Limitation of statutory eviction guarantee to original property value under Law No. 10/2001, excluding post-purchase improvements from compensation for state liability

Acțiune în despăgubiri îndreptată împotriva statului reprezentând valoarea de piață a imobilului pierdut în urma acțiunii în revendicare a fostului proprietar. Imobil nou în raport cu cel care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995. Conținutul obligației de garanție specială reglementată prin dispozițiile Legii nr. 10/2001.

Cuprins pe materii : Drept civil. Contract de vânzare-cumpărare.

Index alfabetic : evicțiune

-imobil nou

-acțiune în revendicare

Legea nr. 10/2001, art. 50 - 501

Obligaţia de garanţie instituită prin dispoziţiile art.50 şi 501 din Legea nr. 10/2001 în sarcina Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, este una specială şi diferită de cea care revine, spre exemplu, vânzătorului din contract în temeiul dreptului comun, aceasta limitându-se, după caz, fie la nivelul preţului actualizat plătit în baza contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 [în cazul acţiunilor având ca temei art.50 alin.(2) din Legea nr.10/2001], fie la nivelul valorii de piaţă a bunului ce a făcut obiectul contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 (în cazul acţiunilor întemeiate pe dispoziţiile art.501 din lege).

Tot ceea ce reprezintă element de construcţie nou sau creanţe rezultând din îmbunătăţirile necesare şi utile aduse imobilului cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995, nu poate face obiectul obligaţiei speciale de garanţie instituite în sarcina statului prin dispoziţiile legale sus menţionate, aceste creanţe urmând a fi recuperate de cei îndreptăţiţi într-un alt cadru procesual, pe baza altor temeiuri legale şi de la alte subiecte de drept.

Prin urmare, este nelegală dezlegarea instanţei de apel, care a reţinut că reclamantului i se cuvine despăgubirea de către stat, în temeiul art. 501 din Legea nr.10/2001, la nivelul valorii de piaţă a imobilului – în componența actuală, așa cum a fost reconstruit - de care a fost evins urmare a admiterii acțiunii în revendicare a fostului proprietar, fără să intereseze excluderea îmbunătăţirilor importante ori a transformărilor consistente aduse imobilului, ulterior dobândirii dreptului de proprietate în temeiul Legii nr.112/1995.

Secția I civilă, decizia nr. 30 din 14 ianuarie 2015

Prin cererea înregistrată la data de 16.01.2012, pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamantul A. a solicitat, în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001, art. 6 CEDO şi art. l din Primul Protocol adiţional la Convenţie, în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, obligarea acestuia la plata sumei de 1.000.000 euro, la cursul zilei, reprezentând preţul de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, preţ stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

În motivare, reclamantul a arătat că la data de 26.09.1996, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. xx4, a cumpărat de la Primăria Municipiului Bucureşti, prin SC H. SA, un imobil compus din 4 camere, situat în Bucureşti, după ce vânzătorul l-a asigurat ca imobilul oferit spre vânzare constituie proprietate de stat şi nu este revendicat, validitatea titlului şi posesia statului nu a fost contestată, nu s-a formulat opunere la vânzarea locuinţei către chiriaşi, până la momentul încheierii contractului, iar vânzătorul (prin Comisia de aplicare a Legii nr. 112/11995) a confirmat împrejurarea că pe rolul instanţelor judecătoreşti nu se află vreun proces al cărui obiect să-l constituie revendicarea imobilului aflat - la data vânzării - în patrimoniul statului.

Ulterior, în cadrul unei acţiuni în revendicare a fostului proprietar, reclamantul a fost obligat să lase acestuia în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul cumpărat cu respectarea Legii nr. 112/1995, fără să se ţină cont că între timp i s-a dărâmat fosta casă şi a construit cu aprobare una nouă pe fosta amprentă, cu 12 camere faţă de 4 câte a cumpărat iniţial de la stat şi că Legea nr. 10/2001 interzicea retrocedarea în natură, dacă în proporţie de 70% imobilul a fost modificat.

