Opposability of prior adjudication in third-party absence to true owner via counter-evidence in land registry dispute

Hotărâre judecătorească de uzucapiune obținută în contradictoriu cu un neproprietar. Înscrierea în cartea funciară. Efectele hotărârii față de adevăratul proprietar. Acțiune în revendicare. Comparare de titluri. Răsturnarea prezumției de proprietate.

Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate.

Index alfabetic : acţiune în revendicare

-uzucapiune

-bună-credinţă

-titlu de proprietate

C.civ. din 1864, art. 480

Autoritatea de lucru judecat nu poate fi invocată contra terţului, care nu a luat parte la judecata finalizată prin acea hotărâre, deoarece, prin ipoteză, nu este întrunită condiţia identităţii de părţi. În această situaţie, în cadrul acțiunii în revendicare, hotărârea judecătorească pronunţată în uzucapiune poate fi opusă terţului, doar ca mijloc de probă, faţă de care se admite dovada contrară.

Astfel cum reclamantul a combătut cele reţinute în hotărârea judecătorească de uzucapiune, pronunţată într-un proces care s-a desfăşurat fără participarea sa, dovedind existenţa dreptului său de proprietate, recunoscut printr-un titlu de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, anterior hotărârii de uzucapiune, reiese că dreptul său de proprietate astfel dovedit îl înlătură pe cel recunoscut în favoarea pârâtului prin hotărârea de uzucapiune în care reclamantul nu a avut calitatea de parte, cu atât mai mult cu cât pârâtul nu a înţeles să invoce uzucapiunea în contra adevăratului proprietar, în raport de care ar fi trebuit să dovedească îndeplinirea condiţiilor prescripţiei achizitive, limitându-se la apărări bazate pe efectele hotărârii pronunţate în contradictoriu cu un neproprietar. Deşi această hotărâre a creat în favoarea pârâtului o prezumţie de proprietate, aceasta a fost răsturnată prin dovada contrară făcută de reclamant, care a demonstrat că este adevăratul proprietar și faţă de care nu s-a invocat şi nu s-a dovedit îndeplinirea condiţiilor uzucapiunii.

Sub imperiul prevederilor Legii nr. 7/1996 (fiind vorba despre un imobil cu privire la care, anterior acestei legi, nu a existat carte funciară), reclamantul nu avea nicio obligaţie să-şi deschidă carte funciară şi să-şi intabuleze titlul de proprietate. Adevăratului proprietar, care nu a fost înscris în cartea funciară, nu i se poate opune, cu efect de opozabilitate, înscrierea efectuată de pârât, pe temeiul hotărârii de uzucapiune, întrucât, aceasta a fost pronunţată fără participarea în proces a adevăratului proprietar. Într-o asemenea situaţie, nu i se poate refuza adevăratului proprietar dreptul de a revendica imobilul şi nu i se poate imputa vreo imprudenţă sau neglijenţă, câtă vreme nu a avut cunoştinţă de procesul de uzucapiune şi de faptul deschiderii unei cărţi funciare la cererea altuia pentru imobilul proprietatea sa.

Secția I civilă, decizia nr. 942 din 20 martie 2014

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi, reclamanta Parohia S.A. cu sediul în Iaşi a formulat, în contradictoriu cu D.M., D.D. şi D.T., acţiune în revendicarea suprafeţei de teren de 605 m.p. şi construcţie şi a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007.

Prin precizările la acţiune, reclamanta a solicitat introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a S.C. P. SRL, motivat de faptul că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007, D.D., D.T. şi D.M. au vândut acestei societăţi comerciale imobilul situat în intravilanul Municipiului Iaşi.

La dosarul astfel format a fost conexat dosarul nr. xxx5/245/2008 al Judecătoriei Iaşi, în care Parohia S.A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii D.M., P.E.V., D.D., D.T. şi S.C. P. SRL, revendicarea suprafeţei de teren de 675 m.p. şi construcţie, constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor din 19 septembrie 2007, precum şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007.

SC P. SRL a chemat în garanţie, în baza art. 60 şi urm. C.proc.civ., pe D.D., D.T. şi D.M., pentru ca, în cazul în care va fi admisă cererea reclamantei, pârâţii să fie obligaţi să restituie valoarea reactualizată a bunului imobil ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Prin sentinţa civilă nr. 1318 din 09 iunie 2010 a Tribunalului Iaşi s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor D.M., D.D. şi D.T. cu privire la capătul de cerere referitor la revendicarea imobilului construit şi neconstruit, şi, în consecinţă, s-a respins, pentru lipsa calităţii procesuale pasive, acest capăt de cerere cuprins atât în acţiunea principală, cât şi în acţiunea conexă, în contradictoriu cu pârâţii D.M., D.D. şi D.T.

S-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei în cererea privind revendicarea imobilului, excepţie invocată de pârâta S.C. P. S.R.L.

S-a respins capătul de cerere cuprins atât în acţiunea principală, cât şi în acţiunea conexă, formulat de reclamantă în contradictoriu cu pârâta S.C. P. S.R.L., având ca obiect revendicarea imobilului, (construit şi neconstruit), precum şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei în cererea privind revendicarea imobilului invocată la ultimul termen de judecată de D.M., D.D. şi D.T. şi P.E.V.

S-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei în cererea privind anularea contractului de vânzare cumpărare din 12 noiembrie 2007 şi în consecinţă s-a respins pentru lipsa calităţii procesuale active acest capăt de cerere. S-a respins, ca neîntemeiată cererea de constatare a nulităţii absolute a aceluiaşi contract.

S-a admis excepţia lipsei de interes a reclamantei în cererea privind constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor din 19 septembrie 2007 din cuprinsul acţiunii conexe şi, în consecinţă, s-a respins pentru lipsa de interes acest capăt de cerere.

Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren având întinderea totală de 2.373 m.p. În procedura reglementată de Legea nr. 18/1991, acesteia i s-a eliberat de Comisia Judeţeană Iaşi de fond funciar, la data de 03 februarie 1993, titlul de proprietate.

Sentinţa civilă pronunţată de Judecătoria Iaşi, de constatare a uzucapiunii în contradictoriu cu pârâta Primăria Municipiului Iaşi, creează o stare de fapt care, deşi nu corespunde realităţii, constituie o condiţie pentru funcţionarea principiului aparenţei în drept.

Totodată din înscrisurile depuse la dosar precum şi din susţinerile necontestate ale părţilor, rezultă că posesia şi folosinţa au fost exercitate de familia D. asupra imobilului construit şi neconstruit.

Cumpărătoarea SC P. SRL Iaşi a fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu vânzătorii tabulari ai imobilului.

Cu privire la cererea având ca obiect anularea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007, prima instanţă a reţinut că nulitatea relativă a contractului poate fi cerută doar de cumpărătorul de bună-credinţă, iar în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a aceluiaşi contract de vânzare cumpărare, s-a reţinut că reclamanta nu a invocat cauza ilicită sau frauda, iar vânzarea bunului altuia nu este nulitate absolută.

Instanţa a reţinut lipsa de interes a reclamantei în cererea privind constatarea nulităţii absolute a certificatului de moştenitor din 19 septembrie 2007, deoarece acela care se pretinde titular al dreptului de proprietate cu privire la un bun menţionat în cuprinsul certificatului ca aparţinând patrimoniului succesoral are la îndemână calea acţiunii în revendicare.

Împotriva sentinţei civile nr. 1318 din 09 iunie 2010 a Tribunalului Iaşi au formulat apel D.M., D.D., D.T., P.M. şi Parohia S.A.

Prin decizia civilă nr. 9 din 19 ianuarie 2011, Curtea de Apel Iaşi, Secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul formulat de D.M., D.D., D.T. şi P.M.

A admis apelul formulat de reclamantă, a modificat-o în parte sentința apelată în sensul că :

A admis în parte acţiunea în revendicare introdusă de Parohia S.A. în contradictoriu cu pârâta SC P. SRL.

A obligat pârâta SC P. SRL să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 605 mp teren şi construcţiile (locuinţă şi garaj), amplasate pe acest teren, reclamantei.

A admis capătul de acţiune formulat de reclamantă privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007, încheiat între D.D., D.T., D.M., în calitate de vânzători şi SC P. SRL, în calitate de cumpărătoare.

A păstrat din sentinţa apelată dispoziţiile referitoare la: admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor D.M., D.D. şi D.T. în cadrul capătului de cerere privind revendicarea; respingerea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei în cadrul cererii privind revendicarea imobilului; admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei în cadrul cererii privind anularea contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007.

A respins excepţia lipsei de interes a reclamantei în ce priveşte constatarea nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor din 19 septembrie 2007 şi a trimis cauza la Tribunalul Iaşi pentru a se judeca pe fond cererea reclamantei de constatare a nulităţii absolute a certificatului de moştenitor şi cererea de chemare în garanţie formulată de SC P. SRL în contradictoriu cu D.D., D.T., D.M.

În considerentele acestei decizii, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Apelul formulat de D.M., D.D., D.T. şi P.M. este neîntemeiat, deoarece a fost respinsă acţiunea reclamantei, pârâţii D. obţinând câştig de cauză la prima instanţă, iar nemulţumirea acestora, determinată de faptul că în considerentele sentinţei apelate s-a reţinut că sunt beneficiarii constatării unui drept de proprietate pentru imobilul din Iaşi str. S.A. şi nu stradela S.A., este înlăturată prin depunerea de către apelanţi a încheierii din şedinţa din 29 noiembrie 2010 a Tribunalului Iaşi, prin care s-a admis cererea de îndreptare a erorii materiale din cuprinsul sentinţei, în sensul că se va trece stradela S.A., în loc de strada S.A.

În ce priveşte apelul formulat de apelanta Parohia S.A., instanţa de apel a reţinut că acesteia i s-a reconstituit în procedura reglementată de Legea nr.18/1991 dreptul de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 2.373 m.p., situată în Iaşi stradela S.A., prin titlul de proprietate din 03 februarie 1993.

Prin sentinţa civilă nr. 2428 din 06 martie 1996 a Judecătoriei Iaşi – sentinţă irevocabilă – s-a constatat că reclamanţii D.M. şi D.T. sunt proprietarii casei de locuit şi a terenului în suprafaţă de 675 m.p. grădină, situate în Iaşi, str. S.A.

Prin încheierea din 23.11.2010, Judecătoria Iaşi a admis cererea de îndreptare a erorii materiale din cuprinsul sentinţei civile nr. 2428/1996, în sensul de a se trece stradela S.A., în loc de strada S.A.

La data de 12 noiembrie 2007, între D.D., D.T., D.M., în calitate de vânzători şi S.C. P. SRL Iaşi, în calitate de cumpărătoare, a intervenit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 12 noiembrie 2007 prin care s-a vândut suprafaţa totală de 605,00 m.p., împreună cu locuinţa C.1 şi garajul C.2 amplasate pe acest teren, întreaga suprafaţă de teren de 675 m.p. urmând ca pentru diferenţa de 70 m.p. societatea cumpărătoare să reglementeze situaţia juridică a acestui teren, care în prezent este stăpânit în fapt de alte persoane.

