Compensation for property improvements under Law No. 10/2001 despite post-purchase change from residential to commercial use

Constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Restituirea bunului fostului proprietar. Acțiune în despăgubiri reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului. Schimbarea destinației de locuință. Incidența dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Cuprins pe materii : Drept civil. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare.

Index alfabetic : contract de vânzare-cumpărare

-îmbunătățiri necesare și utile

Legea nr. 10/2001, art. 48

Câtă vreme la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul avea destinația de locuință, fiind inclus în domeniul de reglementare al Legii nr. 112/1995, pentru a fi incidente dispoziţiile art.48 din Legea nr.10/2001 nu prezintă relevanță faptul că îmbunătăţirile pretinse nu au fost în totalitate caracteristice unei locuinţe, ci au vizat, în parte, transformarea apartamentului în spaţiu de birouri, reclamantei neputându-i fi negat, exclusiv în considerarea acestui argument, dreptul la despăgubiri. Prin urmare, odată stabilit regimul juridic al imobilului, acesta nu poate fi modificat ulterior prin simpla exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de către chiriaşul cumpărător, care putea dispune liber cu privire la folosinţa acestuia, inclusiv sub modalitatea schimbării destinaţiei unităţii locative.

Tot în considerarea regimului juridic stabilit la momentul cumpărării şi nu ulterior, când chiriaşul cumpărător nu mai este ţinut de obligaţia prevăzută pentru locatari de a menţine categoria de folosinţă a imobilului, este atrasă şi incidenţa art. 48 din Legea nr.10/2001, care recunoaşte dreptul chiriaşilor la despăgubiri pentru sporul de valoare adus, prin îmbunătăţirile necesare şi utile, imobilelor cu destinaţia de locuinţă.

Secția I civilă, decizia nr. 1785 din 23 septembrie 2015

Prin cererea înregistrată la data de 12.04.2011 pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâtele B. şi C., a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa, să le oblige pe pârâte la plata contravalorii îmbunătăţirilor necesare şi utile efectuate la apartamentul nr. 1 (inclusiv dependinţe) din Bucureşti şi a sporului de valoare adus imobilului (200.000 euro, respectiv echivalentul de 820.000 lei), potrivit art. 48 – 50 din Legea nr. 10/2001.

În motivarea acţiunii, a arătat că a dobândit imobilul în baza Legii nr. 112/1995, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. xxx7 din 26.11.1996 şi a actului adiţional din 04.02.1999.

Prin sentinţa civilă nr. 5861/2008, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă la data de 16.11.2009, instanţa de judecată a constatat nevalabilitatea preluării de către stat a imobilului, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. xxx7/1996 şi a actului adiţional şi a dispus ca reclamanta să lase în deplină proprietate şi posesie pârâtelor apartamentul nr. 1, compus din 3 camere, hol, bucătărie, cămară, vestibul, baie, culoar, pivniţă, balcon, boxă şi culoar în cotă indiviză şi teren aferent.

A arătat că în patrimoniul său s-a născut dreptul reglementat art. 48 alin. (1) din Legea nr.10/2001 de a fi despăgubită pentru sporul de valoare adus imobilului cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţiri necesare şi utile. Prin modificarea Legii nr.10/2001, rep. în urma adoptării Legii nr.1/2009, s-a prevăzut că, indiferent de caracterul preluării, obligaţia de despăgubire revine persoanei îndreptăţite. În speţă, au calitatea de persoane îndreptăţite pârâtele B. şi C., cărora li s-a restituit în natură imobilul revendicat.

A menţionat că le-a predat pârâtelor apartamentul la data de 20.05.2010, aşa cum rezultă din procesul-verbal, încheiat de către B.E.J. X., astfel că din acel moment nu a mai avut posesia imobilului. În procesul verbal s-a reţinut de către executorul judecătoresc faptul că „imobilul se găseşte în stare bună de exploatare”.

A mai menţionat că prin îmbunătăţirile efectuate s-au avut în vedere numai lucrările necesare şi utile pentru folosinţa normală a apartamentului, impuse de uzura datorată timpului şi de degradarea datorată seismelor şi incendiului din 1997. În calitate de proprietar al apartamentului a făcut demersurile necesare atât pentru îndepărtarea urmelor incendiului din 1997 şi pentru consolidarea întregii clădiri, dar şi pentru menţinerea apartamentului în stare de folosinţă, potrivit prevederilor art.25 din Legea nr.10/1995, astfel încât la data predării către pârâte acesta era în stare bună de folosire.

Cu privire la lucrările efectuate la părţile comune ale clădirii, acestea au fost suportate corespunzător cotei-părţi indivize de proprietate, astfel cum rezultau acestea din contractul de vânzare-cumpărare şi actul adiţional, respectiv 23,92% şi 1,56%.

Potrivit autorizaţiei de construire din 04.08.1997, a fost autorizată, pe lângă efectuarea lucrărilor de consolidare şi amenajare a mansardei împreună cu ceilalţi coproprietari din imobil, să realizeze şi un planşeu din beton armat peste etajul I în locul celui de lemn distrus la incendiu, precum şi să dubleze pereţii cu ferestre cu un perete de beton armat de 15 cm grosime. De asemenea, a pretins că a fost necesară înlocuirea acoperişului, integral distrus de incendiu.

Cât priveşte lucrările efective la mansarda imobilului, reclamanta a menţionat că acestea nu fac obiectul prezentei cereri.

La toate aceste lucrări de consolidare a structurii imobilului, s-au adăugat şi lucrările de amenajare a apartamentului afectat de incendiu, lucrări pentru care nu era nevoie de obţinerea unei autorizaţii de construire, conform art. 11 din Legea nr. 50/1991, respectiv : reparaţii şi înlocuiri de tâmplărie interioară şi exterioară, inclusiv schimbarea materialelor din care e confecţionată tâmplăria, zugrăveli interioare şi exterioare, reparaţii şi înlocuiri la instalaţiile interioare de orice fel, montarea sistemelor locale de încălzire şi prepararea apei calde menajere (centrale termice murale), montarea aparatelor individuale de climatizare şi contorizare a consumurilor de utilităţi, reparaţii şi înlocuiri de pardoseli, reparaţii şi reabilitări la elementele de faţadă.

De asemenea, a menţionat că lucrările au fost executate în perioada în care titlul său nu fusese desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, reclamanta figurând ca proprietar al imobilului, calitate în care şi-a exercitat prerogativele acestui drept, respectiv administrarea şi conservarea imobilului.

Întrucât aceste lucrări profită pârâtelor, cărora li s-a restituit imobilul cu aceste îmbunătăţiri, fără ca acestea să fi suportat contravaloarea lucrărilor, reclamanta a considerat că se poate reţine incidenţa îmbogăţirii fără justă cauză şi, ca urmare a acestui fapt, trebuie stabilită obligaţia persoanelor care şi-au mărit patrimoniul de a restitui această valoare, în limita măririi, către cel care şi-a diminuat patrimoniul, respectiv reclamanta.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 48 şi art. 50 din Legea nr. 10/2001 republicată şi modificată prin Legea nr. 1/2009, art. 986 şi urm. şi art. 997 C.civ.

