Nullity of sale of another's property: Burden of proof for buyer's bad faith and absence of land registry annotation

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 814/ C din 12 octombrie 2005, Tribunalul Braşov a respins acţiunea formulată şi precizată de reclamanta SC C. SRL Braşov în contradictoriu cu pârâţii SC D. SRL BRAŞOV, D.R., Z.M., S.R., K.Y.S. şi M. BRAŞOV prin P.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că faţă de decizia nr. 4224/2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie prin care s-a respins, ca inadmisibil, capătul de cerere în constatarea dreptului de proprietate al reclamantei aceasta nu mai justifică un interes juridic pentru promovarea acţiunii în anularea contractelor de vânzare-cumpărare.

Se mai reţine că nu sunt îndeplinite condiţiile vânzării bunului altuia întrucât nu s-a dovedit reaua-credinţă a cumpărătorului, că menţiunile din cartea funciară creau pentru cumpărător aparenţa de proprietar al vânzătorului care deţinea cu titlu de concesiune terenul, că nevalabilitatea procurii speciale date de D.R. pentru Z.M. nu prezintă relevanţă în cauză şi că nulitatea actelor subsecvente nu se justifică în lipsa sancţionării actului principal.

Faţă de pârâtul M. Braşov prin P., acţiunea s-a respins ca fiind îndreptată faţă de o persoană fără calitate procesuală, iar pretenţiile reprezentând folosul de tras au fost respinse ca nefondate în lipsa constatării dreptului de proprietate al reclamantei şi ca prescrise pe perioada decembrie 1999 – noiembrie 2001.

Împotriva hotărârii a declarat apel reclamanta SC C. SRL BRAŞOV şi prin decizia nr. 5/ AP din 25 ianuarie 2007, Curtea de Apel Braşov, secţia comercială, a respins excepţiile invocate de pârâta SC D.I. SRL BRAŞOV, a respins apelul a obligat apelanta să plătească intimatei SC D.I. SRL BRAŞOV suma de 1000 lei RON cheltuieli de judecată şi a respins, ca nefondate, cheltuielile de judecată solicitate de alţi intimaţi.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a apreciat că în mod corect instanţa de fond a reţinut că în cauză nu au fost întrunite toate condiţiile de nulitate a contractului în temeiul vânzării bunului, întrucât nu s-a dovedit reaua-credinţă a cumpărătorului D.R., că situaţia de carte funciară de la data înscrierii contractului nr. 65/2000 nu cuprindea menţiuni referitoare la notarea procesului înaintat de reclamantă prin care aceasta solicita constatarea dreptului său de proprietate asupra spaţiilor comerciale. Extrasul de carte funciară nr. 8455/2000 depus la 11 ianuarie 2007 atestă faptul că nici după încheierea contractului în litigiu notarea procesului nu s-a realizat, iar înscrierea SC A.I. SRL (actual SC D.I. SRL) ca titular asupra construcţiilor în curs de executare (B+43) crea pentru cumpărător prezumţia de proprietar a vâzătorului.

Neconcordanţa dintre cuprinsul actului de înstrăinare şi menţiunile din încheierea de autentificare privind persoana semnatară a actului invocată de apelantă din perspectiva art. 52 din Legea nr. 36/1995 sancţionează cu nulitatea doar încheierea de autentificare nu şi actul notarial care poate fi îndreptat în cazul erorilor materiale vădite în condiţiile art. 3 din Legea nr. 36/1995 şi că, contractul de vânzare-cumpărare rămâne valabil, întrucât prin contract părţile au tranzacţionat construcţiile nu şi terenul aferent.

Pe de altă parte s-a reţinut că cerinţa prevăzută de art. 49 lit. f) din Legea nr. 36/1995 este complinită.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs în termenul legal prevăzut de art. 301 C. proc. civ., reclamanta SC C. SRL BRAŞOV invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în temeiul căruia a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate, admiterea apelului declarat de reclamantă cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată şi precizată şi obligării la cheltuieli de judecată în toate instanţele.