În raport cu această situaţie de fapt, Curtea a reţinut că părţile au titluri scrise în privinţa terenului revendicat, ca atare, există un conflict între titluri, instanţa fiind cea care stabileşte cărui titlu îi dă eficienţă, prin compararea titlurilor prezentate.

Numai dacă titlurile provin de la acelaşi autor, se ţine seama de titlul care a fost transcris. În cauză, titlurile provin de la autori diferiţi, ca atare, înscrierea în cartea funciară a hotărârii judecătoreşti de constatare a uzucapiunii înaintea titlului de proprietate emis pe baza Legii nr. 18/1991 nu este determinantă în compararea titlurilor.

Sentinţa civilă nr. 2428/1996 a Judecătoriei Iaşi, prin care s-a constatat că pârâţii D. au uzucapat suprafaţa de 675 mp, s-a pronunţat numai în contradictoriu cu Primăria Municipiului Iaşi şi nu cu Parohia S.A. – proprietara terenului şi construcţiei uzucapate, nefiindu-i opozabilă acesteia.

În ce priveşte modul de dobândire a proprietăţii de către pârâţii D., care au locuit în imobil în calitate de chiriaşi detentori precari, Curtea a reţinut că aceştia nu puteau uzucapa, intervertirea precarităţii neputând fi susţinută decât în limitele şi cazurile prevăzute de art. 1858 C.civ.

Prin raportul de expertiză efectuat la prima instanţă în specialitatea topografie cadastru şi geodezie s-a statuat că în suprafaţa de teren de 2.374 mp, pentru care s-a emis titlul de proprietate din 03 februarie 1993 recurentei Parohia S.A., este inclusă şi suprafaţa de teren de 605 mp din sentinţa civilă nr. 2427/1996 a Judecătoriei Iaşi şi din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2007.

Este de principiu că în cadrul acţiunii în revendicare ce are ca obiect o suprafaţă de teren care a avut stabilit regimul juridic potrivit art. 36 din Legea nr. 18/1991, dovada dreptului de proprietate poate fi făcută numai cu titlul de proprietate emis conform Legii nr. 18/1991.

Prin urmare, titlul de proprietate depus de reclamantă, emis în condiţiile Legii nr.18/1991 pentru terenul proprietatea reclamantei din anul 1941, dată menţionată în evidenţele Mitropoliei X, în procesele-verbale şi inventarele Parohiei S.A., este mai caracterizat prin prisma clarităţii, vechimii, transparenţei, preferabil titlului de proprietate depus de pârâţii D. (hotărârea judecătorească de constatare a uzucapiunii).

Curtea a mai reţinut că, în prezent, aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar şi raportul de expertiză, posesia şi folosinţa terenului revendicat de 605 m.p. este exercitată de S.C. P. SRL.

Curtea a apreciat că nu sunt întrunite cumulativ condiţiile pentru aplicarea principiului error communis facit ius, deoarece subdobânditoarea S.C. P. SRL Iaşi nu a dovedit că a făcut toate verificările apte a confirma existenţa în condiţii ireproşabile a dreptului celui de la care achiziţionează.

Anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, au apărut inadvertenţe cu prilejul emiterii încheierii de intabulare din 12 octombrie 2007, rectificate de notarul public prin încheierea din 29 octombrie 2007, cu privire la amplasamentul imobilului ce urma să fie vândut din str. S.A., în stradela S.A.

Curtea a avut în vedere şi împrejurarea că sentinţa civilă nr. 2428/1996 a fost rectificată în ce priveşte amplasamentul imobilului din str. S.A., în stradela S.A., în timpul judecării în apel, la data de 29 noiembrie 2010 şi că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007, S.C. P. SRL a achitat în totalitate suma de 450.000 euro pentru suprafaţa de 675 m.p. cât au uzucapat pârâţii D., dar a intrat în posesia efectivă a doar 605 m.p., urmând ca diferenţa de 70 m.p. să se reglementeze juridic ulterior, fiind în stăpânirea altor persoane.

Din înscrisurile depuse la dosar, Curte a reţinut că terenul şi construcţiile de pe acesta sunt în incinta Bisericii S.A., care a construit două case parohiale (una a preotului şi alta a cântăreţului - pe care pârâţii D. au uzucapat-o).

S.C. P. SRL nu a făcut nici un fel de verificare cu privire la inadvertenţele privind proprietatea şi posesia ivite anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, astfel că nu se poate reţine că subdobânditorul a fost de bună-credinţă, buna credinţă ce impunea ca acesta să fi crezut în realitatea falsă a situaţiei apărute, dar şi ca această credinţă să fie scuzabilă, lipsită de orice culpă.

Cumpărătorul, cu minime precauţii, având în vedere amplasamentul terenului şi a construcţiilor, ar fi aflat că este proprietatea Parohiei, mai ales că este într-o zonă centrală a oraşului Iaşi.

Şi în ce priveşte cererea privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2007, Curtea a apreciat că soluţia primei instanţe este greşită, în condiţiile în care reclamanta a precizat, fiind consemnat în încheierea din 29 aprilie 2009, că invocă nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare pentru frauda la lege şi cauză ilicită.

Curtea a reţinut că, din probatoriul administrat în cauză a rezultat cert că actul de vânzare-cumpărare s-a încheiat în frauda intereselor Parohiei S.A., căreia îi sunt negate drepturile asupra imobilului în litigiu.

În ce priveşte acţiunea în revendicare formulată de reclamantă a suprafeţei de 675 mp, Curtea a admis-o în parte, numai pentru suprafaţa de 605 mp teren şi construcţii, întrucât SC P. SRL exercită posesia numai asupra acestei suprafeţe.

