Sale-purchase contract: suspensive condition vs. suspensive deadline for payment tranche contingent on utility delivery and its caducity

Contract de vânzare-cumpărare. Obligaţie afectată de o condiţie suspensivă. Consecinţe

Cuprins pe materii : Drept comercial. Obligaţii

Index alfabetic : acţiune în pretenţii

- contract de vânzare-cumpărare

- condiţie suspensivă

- caducitatea prestaţiei

C. civ. din 1864, art. 969, art. 970, art. 1004, art. 1017, art. 1022

În cazul în care părţile unui contract de vânzare-cumpărare şi-au exprimat voinţa în sensul ca obligaţia de plată a restului de preţ să fie afectată de o condiţie suspensivă, demersurile în vederea îndeplinirii condiţiei urmând să fie făcute de vânzător, acesta, în calitate de creditor al obligaţiei de plată a restului de preţ, nu poate cere executarea obligaţiei de la debitor, în cazul în care nu s-a îndeplinit condiţia suspensivă, deoarece obligaţia de a achita restul preţului nu s-a născut și nu este una perfectă în sensul art. 1017 C. civ.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 865 din 18 martie 2015

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a civilă, sub nr. xx913/3/2012, reclamanta L.C.P. SRL a chemat în judecată pârâta S.O.E.S. SRL şi a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligată pârâta la plata sumei de 727.341,27 Euro (611.211,15 Euro plus TVA 19% în valoare de 116.130,12 Euro) în echivalent în lei la data plăţii, reprezentând cea de-a doua tranşă a preţului de achiziţie a terenului care a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 25 ianuarie 2008, a dobânzilor legale aferente sumei de 727.341,27 Euro, calculate de la data scadenţei 16.04.2012 şi până la data plăţii efective a acesteia şi a cheltuielilor de judecată ocazionate în prezenta cauză.

În motivarea cererii se arată că la data de 25.01.2008 a încheiat cu pârâta contractul de vânzare-cumpărare nr. 228/25.01.2008. În temeiul contractului reclamanta a transmis dreptul de proprietate asupra unui teren situat în intravilanul Comunei A.R., judeţul Prahova, parcela A385/1, A385/2, A387/1 – tarlaua 71-72, cu o suprafaţă totală de 51.579 mp identificat cu număr cadastral 10613 (în prezent număr cadastral 20904) şi înregistrat în cartea funciară nr. 3531 a comunei A.R., pe care pârâta intenţiona dezvoltarea unui proiect constând într-o bază operaţională pentru servicii petroliere.

Preţul terenului a fost stabilit la suma totală de 2.037.350,5 Euro la care se adaugă TVA de 19% în valoare de 387.100,4 Euro din care: 70%, respectiv suma de 1.426.159,35 Euro, la care se adaugă TVA de 19% a fost achitat odată cu încheierea contractului şi 30% respectiv suma de 611.211,15 Euro la care se adaugă TVA de 19%, urma să fie achitată în termen de 3 zile lucrătoare de la data la care reclamanta acordă pârâtei accesul la drumul naţional DN72 şi utilităţi.

În conformitate cu dispoziţiile contractuale, utilităţile urmau a fi asigurate la punctele de racordare situate la limita terenului evidenţiate în Anexa 2 la contract, fapt ce urma a fi constatat prin intermediul unui proces-verbal de predare-primire încheiat între părţi.

Totodată, raportat la perioada anticipată de către pârâtă pentru dezvoltarea propriului proiect constând în baza operaţiunilor pentru servicii petroliere a cărui construire aceasta a cumpărat terenul, s-a estimat ca utilităţile să fie furnizate până la sfârşitul lui decembrie 2008.

Deşi, începând cu perioada imediat următoare semnării contractului, reclamanta a fost în măsură să furnizeze utilităţile, pârâta i-a comunicat faptul că utilităţile nu ar fi fost încă necesare întrucât aceasta nu demarase proiectul conform planului avut în vedere la data semnării contractului, că ar exista posibilitatea modificării proiectului în ce priveşte datele tehnice iniţiale privitoare la necesarul utilităţilor, fiind astfel de acord cu amânarea furnizării utilităţilor asumându-şi inclusiv amânarea scadenţei celei de-a doua tranşe din preţ.