Stabilindu-se că titlul fostului proprietar este preferabil, aceasta echivalează cu o desfiinţare a contractului de vânzare-cumpărare, încheiat în mod valabil, cu bună-credinţă şi cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamant. Reclamantul a locuit în imobilul pe care, cu bună-credinţă l-a cumpărat, vreme de 20 ani, 6 ani în calitate de chiriaş şi 14 ani ca proprietar, în tot acest timp a dărâmat fostul imobil şi cu aprobările necesare date de Primăria Sectorului 1, a construit un imobil de 12 camere pe terenul în suprafaţă de 132,6mp, teren ce îi fusese vândut odată cu clădirea în, baza contractului de vânzare cumpărare nr. xx4/1996, atât înainte, cât şi după momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare comportându-se ca adevărat proprietar al acestuia.

Prin sentinţa nr.504 din 14.03.2013, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă a respins acţiunea ca nefondată, reţinând, în esenţă, că actul de vânzare-cumpărare ce a reprezentat titlul reclamantului asupra imobilului a fost încheiat cu încălcarea Legii nr.112/1995, aspect dedus din considerentele deciziei nr. 984/2009 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti care făcea trimitere la decizia nr. 2771/2002 a aceleiaşi instanţe prin care, anterior, se stabilise irevocabil că imobilul în cauză a trecut în patrimoniul statului fără titlu, Decretul nr. 223/1974 fiind contrar art. 36 din Constituţia României din anul 1965, art. 17 pct. 1 şi 2 din Declaraţia Universală a Drepturilor Omului şi art. 481 C.civ.

Aşadar, instanţa învestită cu soluţionarea actualei acţiuni în daune îndreptate împotriva statului, a dedus că imobilul nu putea fi înstrăinat în temeiul Legii nr. 112/1995, această operaţiune juridică fiind interzisă prin art. 91 din HG nr. 11/1997. În consecinţă, a stabilit că în cauză nu sunt incidente dispoziţiile art.501 (1) din Legea nr. 10/2001, reclamantul nefiind îndreptăţit la obţinerea preţului de piaţă al imobilului.

Susţinerile reclamantului în sensul că a fost de bună credinţă la cumpărare, că acţiunea în revendicare a fost pornită după 8 ani de la cumpărarea imobilului, au fost apreciate irelevante faţă de puterea de lucru judecat a deciziei nr. 2771/2002 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, în care s-a reţinut irevocabil că imobilul a trecut în patrimoniul statului fără titlu.

Apelul declarat de reclamant împotriva acestei sentinţe a fost admis prin decizia nr. 239/A din 16.10.2013 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, pe care a anulat-o, reţinând cauza pentru evocarea fondului.

În considerentele acestei decizii, instanţa de apel a reţinut că, în pofida criticilor de apel prin care se susţinea că acţiunea dedusă judecăţii se întemeiază pe prevederile art.1337-1341 C.civ., temeiul juridic al pretenţiilor este dat de prevederile art. 501 din Legea nr. 10/20001, potrivit cererii introductive de instanţă, normă legală ale cărei condiţii de aplicabilitate le-a reţinut ca fiind întrunite în litigiul de faţă, în opoziţie cu cele statuate de către prima instanţă.

Astfel, câtă vreme imobilul ce a făcut obiectul vânzării către reclamant fusese preluat de stat în temeiul Decretului nr. 223/1974 , iar potrivit normelor de aplicare a Legii nr.112/1975, în vigoare la data realizării actului de vânzare-cumpărare, preluările realizate în baza acestui act normativ erau considerate „cu titlu”, prima instanţă nu putea considera că reclamantul a încheiat contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil cu încălcarea Legii nr.112/1995, bazându-se doar pe dezlegarea ulterioară dată prin decizia civilă nr. 2771/2002 a Curţii de Apel Bucureşti titlului de preluare de către stat a imobilului în litigiu.

Reţinând că nu s-a făcut dovada încălcării Legii nr.112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce a constituit titlul reclamantului asupra imobilului, instanţa de apel a apreciat ca fiind întrunite ambele cerinţe legale de aplicare a art.501 din Legea 10/2001.

