoare ale unor tranzacţii de vânzare-cumpărare având ca obiect imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, tranzacţii încheiate (pe cât posibil) la momentul efectuării expertizei.

În acest context, în mod greşit instanţa şi-a însuşit valoarea stabilită de expertul desemnat de către expropriator pentru terenul în litigiu, în afara criteriului menţionat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Totodată, pentru aplicarea corectă a art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu puteau fi avute în vedere ofertele de vânzare, faţă de inevitabila negociere a preţului, ştiut fiind că, de regulă, preţul solicitat este mai mare decât cel tranzacţionat.

S-a reținut că instanţa de apel, interpretând şi aplicând prevederile legale speciale, luând în considerare și caracterul devolutiv al apelului, avea posibilitatea să dispună refacerea expertizei administrate în faţa primei instanţe şi întocmirea unei noi lucrări de expertiză, de către o nouă comisie de experţi, constituită conform art. 26 din Legea nr. 33/1994. În acest sens, nimic nu se opunea ca părţile înseşi să producă dovezi în completare, să depună mai multe comparabile care să fie folosite de către experţi pentru aplicarea criteriului legal.

De altfel, s-a constatat că însăși instanţa de apel a reţinut neregularităţi şi nelegalităţi ale expertizei efectuate în fața tribunalului, dar că în mod nelegal (raportat la dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 şi cu încălcarea dispoziţiilor art. 129 C. proc. civ.) a apreciat că nu se impune refacerea, completarea raportului de expertiză, însuşindu-şi concluziile expertizei bazate pe metoda comparaţiei prin bonitate în condiţiile în care nu s-a făcut dovada deplină a imposibilităţii de prezentare a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare din aceeași zonă administrativ-teritorială.

Pentru aceste motive, s-a dispus ca în rejudecare instanţa de apel să dispună efectuarea expertizei de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile în raport cu prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

S-a dat îndrumarea ca, în vederea identificării elementelor comparabile, instanţa să manifeste rol activ prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii (Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, primărie, Direcţia de Taxe şi Impozite Locale), urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă să se procedeze la evaluare și doar în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, să fie avute în vedere alte metode propuse de către experţi.

În rejudecarea apelului, Curtea a dispus emiterea unei adrese către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Vâlcea pentru a se comunica relaţii privitoare la preţul de tranzacţionare a terenurilor situate în punctul „La câmp”.

Totodată, s-a dispus completarea raportului de expertiză, conform considerentelor deciziei de casare, pentru determinarea cuantumului despăgubirilor cuvenite reclamanţilor în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.

Prin completarea la raportul de expertiză întocmit în cauză, experţii E., numit de instanţă, şi F. din partea reclamanţilor şi intervenientului, ca urmare a analizei contractelor de vânzare-cumpărare vizând tranzacţii efectuate în zonă, a estimării valorii de piaţă a terenului, au stabilit că valoarea de piaţă a terenului extravilan este de 51,43 euro/mp.

Expertul desemnat de expropriator şi-a exprimat punctul de vedere în sensul că preţul terenului este de 37 euro/mp.

Obiecţiunile formulate de către apelantul-intimat la raportul de expertiză întocmit de expert E. şi expert F. au fost respinse de instanţă, cu motivarea că au fost avute în vedere dispoziţiile deciziei de casare şi acte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare, aparținând aceleiaşi categorii de folosinţă.

Reevaluând probele, Curtea de Apel Pitești, secția I civilă, a pronunțat Decizia nr. 2026 din 2 decembrie 2015, prin care a respins, ca nefondat, apelul declarat de intimatul D. prin primar.

În considerentele deciziei s-a reținut caracterul temeinic și legal al sentinței de primă instanță, care a stabilit un cuantum al despăgubirilor de 51 euro/mp, câtă vreme şi prin completarea la raportul de expertiză efectuată cu prilejul rejudecării, s-a determinat acelaşi preţ al terenului.