Prin întâmpinare, pârâtele au solicitat respingerea acţiunii reclamantei ca neîntemeiată.

Au arătat că art.48 din Legea nr. 10/2001 nu este aplicabil reclamantei care, în momentul eliberării autorizaţiei din 04.08.1997 de efectuare a lucrărilor identificate în urma incendiului din 1997, încheiase contractul de vânzare-cumpărare nr. xxx7/1996 şi deci nu era chiriaşă.

Pârâtele au susţinut că nu au calitate procesuală pasivă pentru a fi obligate la plata pagubelor produse în urma incendiului deoarece nu au provocat incendiul şi nu pot fi obligate la suportarea unor cheltuieli voluptorii, făcute ulterior incendiului. Contestă faptul că s-ar fi efectuat la imobil cheltuieli necesare şi utile şi că reclamanta ar fi suportat costul unor lucrări.

Pârâtele au susţinut că nu au calitate procesuală pasivă nici în raport de prevederile art.49 al.(3) din Legea nr. 10/2001, în vigoare la data revendicării imobilului, care prevede: „în cazul în care imobilul care se restituie, a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului”.

Pretind că A., D. şi E. nu au cheltuit nimic pentru efectuarea unor pretinse „reparaţii şi îmbunătăţiri”, întrucât reparaţiile s-au efectuat în baza unui contract de comodat încheiat la 31.07.1998, în care comodatara se obliga să execute lucrări de reparaţii la apartamentele lui A., D. şi E., în schimbul folosinţei podului.

Apreciază că art.986 şi art.997 C.civ., invocate în drept de reclamantă, nu se aplică în speţă, fiind prevăzute în Capitolul IV „Despre cvasi-contracte”. Pârâtele susţin că nu sunt şi nu au fost în raporturi juridice contractuale sau cvasi contractuale cu A. şi că, în materia revendicărilor imobilelor preluate de stat fără titlu, se aplică dispoziţiile art.49 din Legea nr. 10/2001, care sunt dispoziţii speciale, în forma în vigoare la data revendicării imobilului, deci anterior modificării prin Legea nr. 1/2009.

În cazul de faţă nu sunt îndeplinite condiţiile îmbogăţirii fără justă cauză ce se poate aplica atunci când nu există un text legal care să reglementeze pretenţiile părţii.

Au arătat că reclamanta a formulat în afara de prezenta acţiune, alte două acţiuni în pretenţii, existând posibilitatea să solicite aceleaşi sume de bani şi cu aceeaşi motivare atât de la pârâtele de faţă, cât şi de la Ministerul Finanţelor Publice Municipiul Bucureşti şi SC X. SA.

Prin încheierea de şedinţă din 22.11.2012, conform art. 244 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ., s-a dispus suspendarea judecării acestei cauze, până la soluţionarea definitivă şi irevocabilă a litigiului pe rol ce face obiectul dosarului nr. xxx4/300/2010 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reţinându-se că între cele două cauze există o strânsă legătură, întrucât în dosarul nr. xxx4/300/2010 se discută şi se analizează situaţia mansardei din imobil.

Prin decizia civilă nr. 1118/2013, Curtea de Apel Bucureşti a admis recursul formulat de recurenta – reclamantă, a casat încheierea de şedinţă din data de 22.11.2012 şi a trimis cauza la aceeaşi instanţă pentru continuarea judecăţii. Curtea a constatat că pretenţiile formulate de reclamantă constau în obligarea pârâţilor la contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile efectuate de reclamantă la apartamentul nr.1 (inclusiv dependinţe) la care se adaugă lucrările efectuate la părţile comune ale clădirii, între care şi planşeul de deasupra apartamentului nr. 1, acoperişul clădirii şi că în ceea ce priveşte lucrările efective de la mansarda imobilului, acestea „nu fac obiectul prezentei cereri”.

Prin sentinţa civilă nr.1907 din 14.11.2013, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâte, a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei.

Tribunalul a reţinut că, fiind posesoarele-proprietare ale imobilului pe care l-a posedat reclamanta A. şi la care aceasta pretinde că a efectuat îmbunătăţiri şi cheltuieli necesare şi utile, între cele două pârâte chemate în judecată şi persoanele care ar putea fi obligate să repare pretinsul prejudiciu al reclamantei (titularii obligaţiei raportului juridic dedus judecăţii) există identitate, astfel că excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de acestea a fost respinsă.

Pe fond, tribunalul a reţinut că, potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, „chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile”.

Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptăţite” [alin. (2) din acelaşi articol], adică proprietarului deposedat sau moştenitorilor acestuia, care reintră în proprietatea şi posesia imobilului, iar „valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. 1 se stabileşte pe bază de expertiză” [alin. (4) din acelaşi articol].

Art. 48 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 arată că „prin îmbunătăţiri, în sensul prezentei legi, se înţelege cheltuielile necesare şi utile. Cuantumul despăgubirilor se stabileşte la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură al îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi”.

Art. 50 şi 501 din Legea nr. 10/2001 invocate în acţiune se referă la restituirea preţului actualizat sau de piaţă al imobilelor şi nu sunt aplicabile în cazul de faţă, întrucât reclamanta nu urmăreşte realizarea preţului plătit la cumpărare, ci, contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului.

Tribunalul a apreciat că în cazul de faţă nu poate fi antrenată răspunderea civilă a pârâtelor-proprietare conform art. 48 din Legea nr. 10/2001.

În acest sens a observat că art. 48 alin. (1) se referă strict la sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă. În cazul de faţă, s-a apreciat că prin realizarea majorităţii îmbunătăţirilor dovedite, reclamanta nu a urmărit utilizarea imobilului potrivit destinaţiei sale de locuinţă, aşa cum a folosit-o până atunci, ci a realizat investiţii în scopul închirierii apartamentului şi a mansardei ca birouri pentru societăţi comerciale, realizând profituri din cedarea folosinţei imobilului.

S-a constatat că reclamanta nu deţine niciun înscris privind realizarea pretinselor îmbunătăţiri, respectiv pentru plata valorii materialelor sau a manoperei.

Acoperişul imobilului a fost distrus în incendiul din 05.01.1997, însă, din adresa din 26.07.2012 înaintată de către Inspectoratul General Pentru Situaţii de Urgenţă, se reţine că la imobil nu s-au constatat alte distrugeri.

Constatând că reclamanta şi ceilalţi coproprietari ai imobilului de atunci, din motive subiective, nu au depus diligenţele necesare pentru atragerea răspunderii civile a persoanelor vinovate de producerea incendiului din 5 ian. 1997, instanţa de fond a apreciat că pârâtele-proprietare nu răspund pentru aceste prejudicii.

De asemenea, nu s-a dovedit că în acest incendiu ar fi fost distruse planşeul etajului 1, instalaţii electrice, termice, sanitare de la etajul 1 sau din restul imobilului şi chiar dacă au fost afectate într-o anumită măsură, acestea se suportă de către însăşi reclamanta, pentru lipsa acesteia de diligenţă privind atragerea răspunderii civile a persoanelor vinovate de producerea incendiului din 05.01.1997, astfel cum s-a arătat mai sus.