S-a mai reţinut, în considerentele deciziei, că reclamanta are interes să solicite nulitatea parţială a certificatului de moştenitor din 19 septembrie 2007, întrucât în acest certificat de moştenitor, reclamanta a susţinută că în masa succesorală a fost inclusă o suprafaţă de teren proprietatea Parohiei S.A. Prin urmare, în mod nelegal instanţa a admis această excepţie şi a respins acest capăt de acţiune pe excepţie.

Cât timp reclamanta face dovada dreptului de proprietate asupra unei suprafeţe de teren înscrisă în certificatul de moştenitor emis în beneficiul pârâţilor, reclamanta poate solicita oricând anularea parţială a acestui act prin care i-a fost lezat dreptul de proprietate.

Curtea a considerat că prima instanţă nu a respectat dispozițiile art. 63 C.proc.civ., instanţa pronunţându-se nelegal printr-o hotărâre intermediară şi dispunând anularea ca netimbrată a cererii de chemare în garanţie, la data de 28 ianuarie 2009.

În acest mod, instanţa a creat o situaţie nefavorabilă pârâtei S.C. P. SRL, periclitându-i poziţia procesuală, diminuându-i dreptul la apărare şi la un proces echitabil, când soluţia în cererea principală s-a dat ulterior, la 09 iunie 2010.

În raport cu soluţia dată în apel, de admitere a acţiunii în revendicare şi a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 12 noiembrie 2007, Curtea a apreciat că se impune trimiterea cauzei la Tribunalul Iaşi nu numai pentru a judeca pe fond cererea Parohiei de constatare a nulităţii absolute parţiale a certificatului de moştenitor, dar şi a cererii de chemare în garanţie formulată de S.C. P. SRL.

Împotriva deciziei Curţii de Apel Iaşi a declarat recurs pârâta SC P. SRL, invocând motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C.proc.civ.

În dezvoltarea acestor motive de recurs, recurenta a arătat următoarele:

În mod greşit s-a admis acţiunea în revendicare, deşi recurenta este cumpărătoare de bună-credinţă, bazându-se pe hotărârea judecătorească de uzucapiune, înscrierea în cartea funciară a vânzătorilor, includerea imobilului în certificatul de moştenitor nr. x/2007 şi extrasul de carte funciară din care nu rezulta vreo menţiune privind existenţa unei acţiuni în revendicare sau vreo interdicţie de înstrăinare.

Reclamanta nu a contestat buna-credinţă a pârâtei cumpărătoare, iar precizarea privind nulitatea contractului pentru fraudă la lege şi cauză ilicită a fost făcută după prima zi de înfăţişare, fiind în mod corect respinsă de prima instanţă.

Instanţa de apel a încălcat autoritatea de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti pronunţate în procesul de uzucapiune.

Reclamanta avea posibilitatea să intervină în procesul de uzucapiune şi să-şi apere dreptul de

proprietate.

Uzucapiunea este o sancţiune aplicată reclamantei care nu a înţeles să-şi apere dreptul de proprietate şi să-l înscrie în cartea funciară, iar înscrierea făcută de pârâţii persoane fizice are efect de opozabilitate faţă de terţi, fiind un element determinant în ceea ce priveşte aprecierea bunei-credinţe a recurentei pârâte.

Hotărârea judecătorească prin care s-a constatat uzucapiunea, ca mod originar de dobândire a dreptului de proprietate, are prioritate în compararea titlurilor.

Argumentul instanţei de apel referitor la menţiunea din contract privind diferenţa de 70 mp aflată în posesia altei persoane nu este apt să răstoarne prezumţia de bună-credinţă.

În mod corect s-a reţinut de către prima instanţă că reclamanta avea sarcina de a dovedi reaua-credinţă, ceea ce nu a făcut, iar reclamanta nu-şi poate invoca propria turpitudine, constând în delăsarea în apărarea dreptului său de proprietate, care a permis pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti de uzucapiune în favoarea pârâţilor D. şi înscrierea acestora ca proprietari tabulari.

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu exista niciun litigiu cu privire la imobil, în privinţa cumpărătorului operând buna-credinţă.

Greşit se reţine că eroarea materială din sentinţa civilă nr. 2428/1996 a fost rectificată la data de 29 noiembrie 2010, în condiţiile în care în certificatul de moştenitor din 2007 figurează stradela S.A., iar rectificarea la OCPI s-a făcut la 12 octombrie 2007, deci anterior datei la care se susţine că s-ar fi rectificat sentinţa de uzucapiune.

Din cele expuse rezultă că sunt întrunite condiţiile pentru aplicarea principiului error communis facit ius, ca sancţiune a proprietarului neglijent, respectiv, eroarea comună şi invincibilă, buna-credinţă a cumpărătorului, existenţa actului translativ de proprietate cu titlu oneros şi existenţa unei stări de fapt care nu corespunde stării de drept.

În mod greşit s-a admis capătul de cerere privind nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care precizarea motivelor de nulitatea s-a făcut după prima zi de înfăţişare.

Instanţa de apel nu a motivat care este norma legală care a fost fraudată şi nici cauza ilicită.

Trebuia respectată practica Curţii Constituţionale, care, în deciziile sale, a statuat că, în măsura în care ambele părţi sau cel puţin una dintre ele este de bună-credinţă, nu poate fi vorba de fraudă la lege sau de cauză ilicită a actului juridic.

Frauda la lege sau cauza ilicită nu pot fi reţinute, deoarece recurenta a fost de bună-credinţă, iar reaua-credinţă a pârâţilor D. nu a fost analizată de instanţa de apel. Pârâţii D. sunt moştenitorii lui D.T., iar buna lor credinţă este prezumată, de vreme ce au dobândit dreptul prin moştenire, fiind inclus în masa de împărţit.