Astfel, hotărârea pronunţată în acţiunea în revendicare introdusă împotriva reclamantului, ce a fost admisă în urma comparării titlurilor de proprietate aflate în concurs, fără anularea celui ce nu a fost preferat (cel al chiriaşului cumpărător), constituie o hotărâre de desfiinţare a contractului acestuia, în sensul de lipsire de efecte, avut în vedere de legiuitor. Instanţa de apel a mai constatat că în cauză, urmare a admiterii acţiunii în revendicare a proprietarului deposedat prin naţionalizare, chiar dacă titlul reclamantului nu a fost desfiinţat, s-a produs o evicţiune totală, echivalentă cu o privare de proprietate, ceea ce contravine dispoziţiilor art. 44 alin. (1) şi (6) din Constituţie, în condiţiile în care reclamantul nu ar beneficia de o despăgubire care să înlăture efectele lipsirii de proprietate. Aceasta, în condiţiile în care, astfel, cum s-a reţinut inclusiv prin decizia nr. 984/2009 a Curţii de Apel Bucureşti, reclamantul se bucura la rândul său, asemenea fostului proprietar, de un bun în sensul pe care jurisprudenţa CEDO îl dă acestei noţiuni, de vreme ce contractul său de vânzare cumpărare nu a fost desfiinţat. Mai mult, ca urmare a acestei constatări, instanţele ce au judecat acţiunea în revendicare au considerat că se impune ca aceasta să fie admisă, în condiţiile în care fosta proprietară nu mai beneficiază de nicio posibilitate de a fi despăgubită, spre deosebire de reclamantul din prezenta cauză, ce are la îndemână mijloace procesuale prin care să obţină despăgubiri (referirea având în vedere dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, pe care reclamantul şi-a întemeiat cererea în cauza de faţă).

În vederea determinării valorii de piaţă a bunului de care a fost lipsit reclamantul în urma evingerii sale pe calea acţiunii în revendicare, s-a apreciat că se impune evocarea fondului şi administrarea de probe specifice în acest sens.

Ulterior pronunţării acestei decizii, s-a formulat în cauză cerere de intervenţie în interes propriu de către numita N.M., fosta soţie a reclamantului şi cumpărătoare alături de acesta a bunului imobil litigios, solicitând restituirea preţului actualizat ori a celui de piaţă, în conformitate cu prevederile art. 50 alin.(3) din Legea 10/20001.

Această cerere a fost respinsă ca inadmisibilă prin încheierea de şedinţă din 11.12.2013.

În urma administrării probei cu expertiza în specialitatea evaluări imobiliare, a fost pronunţată decizia nr. 359/A din 17.09.2014 a Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin care, în evocarea fondului, a fost admisă acţiunea şi a fost obligat pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata către reclamant a sumei de 360.989 euro, în echivalent în lei la data plăţii, reprezentând valoarea de piaţă a imobilului.

În considerentele acestei decizii, instanţa de apel a arătat că, potrivit deciziei intermediare pronunţate în apel, nu s-a făcut dovada încălcării, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a prevederilor Legii nr. 112/1995, astfel că, raportat la dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, ambele cerinţe (încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 şi existenţa unei hotărâri judecătoreşti irevocabile prin care titlul să fi fost desfiinţat) la care fac referire prevederile legale sunt îndeplinite.

Conform raportului de expertiză, valoarea de piaţă a imobilului a cărei proprietate reclamantul a pierdut-o ca urmare a admiterii acţiunii în revendicare formulată de proprietarul deposedat de stat, a fost stabilită la suma de 360.989 euro, echivalent în lei 1.627.951 lei la cursul de 4,5097 lei, de la data efectuării expertizei, 14.03.2014.

Împrejurarea că ulterior dobândirii dreptului de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, reclamantul a adus îmbunătăţiri importante şi a efectuat anumite transformări ale imobilului nu poate fi de natură a conduce la o altă concluzie decât cea arătată, dată fiind redactarea clară a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, iar o eventuală despăgubire a debitorului obligaţiei de plată a preţului de piaţă în raport de actualii beneficiari ai acestor îmbunătăţiri neputând fi valorificată în acest cadru procesual, în raport de necesitatea respectării principiului disponibilităţii în procesul civil.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, formulând următoarele critici de nelegalitate:

Ministerul Finanţelor Publice nu are calitate procesuală pasivă în cauză, nefiind parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare (a cărui desfiinţare a fost reţinută prin raportare la admiterea acţiunii în revendicare a fostului proprietar), faţă de care este un terţ, conform principiului relativităţii efectelor contractului.

În situaţia evingerii cumpărătorului prin deposedarea acestuia de imobilul pe care l-a deţinut în baza contractului de vânzare-cumpărare, trebuia să fie antrenată garanţia pentru evicţiune a vânzătorului Municipiul Bucureşti, conform art. 1337 C.civ., text legal ce nu poate fi înlăturat prin nicio dispoziţie legală contrară.