Planşeul din beton armat realizat deasupra etajului 1 al clădirii, a fost edificat cu scopul transformării mansardei în spaţii comerciale, de asemenea şi acoperişul clădirii, fiind edificate conform autorizaţiei de construire din 04.08.1997 şi contractului de comodat autentificat din 31.07.1998, încheiat cu constructorul-comodatar SC Y. SA, pe cheltuiala acestuia şi în schimbul folosinţei imobilului, motiv pentru care reclamanta nici nu deţine înscrisuri prin care să dovedească cheltuieli proprii efectuate cu îmbunătăţirile pretinse.

Reclamanta nu a dovedit printr-o nouă autorizaţie de construire ulterioară că a modificat acoperişul clădirii din carton asfaltat realizat de comodatar, în tablă tip L., aşa cum pretinde că l-a realizat ea însăşi.

Totodată, s-a reţinut că mansarda nu formează obiectul prezentului litigiu, ci al altor litigii separate.

S-a reţinut din declaraţii de martor că hidroforul, modificarea instalaţiei electrice, montarea unei noi centrale termice sau montarea geamurilor şi a tocăriei tip termopan au fost realizate fie pentru asigurarea folosinţei normale a mansardei potrivit destinaţiei de birouri pentru firme comerciale pe care a dobândit-o, fie pentru a putea închiria apartamentul nr. 1 de la etajul 1 şi dependinţele acestuia către SC Z. SRL, firmă de la care, timp de mai mulţi ani, reclamanta a realizat venituri considerabile de 5000 - 4.500 euro/lună. În această situaţie nu poate fi vorba despre investiţii realizate cu scopul îmbunătăţirii imobilului pârâtelor ci, eventual, despre investiţii realizate cu scopul dobândirii unui profit, care s-a şi realizat, în condiţiile în care reclamanta a cules chiriile până în luna mai 2010, când a fost obligată să predea pârâtelor imobilul.

S-a apreciat că reclamanta nu a dovedit nici pretinsele îmbunătăţiri efectuate pentru menţinerea stării de folosinţă normală a apartamentului, impuse de uzura datorată timpului ori degradărilor datorate seismelor şi care ar fi impus lucrări majore de consolidare.

Prin urmare, instanța a apreciat că reclamanta nu a dovedit că a realizat îmbunătăţiri necesare şi utile la imobilul de care a fost evinsă de către pârâte, motiv pentru care acţiunea sa a fost respinsă.

Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta, susţinând următoarele:

1. Lucrările de consolidare si reparaţii la structură (parte comună) concordă cu prevederile art.25 din Legea nr.10/1995 privind calitatea în construcţii şi au asigurat atât refacerea elementelor distruse de incendiu, cât şi consolidarea în ansamblu a clădirii şi reducerea riscului seismic. Refacerea structurii în starea anterioară incendiului nu mai era posibilă, deoarece nu se mai încadra în normele de protecţie la incendiu şi la solicitări seismice. Prin urmare turnarea planşeului din beton armat nu este o lucrare făcută doar pentru transformarea mansardei în spaţii comerciale, ci a fost necesară pentru consolidarea imobilului.

2. Instanţa de judecată a apreciat, în mod greşit, că nu poate fi antrenată răspunderea civilă a pârâtelor conform art.48 din Legea nr. 10/2001, întrucât ar fi executat investiţii în scopul folosirii apartamentului şi mansardei în pentru închiriere ca birouri. Atât apelanta - reclamantă, cât şi ceilalţi proprietari din imobil, au suportat în mod indirect costul lucrărilor de reparaţii, întrucât au fost nevoiţi să cedeze folosinţa spaţiului de deasupra etajului I pentru a putea obţine realizarea lucrărilor, neavând resurse financiare.

Astfel s-a semnat contractul de comodat din 31.07.1998 prin care societatea Y. SA urma să folosească în mod gratuit pe o perioadă de 50 de ani spaţiul de deasupra etajului I, cu destinaţia de birouri, cu obligaţia de a efectua lucrări de consolidare şi reparaţii. Din Acordul de reziliere a contractului de comodat, autentificat la 30.07.2003, rezultă că lucrările au fost executate, iar folosinţa spaţiului s-a derulat până la rezilierea contractului de comodat.

Prin Convenţia autentificată la 30.07.2003, încheiată între apelanta reclamantă, soţul său, F. şi societatea Y. SA, părţile au evaluat costul nerecuperat (prin folosinţa gratuită conform contractului de comodat) al lucrărilor de reconstrucţie şi consolidare pentru refacerea apartamentului nr.1 la suma de 40.000 USD, care au fost achitaţi firmei, iar reclamanta a devenit proprietara lucrărilor executate.

Prin urmare, este nefondată susţinerea instanţei de fond că reclamanta nu ar deţine înscrisuri prin care să dovedească cheltuieli proprii efectuate cu îmbunătăţirile pretinse, deşi, aşa cum a arătat, a achitat către firma care a executat lucrările suma de 40.000 USD, echivalentul a 1.298.560.000 lei la data încheierii Convenţiei menţionate, iar documentul a fost depus la dosar.

Apelanta reclamantă subliniază că lucrările pentru care pretinde despăgubiri se referă numai la apartamentul nr.1 şi se încadrează în lista lucrărilor cuprinse în pct.48.1 din Normele Metodologice de punere în aplicare a Legii nr.10/2001 care definesc îmbunătăţirile necesare şi utile. Nu există niciun temei legal pe baza căruia instanţa de fond să argumenteze că lucrările pretinse sunt destinate a spori confortul unui spaţiu comercial şi nu al unei locuinţe, mai ales că aceasta a locuit în apartamentul nr. 1 o lungă perioadă de timp, acesta având, în mod evident, destinaţia de locuinţă.

Apelanta a arătat că şi-a întemeiat pretenţiile şi pe dispoziţiile de drept comun din Codul civil, art.986 şi urm., art.997, referitoare la îmbogăţirea fără just temei, dispoziţii care sunt menite să completeze dispoziţiile Legii nr. 10/2001 în acele aspecte care nu sunt reglementate. A mai arătat că pentru apartamentul în discuţie pârâtele au încheiat încă din luna martie 2010 un contract de închiriere, derulat şi pe parcursul procesului.

3. A criticat şi faptul că instanţa de fond a ignorat probele administrate în dosar sau le-a interpretat în mod greşit, a respins obiecţiunile la raportul de expertiză şi nu a reţinut îmbunătăţirile necesare şi utile şi nici reparaţiile de înlăturare a urmelor incendiului.

Prin decizia civilă nr.440 din 16.10.2014 Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins ca nefondat apelul reclamantei.