Greşit s-a reţinut frauda la lege pe motiv că s-a produs în dauna intereselor reclamantei, deoarece, prin frauda la lege, ceea ce se urmăreşte a fi încălcat este norma legală, nu un interes particular.

Există contradicţie în dispozitivul hotărârii, deoarece, pe de o parte, se admite capătul de cerere

privind nulitatea absolută a contractului, iar pe de altă parte, se păstrează din sentinţa apelată dispoziţia

referitoare la lipsa calităţii procesuale active a reclamantei pe capătul de cerere privind anularea contractului.

Soluţia primei instanţe privind lipsa de interes a reclamantei în a solicita anularea certificatului

de moştenitor este corectă, deoarece aceasta nu este proprietara imobilului. Imobilul a fost uzucapat de pârâţii D., iar eventualele date incorecte din certificatul de moştenitor pot fi rectificate, fără a fi afectată valabilitatea actului.

În mod corect prima instanţă, printr-o încheiere interlocutorie, a anulat, ca netimbrată, cererea de chemare în garanţie, în lipsa taxei de timbru neputând fi continuată cercetarea aceste cereri. Faptul că instanţa de fond a omis să menţioneze soluţia în dispozitiv nu justifică trimiterea cauzei spre rejudecare, instanţa de apel, în calea de atac devolutivă, fiind în măsură ea însăşi să anuleze cererea de chemare în garanţie, ca netimbrată.

Recurenţii D.M., D.D., D.T. şi P.M. au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 7, 8 şi 9 C.proc.civ., în susţinerea cărora au arătat că: trimiţând cauza spre rejudecarea cererii de chemare în garanţie, instanţa de apel a acordat ceea ce nu s-a cerut, hotărârea nu arată motivele pe care se sprijină, instanţa de apel, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat înţelesul vădit neîndoielnic al acestuia şi că s-a făcut aplicarea greşită a legii şi a principiilor de drept.

La data de 03.03.2012, judecata recursurilor a fost suspendată, la solicitarea intimatei reclamante, până la soluţionarea irevocabilă a dosarelor nr. x81/245/2011 şi nr. x91/245/2011 ale Judecătoriei Iaşi, în care pârâţii din prezentul litigiu au promovat acţiuni ce tind la desfiinţarea titlului de proprietate al reclamantei.

La data de 12 februarie 2014, recurenta pârâtă SC P. SRL a formulat cerere de repunere pe rol, admisă de instanță.

Din verificarea hotărârilor judecătoreşti pronunţate în cele două litigii reiese că actul de proprietate al reclamantei nu a fost desfiinţat (astfel, prin sentinţa civilă nr. 22324/2011 a Judecătoriei Iaşi, irevocabilă prin decizia civilă nr. 386/2013 a Tribunalului Iaşi, pronunţate în dosarul nr. x81/245/2011, s-a respins acţiunea formulată de SC P. SRL, având ca obiect nulitatea actelor de reconstituire a dreptului de proprietate emise în favoarea reclamantei din prezenta cauză, iar în dosarul nr. x91/245/2011 al Judecătoriei Iaşi, prin încheierea din 20.04.2012 a acestei judecătorii, irevocabilă prin decizia nr. 2104/2012 a Tribunalului Iaşi, s-a luat act de renunţarea pârâţilor persoane fizice din prezenta cauză la judecata acţiunii formulate de ei împotriva Parohiei S.A. şi a Comisiei judeţene de fond funciar Iaşi, privind nulitatea absolută a hotărârii de reconstituire a dreptului de proprietate, respectiv, nulitatea titlului de proprietate emis în favoarea reclamantei din prezenta cauză).

În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenţii pârâţi D.M., D.D., D.T. şi P.M., s-a constatat că aceştia, înştiinţaţi fiind de obligaţia ce le revine privind achitarea taxei judiciare de timbru şi a timbrului judiciar, aferente recursului declarat în cauză, au arătat, prin petiţie scrisă depusă la dosar, că sunt în imposibilitate de a satisface această obligaţie.

Având în vedere poziţia exprimată de recurenţii menţionaţi, care nu au înţeles să învestească instanţa cu vreo cerere întemeiată pe OUG nr. 51/2008, în raport cu prevederile art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 şi art. 9 din O.G. nr. 32/1995, aplicabile faţă de data la care s-a stabilit obligaţia timbrajului, recursul declarat de aceştia a fost anulat, ca netimbrat.

Referitor la recursul declarat de recurenta pârâtă SC P. SRL, Înalta Curte a reţinut următoarele:

Recurenta a susţinut că a fost de bună-credinţă, încrezându-se în hotărârea judecătorească de uzucapiune, în înscrierea în cartea funciară a vânzătorilor, în certificatul de moştenitor nr. x/2007 şi în extrasul de carte funciară, situaţie în care consideră că acţiunea în revendicare îndreptată împotriva sa nu putea fi admisă.

În argumentarea sa, recurenta nu observă că, în considerentele deciziei recurate, instanţa de apel face în mod corect distincţia între condiţiile cerute pentru invocarea principiului error communis facit ius, respectiv, analizează separat de condiţia bunei-credinţe a dobânditorului, pe aceea referitoare la existenţa unei erori comune şi invincibile.

Spre deosebire de buna-credinţă, care se prezumă, eroarea comună şi invincibilă trebuie să fie dovedită chiar de către dobânditorul care invocă beneficiul proprietăţii aparente. Ca atare, în mod corect instanţa de apel a reţinut că nu reclamanta, ci pârâta recurentă are sarcina dovedirii erorii comune şi invincibile.