De asemenea dispoziţiile art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995 privind constituirea fondului extrabugetar la dispoziţia Ministerului Finanţelor Publice, care a devenit astfel un simplu depozitar al acestor sume, nu justifică obligarea acestuia la achitarea preţului la valoarea de piaţă a imobilului.

În mod greşit instanţa de apel a obligat pârâtul la plata sumei reţinută în raportul de expertiză (360.989 euro, respectiv, 1374,17 euro/mp), întrucât aceasta nu reflectă preţul imobilului în litigiu, depăşind chiar preţul la care sunt propuse spre vânzare apartamente amplasate în zonă din clădiri noi, moderne, cu finisaje de lux.

În evaluarea imobilului, expertul a avut în vedere preţuri variind între 500.000 euro şi 230.000 euro provenind de la 3 oferte, fără a ţine cont de caracteristicile ofertelor, suprafaţa apartamentelor, gradul de finisare, anul construirii, numărul de etaje al clădirilor, dotările, etc. şi a avut în vedere comparabile ce au valori unitare care nu mai corespund cu realitatea actuală a tranzacţiilor imobiliare din zona de amplasare a imobilului.

Expertul nu a avut în vedere gradul de uzură a imobilului, nu a utilizat nicio corecţie legată de blocajul actual al pieţei imobiliare şi a propus, în mod eronat, preţuri separate pentru apartament şi teren, această modalitate de calcul conducând la o creştere artificială a valorii de piaţă a imobilului. Or, terenul aferent construcţiei nu a fost dobândit de reclamanţi în temeiul unui act juridic civil prin plata preţului, ci în virtutea legii, respectiv a art. 33 din H.G. 20/1997.

Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune plata valorii actuale de piaţă a imobilului, ci stabilirea valorii la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi la momentul evicţiunii, urmând ca diferenţa dintre cele două să constituie sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

Sub acest aspect, recurentul-pârât a invocat jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului în materie, respectiv, hotărârea Velikovi c. Bulgariei, hotărârea Tudor Tudor c. României, hotărârea Pincova şi Pinc c. Cehiei şi a susţinut că soluţia adoptată consacră un veritabil caz de îmbogăţire fără justă cauză, care conduce la obţinerea de către reclamant a unei valori care depăşeşte cu mult chiar valoarea pe care ar obţine-o acesta pentru imobil pe piaţa liberă.

În opinia recurentului, obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în niciun caz valoarea de piaţă a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995. O aplicare corectă a dispoziţiilor privind obligarea la garanţia pentru evicţiune şi respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune stabilirea valorii de piaţa a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (şi nu a preţului derizoriu plătit de reclamanţi) şi a valorii de piaţă la momentul evicţiunii, urmând ca diferenţa între acestea să constituie sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

În caz contrar ar fi lipsite de eficienţă dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune, care au în vedere plata unui preţ real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Prin stabilirea valorii de piaţă la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în niciun caz nu poate fi stabilit la preţul efectiv plătit de chiriaşul-cumpărător.

Astfel, în ceea ce priveşte imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995, obligaţia de garanţie este particularizată, pe de o parte, de situaţia juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării şi, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr. 10/2001.

Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de schiţate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

În spiritul protejării drepturilor reclamanţilor în baza unei legi, respectiv Legea nr. 112/1995 şi a art. 1 din Protocolul nr. 1 la CEDO, aceştia ar fi îndreptăţiţi să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcţie de preţul plătit la achiziţionarea apartamentului în temeiul Legii nr. 112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piaţa liberă cu acest preţ la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piaţă a unui astfel de imobil.

Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanta şi pierdut ca urmare a evicţiunii, şi nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piaţă a imobilului, întrucât obligaţia de garanţie pentru evicţiune funcţionează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului faţă de pierderea dreptului dobândit, iar reparaţia pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă şi reală a prejudicierii acestui patrimoniu.

În situaţia în care din acest patrimoniu nu a ieşit o sumă de bani suficientă pentru achiziţionarea unui imobil în condiţii de piaţă, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuaţiilor pieţei, valoarea prejudiciului şi limitele obligaţiei de garanţie nu pot fi decât în condiţiile arătate mai sus.