Instanţa de apel a reţinut că îmbunătăţirile necesare şi utile, pe care le-a efectuat exclusiv după incendiul din ianuarie 1997, nu i se cuvin reclamantei în calitate de proprietară a apartamentului nr. 1 şi coproprietară pe spaţiile comune ale imobilului, ci pentru calitatea de chiriaşă a apartamentului, calitate în care a ajuns prin efectul retroactiv al constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare pe care îl încheiase. Corect şi legal a reţinut prima instanţă că, urmare a nulităţii retroactive a contractului de vânzare cumpărare al apelantei reclamante, aceasta poate solicita drepturi băneşti pentru îmbunătăţiri la apartament şi la părţile comune ale imobilului, în calitatea de chiriaşă a apartamentului pe care a avut-o anterior contractului de vânzare cumpărare, de la pârâţii proprietari a căror legitimare procesuală pasivă este justificată în proces de calitatea de proprietari ai apartamentului.

Consideră instanţa de apel că, aplicaţie a art. 997 C.civ. ce priveşte orice situaţii de îmbogăţire fără justă cauză, sunt prevederile restrictive ale art. 1429 şi urm. C.civ. privind locaţiunea de imobile combinate cu art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996 privind închirierea de locuinţe, dispoziţii legale ce guvernează raporturile dintre chiriaşi şi locatori. Aceste dispoziţii au fost luate în considerare de prima instanţă după constatarea, mai întâi, a netemeiniciei pretenţiilor băneşti sub incidenta art.48-50 din Legea nr.10/2001 invocate în principal, deoarece apartamentul în litigiu nu mai avea, la data restituirii lui pârâţilor destinaţia de locuinţă, prevăzută de art. 48 al Legii nr.10/2001, ci altă destinaţie, de birouri ale societăţii comerciale chiriaşe SC Z. SRL cu care pârâţii au fost nevoiţi să continue locaţiunea în anul 2010, în locul reclamantei, ca proprietari (contractul de închiriere din 1.03.2010). Se apreciază că art. 48 din Legea nr. 10/2001 este o aplicaţie a art. 1429 şi urm. C.civ. ce guvernează, ca drept comun, raporturile dintre chiriaşi şi locatori pentru imobilele închiriate.

Instanţa de apel a constatat că, în mod corect şi legal, cererea de chemare în judecată a fost respinsă în tot de prima instanţă ca neîntemeiată, astfel că obiecţiunile reclamantei la expertiză nu au putut fi reţinute. În acest sens a apreciat că nu se cuvin reclamantei de la pârâţi niciuna din valorile stabilite în raportul de expertiză, respectiv sumele de 253.279 lei (rezultată din raportul de expertiză) sau 222.936 lei (rezultată după scăderea sumei 30.343 lei reprezentând, potrivit expertului, valoarea cheltuielilor, realizate tot pentru remedieri, ulterioare incendiului din 1997, ale efectelor incendiului, aferente contractului de închiriere nr. xxx6/2008), ori alte valori rezultate din aplicarea unor coeficienţi de uzură mai mici sau pentru suprafeţe mai mari ori din includerea unor lucrări ascunse, nici sumele aferente cheltuielilor de montare de aparate de aer condiţionat şi nici suma de 1.298.560.000 Rol menţionată în convenţia invocată în apel de apelanta-reclamantă. Această convenţie, coroborată cu menţiunile acordului de reziliere a contractului de comodat, dovedeşte că reclamanta a tranzacţionat stingerea pretenţiilor financiare ale societăţii prestatoare la suma de 1.298.560.000 Rol, pretenţii financiare rezultate din reparaţiile efectuate urmare a incendiului din ianuarie 1997 atât la apartamentul nr. 1 şi la părţile comune ale imobilului, cât şi la mansardă.

Instanţa de apel a înlăturat reţinerea greşită a primei instanţe că nu ar fi fost necesară montarea planşeului rezemat pe grinzi metalice şi centuri, în locul celui de lemn, peste etajul 1, după incendiul din ianuarie 1997, dar a considerat că soluţia de respingere a acţiunii ca neîntemeiată, dispusă de prima instanţă, care este corectă şi legală, nu poate fi schimbată.

Întrucât reclamanta a schimbat, după incendiul din ianuarie 1997, destinaţia apartamentului nr. 1 din locuinţă, în spaţiu necesar realizării activităţilor comerciale ale diverselor societăţi comerciale, prima instanţă a reţinut corect şi legal că pretenţiilor băneşti ale reclamantei nu li se aplică art. 48 din Legea nr. 10/2001, deoarece ele sunt dispoziţii cu caracter special ce se aplică numai pentru locuinţe, astfel că au fost apreciate ca nefondate criticile apelantei că o parte din îmbunătăţirile constatate de expert în apartamentul nr. 1, pot fi aceleaşi ca şi pentru o locuinţă.

Deşi cunoştea că nu mai este proprietară (de la data pronunţării sentinţei civile nr. 5861/2008), apelanta-reclamantă a încheiat contractul de închiriere nr. xxxx6/2008 pentru a beneficia de chirii din acest apartament ce legal nu i se cuveneau începând cu 1.12.2008 (art.480 C.civ.).

Nici cu privire la îmbunătăţirile realizate de societatea comercială SC Z. SRL în baza contractului de închiriere nu s-a reţinut, sub incidenţa art. 997 C.civ., vreo îmbogăţire a pârâţilor proprietari cu valoarea îmbunătăţirilor prin care apartamentul a devenit un spaţiu adecvat desfăşurării activităţii de birouri a societăţii comerciale SC Z. SRL, nicidecum locuinţă.

Conform art. 1429 C.civ., în vigoare inclusiv până la data predării apartamentului către pârâţi în anul 2010, reclamanta trebuia să folosească apartamentul ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei sale, de locuinţă (aşa cum aceasta era atestată de contractul său de închiriere din 9.04.1986, încheiat cu reprezentantul Municipiului Bucureşti - ICRAL C.), apelanta-reclamantă neavând îndreptăţirea de a-i schimba destinaţia în lumina efectelor retroactive ale constatării nulităţii titlului său de proprietate.

Instanţa de apel a apreciat ca nefondată susţinerea reclamantei că ar fi pretins în cererea de chemare în judecată că pretenţiile băneşti pentru schimbarea instalaţiilor rezultă din vechimea imobilului, nu din incendiul din 1997. Atât pentru instalaţii, cât şi pentru toate celelalte îmbunătăţiri necesare şi utile realizate de reclamantă (prin societăţi comerciale, în baza contractelor reclamantei din 1998 si 2008) în calitatea sa retroactivă de chiriaşă, reclamanta pretinde, nefondat, pârâţilor proprietari plata acestor îmbunătăţiri. Cum ele sunt consecinţa incendiului din 1997, rămân legal (art. 1435 C.civ.) a fi suportate de însăşi reclamanta căreia ii revenea obligaţia de a răspunde pentru incendiu deoarece nu a susţinut şi dovedit că incendiul ar fi fost cauzat de caz fortuit, forţă majoră, defect de construcţie sau prin comunicarea focului de la o casă vecină şi nu a făcut demersuri pentru tragerea la răspundere, inclusiv civilă delictuală, a celor vinovaţi de incendiu. Nu s-ar putea reţine deci, sub incidenţa art. 997 C.civ., ca îmbogăţire fără justă cauză, vreo mărire a patrimoniului pârâţilor cu îmbunătăţirile necesare şi utile remedierii consecinţelor incendiului din 1997, pentru care responsabilitatea reparării aparţine reclamantei, nu pârâţilor, prin prisma efectelor retroactive ale nulităţii titlului său de proprietate.

