Partition of co-owned commercial property: valuation of lots and requirement for compensatory balances

La data de 6 iunie 2003 s-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul B.V.împotriva deciziei civile nr.37/A din 7 mai 2002 a Curții de Apel Târgu Mureș – Secția civilă.

Dezbaterile au fost consemnate în încheierea cu data de 6 iunie 2003, care face parte integrantă din prezenta decizie, iar pronunțarea s-a amânat la 18 iunie 2003.

C U R T E A

Asupra recursului civil de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată la 14 februarie 1997 pe rolul Judecătoriei Tg.-Mureș, reclamanții B.V.și M., soți, au chemat în judecată pârâții B.G.și F., soți, solicitând să se dispună ieșirea din indiviziune asupra construcțiilor existente la pct.1 din foaia A a CF nr.933/b Sărmășel Gară, nr. top. 324/2/1/2 și situate în Sărmășel Gară, str. Trandafirilor nr.67, prin formarea a 3 loturi din care primul să revină reclamanților, al doilea pârâților iar al treilea pârâtei B.F. S-a mai solicitat să se dispună intabularea în CF după identificarea imobilului și după ce se vor da numere top și de CF noi.

S-a arătat că, urmare mai multor transmiteri succesorale, donații și acte de vânzare-cumpărare, părțile se află în indiviziune asupra imobilului, care faptic funcționează ca două unități comerciale (bufete) independente, situate în aceeași clădire și pe terenul aferent, ceea ce generează neînțelegeri și disfuncționalități în utilizarea bunurilor.

După un prim ciclu procesual, Tribunalul Mureș, investit ca instanță de fond în baza dispozițiilor art.2 pct.1 lit.b C.proc.civ.., a pronunțat sentința civilă nr.350 din 11 iulie 2000, prin care:

- a admis acțiunea reclamanților, dispunând ieșirea din indiviziune cu privire la imobil;

- a stabilit formarea a 3 loturi, după cum urmează:

- Lotul nr.1, cu nr. top. nou 324/2/1/2/1, bar de zi, compus

din sală de servire, terasă, pivniță și teren aferent, în suprafață de 104 m.p., atribuit în natură reclamanților, în cotă de 1/1 parte;

-Lotul nr.2, cu nr. top. nou 324/2/1/2/2, bar de zi, compus din sală de servire, bucătărie, cameră pentru veselă, grup social, teren aferent în suprafață de 190 m.p., cu acces prin aleea dinspre calea ferată sau din spatele clădirii, atribuit în natură pârâților, în cotă de 1/1 parte;

- Lotul nr.3, nr. top. nou 324/2/1/2/3, casă de cărămidă acoperită cu țiglă, compusă din trei camere, bucătărie, terasă acoperită, pivniță, construcții anexe și teren aferent în suprafață de 387 m.p., cu acces dinspre str.Trandafirilor, pe poarta existentă, atribuit în natură pârâtei B.F., cu mențiunea uzufructului viager în favoarea numitei B.A.pentru acest lot.

S-a dispus obligarea pârâtelor la plata către reclamanți a sumei de 18.560.754 lei cu titlu de sultă pentru egalizarea valorică a loturilor 1 și 2; precum și înscrierea în CF a celor trei loturi, conform expertizei tehnice întocmite de ing.R.M., lucrare despre care s-a arătat că face parte integrantă din sentință.

Instanța a reținut că prin modalitatea de partajare aleasă – și care constituie singurul aspect litigios al cauzei – sunt asigurate și ocrotite interesele tuturor părților, ținându-se seama de configurația și destinația spațiilor construite și a porțiunilor de teren aferente.

Apelul declarat de pârâți împotriva acestei sentințe a fost admis prin decizia nr.37 din 7 mai 2002 pronunțată de Curtea de Apel Tg.-Mureș.