Prin urmare, această cauză se deosebeşte de alte situaţii, în care titlul chiriaşului cumpărător al imobilului, în temeiul Legii nr.112/1995 nu a fost confirmat şi consolidat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, de respingere a acţiunii intentate de fostul proprietar, fie în constatarea nulităţii contractului, fie în revendicare.

În cauză nu sunt întrunite condiţiile reglementate de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, respectiv, pentru ca pârâtul să poată fi obligat la restituirea preţului de piaţă al imobilelor dobândite de chiriaşi în temeiul Legii nr. 112/1995 trebuie ca încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea acestui act normativ, iar aceste contracte să fi fost desfiinţate prin hotărâre judecătorească.

Or, în speţă, pe de o parte, reclamantul invocă propria turpitudine, şi anume, nerespectarea dispoziţiilor legale la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ceea ce nu este admisibil, iar pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare din 26.09.1996 nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Pe de altă parte, dispoziţiile art. 501 fac vorbire despre "contractele ce au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile", acest text referindu-se la existenţa unei hotărâri în care să se reţină respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la cumpărarea imobilului.

Dacă reclamantul ar fi făcut minime diligenţe anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut fără titlu valabil şi, prin urmare, că acesta nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, aspect reţinut în mod corect de către instanţa de fond.

Faptul de a nu fi depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului, echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 având în vedere ca exercitarea cu bună-credinţă a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei. Reaua-credinţă determină, în realitate, ilicitatea cauzei, ori prin existenţa unei cauze ilicite este afectată însăşi validitatea actului sub imperiul Legii nr. 112/1995.

În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie prevăzută de lege, trebuie avut în vedere că deposedarea reclamantului de imobilul care face obiectul litigiului s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare din 26.09.1996 încheiat în baza prevederilor Legii nr.112/1995 între reclamant şi Primăria Municipiului Bucureşti nefiind anulat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Analizând criticile de recurs formulate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt întemeiate în limitele şi pentru argumentele ce se vor prezenta în cele ce urmează.

Critica de recurs prin care pârâtul a susţinut lipsa calităţii sale procesuale pasive nu poate fi primită.

Argumentaţia recurentului în susţinerea acestei apărări s-a întemeiat pe calitatea sa de terţ în raport de contractul de vânzare-cumpărare în temeiul căruia reclamantul a dobândit imobilul din București, pe aplicarea principiului relativităţii efectelor contractului şi a regulilor din dreptul comun în materie de evicţiune, regăsite în Codul civil, potrivit cu care vânzătorul – Municipiul Bucureşti – datorează garanţia contra evicţiunii faţă de cumpărătorul ce a fost evins.

Înalta Curte admite că, în regulă generală, aserţiunile recurentului-pârât sunt valabile, nu însă şi atunci când regulile generale sunt înlăturate de la aplicare de o normă specială, cum este cea a art.50 alin.(3) incidentă şi cazului dedus judecăţii, potrivit cu care atât restituirea preţului actualizat, plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, cât şi a preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, de asemenea desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, se face de către Ministerul Finanţelor Publice.

Cum specialul derogă de la general şi se aplică cu întâietate, se înţelege că în prezenţa normelor speciale cuprinse în Legea nr.10/2001, republicată, şi regăsite în art.50 şi 501, menite să regleze raporturile între chiriaşii cumpărători şi stat, în urma evingerii celor dintâi, acestea se aplică cu prioritate şi înlătură de la aplicare normele dreptului comun care atribuie vânzătorului din contract obligaţia de garanţie contra evicţiunii.

Cea de-a treia critică a recursului – dar următoarea de analizat potrivit succesiunii logice date de ordinea problemelor de drept puse în discuţie prin cererea de recurs – a susţinut neîntrunirea condiţiilor legale necesare, la care se referă conţinutul art.501 din Legea nr.10/2001, republicată, în vederea recunoaşterii dreptului reclamantului de a fi despăgubit la nivelul valorii de piaţă a imobilului din Bucureşti.

Referitor la această critică este de semnalat, cu prioritate, faptul că problema incidenţei în speţă a dispoziţiilor art.501 şi întrunirea condiţiilor sale de aplicare în cazul reclamantului sunt chestiuni ce au fost dezlegate de către instanţa de apel prin decizia intermediară nr.239/A/2013 şi care au fundamentat soluţia de anulare a hotărârii de primă instanţă (ce respinsese cererea de chemare în judecată tocmai pentru motivul reţinerii neîntrunirii cerinţelor legale prevăzute de art.501 din lege).