Instanţa de apel a mai considerat că, faţă de prevederile art.26 alin.(1) din Legea nr.114/1996 rap. la art. 1429 C.civ., apare ca fiind corectă şi legală respingerea de prima instanţă a pretenţiilor băneşti faţă de pârâţi pentru contravaloarea schimbării acoperişului clădirii, din carton asfaltat pretins realizat de comodatar, în tablă tip L., în condiţiile în care reclamanta chiriaşă ar fi efectuat această schimbare a acoperişului fără a avea autorizare ulterioară de construire. Pârâţii sunt, în mod opozabil reclamantei, proprietarii apartamentului nr. 1 pentru care aceasta îl deţinea în calitate de chiriaşă, iar reclamanta nu le poate impune acestor proprietari să accepte lucrarea neautorizată legal.

Curtea, ca instanţă de fond, reţinând motivarea aparent contradictorie cu privire la învelitoarea din tablă a acoperişului (deşi s-a referit la lipsa unei autorizaţii ulterioare, tot prima instanţă a arătat în considerente că reclamanta nu deţine niciun înscris privind realizarea pretinselor îmbunătăţiri pentru plata valorii materialelor sau a manoperei), a apreciat că a fost obligată să procedeze la analiza pe fond a pretenţiilor băneşti formulate de apelanta-reclamantă pentru îmbunătăţirea constând în înlocuirea învelitorii acoperişului în tablă tip L. prin prisma art. 997 C.civ. privind îmbogăţirea fără justă cauză (art.295 C.proc.civ.).

În aceste condiţii, considerentul menţionat al sentinţei apelate privind lipsa autorizării, nu a fost menţinut decât în sensul că lipsa unei autorizaţii de construire pentru această învelitoare relevă tocmai netemeinicia susţinerii apelantei-reclamante că ar fi efectuat prin mijloace proprii în anul 2003 această lucrare de acoperire cu tablă tip L. (dacă dorea efectuarea unei noi lucrări solicita autorizaţie; nu a solicitat pentru că nu a efectuat).

Că asemenea lucrare nu s-a efectuat de reclamantă prin mijloace proprii, ci de comodatară, rezultă nu numai din ansamblul materialului probator de la dosar, ci chiar din cererea de chemare în judecată introductivă. Chiar dacă, în cursul procesului, în special după interogatoriul administrat de prima instanţă, reclamanta s-a răzgândit, susţinând că schimbarea învelitorii acoperişului cu tabla tip L. a fost făcută prin mijloace proprii în anul 2003, înlocuirea acoperişului pentru care se solicită pretenţii băneşti, din tablă, este cea realizată în baza autorizaţiei de construire din 4.08.1997 – deoarece menţiunile acestei autorizaţii se raportează la menţiunile memoriului justificativ şi se coroborează cu menţiunile convenţiei de reziliere şi acordului de reziliere a contractului de comodat, în sensul că învelitoarea de tablă tip L. este cea aplicată de societatea comercială, comodatară şi prestatoare de servicii, pe baza autorizaţiei de construire din 4.08.1997 şi memoriului justificativ, nu de reclamantă prin mijloace proprii, reclamanta nedeţinând nicio probă a efectuării unor cheltuieli direct prin mijloace proprii pentru învelire acoperiş cu tablă.

Apreciind că, pentru toate lucrările de îmbunătăţiri pentru care reclamanta a formulat pretenţiile băneşti, nu este întemeiată cererea de chemare în judecată prin prisma art.48 din Legea nr.10/2001, invocat în principal de apelanta reclamantă, deoarece aceasta însăşi a schimbat destinaţia apartamentului, instanţa de apel a constatat că, nici sub aspectul art.997 C.civ. privind îmbogăţirea fără justă cauză, nu s-ar putea reţine că ar fi avut loc vreo mărire a patrimoniului pârâţilor cu acoperişul de tablă care a fost realizat pentru a repara urmele incendiului din 1997 ce este în responsabilitatea reclamantei, aşa cum Curtea de apel a arătat cu privire la suportarea riscului incendiului.

S-a mai reţinut că art.986 şi urm. privind gestiunea de afaceri din Codul civil nu au fost aplicate de prima instanţă pentru pretenţiile băneşti în litigiu, deoarece în cererea de chemare în judecată reclamanta nu a dezvoltat motive de fapt care să se includă la gestiunea de afaceri (art.112 C.proc.civ.). Şi dacă s-ar considera că art. 986 şi urm. privind gestiunea de afaceri din Codul civil ar fi trebuit avute în vedere de prima instanţă ca temeiuri juridice pentru pretenţiile băneşti, sentinţa nu poate fi schimbată în sensul admiterii cererii de chemare în judecată în baza art.986 şi urm. privind gestiunea de afaceri din Codul civil, cum cere apelanta, deoarece cererea de chemare în judecată a fost introdusă după modificarea Codului de procedură civilă prin Legea nr.202/2010, astfel încât, conform art. 2812 C.proc.civ. modificat, reclamanta ar fi avut la dispoziţie calea legală de a cere primei instanţe pronunţarea unei sentinţe de completare a sentinţei iniţiale.

Împotriva acestei hotărâri, a declarat recurs reclamanta în temeiul art. 304 pct. 9 C.proc.civ., cu următoarea motivare:

1. Instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 48-50 din Legea nr. 10/2001, cu modificările ulterioare şi ale pct. 48.1 din Normele Metodologice de punere în aplicare a Legii nr.10/2001.

Instanţa de apel a considerat că pretenţiile reclamantei nu intră sub incidenţa art. 48-50 din Legea nr. 10/2001 invocate în principal ca temei de drept, deoarece aceasta a schimbat destinaţia de locuinţă a apartamentului, ceea ce duce la neîndeplinirea condiţiilor de aplicare a prevederilor Legii nr.10/2001, ce vizează exclusiv „imobile cu destinaţia de locuinţă”.

Susţine că această interpretare dată de instanţă prevederilor legale în discuţie este greşită, întrucât imobilele cu altă destinaţie nu sunt excluse de la aplicarea Legii nr.10/2001, această lege referindu-se, global, la imobile preluate abuziv de către stat (art.2).

Pe de altă parte, dispoziţiile art.48-50 ale Legii nr.10/2001 trebuie interpretate în conexiune cu celelalte norme legale care vizează situaţia imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute în proprietatea statului, respectiv cu cele ale Legii nr. 112/1995, a cărei nerespectare a condus la generarea actualului conflict între reclamantă şi pârâte.

