Commercial Lease: Admissibility of Testimonial Proof to Disprove Contractual Surface Area Despite Written Modification Clause

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa comercială nr. 8152 din 15 iunie 2007 a Tribunalului Bucureşti, secţia aVI-a comercială, au fost respinse ca neîntemeiate atât acţiunea principală prin care SC E.M. SRL Bucureşti solicitase să se constate că suprafaţa închiriată prin contractul din 1 iunie 2004, completat şi modificat prin actul adiţional din 1 iunie 2005, încheiate cu pârâta A.P. din Bucureşti, sector 4, este de 459 mp, cât şi cererea reconvenţională prin care pârâta solicitase să se constate nulitatea actului adiţional la contractul de închiriere precum şi obligarea reclamantei la plata sumei de 1.900 dolari SUA chirie restantă plus 1.550,53 dolari SUA penalităţi, cerere restrânsă ulterior doar la nulitatea actului adiţional.

În esenţă, instanţa de fond a reţinut că obiectul contractului de închiriere l-a constituit o suprafaţă de 15x10 m faţadă bloc pentru montarea unui mesh iluminat (plasă publicitară transparentă), contract ce expira la 1 iunie 2006 şi care a fost modificat o singură dată, la 1 iunie 2005 când s-a încheiat actul adiţional aflat în dosar, modificarea vizând doar prelungirea termenului de închiriere până la 1 iunie 2010 şi majorarea chiriei, restul clauzelor rămânând neschimbate.

Pretinsul act adiţional menţionat în „anexa” de la fila 11 depusă de reclamantă la dosar, este inexistent, iar anexa invocată de reclamantă nu poartă semnăturile părţilor.

Cât priveşte reconvenţionala, restrânsă ulterior, instanţa a reţinut că ea a fost formulată numai în măsura în care instanţa „şi-ar fi însuşit teoria reclamantei asupra unei erori de menţionare a suprafeţei închiriate” în actul adiţional.

Apelul declarat de reclamanta pârâtă împotriva acestei hotărâri a fost respins ca nefondat prin Decizia comercială nr. 12 din 14 ianuarie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială.

Instanţa de apel a reţinut că instanţa de fond a interpretat corect contractul dintre părţi şi actul adiţional din 1 iunie 2005, precum şi art. 9.1 alin. (2) din contract potrivit cărora orice adăugire sau modificare a contractului este valabilă dacă este făcută în scris şi semnată de ambele părţi, consemnându-se expres că prin încheierea contractului s-a înlăturat orice altă înţelegere verbală între părţi, anterioară sau ulterioară încheierii contractului.

În raport de această clauză s-a apreciat că proba testimonială nu poate fi admisă, părţile convenind ca orice modificare să fie probată prin act scris semnat de părţi.

Cât priveşte actul adiţional instanţa de apel a apreciat că a fost corect apreciat şi interpretat, păstrând-se soluţia de fond ca temeinică şi legală.

Nemulţumită de această decizie reclamanta pârâtă a declarat recurs solicitând casarea ei şi trimiterea spre rejudecare.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate pe art. 304 pct. 9 C. proc. civ. recurenta critică respingerea probei testimoniale şi cu interogatoriu în dovedirea împrejurărilor care ar fi justificat admiterea acţiunii, apreciind că s-au încălcat dispoziţiile art. 46 C. com.

Singura limitare a administrării probei testimoniale în litigiile comerciale este impusă de dispoziţiile art. 55 C. com., text care nu este incident în cauză deoarece forma scrisă nu era cerută ad validitatem, iar ea dorea să probeze faptul că suprafaţa închiriată era de 459 mp.

Prin notele scrise depuse azi la dosar intimata pârâtă-reclamantă a solicitat respingerea recursului iar recurenta a depus copia sentinţei comerciale nr. 4889 din 10 aprilie 2007 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, care nu este irevocabilă.

Recursul este nefondat pentru considerentele ce se vor arăta:

Potrivit dispoziţiilor art. 46 C. com. obligaţiile comerciale şi liberaţiunile se probează cu acte autentice, cu acte sub semnătură privată, cu facturi acceptate, prin corespondenţă, prin telegrame, cu registrele părţilor cu martori sau prin orice alte mijloace de probă admise de legea civilă.

Recurenta critică în recursul său respingerea probei testimoniale de către instanţa de apel şi a probei cu interogatoriu în dovedirea suprafeţei închiriate de 459 mp.

Critica recurentei este nefondată deoarece, aşa cum au reţinut ambele instanţe, părţile au stipulat expres în art. 9.1 alin. (2) din contract că orice modificare a clauzelor contractuale, deci inclusiv pe suprafaţa închiriată, se face în scris şi cu semnătura ambelor părţi, caz în care proba cu martori s-a apreciat a fi neconcludentă şi neutilă.

Însăşi recurenta recunoaşte că potrivit art. 46 proba testimonială este admisibilă ori de câte ori instanţa „ar crede că trebuie să admită proba testimonială” aşa încât nu se poate susţine că judecătorii din apel au aplicat greşit legea.

Mai mult, instanţa de apel a reţinut că interpretând prevederile actului adiţional, potrivit art. 982 C. civ., părţile au convenit numai modificarea cuantumului chiriei şi a duratei contractului, restul prevederilor contractuale rămânând neschimbate, deci inclusiv clauza referitoare la suprafaţa închiriată menţionată la cap. 2, aşa încât aspectele pe care recurenta dorea să le dovedească prin proba testimonială şi interogatoriu, respectiv suprafaţa închiriată, nu puteau fi dovedite contrar contractului, ce nu a fost atacat de nici una dintre părţi.

Împrejurarea că în considerentele unei alte hotărâri judecătoreşti - care nu este irevocabilă - s-a reţinut o altă interpretare a actului adiţional, este irelevantă, respectivele considerente neavând autoritate de lucru judecat.

În consecinţă, recursul reclamantei-pârâte urmează a fi respins, iar decizia din apel menţinută ca temeinică şi legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC E.M. SRL Bucureşti împotriva Deciziei nr. 12 din 14 ianuarie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţata în şedinţă publică, astăzi 9 octombrie 2008.