Această decizie, în care instanţa de apel a efectuat o judecată cu depăşirea limitelor legale de învestire (faţă de faptul că singura critică a apelantului a constat în greşita nerecunoaştere a dreptului său de a fi despăgubit la nivelul valorii de piaţă, în temeiul art.1337-1341 C.civ.) nu a fost atacată pe calea recursului de către recurentul-pârât, astfel încât dezlegările pe care le conţine nu pot face obiect de critică prin intermediul căii de atac declarate exclusiv împotriva deciziei finale pronunţate în apel, nr.359/A din 17.09.2014, şi care a avut ca unic obiect determinarea concretă a drepturilor cuvenite reclamantului în raport de temeiurile de drept reţinute ca fiind aplicabile, prin decizia intermediară din apel nr.239/A din 16.10.2013.

Prin urmare, în mod irevocabil s-a reţinut că reclamantul este în situaţia proprietarului al cărui contract de vânzare-cumpărare, încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, a fost desfiinţat (în sensul de lipsit de efecte) prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă (cea pronunţată în acţiunea în revendicare a fostului proprietar), astfel încât este îndreptăţit la acordarea unei despăgubiri la nivelul valorii de piaţă a bunului imobil cumpărat.

Sunt însă întemeiate susţinerile recurentului-pârât subsumate celei de-a doua critici a recursului său, prin care a invocat faptul că omologarea raportului de expertiză administrat în faţa instanţei de apel a validat o soluţie ce conduce la o îmbogăţire fără justă cauză a reclamantului pe seama statului.

În afara elementelor concrete şi a criticilor pe care consideră că expertul ar fi trebuit să le ia în calcul cu ocazia evaluării – aspecte ce constituie o reluare identică a obiecţiunilor la expertiză formulate în apel şi care nu ar putea fi valorificate în actualul cadru procesual drept critici de nelegalitate a deciziei atacate - Înalta Curte reţine că sunt întemeiate acele susţineri ale recurentului-pârât prin care a criticat acordarea în temeiul art.501 a unei sume exagerat de mari, ce nu corespunde valorii de piaţă a imobilului ce a fost cumpărat de reclamant în baza Legii nr. 112/1995.

Susţinerea apare ca întemeiată şi reală în raport de particularitatea cazului, constând în aceea că în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr.xx4/1996, încheiat în baza Legii nr.112/1995, reclamantul a dobândit un imobil - construcţie cu 4 camere, pivniţă, anexe, terasă acoperită şi garaj, împreună cu terenul de sub construcţie, în suprafaţă de 132 mp, în timp ce valoarea de piaţă determinată prin expertiza administrată a vizat imobilul nou construit de reclamant pe amplasamentul celui vechi, ce a fost demolat (potrivit susţinerilor sale din cuprinsul cererii de chemare în judecată), construcţia actuală, amplasată pe aceeaşi suprafaţă de 132 mp teren, având o structură de P+E+M, un număr de 12 camere, pivniţă şi garaj.

Este adevărat că evicţiunea suferită de reclamant urmare a admiterii acţiunii în revendicare, a produs acestuia consecinţa lipsirii de bunul imobil nou, în componenţa actuală aşa cum el l-a reconstruit, însă este la fel de adevărat că obligaţia de garanţie instituită prin dispoziţiile art.50 şi 501 în sarcina Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, este una specială şi diferită de cea care revine, spre exemplu, vânzătorului din contract în temeiul dreptului comun, aceasta limitându-se, după caz, fie la nivelul preţului actualizat plătit în baza contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 (în cazul acţiunilor având ca temei art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, rep.), fie la nivelul valorii de piaţă a bunului ce a făcut obiectul contractului încheiat în baza Legii nr.112/1995 (în cazul acţiunilor întemeiate pe dispoziţiile art.501 din lege, ca în litigiul de faţă).