Cu privire la această condiţie necesar a fi îndeplinită pentru a se invoca beneficiul principiului menţionat, recurenta trebuia să facă, în primul rând, dovada că eroarea a fost comună, în sensul că nu numai dobânditorul, ci şi orice altă persoană aflată în situaţia sa nu ar fi avut posibilitatea să înlăture eroarea. În al doilea rând, trebuia dovedit caracterul invincibil al erorii, care se apreciază nu numai în raport cu dobânditorul, ci trebuie avute în vedere mijloacele pe orice alt membru exigent al comunităţii le-ar fi avut la dispoziţie în mod rezonabil pentru a afla adevărul.

În acest sens, instanţa de apel a reţinut o serie de elemente de fapt care au condus la concluzia că recurenta ar fi putut, cu minime precauţii, să afle că terenul în litigiu se află în proprietatea reclamantei, dintre aceste împrejurări de fapt nefiind contestate decât cele referitoare la momentul rectificării sentinţei civile nr. 2428/1996 şi la diferenţa dintre suprafaţa preluată în posesie şi cea vândută prin contractul de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte constată că în mod corect s-a reţinut de către instanţa de apel că sentinţa civilă nr. 2428/1996 a fost rectificată în cursul soluţionării apelului, fiind depusă la dosarul de apel încheierea de îndreptare a erorii materiale pronunţată la 29 noiembrie 2010.

În ceea ce priveşte împrejurarea reţinută de instanţa de apel, potrivit căreia cumpărătoarea SC P. SRL a intrat în posesia efectivă a doar 605 mp, diferenţa de 70 mp fiind stăpânită de alte persoane, chiar şi în situaţia în care acest element de fapt ar fi înlăturat (deşi, în această fază procesuală, stabilirea situaţie de fapt pe baza probelor administrate nu poate forma obiectul controlului judiciar), celelalte elemente materiale ale cauzei, reţinute în considerentele deciziei (inadvertenţele ivite cu prilejul emiterii încheierii de intabulare, faptul că imobilul este parte a incintei bisericii, având destinaţia de casă parohială în care pârâţii D. au locuit în calitate de chiriaşi, împrejurarea că, în pofida acestei situaţii de fapt, hotărârea de uzucapiune a fost dată în contradictoriu cu Primăria Municipiului Iaşi, şi nu în contradictoriu cu adevăratul proprietar, aşa cum era firesc) nu sunt contestate şi nu pot fi înlăturate, recurenta nefăcând dovada erorii comune şi invincibile, în condiţiile în care, cu minime verificări, ar fi putut afla despre existenţa titlului de proprietate al reclamantei.

Critica referitoare la încălcarea autorităţii de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti pronunţate în procesul de uzucapiune nu poate fi primită. Autoritatea de lucru judecat nu poate fi invocată contra terţului, care nu a luat parte la judecata finalizată prin acea hotărâre, deoarece, prin ipoteză, nu este întrunită condiţia identităţii de părţi.

În această situaţie, hotărârea judecătorească pronunţată în uzucapiune poate fi opusă terţului, în speţă, reclamantei, doar ca mijloc de probă, faţă de care se admite dovada contrară. Reclamanta a combătut cele reţinute în hotărârea judecătorească de uzucapiune, pronunţată într-un proces care s-a desfăşurat fără participarea sa, invocând apărări proprii şi dovedind existenţa dreptului său de proprietate, recunoscut prin titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, anterior hotărârii de uzucapiune. Acest titlu de proprietate a format obiectul verificării jurisdicţionale, la solicitarea recurentei din prezenta cauză, acţiunea în constatarea nulităţii fiind respinsă cu motivarea că terenul s-a aflat în proprietatea şi posesia bisericii din anul 1941, întinderea suprafeţei cât şi construcţiile şi-au păstrat configuraţia până în prezent, fără a suferi modificări, iar titlul de proprietate a fost emis cu respectarea legii, fără a fi incident vreun motiv de nulitate absolută.

Dreptul de proprietate astfel dovedit de reclamantă îl înlătură pe cel recunoscut în favoarea pârâţilor D. prin hotărârea de uzucapiune în care reclamanta nu a avut calitatea de parte. De precizat că în prezenta cauză, pârâţii D. nu au înţeles să invoce uzucapiunea în contra adevăratului proprietar, în raport de care ar fi trebuit să dovedească îndeplinirea condiţiilor prescripţiei achizitive, limitându-se la apărări bazate pe efectele hotărârii pronunţate în contradictoriu cu un neproprietar. Deşi această hotărâre a creat în favoarea pârâţilor D. o prezumţie de proprietate, aceasta a fost răsturnată prin dovada contrară făcută de reclamantă, demonstrând că este adevăratul proprietar, faţă de care nu s-a invocat şi nu s-a dovedit îndeplinirea condiţiilor uzucapiunii.

Nu i se poate imputa reclamantei că nu a intervenit în procesul de uzucapiune, pentru a-şi apăra dreptul de proprietate, în condiţiile în care nu se face dovada că a fost informată despre existenţa litigiului în timp util, care să-i permită intervenţia în termenul prevăzut de art. 50 alin. (2) şi (3) C.proc.civ.

Uzucapiunea putea fi calificată ca o sancţiune aplicată reclamantei numai în măsura în care ar fi avut calitatea de pârâtă în cadrul procesului de uzucapiune. Altfel, aşa cum s-a arătat anterior, hotărârea judecătorească prin care s-a constatat dreptul de proprietate prin uzucapiune în favoarea pârâţilor D., are, faţă de reclamantă, ca terţ faţă de proces, doar valoarea unui mijloc de probă,

reclamanta putând combate ceea ce s-a stabilit în procesul finalizat fără participarea sa.

