Lessor's rescission claim rejected; removal of unauthorized works ordered, appeal denied.
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the lessor's appeal as unfounded, upholding the Court of Appeal's decision, which had partially modified the trial court's judgment: the lease contract was not rescinded, but the lessee was ordered to remove unauthorized transformation works at stands 63–65, while the claim for eviction from stands 51–62 and rescission was rejected. The dispute arose from a lease of commercial space, with the lessor seeking rescission and eviction due to unauthorized modifications by the lessee. The court held that breach of the contractual obligation under art. 4(1) of the lease (to avoid unapproved alterations) was not sufficiently grave to justify rescission under arts. 1020–1021 Civil Code, especially as the lessee agreed to restore the premises at contract expiry, and the contract's own terms (art. 5(2), art. 6(1)) set specific conditions for automatic termination, which were not met. The court also dismissed the lessor's procedural objections under art. 304(7) and (9) Code of Civil Procedure, finding no infirmity in the appellate reasoning, and the decision is final.
Legislator headnote
AI generatedLessor's rescission claim rejected; removal of unauthorized works ordered, appeal denied: S-a reţinut că, potrivit art. 4 pct. 1 din contractul de închiriere nr. 286 din 25 martie 2005 locatarul avea obligaţia să păstreze spaţiul închiriat în bună stare de funcţionare, să nu facă amenajări neaprobate, expres, în scris de către locator; amenajările aprobate se suportă de locatar şi rămân locatorului după încetarea contractului.
Keywords
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Deliberând asupra recursului de faţă,
Reclamanta G.T. a solicitat rezilierea contractului de închiriere din 25 martie 2005 şi obligarea pârâtei SC M.B.C.A. SRL să evacueze spaţiul comercial închiriat, situat în Constanţa, str. I. G. Duca, Complex Comercial - standurile 51-65 şi să aducă spaţiul la starea iniţială prin înlăturarea lucrărilor de transformare neautorizate.
Motivându-şi acţiunea, reclamanta arată că pârâta a executat o serie de transformări neautorizate.
Tribunalul Constanţa, prin sentinţa civilă nr. 3186 din 5 iunie 2007 a admis, în parte, acţiunea şi a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul comercial respectiv standurile 63-65.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că, în ceea ce priveşte standurile 51-62, lucrările nu reprezintă o neexecutare gravă a contractului, de natură să justifice desfiinţarea acestuia, motiv pentru care s-a respins şi cererea de evacuare din aceste standuri.
Referitor la standurile 63-65, instanţa a apreciat că pârâta le ocupă fără un drept de folosinţă.
În apelul reclamantei, Curtea de Apel Constanţa a admis acest apel, a schimbat, în parte sentinţa, a obligat pârâta să înlăture lucrările de transformare recompartimentare la standurile 63-65. Au fost menţinute celelalte dispoziţii privind respingerea cererii de reziliere a contractului.
S-a reţinut că, potrivit art. 4 pct. 1 din contractul de închiriere nr. 286 din 25 martie 2005 locatarul avea obligaţia să păstreze spaţiul închiriat în bună stare de funcţionare, să nu facă amenajări neaprobate, expres, în scris de către locator; amenajările aprobate se suportă de locatar şi rămân locatorului după încetarea contractului.
Instanţa de apel a confirmat soluţia instanţei de fond privind încălcarea art. 4 pct. 1 din contract.
S-a apreciat că, faţă de reaua credinţă a reclamantei care nu a cerut înlăturarea tuturor amenajărilor, de atitudinea pârâtei, care este de acord să îndepărteze amenajările la expirarea contractului, sancţiunea rezilierii contractului ar fi prea aspră.
Decizia a fost atacată cu recurs de către reclamantă, invocându-se motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
Se susţine că argumentul privind reaua credinţă a reclamantei este străin pricinii şi că au fost greşit aplicate dispoziţiile art. 1020-1021 C. civ., în sensul că trebuia să se ţină seama de faptul că spaţiul face parte dintr-un complex comercial unitar şi reclamanta vrea să-l păstreze fără modificări neaprobate şi că pârâta şi-a încălcat obligaţia de a nu transforma spaţiul fără acordul reclamantei, aceasta fiind o obligaţie principală.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Chiar dacă argumentul privind reaua credinţă a reclamantei este o interpretare exagerată a instanţei de apel, acesta nu a fost principalul motiv pentru care s-a pronunţat soluţia de menţinere a contractului ci s-a avut în vedere şi faptul că pârâta este de acord să îndepărteze amenajările la expirarea contractului.
Aprecierea că încălcarea obligaţiei prevăzute de art. 4 pct. 1 din contract nu este foarte gravă, de natură să justifice desfiinţarea contractului este corectă, întrucât pârâta s-a angajat să predea spaţiul în starea iniţială la încetarea contractului.
Această apreciere şi considerarea că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1020-1021 C. civ. au pornit şi de la prevederile exprese ale contractului care cuprind în dispoziţiile art. 5 pct. 2 şi în art. 6 pct. 1 condiţiile în care intervine încetarea de plin drept, fără punere în întârziere şi fără intervenţia instanţei, a contractului.
Negăsindu-se întemeiate motivele de recurs, acesta urmează a fi respins ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de reclamanta SC G.T. SA Constanţa împotriva deciziei civile nr. 252/COM din 22 noiembrie 2007 a Curţii de Apel Constanţa, secţia comercială, maritimă şi fluvială, contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 22 octombrie 2008.