Situaţia-premiză a Legii nr. 112/1995, în baza căreia şi reclamanta a dobândit apartamentul nr. l în anul 1996, viza numai imobilele cu destinaţia de locuinţă, nu şi spaţii cu altă destinaţie, a căror vânzare a fost exceptată (art. 10) sau reglementată prin alte acte normative (de exemplu, HG nr.389/1996, Legea nr.85/1992, Legea nr. 550/2002). Anularea contractului de cumpărare al reclamantei nu s-a produs pentru că s-ar fi vândut un spaţiu cu altă destinaţie prevăzut la art. 10 din Legea nr. 112/1995.

Distincţia între „imobil cu destinaţia de locuinţă” şi „imobil cu altă destinaţie decât locuinţă”, în sfera de aplicare a Legii nr.10/2001, are în vedere momentul intrării imobilului în patrimoniul statului şi/sau momentul ieşirii acestuia din patrimoniul statului prin vânzarea către chiriaşi, şi nu momentul contestării titlului statului sau al chiriaşului de către fostul proprietar. O interpretare contrară înseamnă ca, în cazul vânzării imobilului în temeiul Legii nr. 112/1995, chiriaşul cumpărător să nu îşi fi putut exercita prerogativele decurgând din dreptul de proprietate de a dispune în mod liber de bun, pentru a nu-i schimba destinaţia. Interpretarea instanţei de apel este corectă doar pentru situaţia în care imobilul nu a fost vândut chiriaşului, iar acesta, până la momentul restituirii către fostul proprietar, schimbă destinaţia imobilului.

Nu în ultimul rând, consideră că argumentul instanţei de apel dedus din îmbunătăţirile realizate constând în „montarea de tavane false cu sporturi aferente, dar şi desfiinţarea băii şi bucătăriei în favoarea spaţiului de birouri”, care ar confirma ideea unei destinaţii diferite de locuinţă a imobilului, nu se regăseşte în dispoziţiile Legii nr. 10/2001 sau ale Normelor de aplicare a acesteia. În măsura în care lucrările incriminate nu se regăsesc în categoria „îmbunătăţirilor necesare şi utile”, acestea puteau fi înlăturate de la restituire, dar nu puteau constitui un argument pentru neaplicarea legii.

De altfel, în perioada imediat următoare realizării lucrărilor de anvergură la imobil (privind înlăturarea efectelor incendiului, consolidarea clădirii), respectiv 1998 - 2002, apartamentul în litigiu nu a făcut obiectul unei închirieri către societăţi comerciale, fiind locuit de persoane fizice, astfel că prezumţia instanţei de apel că lucrările au fost efectuate cu scopul schimbării destinaţiei nu este susţinută.

Prin urmare, ca o consecinţă a anulării contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 şi a repunerii părţilor în situaţia anterioară, imobilul în litigiu se afla în categoria imobilelor cu destinaţia de locuinţă, iar reclamanta, nefiind persoană juridică, este îndreptăţită să solicite contravaloarea îmbunătăţirilor şi a sporului de valoare adus acestuia.

2. Instanţa de apel susţine că reclamantei i s-ar aplica prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996 raportate la art. 1429 C.civ. întrucât, redevenind chiriaşă ca urmare a anulării titlului de proprietate, nu putea să schimbe destinaţia imobilului și nu putea să execute lucrările pretinse fără acordul proprietarului (Municipiul Bucureşti prin ICRAL sau pârâtele din cauză-persoane îndreptăţite în sensul legii), astfel că nu este îndreptăţită la aplicarea prevederilor Legii nr. 10/2001.

Apreciază că instanţa a interpretat şi aplicat în mod greşit textele legale invocate, întrucât o astfel de teorie ar conduce la concluzia că, în perioada în care reclamanta a deţinut imobilul în baza contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, nu ar fi putut dispune în mod liber de bunul său, deşi nu exista nicio limitare legală în acest sens.

Cât priveşte realizarea lucrărilor de către chiriaşul al cărui titlu a fost anulat, Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la momentul promovării acţiunii, nu impune nicio condiţie cu privire la acordul proprietarului sau existenţa autorizaţiilor, astfel că nici instanţa de judecată nu poate interpreta în acest mod dispoziţiile legii.

Invocă interpretarea jurisprudenţială potrivit căreia, norma menţionată „nu condiţionează dreptul la despăgubiri de buna credinţă a chiriaşilor la edificarea lucrărilor respective, astfel că nici instanţei nu îi este permisă o asemenea distincţie”.

Ingerinţa sesizată de instanţa de apel cu privire la raportul dintre reclamantă, redevenită chiriaşă şi proprietar (în persoana Municipiului Bucureşti sau a pârâtelor) priveşte un contract civil de închiriere, iar invocarea încălcării, urmată de sancţionarea părţii culpabile, poate fi făcută numai de partea al cărei interes sau drept a fost încălcat, respectiv de Municipiul Bucureşti sau de către pârâte, potrivit art. 1439 alin. (2) C.civ. coroborat cu art. 1453 C.civ., nefiind vorba de un interes de ordine publică, ce ar permite instanţei sesizarea din oficiu. Instanţa de apel a încălcat astfel prevederile art.129 alin.(6) C.proc.civ., depăşind limitele obiectului cererii deduse judecăţii, atunci când a susţinut că reclamanta a încălcat obligaţiile sale de chiriaş, motiv pentru care nu ar fi temeinice pretenţiile sale de despăgubire.

Instanţa de apel a ignorat alte dispoziţii legale incidente, din care rezultă că reclamanta este îndreptăţită să beneficieze de contravaloarea lucrărilor executate la imobil, respectiv art.1447 C.civ. care prevede care sunt reparaţiile mici numite locative ce cad în sarcina chiriaşului, dar şi art.1421 C.civ., care prevede că toate celelalte reparaţii sunt în sarcina proprietarului.

Aceste dispoziţii concordă cu prevederile art. 25 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, conform cărora proprietarii de construcţii au ca obligaţii efectuarea, după caz, de lucrări de reconstruire, consolidare, transformare, extindere, desfiinţare parţială, precum şi de lucrări de reparaţii ale construcţiei la imobilele pe care le deţin.

Prin urmare, apreciază că îndreptăţirea reclamantei la a beneficia de despăgubirile solicitate rezultă tocmai din faptul că a realizat acele lucrări care, în mod normal, cad în sarcina proprietarilor, al căror patrimoniu s-a îmbogăţit cu valoarea acestor lucrări.

3. Instanţa de apel susţine că nici sub incidenţa art. 997 C.civ., privind instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, pretenţiile reclamantei nu sunt întemeiate întrucât, potrivit art.1435 C.civ. răspunde pentru incendiul imobilului din 1997, în urma căruia a executat majoritatea lucrărilor pentru care pretinde despăgubiri (incluzând instalaţiile, pentru care s-a apreciat că nu s-au defalcat după cauza degradării - vechime sau incendiu, dar şi acoperişul de tablă, pentru care, nefiind administrate probe, se apreciază că a fost executat în baza autorizaţiei din 1998, deci tot ca urmare a incendiului).

Consideră că instanţa de apel a aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 1435 C.civ. întrucât a interpretat greşit actele juridice: adresa din 13.01.1997 emisă de Brigada de Pompieri a Capitalei şi adresa din 26.07.2012 emisă de IGSU (motiv întemeiat pe art. 304 pct.8 C.proc.civ.).