Reclamanta a procedat la realizarea tuturor conexiunilor la utilităţile pe care şi le-a asumat prin contract:

- accesul la drumul naţional DN 72 – procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor a fost încheiat la data de 12.10.2009;

- conexiunea la gaze naturale se certifică prin procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor din 29 aprilie 2010;

- conexiunea la electricitate 1 MW – se certifică prin procesul-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor încheiat la 25.05.2011;

- cabluri de fibră optică – pentru telecomunicaţii, deşi toate echipamentele necesare furnizării serviciilor sunt deja disponibile pe terenul adiacent datorită inexistenţei vreunui edificiu pe terenul pârâtei este imposibil de realizat furnizarea acestor echipamente.

În condiţiile prezentate, reclamanta a transmis pârâtei la data de 23.03.2012, o invitaţie pentru data de 10.04.2012 în vederea realizării inspecţiei şi încheierii procesului - verbal de predare-primire a utilităţilor, anexând documente care atestă realizarea utilităţilor, însă pârâta a refuzat semnarea procesului-verbal sub pretextul că utilităţile nu ar fi fost furnizate în acord cu termenii contractului.

În legătură cu plata tranşei a II-a, se arată că factura fiscală aferentă şi anume factura fiscală seria PLO nr.0000018 din 21.08.2009, astfel cum a fost corectată cu factura seria PLO nr. 0000061 din 15.06.2010, a fost transmisă pârâtei anterior datei de 10.04.2012, emiterea anticipată fiind necesară din raţiuni fiscale.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 969, art. 1073 şi art. 1361 din vechiul C. civ., precum şi a dispoziţiilor art. 2 din contract, art. 1369 din vechiul C. civ., art. 43 C. com. în vigoare la data încheierii contractului.

Pârâta a formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii ca nefondată, invocând interdependenţa şi reciprocitatea obligaţiilor părților. Mai precis, între obligaţia reclamantei de furnizare a utilităţilor în termenul și condiţiile prevăzute în contractul de vânzare - cumpărare şi obligaţia ulterioară a pârâtei de plată a sumei B (727.341,27 Euro).

Prin Contractul de Vânzare - Cumpărare autentificat sub nr. 228/25.01.2008 părţile (reclamanta şi pârâta) au stabilit preţul Contractului la suma totală de 2.424.470,9 Euro (TVA inclus).

În baza art. 2.2.2. din Contract, părţile au prevăzut în mod expres ce include preţul Contractului, respectiv au prevăzut faptul că preţul a fost stabilit în considerarea îndeplinirii de către reclamanta vânzătoare a două categorii de obligaţii prevăzute în acest art. 2.2.2 din Contract:

(i) Transferul titlului de proprietate exclusiv şi negrevat şi a posesiei exclusive şi nestânjenite asupra Proprietăţii precum şi

(ii) Furnizarea de către reclamantă a utilităţilor până la punctele de conectare situate la limita Proprietăţii, conform celor indicate în Anexa nr. 2 ataşată la Contract: (a) gaz pentru încălzirea unei suprafeţe de aproximativ 3000 mp, (b) furnizarea de curent electric de 1 MW, (c) cabluri din fibră optică pentru telecomunicaţii (telefon, internet).

De asemenea, tot ca parte a acestei de-a doua obligaţii Vânzătorul s-a obligat să furnizeze Cumpărătorului acces direct la drumul naţional DN 72, conform traseului marcat în Anexa nr. 3 la Contract, acces ce se realiza prin sistemul de drumuri private al Parcului Industrial ce trebuia înfiinţat de către reclamantă.

Termenul convenit în baza art. 2.2.2. şi 2.3.3. din Contract până la care toate cele patru utilităţi trebuiau să fie accesibile pârâtei cumpărătoare a fost data de 31 decembrie 2008.

