Validity of residential unit sale under Law No. 85/1992 versus commercial asset privatization regulations
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed both appeals, thereby upholding the Court of Appeal’s decision that confirmed the lower courts' ruling in favor of the plaintiff, establishing that the absolute nullity of the auction and subsequent sales contract was correctly established and the defendant company was obligated to conclude a purchase agreement with the tenant. The case concerned a civil dispute over the sale of a residential unit in a state dormitory, where the tenant challenged a public auction conducted by the commercial company holding the property, arguing that the unit constituted a dwelling rather than a commercial asset and that the sale violated specific tenant rights and procedural requirements. The decisive legal basis was the misapplication of privatization laws for commercial assets (O.U.G. No. 88/1998 and Law No. 99/1999) instead of the specific legislation governing the sale of state-built residential units (Law No. 85/1992), which imposed an imperative obligation on the owner to sell the dwelling to the tenant, rendering the auction and sale contract null and void; one defendant’s appeal was also rejected as untimely because the notice of appeal was properly posted after unsuccessful service attempts and the statutory appeal period was missed.
Legislator headnote
AI generatedart. 304 pct. 9 C. proc. civ, art. 105 C. proc. civ, art. 105 alin. (2) C. proc. civ, art. 92 alin. (4) C. proc. civ, Art. 302 C. proc. civ, art. 103 alin. (1) C. proc. civ; Validity of residential unit sale under Law No. 85/1992 versus commercial asset privatization regulations: The case concerned a civil dispute over the sale of a residential unit in a state dormitory, where the tenant challenged a public auction conducted by the commercial company holding the property, arguing that the unit constituted a dwelling rather than a commercial asset and that the sale violated specific tenant rights and procedural requirements. The decisive legal basis was the misapplication of privatization laws for commercial assets (O.U.G. No. 88/1998 and Law No. 99/1999) instead of the specific legislation governing the sale of state-built residential units (Law No. 85/1992), which imposed an imperative obligation on the owner to sell the dwelling to the tenant, rendering the auction and sale contract null and void; one defendant’s appeal was also rejected as untimely because the notice of appeal was properly posted after unsuccessful service attempts and the statutory appeal period was missed.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedKey legal questions extracted by Legislator
AI generatedBasis for the order imposing court costs on the appellants to the respondent.
Full text
Asupra recursurilor de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 14456 din 21 august 2000, Judecătoria Craiova a admis acțiunea reclamantului M.F., astfel cum a fost formulată și precizată, împotriva pârâților SC C.M. 1 SA Craiova și SC M.I. SRL Craiova.
A constatat nulitatea absolută a licitației desfășurate la 19 august 1999, cu privire la vânzarea camerei nr. 115 din căminul de nefamiliști nr. 4, situat în Craiova, precum și a contractului de vânzare-cumpărare încheiat ulterior între cele două pârâte cu nr. 3068 din 28 octombrie 1999.
A fost obligată pârâta, SC CM 1 SA Craiova, să încheie cu reclamantul, contract de vânzare-cumpărare pentru spațiul locativ mai sus menționat și la 166.500 lei cheltuieli de judecată.
Tribunalul Dolj, secția civilă, prin decizia civilă nr. 5991 din 6 decembrie 2000, a admis apelurile formulate de SC CM 1 SA Craiova și SC M.I. SRL Craiova împotriva sentinței civile nr. 14456 din 21 august 2000 a Judecătoriei Craiova, pe care a desființat-o și a trimis cauza, spre competentă soluționare în primă instanță, secției comerciale a Tribunalului Dolj.
Prin sentința civilă nr. 738 din 4 aprilie 2001, Tribunalul Dolj, secția comercială și de contencios administrativ, a admis acțiunea reclamantului M.F. împotriva pârâtelor SC CM 1 SA Craiova și SC M.I. SRL Craiova.
A dispus disjungerea cererii de chemare în garanție formulată de SC M.I. SRL Craiova împotriva pârâtei SC CM 1 SA Craiova.
A constatat nulitatea absolută a licitației desfășurată la 19 august 1999, cu privire la vânzarea-cumpărarea camerei nr. 115 din căminul de nefamiliști nr. 4 Craiova.
A obligat pârâta, SC CM 1 SA Craiova, să încheie cu reclamantul contract de vânzare-cumpărare pentru spațiul menționat și la 1.091.500 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
Prin decizia civilă nr. 949 din 4 octombrie 2001, Curtea de Apel Craiova, secția comercială, a respins, ca tardiv, apelul pârâtei SC M.I. SRL Craiova și, ca nefondat, apelul pârâtei SC C.M. 1 Craiova, declarate împotriva sentinței civile nr. 738 din 4 aprilie 2001 a Tribunalului Dolj.
Împotriva menționatei decizii, au declarat recurs pârâtele A.F. M.I. Craiova și SC C.M. 1 SA Craiova.
Prin recursul formulat, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-pârâtă, A.F. M.I. Craiova, critică soluția Curții de Apel Craiova pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând, în concluzie, admiterea recursului, casarea deciziei și, pe fond, respingerea acțiunii reclamantului.