Sub imperiul prevederilor Legii nr. 7/1996 (fiind vorba despre un imobil cu privire la care, anterior acestei legi, nu a existat carte funciară), reclamanta nu avea nicio obligaţie să-şi deschidă carte funciară şi să-şi intabuleze titlul de proprietate. Adevăratului proprietar, care nu a fost înscris în cartea funciară, nu i se poate opune, cu efect de opozabilitate, înscrierea efectuată de pârâţii D., pe temeiul hotărârii de uzucapiune, întrucât aceasta a fost pronunţată fără participarea în proces a adevăratului proprietar. Într-o asemenea situaţie, nu i se poate refuza adevăratului proprietar dreptul de a revendica imobilul şi nu i se poate imputa vreo imprudenţă sau neglijenţă, câtă vreme nu a avut cunoştinţă de procesul de uzucapiune şi de faptul deschiderii unei cărţi funciare la cererea altuia pentru imobilul proprietatea sa.

Împrejurarea că pârâţii D. aveau înscris dreptul de proprietate în cartea funciară constituie un element în aprecierea bunei-credinţe a recurentei pârâte, însă buna credinţă a dobânditorului nu este suficientă pentru a opera principul error communis facit ius, deoarece aceasta nu se confundă cu cerinţa caracterului comun şi invincibil al erorii, cerinţă pe care pârâta nu a dovedit-o.

De asemenea, chiar în situaţia în care dreptul transmiţătorului era înscris în cartea funciară, dacă dobânditorul ar fi avut alte mijloace pentru a afla că persoana înscrisă în cartea funciară nu era adevăratul proprietar, dobânditorul este considerat de rea-credinţă. Buna-credinţă se analizează în condiţiile dreptului comun, în sensul că verificările pe care trebuie să le facă dobânditorul, necesare cu privire la calitatea de proprietar a transmiţătorului, nu se limitează la înscrierea în cartea funciară, ci trebuie să se extindă inclusiv la documentele care au stat la baza acestor înregistrări, fiind relevant orice alt mijloc pe care dobânditorul l-ar fi putut utiliza pentru a afla adevărul, din perspectiva celui mai exigent membru al comunităţii.

În speţă, nu este aplicabil principiul publicităţii materiale al cărţilor funciare, deoarece suntem în ipoteza în care adevăratul proprietar nu a fost înscris în cartea funciară, cartea funciară s-a deschis fără ştirea acestuia, neavând nicio contribuţie la efectuarea înscrierilor şi neavând posibilitatea de a cunoaşte existenţa şi conţinutul acestora. În acest caz, terţul dobânditor nu poate invoca principiul publicităţii materiale, caz în care nu sunt aplicabile nici dispoziţiile speciale ale Legii nr. 7/1996 privind conţinutul şi limitele noţiunii de bună-credinţă.

Împrejurarea că uzucapiunea constituie un mod originar de dobândire a proprietăţii nu conferă hotărârii judecătoreşti prin care s-a constatat uzucapiunea prioritate în compararea titlurilor, neexistând niciun temei legal pentru o asemenea susţinere.

Argumentul reţinut de instanţa de apel, referitor la menţiunea din contract privind diferenţa de 70 mp aflată în posesia altei persoane, nu este hotărâtor în adoptarea soluţiei supuse examinării în recurs.

Aşa cum s-a arătat anterior, instanţa de apel a reţinut şi alte elemente de fapt, care au conturat convingerea că pârâta dobânditoare nu s-a aflat într-o eroare comună şi invincibilă, care să o împiedice să cunoască situaţia juridică reală a imobilului.

În ceea ce priveşte sarcina probei, este adevărat în favoarea pârâtei operează prezumţia de bună-credinţă, iar reclamantei îi revine sarcina de a dovedi reaua-credinţă, însă în privinţa caracterului comun şi invincibil al erorii, condiţie distinctă de buna-credinţă, sarcina probei revine celui care invocă în favoarea sa principiul aparenţei, respectiv pârâtei.

Reclamanta nu şi-a invocat propria turpitudine, aşa cum susţine recurenta, şi nici nu şi-a neglijat dreptul de proprietate, pronunţarea hotărârii judecătoreşti de uzucapiune în favoarea pârâţilor D. şi înscrierea acestora ca proprietari tabulari fiind rezultatul exclusiv al conduitei acestora din urmă, care au acţionat în detrimentul reclamantei, cu scopul evident al însuşirii pe nedrept a proprietăţii altuia.

Nici împrejurarea că, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu exista vreun litigiu cu privire la imobil, nu este de natură să schimbe soluţie, putând constitui cel mult un element, dar insuficient, în examinarea bunei credinţe a cumpărătoarei, dar nu un element al aparenţei, care să se reflecte în conştiinţa comunităţii în forma unei erori comune şi invincibile.

Ca atare, instanţa de apel a reţinut în mod corect că, în speţă, nu sunt întrunite cumulativ condiţiile pentru aplicarea principiului error communis facit ius.

Înalta Curte mai reţine că reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare prin cererea de chemare în judecată înregistrată în dosarul conexat, dezvoltând în motivele de fapt ale cererii aspectele vizând condiţiile în care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, iar precizarea privind cauza ilicită şi frauda la lege, făcută în şedinţa din 29 aprilie 2009, nu constituie o modificare supusă exigenţelor art. 132 alin. (1) C.proc.civ.

Soluţia dată capătului de cerere privind nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a fost motivată de instanţa de apel pe ideea fraudării intereselor adevăratului proprietar, fiind astfel întrunite exigenţele art. 261 alin. (1) pct.5 C.proc.civ. Ca atare, nu se poate reţine incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C.proc.civ.

Soluţia astfel motivată este corectă, deoarece înstrăinarea unui bun în condiţiile în care părţile contractante cunoşteau sau puteau să cunoască faptul că vânzătorul nu este titularul dreptului de proprietate, în frauda adevăratului proprietar, este exemplul clasic de fraudă la lege, analizat în doctrina de specialitate şi soluţionat în mod constant în practica judiciară. De aceea, nu este întemeiată susţinerea recurentei, în sensul că frauda la lege ar fi exclusă în ipoteza speţei.