Pârâta a susținut că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a furniza până la sfârşitul anului 2008 Utilităţile şi nici nu a notificat pârâta până la sfârşitul lunii octombrie 2008 asupra faptului că nu îşi poate îndeplini această obligaţie, aşa cum avea această obligaţie contractuală.

Acest termen a fost stabilit în mod ferm şi cu caracter imperativ. Singura posibilitate de derogare este prevăzută în alin. (2) din art. 2.3.3 „În cazul în care Vânzătorul estimează că nu va putea să furnizeze accesul Proprietăţii la Utilităţi până la sfârşitul lui decembrie 2008, Vânzătorul trebuie să îl notifice pe Cumpărător în acest sens până la sfârşitul lui Octombrie 2008, iar Părţile vor conlucra pentru a obţine accesul la Utilităţi”.

Pârâta a susținut că nu a primit nicio notificare din partea reclamantei până la sfârşitul lunii octombrie 2008. De asemenea, şi din actele depuse reiese clar că nu a existat nicio Notificare din partea reclamantei cu privire la amânarea termenului de furnizare a utilităţilor, aşadar nu s-a îndeplinit singura posibilitate în care putea fi amânată în mod rezonabil data de furnizare a utilităţilor.

Aşadar, din chiar stipularea datei scadente în cuprinsul Contractului de vânzare - cumpărare precum şi stipularea în amănunt a situaţiei derogatorii de amânare a datei scadente reiese, în opinia pârâtei, faptul că termenul prevăzut în alin. (2) din art. 2.3.3 din Contract a fost unul esenţial, determinant pentru furnizarea utilităţilor.

Prin sentinţa civilă nr. 6840 din 02.12.2013, Tribunalul Bucureşti, Secţia a VI-a civilă a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantei, instanța primind integral apărările pârâtei și care au fost redate mai sus.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC L.C.P. SRL.

Prin decizia civilă nr. 941 din 22 octombrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secția a V-a civilă, apelul reclamantei a fost respins ca nefondat.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a apreciat că hotărârea primei instanțe este temeinică și legală, în acord cu probele administrate și dispozițiile legale incidente.

Împotriva acestei soluții a declarat recurs reclamanta care a invocat dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. solicitând modificarea deciziei, admiterea apelului și a cererii de chemare în judecată, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În dezvoltarea motivelor de recurs reclamanta a susținut că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, schimbând înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia precizând că obligația pârâtei de a achita tranșa a II-a a prețului nu este afectată de o condiție suspensivă, iar incidența în speță a unei condiții suspensive nu poate atrage exonerarea pârâtei de la plata prețului.

Recurenta a susținut că hotărârea atacată este dată cu încălcarea și greșita aplicare a legii în ceea ce privește: efectele produse de contractul de vânzare-cumpărare și ale relei credințe a pârâtei în executarea contratului.

Reclamanta a susținut că obligaţia S. de a plăti suma B, fiind parte componentă a preţului terenului, a luat naştere încă de la momentul încheierii Contractului şi doar scadenţa acestei obligaţii era supusă unui termen suspensiv aflat în legătură directă cu momentul furnizării de către L.C.P. a accesului la utilităţi.

Recurenta a învederat că momentul furnizării accesului la utilităţi a fost estimat de către părţi la data de 31.12.2008, sens în care L.C.P. şi-a asumat doar o obligaţie de diligenţă în sensul furnizării utilităţilor până la acest moment.

În opinia recurentei, în situaţia depăşirii termenului estimat şi în lipsa notificării S. în acest sens, S. avea dreptul, la libera sa alegere, să opteze:

a) pentru executarea în continuare a Contractului sau

b) pentru rezoluţiunea judiciară a Contractului.