Conform probelor din dosar, reclamanta nu a fost identificată ca persoană vinovată de producerea incendiului care a afectat clădirea în care este situat apartamentul, iar pârâtele nu au susţinut sau probat că reclamanta ar fi fost vinovată.

Totodată, din adresa din 04.02.1997 rezultă că incendiul a fost cauzat de „efect termic - cos de evacuare a fumului neprotejat termic faţă de materialele combustibile ale podului”. Or, coşul de evacuare a fumului face parte din partea constructivă a clădirii, iar faptul că a prezentat un viciu cu privire la materialele din care era construit sau învelit exclude răspunderea reclamantei, întrucât, în ipoteza avansată de instanţă a raportului de închiriere dintre reclamantă si pârâtă, acest aspect intră în sfera cazului fortuit.

Potrivit doctrinei (dat fiind momentul raportării, la care nu exista consacrare legislativă) există caz fortuit fie în „anumite împrejurări exterioare lucrului, independente de vina paznicului acestuia, dar care nu aveau nici caracterul excepţional nici caracterul absolutei imprevizibilităţi şi invincibilităţi” fie în „împrejurări intrinseci lucrului, neimputabile paznicului juridic (cazul viilor ascunse ale lucrului, defecte de fabricaţie)”.

Analizând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

Instanţele de fond au respins acţiunea în pretenţii a reclamantei, având ca obiect acordarea contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului retrocedat foştilor proprietari, neidentificând un text de lege în baza căruia să îi poată fi recunoscut dreptul subiectiv pretins.

Deşi nu s-a negat existenţa unor îmbunătăţiri şi s-a recunoscut calitatea procesuală pasivă a foştilor proprietari, au existat o serie de particularităţi ale cauzei în baza cărora instanţele de fond au ajuns la soluţia contestată pe calea prezentului recurs.

Astfel s-a apreciat că reclamanta nu mai este îndreptăţită, de la momentul la care a schimbat destinaţia imobilului, la contravaloarea îmbunătăţirilor menită să despăgubească exclusiv pe chiriaşii care locuiau în imobil şi nu să acopere preţul unor lucrări reprezentând investiţii în scopul obţinerii de profit, de asemenea, considerându-se că nu este aplicabil art.48 din Legea nr.10/2001 ci art.26 din Legea nr.114/1996 rap. la art.1429 C.civ.

S-a reţinut şi faptul că reclamanta nu a suportat efectiv costul lucrărilor cătă vreme acestea au fost realizate de o societate căreia i-a fost cedată folosinţa imobilului, astfel că nu poate invoca nici dispoziţiile de drept comun ale îmbogăţirii fără justă cauză, respectiv art.986 şi 997 C.civ.

În fine, faţă de împrejurarea că imobilul a fost afectat de incendiu, s-a imputat reclamantei că nu a identificat persoana vinovată de declanşarea incendiului, responsabilă delictual pentru prejudiciu şi căreia îi revenea obligaţia de a suporta cheltuielile de refacere cauzate de acest eveniment.

1.Înalta Curte reţine că prima critică ce vizează greşita înlăturare în cauză a dispoziţiilor art. 48 din Legea nr.10/2001, este fondată.

Este corect şi pertinent argumentul recurentei potrivit căruia destinaţia de locuinţă supusă regimului reglementat de Legea nr.112/1995 şi apoi celui al Legii nr.10/2001 se verifică la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Astfel, în niciun moment nu s-a negat că, la momentul încheierii contractului nr. xxxx7 din 26.11.1996, imobilul era inclus în domeniul de reglementare al Legii nr.112/1995, dovadă fiind faptul că, în litigiul soluţionat irevocabil prin decizia nr. 1476/2009 a Curţii de Apel Bucureşti, prin care s-a admis acţiunea în revendicare, nulitatea contractului de vânzare a fost dispusă cu motivarea că apartamentul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, respectiv în baza Legii nr.119/1948 deşi nu intra sub incidenţa acestui act normativ, fără a se reţine încălcarea vreunei alte condiţii de fond a Legii nr.112/1995 (nu ar fi avut destinaţia de locuinţă).

Prin urmare, odată stabilit regimul juridic al imobilului, acesta nu poate fi modificat ulterior prin simpla exercitare a prerogativelor dreptului de proprietate de către chiriaşul cumpărător care putea dispune liber cu privire la folosinţa acestuia, inclusiv sub modalitatea schimbării destinaţiei unităţii locative.

Tot în considerarea regimului juridic stabilit, astfel cum s-a arătat anterior, la momentul cumpărării şi nu ulterior, când chiriaşul cumpărător nu mai este ţinut de obligaţia, prevăzută pentru locatari, de a menţine categoria de folosinţă a imobilului, este atrasă şi incidenţa art. 48 din Legea nr.10/2001, care recunoaşte dreptul chiriaşilor la despăgubiri pentru sporul de valoare adus, prin îmbunătăţirile necesare şi utile, imobilelor cu destinaţia de locuinţă.

Chiar dacă art.48 îl indică drept titular al dreptului la despăgubire pe chiriaş, în această categorie sunt incluşi şi foştii chiriaşi care au cumpărat imobilul dar cărora li s-a anulat contractul de vânzare cumpărare.

Aceştia nu au redobândit, astfel cum apreciază instanţa de apel, doar prin efectul retroactiv al nulităţii, calitatea de chiriaşi întrucât contractul de închiriere încheiat cu statul încetase la momentul vânzării imobilului şi nu există dovada că s-au prevalat de dispoziţiile speciale instituite în această materie de art.6 din O.U.G. nr.40/1999 privind încheierea unui nou contract de închiriere.

Nu prezintă relevanţă, pentru constatarea incidenţei în cauză a dispoziţiilor art.48 din Legea nr.10/2001 în stabilirea regimului juridic aplicabil despăgubirilor, faptul că îmbunătăţirile pretinse nu au fost în totalitate caracteristice unei locuinţe ci au vizat, în parte, transformarea apartamentului în spaţiu de birouri. Din acest punct de vedere este corectă aserţiunea recurentei în sensul că instanţa putea, eventual, înlătura acele îmbunătăţiri pe care le considera ca deservind exclusiv noua destinaţie a imobilului, de birouri, dar aceasta nu înseamnă că reclamantei îi poate fi negat, exclusiv în considerarea acestui argument, dreptul la despăgubiri pentru restul îmbunătăţirilor.

De asemenea, faţă de existenţa unei norme speciale, cum este cea a art.48 din Legea nr.10/2001 care reglementează raportul juridic dedus judecăţii, sunt înlăturate de la aplicarea directă normele dreptului comun reprezentate de dispoziţiile art. 997 C.civ. referitoare la instituţia îmbogăţirii fără justă cauză, acestea având doar un caracter subsidiar.

2. Şi critica privind greşita aplicare în cauză a prevederilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 114/1996 cu raportare la art. 1429 C.civ. este fondată.