Curtea a apreciat că nu se impune efectuarea unei noi expertize, ci doar completarea raportului, ţinându-se cont de contractele de vânzare - cumpărare depuse la dosar, inclusiv ca urmare a adreselor efectuate de către instanţă, majoritatea acestora vizând terenuri cu aceleaşi caracteristici ca cel din litigiu.

S-a arătat că, potrivit concluziilor expertizei, terenul este intravilan iar evaluarea a fost raportată la acest amplasament, dar şi la elementele de comparaţie luate în calcul la analiza contractelor de vânzare - cumpărare depuse la dosar şi anume: mărimea suprafeţei, forma, deschiderea, utilităţi, topografie, trafic în zonă, privelişte, calitatea vecinilor, poluare fonică şi a aerului, acces şi teren în surplus.

Astfel, s-a reținut, potrivit concluziilor expertizei, că valoarea de piaţă a terenului, evaluat prin metoda comparaţiilor relative, este de aproximativ 51.43 euro/mp, ţinând cont de faptul că modelul de comparaţie se apropie cel mai mult de terenul supus evaluării, atât ca dimensiuni, cât şi ca localizare şi particularităţi. În acest context, au fost apreciate neîntemeiate obiecţiunile formulate de apelantul-intimat, câtă vreme evaluarea s-a făcut prin luarea în considerare a prețului unor terenuri tranzacționate, conform contractelor depuse la dosar.

Împotriva deciziei a declarat recurs D., care a formulat critici sub următoarele aspecte:

- Soluţia este nelegală în ce priveşte menţinerea cuantumului despăgubirilor la suma de 51 euro/mp.

Aceasta, întrucât deşi dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 consacră metoda comparaţiei directe, aşa cum se arată şi în decizia de casare, instanţa de apel omologhează un raport de expertiză în care stabilirea despăgubirilor s-a făcut prin metoda comparaţiei relative, care presupune cuantificarea elementelor de comparaţie ale terenurilor tranzacţionate în contractele de vânzare-cumpărare, prin „tehnica clasamentului”, fără a se aplica corecţii în procente, cu arătarea preţului corectat pe fiecare criteriu aplicat, ci doar corecţii pozitive sau negative.

De aceea, preţul real al imobilului nu este cel determinat prin raportul de expertiză întocmit de expertul desemnat de instanţă, la care a achiesat şi expertul contestatorilor, mai ales că la stabilirea valorii a fost folosit, ca element de comparaţie, un contract de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafaţă de 9.407 mp, autentificat din 3 martie 2015, care nu a fost depus nici de către expropriator, nici de expropriat, ci de către expert.

Or, contractul respectiv nu este relevant, deoarece nu vizează un imobil de acelaşi fel - cel folosit drept comparabilă fiind situat mai aproape de zona centrală a oraşului, nefiind afectat de reţele electrice aeriene şi subterane, neavând restricţii pentru construire, achiziţionarea acestuia făcându-se pentru construirea unui supermarket.

De altfel, atât în raportul de expertiză iniţial, omologat de instanţa de fond, când au fost folosite drept comparabile doar oferte de preţ, cât şi în prezentul raport, expertul a stabilit aceeaşi valoare, de aproximativ 51 euro/mp, deşi de fiecare dată au fost avute în vedere cu totul alte comparabile.

Cu toate că cele trei terenuri la care s-a făcut raportarea au valori diferite - respectiv, de 13,96 euro/mp; 29.42 euro/mp şi 60,50 euro/mp, expertiza a stabilit în final o valoare apropiată de cea mai mare dintre cele enunţate, ceea ce ridică un semn de întrebare cu privire la corectitudinea metodei folosite.

Toate aceste neajunsuri ale raportului de expertiză au fost invocate în faţa instanţei de apel, care a respins însă obiecţiunile, apreciind că au fost avute în vedere dispoziţiile deciziei de casare şi acte de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare.

În realitate, expertul desemnat de către expropriator a fost cel care a determinat cuantumul corect al despăgubirilor, ca fiind de 37 euro/mp, în concordanţă cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994, folosind o metodă adecvată, aceea a comparaţiei directe, ce presupune compararea proprietăţii imobiliare în litigiu cu proprietăţi similare recent vândute şi aplicarea corecţiilor necesare la anumite criterii care le diferenţiază.