Deşi conţinutul acestor prevederi contractuale, precum şi modalitatea de aplicare consideră recurenta că sunt lipsite de echivoc, fiind confirmate chiar prin comportamentul contractual al S., instanța a calificat însăşi obligaţia de plată a Sumei B de către S. ca fiind afectată de o presupusă condiţie suspensivă reprezentată de obligaţia L.C.P. de a furniza accesul la Utilităţi până la termenul „limită” din data de 31.12.2008.

Recurenta consideră că această interpretare este eronată, existenţa obligaţiei de plată a sumei B nu a fost afectată de o condiţie suspensivă, ci doar scadenţa executării acesteia a fost afectată de un termen suspensiv, neesenţial şi incert.

Recurenta apreciază că din probatoriul administrat în cauză reiese că nu s-a aflat nici în stare de pasivitate şi nici în stare de ineficienţă, pe parcursul celor 4 ani şi 3 luni, ea realizând furnizarea accesului la Utilităţi în măsura şi în ritmul permise de stadiul realizării şi implementării de către S. a Proiectului său, fără niciun sprijin din partea S., care a solicitat în repetate rânduri amânarea furnizării utilităţilor în funcţie de modificarea parametrilor proiectului său, pentru ca apoi chiar să suspende realizarea acestuia.

Recurenta a criticat în apel și faptul că, deşi iniţial instanța a calificat obligaţia de plată a S. drept o obligaţie afectată de o condiţie suspensivă, subsecvent, simţind nevoia de a-şi justifica soluţia pronunţată şi pentru ipoteza în care această primă calificare nu va rezista în căile de atac, prima instanţă a constatat incidenţa în cauză a unui concurs între „excepţia de neexecutare şi caducitatea prestaţiei corelative”.

Intimata-pârâtă a depus la dosar întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Pârâta a susținut că data de 31.12.2008 a fost cât se poate de clar prevăzută în contract ca o dată limită, și nu ca una ce reflectă o estimare, o obligaţie de diligenţă. În caz contrar nu şi-ar fi găsit niciun sens obligaţia prevăzută în sarcina recurentei, prevăzută la art. 2.3.3 alin. 4 din contract, prin care, dacă nu se poate respecta data limită stabilită prin comun acord, trebuia emisă o notificare până la sfărşitul lunii octombrie a anului 2008 de către vânzătoare.

Pârâta subliniază caracterul imperativ prevăzut în contract și care rezultă şi din exprimarea folosită: „nu mai târziu de”, formulare ce nu lasă nicio urmă de echivoc asupra voinţei părţilor. Prin urmare, natura obligaţiei pe care o avea reclamanta nu era una de diligenţă, ci o obligaţie de rezultat, iar data de 31.12.2008 este una imperativ prevăzută, având caracter esenţial.

În opinia pârâtei, contractul autentificat sub nr. 228/25.01.2008 nu este un contract simplu de vânzare-cumparare, ci este unul afectat de condiție, astfel cum au reținut instanța de fond și cea de apel. Contractul dedus judecății este unul complex, ale cărui efecte nu se rezumă la cele ale unei vânzări simple, în care obligaţia de plată a preţului transferului proprietăţii poate fi analizată distinct de obligaţia de plată a serviciilor reprezentând asigurarea utilităţilor şi poate avea un regim juridic diferit.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, analizând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, subsumate dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. şi găsind că acestea sunt neîntemeiate, a respins recursul pentru următoarele considerente:

Având în vedere că recurenta reclamă greșita interpretare a actului juridic dedus judecății, vor fi redate clauzele contractuale relevante în cauză:

Articolul 2.2.2. Preţul de achiziţie include următoarele:

i. Transferul titlului de proprietate exclusiv şi negrevat şi a posesiei exclusive şi nestânjenite asupra Proprietăţii:

ii. Furnizarea de către vânzător a următoarelor utilităţi până la punctele de conectare situate la limita Proprietăţii, conform celor indicate în Anexa nr. 2 ataşată la prezentul Contract („utilităţile”):

gaz pentru încălzirea unei suprafeţe de aproximativ 3.000 mp.;

furnizarea de curent electric de 1 MW;

cabluri din fibră optică pentru telecomunicaţii (telefon, internet);

