Scope of contractual access rights to a basement under a retained right of use over commercial premises: reasonable access vs. unconditional entry

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa nr. 1082/COM/2007 Tribunalul Bihor a respins acţiunea comercială formulată de reclamanţii P.T. şi P.A., ambii cu domiciliul în SUA, cu domiciliul procesual ales situat în Oradea, judeţul Bihor în contradictoriu cu pârâţii SC C.C. SRL, cu sediul în Aleşd, judeţul Bihor, B.R. şi B.G., ambii cu domiciliul în localitatea Aleşd, judeţul Bihor,, având ca obiect obligaţia de a face.

Pentru a se pronunţa prima instanţă astfel a reţinut că imobilul în cauză, înscris în C.F. Aleşd, reprezentând în natură teren cu construcţii în suprafaţă de 136 mp, situat în Aleşd, cu destinaţia de drogherie, constituie proprietatea tabulară a reclamanţilor, dobândită cu titlul de cumpărare, în baza contractului de vânzare - cumpărare anterior menţionat, contract care cuprinde o clauză privind constituirea în favoarea pârâţilor a unui drept de folosinţă gratuită asupra spaţiului comercial de parter până la data de 4 octombrie 2015, acest drept fiind notat şi în foaia de sarcini a imobilului.

Că, prin contractul de vânzare - cumpărare pârâţii s-au obligat să permită accesul reclamanţilor la subsolul imobilului.

Această obligaţie contractuală, contrar susţinerilor reclamanţilor, nu este însă necondiţionată şi nelimitată, în sensul că, prin exercitarea dreptului corelativ acesteia nu se poate aduce atingere dreptului de folosinţă al pârâţilor asupra imobilului în cauză.

Astfel, prima instanţă a reţinut că bunurile corporale cuprinse în fondul de comerţ al societăţii, inclusiv fondul de marfă, sunt depozitate la sediul social, situat în imobilul din litigiu, astfel că accesul necondiţionat al reclamanţilor în imobil în absenţa pârâţilor, ar fi de natură a aduce atingere dreptului exclusiv de exploatare al acestora asupra fondului de comerţ şi elementelor sale componente.

De altfel, disponibilitatea pârâţilor de a-şi îndeplini obligaţia contractuală privind asigurarea accesului la subsolul clădirii în cauză rezultă şi din solicitarea acestora, înregistrată din 29 mai 2007, la Primăria Oraşului Aleşd, privind aprobarea amenajării unui acces din faţa clădirii, la subsol, cerere care a primit un aviz favorabil, conform adresei din 31 mai 2007.

Împotriva acestei sentinţe, în termen şi legal timbrat au declarat apel reclamanţii P.T. şi P.A. solicitând schimbarea ei în totalitate în sensul admiterii acţiunii lor.

Prin Decizia nr. 12 din 12 februarie 2008, Curtea de Apel Oradea, secţia comercială şi de contencios administrativ şi fiscal, a admis apelul şi a schimbat în totalitate hotărârea în sensul că a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâţii să le permită reclamanţilor accesul în imobil, cu cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut că odată cu înstrăinarea, prin contractul de vânzare - cumpărare din 4 octombrie 2005 a imobilului din Aleşd, SC C.C. SRL a constituit un drept de folosinţă gratuită pe 10 ani pentru spaţiul comercial de la parter în favoarea numiţilor B.R. şi B.G., care prin acelaşi act s-au obligat să permită societăţii sau mandatarilor acesteia accesul la subsolul clădirii prin spaţiul folosit la parter.

Obligaţia asumată nu a fost afectată de nicio condiţie.

Este, de asemenea, de necontestat, faptul rezultat atât din susţinerea părţilor cât şi din declaraţia martorului Ţ.G. că pârâţii au propus reclamanţilor realizarea unui alt acces la subsol, prin stradă.

Cum în calitatea lor de proprietari, indiferent pentru ce motiv, reclamanţii au dreptul de a-şi exercita atributele conferite de această calitate asupra imobilului, astfel, au dreptul de a intra în subsolul proprietatea lor fără a fi îngrădiţi de pârâţi, cu atât mai mult cu cât aceştia şi-au asumat obligaţia de a permite accesul la subsol prin magazin fără a condiţiona modalitatea şi perioada în care să se facă acest acces, fără a fi însă vorba de un „acces necondiţionat” cum au solicitat reclamanţii, ci de un acces rezonabil, curtea de apel a admis apelul şi a modificat hotărârea în aceste limite.

Împotriva acestei din urmă hotărâri, au formulat recurs pârâţii, pentru motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi au arătat, în esenţă, că instanţa de apel a nesocotit apărarea potrivit căreia reclamanţilor nu li s-a interzis accesul, ci a fost doar limitat la orele de funcţionare a magazinului, astfel că apelul trebuia respins întrucât aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, accesul necondiţionat în imobil al reclamanţilor ar aduce atingere gravă dreptului pârâţilor de exploatare a spaţiului comercial.

De asemenea, instanţa de apel nu a analizat clauzele contractului de vânzare - cumpărare decât prin prisma obligaţiilor pârâţilor nu şi a reclamanţilor care s-au obligat la rândul lor să nu tulbure folosinţa spaţiului, ceea ce nu s-ar putea realiza printr-un acces în orice condiţii.

În fine, instanţa de apel a pronunţat şi o hotărâre netemeinică prin aceea că nu a avut în vedere toate probele cauzei din care rezultă că nu a existat nicio opoziţie din partea recurenţilor - pârâţi la accesul în spaţiul de la subsolul imobilului.

Analizând recursul se găseşte nefondat.

Prin cererea introductivă, reclamanţii au solicitat, întradevăr, ca pârâţii să fie obligaţi să le permită accesul necondiţionat la subsolul imobilului, prin spaţiul folosit la parter de către pârâţi, invocându-se contractul de vânzare - cumpărare încheiat între părţi, prin care s-a stabilit într-adevăr acest drept.

În apărare, pârâţii au invocat dreptul lor de folosinţă exclusivă asupra spaţiului de la parter.

Instanţa de apel, schimbând soluţia pronunţată de instanţa de fond prin care acţiunea a fost respinsă, a admis-o doar în parte în sensul că a obligat pârâţii să permită reclamanţilor accesul rezonabil şi nu necondiţionat cum se susţine în recurs, tocmai în considerarea convenţiei părţilor prin care s-a convenit asupra acestui drept şi nu s-au prestabilit niciun fel de condiţii care să îl limiteze, ceea ce obligă evident la exercitarea lui cu bună credinţă, cauzarea unui prejudiciu celeilalte părţi contractante putând antrena răspunderea dacă sunt întrunite condiţiile generale ale răspunderii contractuale.

Prin urmare, nu se poate reţine încălcarea convenţiei şi, pe cale de consecinţă a dispoziţiilor art. 969 C. civ., hotărârea fiind legală.

Cât priveşte aprecierea probelor şi temeinicia hotărârii din perspectiva faptului că nu a existat o opunere din partea recurenţilor - pârâţi, acestea constituie critici care nu pot fi circumscrise motivelor prevăzute de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., probele neputându-se reanaliza în recurs faţă de caracterul nondevolutiv al căii de atac.

Prin urmare, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâţii SC C.C. SRL Aleşd, B.R. şi B.G. împotriva Deciziei nr. 12/A/C din 12 februarie 2008 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia comercială, contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 12 noiembrie 2008.