În drept, au fost indicate dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Intimaţii-reclamanţi au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că raportul de expertiză completat, întocmit la momentul rejudecării, a respectat indicaţiile deciziei de casare, identificând comparabilele reprezentate de tranzacţii obţinute de la instituţii abilitate ale statului. Potrivit metodei folosite de către experţi, au fost analizate vânzările de terenuri comparabile, stabilindu-se în ce măsură caracteristicile acestora sunt inferioare, similare sau superioare cu cele ale proprietăţii de comparat.

În faza recursului s-a administrat de către intimaţii-reclamanţi proba cu înscrisuri referitoare la dezvoltarea unor centre de interes comercial şi de afaceri în zona străzii X., Râmnicu Vâlcea (filele 26-37, recurs).

Analizând aspectele deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:

- Susţinerea recurentului, conform căreia în adoptarea soluţiei ar fi fost nesocotite dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât la evaluarea imobilului n-ar fi fost utilizată metoda comparaţiei directe, ci aceea a comparaţiei relative întemeiată pe o „tehnică a clasamentului”, este neîntemeiată.

Aceasta, în condiţiile în care întocmirea raportului de expertiză valorificat de instanţă s-a făcut, cu respectarea dispoziţiilor deciziei de casare, pe baza tranzacţiilor efective rezultate din contracte de vânzare-cumpărare perfectate la date apropiate momentului evaluării.

Împrejurarea că experţii fac referire la o „tehnică a clasamentului” tranzacţiilor nu este de natură să înlăture, cum pretinde recurentul, criteriul legal, al comparaţiei cu vânzări efective, ci reprezintă tocmai o explicitare a aplicării acestui criteriu.

Astfel, raportându-se la mai multe contracte de vânzare, experţii au făcut o ierarhizare a acestora, pentru a arăta, în funcţie de particularităţi, caracteristici, elemente de comparaţie (suprafaţă, formă, utilităţi, acces, etc.) care se apropie cel mai mult de imobilul supus exproprierii.

În ce priveşte sintagma „comparaţiei relative” din conţinutul raportului de expertiză, aceasta este explicată în sensul că referirea la vânzările de imobile comparabile - care nu sunt identice cu cel expropriat - a ţinut seama în ce măsură caracteristicile acestora sunt inferioare, similare ori superioare celor avute de proprietatea expropriată.

Nu este vorba aşadar, de înlăturarea metodei comparaţiei directe şi încălcarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, ci de explicarea diferenţelor între elementele comparabile.

De asemenea, nu invalidează concluzia expertizei şi nu denaturează valoarea de circulaţie rezultată, împrejurarea că, arătându-se dacă este vorba despre ajustări pozitive sau negative pe diferitele criterii folosite, aceste ajustări nu sunt aplicate procentual în raport cu fiecare dintre ele, ci în mod global, aşadar, cu luarea în considerare a tuturor diferenţelor (aplicându-se o corecţie de 15% pentru comparabila reţinută de instanță ca reper).

- În mod eronat susţine recurentul că tranzacţia rezultată din contractul de vânzare-cumpărare din 3 martie 2015 nu ar fi trebuit avută în vedere, întrucât respectivul contract n-a fost depus nici de către expropriator şi nici de către expropriat.

Ceea ce prezintă relevanță sub aspect probatoriu este realitatea tranzacţiei (demonstrată prin depunerea contractului autentificat la dosar), iar nu persoana care a identificat contractul.

Dimpotrivă, depunerea cât mai multor tranzacţii efective se înscria şi pe linia deciziei de casare, care a impus efectuarea demersurilor necesare în vederea identificării contractelor încheiate în perioada de referinţă, pentru ca preţurile rezultate din acestea să fie avute în vedere la evaluare.