În plus, ca parte a Utilităţilor, Vânzătorul va furniza cumpărătorului acces direct la drum naţional DN 72, conform traseului marcat în culoarea roşie din Anexa 3. Pentru evitarea oricărui dubiu, accesul la Proprietate din DN 72 se va face prin sistemul de drumuri private al Parcului Industrial la care se face referire în articolul 5.2.2. de mai jos. Cumpărătorul angajându-se că îşi va asuma o parte a costurilor de curăţare, întreţinere şi reparare a drumului, în termenii şi condiţiile care vor fi mai târziu stabilite de către părţi, conform celor detaliate în articolul 5.2.2. de mai jos.

Părţile convin în mod expres că vânzătorul nu are obligaţii faţă de cumpărător în legătură cu furnizorii oricăror alte utilităţi (cum ar fi apa şi canalizare), iar cumpărătorul este singurul responsabil de asigurarea acestora şi va suporta costurile aferente.

Accesul la utilităţi conform celor de mai sus este estimat a fi furnizat de către vânzător nu mai târziu de 31 decembrie 2008, în condiţiile prevăzute la articolul 2.3.3. paragraful 2 de mai jos.

2.2.3. Preţul de Achiziţie va fi achitat conform prevederilor

Articolului 2.3.3. Plata sumei B - Suma B va fi achitată de către Cumpărător în Contul Vânzătorului în termen de 3 Zile Lucrătoare după îndeplinirea cumulativă a condiţiilor prevăzute la Art. 2.2.2 litera (ii), aşa după cum va fi constatată într-un proces-verbal de predare-primire încheiat de părţi în acest sens.

Părţile estimează ca până la sfârşitul lui decembrie 2008 Proprietatea va avea acces nerestricţionat la utilităţi conform celor descrise la Art. 2.2.2 litera (ii) de mai sus, iar Vânzătorul promite să depună toate diligenţele pentru a respecta termenul propus.

În cazul în care Vânzătorul estimează că nu va putea să furnizeze accesul Proprietăţii la utilităţi până la sfârşitul lui decembrie 2008. Vânzătorul trebuie să îl notifice pe Cumpărător în acest sens până la sfârşitul lui Octombrie 2008, iar Părţile vor conlucra pentru a obţine accesul la utilităţi. Dacă Vânzătorul îl notifică pe Cumpărător conform celor de mai sus Cumpărătorul acceptă în mod expres că nu va avea pretenţii la despăgubiri împotriva Vânzătorului şi nu va avea dreptul de a înceta Contractul în situaţia în care, în ciuda eforturilor conjugate ale Cumpărătorului şi ale Vânzătorului, accesul la Utilităţi nu a fost obţinut în perioada de timp estimată.

Înalta Curte de Casație și Justiție, analizând aceste dispoziţii contractuale, apreciază că în speță se deduce judecății un contract de vânzare-cumpărare în care s-a prevăzut ca obligaţia de plată a Sumei B să fie afectată de o condiţie suspensivă, respectiv aceea de a asigura de către vânzător accesul la utilităţi într-un termen extinctiv: „nu mai târziu de 31 decembrie 2008” (termenul extinctiv marchează stingerea dreptului şi a obligaţiei corelative, respectiv de a cere şi a se plăti restul de preţ).

Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază că sunt incidente în speță următoarele dispoziții legale: art. 1004 C. civ. - în vigoare la data încheierii actului juridic – care prevede că obligaţia este condiţionată când perfectarea ei depinde de un eveniment viitor şi necert; art. 1017 C. civ. - potrivit cu care este suspensivă acea condiţie de a cărei îndeplinire depinde perfectarea actului; art. 969 C. civ.; art. 970 C. civ.

Potrivit acestor dispoziţii legale, în acord cu prevederile contractuale menţionate, rezultă că reclamanta în calitate de creditoare a obligaţiei de plată a restului de preţ nu poate cere executarea obligaţiei de la debitor, deoarece nu s-a îndeplinit condiţia suspensivă, ceea ce înseamnă că obligaţia de a achita a II-a tranşă de preţ nu s-a născut și nu este una perfectă în sensul art. 1017 C. civ.