Evocarea la modul generic a practicii Curţii Constituţionale, fără indicarea exactă a unei anumite decizii, nu permite Înaltei Curţi să verifice incidenţa prevederilor art. 147 alin. (4) din Constituţie privind obligativitatea deciziilor Curţii Constituţionale.

Instanţa de apel a reţinut reaua-credinţă a cumpărătoarei, care avea posibilitatea să cunoască cine este adevăratul proprietar, dacă ar fi verificat inadvertenţele referitoare la proprietate şi posesie ivite anterior încheierii contractului, având în vedere şi amplasamentul terenului, în incinta bisericii.

De asemenea, instanţa a reţinut că vânzătorii D. au locuit în imobil în calitate de chiriaşi, deci cunoşteau statului lor de detentori precari, care îi împiedica să dobândească imobilul prin uzucapiune, situaţie în care, cu intenţia vădită de a prejudicia fraudulos interesele reclamantei, au promovat un proces de uzucapiune în contradictoriu cu un terţ. În raport de considerentele deciziei recurate, nu poate fi reţinută critica privind neanalizarea de către instanţa de apel a relei credinţe a vânzătorilor D.

Faptul că pârâţii D. din prezentul litigiu sunt moştenitorii vânzătorului D.T., iar imobilul a fost inclus în masa succesorală, nu înlătură cauza de nulitate absolută care afectează contractul de vânzare-cumpărare încheiat de autorul lor, fiind relevantă atitudinea subiectivă a părţilor contractante la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu atitudinea subiectivă ulterioară a moştenitorilor uneia dintre părţi.

Susţinând o pretinsă contradicţie în dispozitivul hotărârii, recurenta ignoră faptul că instanţa a fost învestită, pe lângă cererea privind constatarea nulităţii contractului, şi cu un capăt de cerere pentru anularea aceluiaşi contract (nulitate relativă), motiv pentru care în mod corect instanţa de apel a păstrat din sentinţa apelată dispoziţia referitoare la lipsa calităţii procesuale active a reclamantei pe capătul de cerere privind anularea contractului.

În ceea ce priveşte critica referitoare la lipsa de interes a reclamantei în cadrul cererii privind anularea certificatului de moştenitor, recurenta porneşte de la premisa greşită că reclamanta nu este proprietara imobilului. Astfel cum s-a reţinut anterior, reclamanta a făcut dovada dreptului său de proprietate, răsturnând prezumţia ce decurgea din hotărârea judecătorească de uzucapiune de care se prevalau pârâţii D. În calitate de proprietar, reclamanta justifică interesul înlăturării bunului proprietatea sa din certificatul de moştenitor, calea acţiunii în justiţie fiind singura posibilă, în condiţiile în care o eventuală rectificare pe calea administrativă notarială nu-i este accesibilă, întrucât este terţ faţă de procedura succesorală.

Critica referitoare la soluţia de trimitere spre rejudecare a cererii de chemare în garanţie nu poate fi primită, deoarece o astfel de soluţie este favorabilă recurentei, fiind dată în scopul asigurării dreptului acesteia la apărare şi la un proces echitabil, neavând interesul să o atace în recurs.

Pe de altă parte, argumentele pentru care instanţa de apel a considerat nelegală maniera de soluţionare a acestei cereri de către instanţa de fond (respectiv, încălcarea prevederilor art. 99 din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătoreşti şi art. 63 C.proc.civ.) nu au fost combătute de recurentă.

Recurenta a susţinut în motivarea recursului că în mod corect prima instanţă, printr-o încheiere interlocutorie, a anulat, ca netimbrată, cererea de chemare în garanţie, în lipsa taxei de timbru şi că faptul că instanţa de fond a omis să menţioneze soluţia în dispozitiv nu justifică trimiterea cauzei spre rejudecare. Or, instanţa de apel nu a trimis cauza spre rejudecare, sub aspectul acestei cereri, ca urmare a constatării vreunei neregularităţi vizând modul de aplicare a normelor legale în materia taxelor judiciare de timbru, şi nici pe motiv că soluţia nu se regăseşte în dispozitivul sentinţei de fond, ci a avut în vedere normele de procedură anterior menţionate, a căror încălcare a fost reţinută şi cu privire

la care recurenta nu a formulat critici.

Natura devolutivă a căii de atac a apelului nu justifica o soluţie de anulare ca netimbrată a cererii de chemare în garanţie, dispusă direct de către instanţa de apel, aşa cum susţine recurenta.

Instanţa de control judiciar a verificat legalitatea soluţiei de anulare dată de prima instanţă cu privire la cererea de chemare în garanţie (soluţie dată pe excepţie, nu pe fondul cererii), putând dispune una dintre soluţiile prevăzute de art. 297 C.proc.civ. (anularea hotărârii şi evocarea fondului, sau trimiterea spre rejudecare). Având în vedere că există deja un motiv de trimitere spre rejudecare (în vederea soluţionării pe fond a capătului de cerere privind anularea certificatului de moştenitor), pentru soluţionarea unitară a cauzei, aceeaşi soluţie se impune şi în privinţa cererii de chemare în garanţie.

În niciunul dintre cazurile enumerate de art. 297 C.proc.civ. nu se poate încadra soluţia propusă de recurentă, în sensul pronunţării de către instanţa de apel a unei soluţii de anulare a cererii ca netimbrată.

În raport cu aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. (1) C.proc.civ., recursul declarat de pârâta SC P. SRL a fost respins, ca nefondat.