- Tot astfel, este nefondată susţinerea că respectivul contract n-ar fi fost relevant deoarece viza un teren situat mai aproape de zona centrală a oraşului, neafectat de reţele electrice aeriene şi subterane şi fără restricţii pentru construire (achiziţionarea acestuia făcându-se pentru construirea unui supermarket).

Ajustările negative date de locul diferit al situării imobilelor, ca şi de suprafața diferită a terenurilor au fost avute în vedere la reducerea preţului unitar de 60,50 euro/mp (menţionat în contractul respectiv), prin aplicarea unui procent de 15% (rezultând o valoare de 51,43 euro/mp).

În privinţa presupuselor reţele electrice aeriene şi subterane, care ar greva terenul, împrejurarea că, potrivit raportului de expertiză nu sunt necesare corecţii - menţionându-se că nu este cazul unor restricţii şi nici ajustări - înseamnă în concret, o stabilire a elementelor de fapt, considerându-se astfel în funcţie de scopul exproprierii (amenajare şi extindere cimitir Cetăţuia), pentru care respectivele reţele nu se constituie într-un impediment de construire.

A pretinde contrariul, potrivit criticilor formulate, înseamnă a tinde la stabilirea altei situaţii de fapt, ceea ce nu se poate valorifica în cadrul recursului care realizează doar cenzura de legalitate a hotărârii.

- Este lipsită de temei, de asemenea, susţinerea potrivit căreia greşeala validării raportului de expertiză ar decurge şi din aceea că valoarea despăgubirilor este aceeaşi ca în situaţia iniţială, când au fost folosite drept comparabile doar oferte de preţ.

Contrar opiniei exprimate de către recurent, această situaţie demonstrează că valoarea terenului a fost corect stabilită, câtă vreme ea a fost reflectată astfel, deopotrivă de ofertele de vânzare şi de tranzacţiile efective.

Mai mult, contractul de vânzare-cumpărare din 3 martie 2015, utilizat ca cea mai adecvată comparabilă, fiind încheiat în procedura de insolvenţă a vânzătoarei SC G. SA, a fost supus inclusiv din punct de vedere al preţului unor verificări de legalitate suplimentare (conform clauzelor acestuia, înstrăinarea terenului s-a realizat cu respectarea tuturor prevederilor Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei, în conformitate cu Hotărârea Adunării Generale a Acţionarilor şi a procesului-verbal de licitaţie, acte depuse în dosarul de insolvenţă al instanţei).

Faptul că zona de situare a terenului este una cu potenţial economic, în dezvoltare - şi deci, preţul stabilit nu este unul supraevaluat - rezultă de asemenea, şi din înscrisurile noi depuse la dosar în faza recursului (vizând deschiderea unor centre comerciale şi de afaceri în zona străzii X, locul de situare a imobilului expropriat).

Pentru toate considerentele arătate, constatându-se că evaluarea imobilului s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, recursul urmează să fie respins ca nefondat.

În baza art. 274 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., recurentul va fi obligat la plata cheltuielilor de judecată către intimaţii-reclamanţi, în cuantum de 3000 lei (reprezentând onorariu avocat redus de la suma de 5.000 lei, faţă de soluţionarea cauzei la primul termen de judecată în recurs, de dificultatea chestiunilor ridicate prin memoriul de recurs, puse în dezbaterea părţilor în mod asemănător în etapa procesuală anterioară, ceea ce a presupus şi răspunsul ca atare dat criticilor prin întâmpinare formulată). În privinţa intimatului-intervenient A., s-a luat act, în contextul asistării sale de către un alt avocat decât cel al intimaţilor-pârâţi, că şi-a rezervat dreptul de a-şi valorifica pretenţiile asupra cheltuielilor procesului pe cale separată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul Municipiul Râmnicu Vâlcea prin viceprimar împotriva Deciziei nr. 2026 din 2 decembrie 2015 a Curţii de Apel Piteşti, secţia I civilă.

Obligă pe recurent la 3.000 lei cheltuieli de judecată, reduse conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., către intimaţii - reclamanţi A., B. şi C.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 16 martie 2016.