Astfel cum s-a arătat în analiza primului motiv de recurs, găsit întemeiat, în absenţa unui raport juridic de locaţiune, greşit a apreciat instanţa de apel că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 1429 C.civ. referitoare la obligaţia locatarului de a întrebuinţa lucrul închiriat ca un bun proprietar şi numai pentru destinaţia determinată prin contract sau ale art. 26 din Legea nr.114/1996 privind necesitatea acordului proprietarului la subînchirierea imobilului.

Contrar aprecierii recurentei, această împrejurare va fi reţinută de instanţa de recurs ca un aspect de aplicare greşită a normelor de drept substanţial la încadrarea în drept a cererii şi nu, astfel cum a susţinut recurenta, o încălcare a art.129 alin.(6) C.proc.civ., în sensul că instanţa, atunci când a calificat raporturile juridice dintre părţi ca fiind de locaţiune şi a analizat încălcarea de către reclamantă a obligaţiilor sale de chiriaş, ar fi depăşit limitele obiectului dedus judecăţii.

Raportat la izvorul legal al dreptului la despăgubiri pretins, nu poate fi reţinută, astfel cum a procedat instanţa de apel, condiţionarea efectuării lucrărilor la imobil de acordul proprietarului întrucât, pe de o parte, reclamanta nu a efectuat aceste îmbunătăţiri în calitate de chiriaş, iar pe de altă parte, art. 48 din Legea nr.10/2001 recunoaşte acest drept indiferent de atitudinea subiectivă reţinută relativ la persoana chiriaşului cumpărător.

Ceea ce prezintă relevanţă este ca lucrările aduse unităţii locative să aibă un caracter necesar şi util pentru normala utilizare a acesteia, sporind valoarea imobilului preluat în patrimoniul proprietarului.

3. Este, de asemenea, întemeiată în aplicarea art.304 pct.9 C.proc.civ. critica recurentei privind greşita respingere a acţiunii şi pe considerentul că reclamanta este cea care răspunde, potrivit art.1435 C.civ., pentru incendiul imobilului din 1997, în urma căruia a executat majoritatea lucrărilor pentru care pretinde despăgubiri.

Cum art.48 din Legea nr.10/2001 nu distinge între situaţiile care au impus efectuarea reparaţiilor la imobil, singura condiţie fiind caracterul necesar şi util, este străină de mecanismul răspunderii instituită de acest text de lege problema prejudiciului pe plan delictual provocat de incendiu. În acest context nici nu este necesar a se analiza apărarea reclamantei privind incidenţa cazului fortuit, ca element exonerator al răspunderii civile delictuale, în condiţiile în care nu se pune problema stabilirii culpei civile sau penale în ceea ce priveşte declanşarea incendiului ci dacă operaţiunile de refacere a imobilului erau dintre cele care cad în sarcina oricărui proprietar diligent în vederea conservării bunului, chiar dacă, prin soluţiile tehnice adoptate, au avut ca efect şi sporirea valorii acestuia.

În plus, înlăturând din analiza dispoziţiilor legale incidente, pe cele care reglementează raportul de locaţiune potrivit dreptului comun, nu sunt aplicabile nici dispoziţiile art.1435 C.civ., privind răspunderea pentru incendiu a locatarului, avute în vedere de instanţa de apel.

Dispoziţiile art.304 pct.8 C.proc.civ. invocate de recurentă nu pot fi reţinute ca incidente întrucât, în cauză, nu se pune problema interpretării, prin prisma acestui motiv de recurs, a adreselor emise de instituţiile publice cu privire la cauzele incendiului, ca acte juridice deduse judecăţii, acesta fiind un aspect ce ţine de administrarea probei cu înscrisuri şi nu un act juridic în sensul de negotium iuris ce ar fi putut suferi interpretări diferite cu privire la efectele unui raport juridic obligaţional stabilit între părţi.

De asemenea, în aplicarea dispoziţiilor art.48 din Legea nr.10/2001 este nerelevant a se defalca natura îmbunătăţirilor pretinse după cauza degradării (vechime/seism, respectiv incendiu). Cum prin cererea de chemare în judecată reclamanta a invocat toate cele trei situaţii care au impus efectuarea acestor îmbunătăţiri, în măsura în care aparţin categoriei celor necesare şi utile, la care un proprietar diligent ar recurge pentru utilizarea normală a imobilului şi în considerarea obligaţiilor ce îi revin privind întreţinerea şi reparaţia construcţiilor, astfel cum au fost prevăzute de art. 27 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, se impun a fi acordate inclusiv cheltuielile efectuate pentru înlăturarea urmărilor incendiului. Totodată, indiferent de destinaţia imobilului, anumite tipuri de intervenţii precum modificările la instalaţiile electrice, centrala termică, tâmplăria şi geamul termopan, reparaţiile la structura clădirii construită în 1913 se pot include în categoria cheltuielilor de utilizare normală a unui imobil.

De asemenea, faţă de cele reţinute de instanţele de fond în sensul că reclamanta nu a dovedit plata îmbunătăţirilor, Înalta Curte apreciază că nu este necesar ca existenţa şi contravaloarea îmbunătăţirilor să fie dovedită exclusiv cu chitanţe şi facturi fiscale eliberate pe numele reclamantei, cătă vreme aceasta nu a suportat direct din patrimoniu contravaloarea îmbunătăţirilor, ci a recurs la un alt mecanism de achitare, printr-o formă de dare în plată, respectiv prin cedarea folosinţei imobilului către societatea care a efectuat respectivele îmbunătăţiri.

În consecinţă, constatând că prin nelegala înlăturare a dispoziţiilor art. 48 din Legea nr.10/2001 instanţa de apel nu a analizat fondul pretenţiilor vizând caracterul necesar şi util al fiecărei îmbunătăţiri solicitate, în funcţie de criteriile stabilite de lege şi explicitate în normele de aplicare, Înalta Curte a admis recursul în baza art.304 pct.9 C.proc.civ. a casat decizia recurată în baza art.312 alin.(1) şi (5) C.proc.civ. şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În acest context, se va avea în vedere şi faptul că, în economia soluţiei, nu a prezentat relevanţă juridică analiza pe care instanţa de apel a efectuat-o cu privire la calificarea ca necesare sau voluptorii a operaţiunilor de înlocuire a planşeului dintre etaj şi mansardă şi a acoperişului imobilului, considerente ce nu au caracter decizoriu, cătă vreme a fost negat însuşi dreptul subiectiv pretins de reclamantă. Cum dispoziţia de casare priveşte soluţia în tot, urmează a se reanaliza, din perspectiva textului legal considerat aplicabil, respectiv art.48 din Legea nr.10/2001, statuările părţilor ce au vizat distinct cele două lucrări. Cu ocazia rejudecării, vor fi analizate rapoartele de expertiză efectuate în cauză, obiecţiunile părţilor, în măsura în care instanţa va aprecia a fi necesar se vor reface probele administrate, pentru stabilirea corectă a situaţiei de fapt şi pentru a răspunde acelor critici din motivele de apel care se referă în mod concret la identificarea şi evaluarea îmbunătăţirilor şi la modul de calcul al valorii despăgubirilor.