Prin criticile formulate în recurs, A.F. M.I. Craiova, susține, în esență, că:
- s-au încălcat prevederile art. 105 C. proc. civ., în sensul că a fost privată de dreptul de a-și formula în termen recursul, că decizia din apel i-a fost comunicată cu nerespectarea dispozițiilor art. 92 din același cod, prin afișare și că, în raport cu acest aspect, se impune admiterea cererii sale de repunere în termen;
- că în mod greșit i-a fost respins apelul ca tardiv, având în vedere că sentința instanței de fond i-a fost comunicată la o adresă greșită și nu la sediul principal al societății, a cărei adresă se afla la dosar;
- că instanța de apel a făcut o greșită aplicare a Legii nr. 61/1990 și Legii nr. 85/1992 și nu a O.G. nr. 88/1998 și Legii nr. 99/1999, cum era normal;
- că vânzarea imobilului în discuție s-a făcut în concordanță cu legislația care reglementează privatizarea societăților comerciale și
- că reclamantul nu a solicitat în scris cumpărarea imobilului, înregistrând debite în plata chiriei.
Prealabil analizei motivelor de casare se ia în discuție cererea recurentei-pârâte de repunere în termenul de recurs.
Potrivit prevederilor art. 105 alin. (2) C. proc. civ., actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale se vor declara nule, dacă, prin aceasta, s-a pricinuit părții o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor.
În speță, cum recurenta-pârâtă nu a fost găsită la sediul corect menționat în dovada de comunicare a hotărârii pronunțată în apel (dosar apel), agentul procedural a afișat actul pe ușa principală a destinatarului, conform dispozițiilor art. 92 alin. (4) C. proc. civ. și, cum aceasta nu a probat că a fost împiedicată în exercitarea în termen a dreptului de a ataca cu recurs decizia pronunțată în apel printr-o împrejurare mai presus de voința sa, instanța urmează să respingă cererea de repunere în termenul de declarare a recursului.
Art. 302 C. proc. civ. prevede că recursul se depune la instanța a cărei hotărâre se atacă sub sancțiunea nulității, iar, potrivit art. 301 alin. (1) din același cod, termenul de recurs este de 15 zile de la comunicarea hotărârii ce se atacă.
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului rezultă că decizia nr. 949 din 4 octombrie 2001 a Curții de Apel Craiova, secția comercială, i-a fost comunicată pârâtei la 8 noiembrie 2001, iar recursul a fost declarat la 8 aprilie 2003 (dosar recurs), depășindu-se cu mult termenul prevăzut de lege.
Termenul de recurs având caracter imperativ, nerespectarea acestuia atrage, potrivit art. 103 alin. (1) C. proc. civ., decăderea pârâtei din dreptul de a exercita această cale de atac, excepția de tardivitate putând fi invocată de orice parte interesată, precum și de instanță, din oficiu.
Așa fiind, Curtea urmează a da eficiență dispozițiilor legale suscitate și a respinge, ca tardiv declarat, recursul pârâtei A.F. M. Craiova.
Recurenta-pârâtă SC C.M. 1 SA Craiova, prin criticile formulate, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu privire la decizia din apel, susține, în esență, următoarele:
- că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, în speță, fiind aplicabile prevederile O.U.G. nr. 88/1998 și ale Legii nr. 99/1999, nu dispozițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și Legii nr. 85/1992, spațiul locativ având regim juridic de activ;
- că instanța nu a analizat probele și actele administrate în cauză, reclamantul fiind chiriaș începând cu 1 ianuarie 1995, ulterior apariției Legii nr. 85/1992, și că nu a formulat o cerere scrisă pentru cumpărarea camerei, înregistrând și restanțe la chirie.
Recursul pârâtei SC C.M.1 SA Craiova nu este fondat.
Se constată că, în mod corect, instanța de apel a reținut situația de fapt, în sensul că reclamantul M.F. a avut contract de închiriere încheiat cu pârâta SC C.M. 1 SA Craiova și că, la 10 decembrie 1998, prin protocolul semnat de părți, acesta a fost prelungit; că locuința ocupată de reclamant este o unitate locativă de sine stătătoare și că vânzarea acesteia se face în condițiile Legii nr. 85/1992, privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat.
Susținerea recurentei-pârâte, în sensul că spațiul locativ ocupat de reclamant nu putea fi vândut în condițiile Legii nr. 85/1992, nu poate fi reținută, acesta neputând fi încadrat în categoria activelor unei societăți comerciale și, ca urmare, nu se impunea vânzarea prin licitație, fiind vorba de unitate locativă de sine stătătoare.
Cum spațiul de locuință din litigiu reprezintă locuință în sensul art. 7 din Legea nr. 85/1992 și cum, în cauză, s-a încălcat obligația imperativă a proprietarului de a vinde locuința edificată în aceste condiții, soluția instanței de apel, prin care a constatat că licitația și contractul de vânzare sunt lovite de nulitate, este temeinică și legală, Curtea urmează să respingă, ca nefondat, recursul pârâtei SC C.M. 1 SA Craiova.
În temeiul art. 274 C. proc. civ., urmează a fi obligate recurentele-pârâte, A.F. M.I. Craiova și SC C.M. 1 Craiova, la plata către intimatul-reclamant M.F. a sumei de 5.000.000 lei cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge cererea de repunere în termen.
Respinge, ca tardiv declarat, recursul formulat de pârâta, A.F. M.I. Craiova, împotriva deciziei nr. 949 din 4 octombrie 2001 a Curții de Apel Craiova, secția comercială.
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta, SC C.M. 1 SA Craiova, împotriva aceleiași decizii.
Obligă recurenții să plătească 5.000.000 lei cheltuieli de judecată către intimatul-reclamant M.F.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 25 februarie 2004.