Condiţia suspensivă produce următoarele consecinţe: creditorul nu poate cere executarea obligaţiei şi debitorul nu datorează nimic până la împlinirea ei. În speță, obligația de plată a Sumei B nu se consideră că s-a născut mai devreme de îndeplinirea condiției, în termenul limită stipulat de părți.

Interpretarea recurentei potrivit cu care „doar scadenţa executării a fost afectată de un termen suspensiv” este eronată.

Potrivit art. 1022 C. civ.: „Termenul se deosebeşte de condiţie, pentru că el nu suspendă angajamentul, ci numai amână executarea”.

În speță, nu este vorba de un termen suspensiv, ci de o condiție suspensivă pentru că se prevede că „tranşa a II-a din preţ (...) va fi plătită în trei zile lucrătoare de la data la care cumpărătorului îi este acordat accesul deplin la utilităţi, dar nu mai târziu de 31 decembrie 2008”. Este așadar clar exprimată voinţa părţilor în sensul ca obligaţia de plată a restului de preţ să fie afectată de o condiţie, iar demersurile în vederea îndeplinirii condiţiei să fie făcute de vânzător.

Mai mult, în cazul în care vânzătorul aprecia că nu poate asigura accesul la utilităţi până la termenul stabilit era obligat să notifice cumpărătorul până la sfârşitul lunii octombrie 2008, urmând ca după această dată părţile să conlucreze (să facă împreună demersuri) pentru a obţine accesul la utilităţi – până cel târziu 31.12.2008.

De asemenea, nefondată este şi susţinerea recurentei referitoare la caracterul estimativ al termenului, creditoarea este contrazisă de sintagma din contract „nu mai târziu de 31 decembrie 2008” de unde rezultă şi caracterul cert al termenului.

Tot caracter cert are şi termenul în care vânzătoarea era obligată să notifice cumpărătorul, şi anume sfârşitul lunii octombrie, în cazul în care „estima” că nu va putea asigura accesul la utilităţi până la 31 decembrie 2008.

Faţă de dispoziţiile contractuale şi legale aplicabile în pricină, în mod corect au reţinut instanţele de fond și de apel că obligaţia de plată a restului de preţ este afectată de o condiţie suspensivă, respectiv aceea de a obţine accesul la utilităţi.

Prin urmare, interpretarea pe care o propune reclamanta nu este în acord cu dispoziţiile legale și contractuale.

Înalta Curte de Casație și Justiție constată că în mod corect instanțele de fond și de apel au reținut pasivitatea reclamantei căreia, deşi i s-a plătit 70% din preţ, nu şi-a îndeplinit obligaţia de a asigura accesul la utilităţi. Mai mult nu a notificat pârâta până la 31 octombrie 2008 că nu este în măsură să-şi îndeplinească această obligaţie contractuală.

În ceea ce priveşte „excepţia de neexecutare în concurs cu caducitatea prestaţiei” Înalta Curte reţine că instanţa a apreciat corect că au operat efectele caducităţii prestaţiei efectuate de reclamantă după termenul limită din 31.10.2008, aceste considerente fiind în sensul că furnizarea cu întârziere atât de mare a utilităţilor a devenit inutilă pentru cumpărătoare, în condiţiile în care asigurarea accesului şi a utilităţilor erau necesare realizării obiectivului concret al cumpărătorului – care a achiziţionat terenul cu scopul de a realiza o bază operaţională pentru servicii petroliere.

Aşa cum susţine şi intimata prin întâmpinare, pentru a atinge un asemenea obiectiv, era esenţială executarea măcar într-un termen rezonabil a obligaţiei de asigurare a utilităţilor. O întârziere de 4 ani de zile nu poate fi considerată o simplă întârziere, ci echivalează cu o neexecutare totală a obligaţiei.