Tot ceea ce reprezintă element de construcţie nou sau creanţe rezultând din îmbunătăţirile necesare şi utile aduse imobilului cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995 nu poate face obiectul obligaţiei speciale de garanţie instituite în sarcina statului prin dispoziţiile legale sus menţionate, aceste creanţe urmând a fi recuperate de cei îndreptăţiţi într-un alt cadru procesual, pe baza altor temeiuri legale şi de la alte subiecte de drept (aspect reglementat, spre exemplu, prin dispoziţiile art.48 din Legea nr.10/2001).

Din acest punct de vedere, instanţa de recurs apreciază ca fiind nelegală dezlegarea instanţei ce a pronunţat decizia atacată, care a reţinut că reclamantului i se cuvine despăgubirea de către stat în temeiul art. 501 din Legea nr.10/2001, rep., la nivelul valorii de piaţă a imobilului de care a fost evins, fără să intereseze excluderea îmbunătăţirilor importante ori a transformărilor consistente aduse imobilului, ulterior dobândirii dreptului de proprietate în temeiul Legii nr.112/1995, în viziunea sa debitorul acestei obligaţii având a se desocoti ulterior cu actualii beneficiari ai elementelor noi de construcţii ori ai îmbunătăţirilor aduse imobilului.

Punctul de vedere al instanţei de apel este contrazis de însăşi reglementarea regăsită în art.48 din Legea nr.10/2001 republicată care prevede că obligaţia despăgubirii chiriaşilor pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă, prin îmbunătăţirile necesare şi utile efectuate, revine altor subiecte decât Ministerului Finanţelor Publice, soluţia impunându-se în virtutea argumentului à fortiori şi pentru situaţia elementelor noi de construcţie.

În plus, acest punct de vedere nesocoteşte raţiunile care au stat la baza consacrării în sarcina statului (nevânzător în contractele încheiate în baza Legii nr.112/1995) a obligaţiei speciale pentru evicţiune şi care a avut ca fundament o reparaţie socială acordată celor ce s-au încrezut cu bună-credinţă în politicile sale, transpuse, printre altele, într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preţ social a imobilelor deţinute cu titlu de chiriaşi, şi cărora acelaşi stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăţilor faţă de modul în care a reglementat despăgubirea foştilor proprietari ai imobilelor vândute.

Aceste raţiuni sociale nu pot însă depăşi scopul pe care au urmărit a-l asigura.

Se impune, pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art.304 pct.9 şi art.312 alin.(3) C.proc.civ., admiterea recursului declarat şi casarea deciziei nr.359/A din 17.09.2014 în vederea refacerii expertizei, care să determine valoarea de piaţă a bunului imobil în structura şi componenţa regăsite în contractul de vânzare-cumpărare nr. xx4/1996, fără să prezinte relevanţă, sub acest aspect, împrejurarea invocată prin recursul pârâtului, respectiv faptul că terenul a fost dobândit de cumpărător prin efectul legii, iar nu în schimbul unui preţ, ori că preţul de cumpărare a bunului a fost unul social.

Atâta timp cât, în mod irevocabil, potrivit celor anterior arătate, s-a stabilit că reclamantul este îndreptăţit a fi despăgubit pentru evicţiunea suferită la nivelul valorii de piaţă a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr.112/1995, sunt nerelevante costurile tranzacţiei iniţiale, fiind important de determinat valoarea de piaţă a bunului în componenţa de la data achiziţionării sale de către chiriaş, la momentul producerii evicţiunii.

Înalta Curte apreciază drept nefondate şi acele critici ale recurentului-pârât prin care acesta a invocat faptul că obligaţia sa de garanţie nu poate presupune acordarea valorii de piaţă a imobilului, ci doar a diferenţei dintre valoarea de piaţă a imobilului de la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă de la data evicţiunii, aceasta în considerarea preţului social plătit de chiriaş la data cumpărării, iar nu a unui preţ real, al pieţei libere de la acea dată.

Punctul de vedere al recurentului-pârât ignoră dispoziţia legală clară şi lipsită de orice nuanţe ori distincţii (pe care acesta le face, adăugând la lege) a art. 501 din Legea 10/2001, rep., care recunoaşte categoriei de subiecte la care se referă – din care s-a stabilit că şi reclamantul face parte – dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, pe baza unei expertize administrate în acest scop.

Urmează, aşadar, ca în rejudecare, instanţa de apel să dispună administrarea unei expertize pentru determinarea valorii de piaţă a imobilului ce a fost vândut reclamantului în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995, la momentul producerii evicţiunii.