Whether a unilateral promise to sell future property by an unincorporated entity constitutes a binding bilateral contract for judicial specific performance of a land sale

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanța, sub nr. 10/812/118/2007, reclamanții SC P.S. SRL București și H.E.J. în contradictoriu cu pârâta SC A.T. SRL, au solicitat instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare a terenului în suprafață de 10.250 mp, situat în comuna Lumina, județul Constanța având în vedere antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat de părți la data de 9 noiembrie 2004.

În motivarea acțiunii reclamanții arată că prin contractul de împrumut autentificat din 2004 reclamantul H.E.J. a împrumutat pârâta SC A.T. SRL cu suma de 27.785 dolari SUA, în vederea achiziționării unui imobil în suprafață de 16.350 mp situat în comuna Lumina, județul Constanța.

Din terenul astfel achiziționat urma ca suprafața de 10.250 mp să fie înstrăinată reclamantei SC P.S. SRL, societate comercială în curs de înființare.

Din suma împrumutată de 27.785 dolari SUA, pârâta urma să restituie doar suma de 8145 dolari SUA.

În opinia reclamantei contractul de împrumut reprezintă atât un contract de împrumut cât și un antecontract de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 10.250 mp.

Societatea pârâtă s-a obligat să înstrăineze suprafața de 10.250 mp către societatea nou înființată, în termen de 5 zile de la înființare. Cum pârâta nu și-a respectat obligațiile asumate se impune pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Prin sentința comercială nr. 1379 din 28 mai 2008 a Tribunalului Constanța a fost respinsă ca nefondată acțiunea formulată de reclamantii SC P.S. SRL și H.E.J. în contradictoriu cu pârâta SC A.T. SRL.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantii SC P.S. SRL și H.E.J.

Curtea de Apel Constanța, prin Decizia comercială nr. 181/Com din 3 noiembrie 2008 a respins ca nefondat apelul declarat împotriva sentinței nr. 1379/2008 a Tribunalului Constanța.

În motivarea deciziei instanța a reținut că între părți s-a încheiat „un contract de împrumut în bani fără dobândă” în baza căruia apelantul reclamant H.E.J. cetățean danez, a împrumutat pârâtei SC A.T. SRL suma de 27.785 dolari SUA în vederea achiziționării unui imobil (teren) în suprafața de 16.250 mp situat în intravilanul com. Lumina.

În convenția susmenționată, s-a arătat că SC A.T. SRL urma ca după achiziționarea terenului să înstrăineze către SC P.S. SA (după înființarea acesteia) suprafața de 10.250 mp.

Potrivit clauzelor contractuale, convenția părților are o natură juridică - mixtă - un contract de împrumut, dar și o promisiune unilaterală de vânzare a unui bun viitor către o societate care urma să se înființeze. În acest context se reține că doar pârâta și-a asumat obligația de a înstrăina o parte din terenul ce urma a fi achiziționat, nu și SC P.S. SRL - aceasta nefiind subiect de drept la data încheierii convenției de împrumut. În cauză părțile nu au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare, întrucât SC P.S. SRL nu și-a manifestat voința de a cumpăra terenul, iar pe de altă parte aceasta nici nu era individualizat.

Împotriva Deciziei comerciale nr. 181 din 3 noiembrie 2008 a Curții de Apel Constanța a declarat recurs reclamanții SC P.S. SRL și H.E.J. invocând ca temei de drept dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenții au arătat că ambele instanțe au schimbat natura și înțelesul vădit neîndoielnic al promisiunii de vânzare a terenului în cauză, deoarece prevederile din contract au natura juridică a unei clauze de vânzare a terenului în litigiu, unde a fost stipulat și achitat prețul vânzării.

Situația de fapt este apreciată greșit de ambele instanțe, având în vedere că doar suma de 8.145 dolari SUA a fost acordată cu titlu de împrumut, restul sumei de 19.640 dolari SUA reprezentând prețul vânzării, pentru terenul în suprafață de 10.250 mp.

Antecontractului de vânzare-cumpărare, a dat naștere unei obligații de a face, în sensul obligării pârâtei la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

Cum promitentul cumpărător și-a îndeplinit obligația de plată a prețului vânzării iar promitentul vânzător a încălcat prevederile contractuale instanța de judecată urma să consfințească o situație de fapt în raport de dispozițiile art. 969, 970, 972, 978, 1073 și 1294 C. civ.

Acordul de voință s-a realizat, prin semnarea contractului și achitarea sumei cu titlu de preț astfel că ambele instanțe au nesocotit dispozițiile art. 969-970 C. civ.

Intimata SC A.T. SRL a depus la dosar concluzii scrise prin care solicită în esență, respingerea recursului ca nefondat.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate de recurentă, Înalta Curte, constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Recurenta a indicat ca temei de drept al recursului motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. dar de fapt critică stabilirea situației de fapt de către instanțele de fond precum și modul de apreciere al probelor aspecte ce nu pot fi analizate în această fază procesuală. Ca urmare vor fi analizate global aspectele privind interpretarea greșită a contractului încheiat de părțile litigante și modul de aplicare a dispozițiilor legale incidente în cauză.

Este de necontestat, având în vedere clauzele contractuale inserate în contractul de împrumut în bani fără dobândă că acest act juridic are natură juridică mixtă, respectiv un contract de împrumut dar și o promisiune unilaterală de vânzare a unui bun viitor către o societate care urma să se înființeze.

Promisiunea unilaterală de vânzare dă naștere unei obligații cu caracter personal și nu poate fi confundată cu un contract deoarece lipsește acordul de voință al ambelor părți asupra obiectului și prețului iar instanța de judecată nu poate suplini acest acord. Promisiunea de vânzare este o obligație de a face, iar în cazul nerespectării ei de către o parte, cealaltă parte poate cere despăgubiri. Ca urmare instanțele de fond au făcut o calificare corectă a actului dedus judecății, fiind în prezența unei promisiuni unilaterale de vânzare, întrucât doar pârâta intimată și-a asumat valabil obligația de a înstrăina către SC P.S. SRL (societate ce urma a fi înființată un bun viitor).

Această reținere este corectă și prin prisma faptului că SC P.S. SRL nefiind înființată la data actului de împrumut nu putea fi titulară de drepturi și obligații, neavând capacitate civilă.

Este adevărat că potrivit art. 969 C. civ., „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante” dar promisiunea de vânzare (calificată astfel în raport de dispozițiile art. 972, 978 C. civ.) nu constituie o vânzare dar dă naștere la un drept de creanță, creditorul obligației putând solicita aplicarea dispozițiilor art. 1075 C. civ. și nu pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare întrucât lipsește acordul de voință al părților.

În condițiile în care la data încheierii „contractului de împrumut” recurenta-reclamantă SC P.S. SRL nu avea capacitate civilă iar bunul ce urma a fi cumpărat nu era individualizat, instanțele de fond au făcut o interpretare corectă a dispozițiilor art. 969-970 C. civ. aplicând dispozițiile legale incidente în cauză iar invocarea dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. nu-și găsește aplicabilitatea în cauza de față.

Față de considerentele expuse Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ., urmează să respingă recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanții SC P.S. SRL București și H.E.J. împotriva Deciziei nr. 181/Com din 3 noiembrie 2008 a Curții de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială și de contencios administrativ și fiscal, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședința publică, astăzi 4 februarie 2010.