În dezvoltarea în fapt a recursului s-a susţinut în esenţă că s-a dovedit că vânzătoarea neproprietară SC A.I. SRL (actual SC D.I. SRL) a fost de rea-credinţă atâta timp cât aceasta fiind parte în contractele de antrepriză încheiate cu reclamanta cunoştea adevăratul regim juridic al spaţiilor respective, în sensul că acestea aparţineau reclamantei, că chiar dacă la data de 18 ianuarie 2000 când a fost perfectat primul contract de vânzare-cumpărare în cartea funciară nu fusese încă notată nici un fel de acţiune legată de regimul juridic al imobilelor, textul art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 care prezumă buna-credinţă a dobânditorului nu este aplicabil, că la data când dobânditorul D.R. a contractat SC A.I. SRL (actual SC D.I. SRL) nu era titulara nici unui drept tabular, înscrierea de la poziţia B43 avută în vedere de către instanţă a fost realizată tocmai la data de 22 martie 2000, că martora propusă de intimaţi, P.C. a arătat că la momentul semnării contractelor de vânzare-cumpărare cu D.R., acestuia din urmă i s-au prezentat extrase de carte funciară privind imobilele în litigiu, că titlul de proprietate al vânzătoarei trebuia menţionat expres în cuprinsul actului autentic de vânzare-cumpărare şi că înstrăinările succesive sunt, de asemenea lovite de nulitate absolută.Pârâta SC D.I. SRL a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.

Din examinarea actelor de la dosar prin prisma motivelor de recurs şi a dispoziţiilor legale incidente cauzei, se apreciază că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică care nu poate fi reformată prin recursul declarat de reclamantă.

În ceea ce priveşte motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că instanţa de apel a aplicat şi interpretat corect dispoziţiile legale incidente.

Deşi recurenta a invocat afectarea hotărârii atacate de existenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticile concret formulate privesc doar reţinerea greşită a situaţiei de fapt printr-o apreciere necorespunzătoare a probelor ce nu îşi găsesc corespondent în ipotezele textului legal invocat.

Aceste aspecte de netemeinicie se regăseau în pct. 11 al art. 304 C. proc. civ., care a fost abrogat.

Recurenta se referă doar la conţinutul probator şi la aprecierea acestor probe de către instanţă, aspecte de netemeinicie ce nu pot fi reanalizate în recurs.

Chiar şi referirile la forţa probantă ce trebuie acordată unor probe se circumscriu aspectelor de netemeinicie, iar nu de nelegalitate a hotărârii atacate.

Printr-o corectă şi integrală apreciere a probelor instanţa de apel a reţinut corect că nu s-a dovedit reaua credinţă a cumpărătorului D.R. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 65 din 18 ianuarie 2000 de B.N.P. P.Şt.

Buna credinţă se prezumă, iar prezumţia este relativă, astfel încât cel ce invocă reaua credinţă are sarcina probei contrare, conform art. 1169 C. civ. şi cum în cauză nu s-a dovedit complicitatea la fraudă a cumpărătorului, nu sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 948 C. civ., care să atragă nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 65/2000 de B.N.P. P.Şt.

La aprecierea bunei credinţe a dobânditorului în mod legal instanţa a avut în vedere faptul că reclamanta nici la data înscrierii contractului nr. 65 din 18 ianuarie 2000 şi nici după încheierea contractului în litigiu nu a notat în cartea funciară procesul înaintat de SC C. SRL prin care aceasta solicita constatarea dreptului său de proprietate asupra spaţiilor comerciale şi că în cauză nu s-au făcut dovezi că pârâtul a avut cunoştinţă de proces.

Menţiunile din cartea funciară la momentul încheierii acestui contract creau pentru cumpărător o aparenţă de proprietar faţă de vânzătorul SC D.I. SRL care deţinea un titlu asupra terenului (drept de concesiune) şi era constructorul spaţiilor comerciale.

În mod întemeiat instanţa de apel a reţinut că nemenţionarea expresă în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare a titlului de proprietate al vânzătoarei nu afectează buna credinţă a cumpărătorului, de această omisiune fiind culpabilă vânzătoarea.

Având în vedere că nu subzistă condiţiile de nulitate absolută ale contractului de vânzare-cumpărare nr. 65 din 18 ianuarie 2000 nu se aplică nici principiul anulării actelor subsecvente actului iniţial.

Pentru considerentele expuse, în temeiul dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ., se va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC C. SRL BRAŞOV împotriva deciziei nr. 5/ AP din 25 ianuarie 2007 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, decţia vomercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 8 aprilie 2008.