Termenul contractual fixat de părţi la data de 30.12.2008 prin clauza 2.2.2 are natura juridică şi finalitatea unei condiţii suspensive de executare a obligaţiei de plată a tranşei a II-a din preţul convenit de părţi.

Reclamanta vânzătoare a avut acest termen limită pentru a executa utilităţile şi a-i acorda cumpărătoarei acces deplin la acestea aşa cum prevede expres clauza respectivă și în acest sens trebuie înţeleasă şi clauza potrivit căreia dacă vânzătoarea nu poate să furnizeze la termenul contractual din 31.12.2008 utilităţile este obligată să notifice cumpărătoarea până la 31.10.2008, ambele părţi conlucrând pentru îndeplinirea şi finalizarea acestora.

Cum rezultă din cererea introductivă şi din înscrisurile anexate, vânzătoarea nu a notificat-o pe cumpărătoarea pârâtă, accesul la drumul naţional fiind deschis la 12.10.2008, conectarea la gaze s-a făcut la 29.04.2010, corectarea la electricitate la 25.05.2011, iar notificarea pentru procesul-verbal de predare a utilităţilor poartă data de 10.04.2012.

În deplin acord cu probatoriul administrat, instanțele de fond și de apel au reținut că, deşi reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţiile de notificare şi de predare cu acces deplin la utilităţi până la 31.12.2008, a emis factura fiscală nr. 18 din 21.08.2009 pentru tranşa a II-a de 30% din preţ, cu aproape doi ani înainte de notificarea pentru predarea utilităţilor la 10.04.2012.

În mod corect instanțele au avut în vedere și faptul că încă la data încheierii contractului, adică 25.01.2008 pârâta i-a achitat efectiv reclamantei avansul şi prima tranşă de 70% din preţ, adică 1,5 milioane euro, pentru ca timp de patru ani şi 3 luni, până la 10.04.2012, să aștepte îndeplinirea celorlalte obligații asumate de către vânzătoare. În tot acest timp vânzătoarea recurentă a beneficiat efectiv de 70% din prețul plătit, fără ca cealaltă parte să poată începe proiectul imobiliar pentru care a achiziţionat terenul.

Expertizele efectuate cu privire la drumuri, la instalaţiile electrice exterioare, la gaze naturale şi la telecomunicaţii, efectuate în fața instanței de fond atestă că reclamanta nu şi-a îndeplinit la termenele contractuale obligaţiile, astfel că nu a asigurat accesul deplin la aceste utilităţi necesare realizării obiectivului investiţional intitulat „Bază operaţională pentru servicii petroliere”.

În acest context probator, reclamanta nu a dovedit susţinerea din cererea introductivă, dar și din prezentul recurs potrivit cu care pârâta pe tot parcursul raporturilor contractuale ar fi încercat amânarea iar apoi chiar împiedicarea întrunirii condiţiilor necesare plăţii celei de-a doua tranşe din preţ.

Ţinând seama de cele ce preced, privitor la excepţia de neexecutare în concurs cu caducitatea prestaţiei corelative, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că îndeplinirea obligaţiilor supuse condiţiei suspensive după mult timp de la data limită a acesteia a produs consecinţe grave pentru cumpărătorul care şi-a îndeplinit toate obligaţiile asumate.

În plus, procesul-verbal de predare a utilităţilor poartă data de 10.04.2012, iar la acel moment pârâta nici nu mai era proprietara terenului, căci îl vânduse încă de la 22.12.2011 (anexa 12 la cererea de chemare în judecată). Drept urmare operează efectele caducităţii prestaţiei efectuate după termenul contractual stabilit și față de o persoană care nici nu mai este titularul actual al terenului ce a format obiectul actului juridic dedus judecății.

În concluzie, pentru toate considerentele reţinute, conform art. 312 C. proc. civ., s-a respins recursul declarat de reclamanta SC L.C.P. SRL împotriva deciziei civile nr. 941 din 22 octombrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secția a V-a civilă, ca nefondat.