A fost schimbată în totalitate sentința, dispunându-se ieșirea din indiviziune cu privire la imobil, conform anexei nr.5 la raportul de expertiză topometrică efectuat de ing.D.R.precum și a completării efectuată în comun cu ing.R.M., prin formarea a cinci loturi, astfel:

- Lotul I, proprietar B.F., cu suprafața de 200 m.p., nr. top. nou 324/2/1/2/1, marcat cu verde pe schiță, împreună cu casa părintească de la nr. administrativ 66;

- Lotul nr.II, proprietar B.G., marcat cu galben pe schiță, în suprafață de 296 m.p., nr. top. nou 324/2/1/2/2, teren și bufetul „Pensiune” de la nr. administrativ 67;

- Lotul nr.III, proprietar B.V., marcat cu culoare albastră, nr. top. nou 324/2/2/1/2/3, teren de 50 m.p. și bufetul „Pensiune” de la nr. administrativ 67;

- Lotul nr.IV – proprietar B.V., marcat cu culoare albastră, nr. top. nou 324/2/1/2/4, teren în suprafață de 46 m.p.;

- Lotul nr.V, marcat cu culoare maro, în suprafață de 38 m.p., cu nr. top. nou 324/2/1/2/5, rămas în indiviziune forțată pentru B.V.și B.G..

Căile de acces la suprafețele comerciale s-a dispus să se folosească în comun.

Instanța de apel a apreciat că această variantă de partajare, rezultată din suplimentarea probatoriilor, asigură o folosință a imobilului optimă și funcțională. Ea corespunde suprafețelor înscrise în Cartea funciară, nu presupune plata vreunor sulte compensatorii și asigură accesul în comun la spațiile comerciale. În fine, această modalitate de partaj nu are în vedere suprafața care constituie proprietatea CN CFR și este închiriată pe durată determinată pârâților apelanți.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul B.V., pe care și l-a precizat ulterior, susținând în esență că:

- hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii (art.304 pct.9 C.proc.civ.), deoarece modalitatea de partaj aleasă nu ține seama de reglementările speciale în materia circulației feroviare, imobilul fiind în apropierea unei bariere CFR; s-a mai arătat că lotul V supus partajului este în realitate proprietatea CFR;

- instanța nu s-a pronunțat asupra unei dovezi esențiale (art.304 pct.10 C.proc.civ.), neobservând că expertizele au concluzii contradictorii;

- nu s-a acordat ceea ce s-a cerut (art.304 pct.6 C.proc.civ..), instanța de apel omițând să se pronunțe cu privire la sultă.

Pârâții intimați au formulat întâmpinare, arătând că decizia pronunțată este legală și temeinică și solicitând respingerea recursului.

Examinând criticile formulate, Curtea reține că acestea sunt nefondate.

În ceea ce privește motivul de recurs vizând nelegalitatea deciziei, se constată că instanța de apel, dispunând suplimentarea probatoriilor, inclusiv sub aspectul expertizei tehnice, a stabilit o modalitate de partaj care asigură o folosire optimă a imobilului și nu încalcă nici o dispoziție legală imperativă referitoare la zonele adiacente căii ferate. Concluziile expertizelor, ca și înscrisurile emanând de la SN CFR sunt edificatoare în acest sens.

Pe de altă parte, din titlurile de proprietate depuse de părți la dosar rezultă în mod cert că și lotul nr.V – teren în suprafață de 38 m.p., face parte din imobilul supus partajului.

În fine, instanța de apel nu a stabilit o sultă întrucât, așa cum a motivat în mod expres și a menționat chiar în dispozitivul deciziei, modalitatea de partaj dispusă cuprinde loturi egale valoric, astfel încât nu sunt necesare sulte compensatorii.

Așa fiind, cum decizia este în întregime legală și temeinică, recursul va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B.V.împotriva deciziei nr.37/A din 7 mai 2002 a Curții de Apel Târgu-Mureș – Secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 iunie 2003.