Land registry rectification and ownership recognition barred by prior refund agreement extinguishing the transfer consent

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj Napoca la 19 noiembrie 1999 reclamanții N.D. și N.S. au chemat în judecată pârâta S.C. „M.” S.R.L. pentru ca prin sentința ce instanța va pronunța să-i recunoască dreptul de proprietate asupra apartamentului nr.7 situat în Cluj, înscris în C.F. 123291 Cluj cu nr.top 13800/4/C/VII, în caz contrar, să pronunțe o hotărâre judecătorească care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare și intabularea dreptului de proprietate cu obligarea pârâtei la cheltuielile de judecată ocazionate de proces.

În motivarea acțiunii, reclamanții au arătat că la data de 18 august 1995 au încheiat cu pârâta contractul de vânzare-cumpărare nr. 448 cu privire la apartamentele nr. 6 și 7 din imobilul mai sus individualizat, stabilind prețul de 54.500 USD (achitat integral) și că în mod nejustificat pârâta refuză să perfecteze actul de vânzare-cumpărare la Notariat.

În drept au fost invocate dispozițiile art. 480, art. 969 și art. 1294 C. civ.

Prin „încheierea” din 15 noiembrie 2000, instanța și-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj față de prevederile art. 2 pct. 1 lit. b) din C. proc. civ.

Cererea a fost trimisă spre soluționare acestei din urmă instanțe, fiind înregistrată sub nr. 9530, iar la 26 februarie 2001, reclamanții și-au precizat și extins acțiunea solicitând în contradictoriu cu M.N.D. și M.O.T. rectificarea intabulării în C.F. nr.123291 Cluj-Napoca cu nr.top 13800/4/C/VII privind dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 7 situat în Cluj, cu motivarea că pârâții și-au intabulat dreptul de proprietate în C.F. asupra apartamentului arătat, care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 448/1995.

Prin sentința civilă nr. 338 din 21 septembrie 2001 Tribunalul Cluj a respins cererea, astfel cum a fost precizată și extinsă, cu motivarea că, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară mai sus indicat apartamentul a fost inițial în proprietatea S.C. „M.” S.R.L. cu drept de construire și partaj, ulterior sub B 5 și 6 fiind intabulat dreptul de proprietate în favoarea pârâților M.

S-a reținut că aceștia din urmă au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în temeiul unei hotărâri judecătorești, și anume sentința civilă nr. 324/C/28 februarie 2000 a Tribunalului Cluj.

Conform acestei hotărâri judecătorești s-a admis cererea de intervenție în interes propriu a soților M.N. și M.O. în contradictoriu cu pârâta S.C. „M.” S.R.L. Cluj-Napoca, recunoscându-se dreptul de proprietate cu privire la acest apartament, în temeiul unei tranzacții. Pârâții M. și-au notat în C.F. cererea de intervenție cu nr.21249/1997, iar reclamanții N.D. și N.S. și-au notat în C.F. acțiunea având ca obiect recunoașterea dreptului acestora de proprietate cu privire la același apartament (7) ulterior, în 1999 sub nr. 20591.

Apoi, la data de 18 decembrie 1997 între pârâta S.C. M. S.R.L. și mandatarul reclamanților s-a încheiat un înscris sub semnătură privată, referitor la derularea contractului nr. 448/18 august 1995, convenție prin care părțile stabilesc că S.C. M. urmează a restitui reclamanților, suma de 87.768 DM până la 30 iunie 1995.

Ca atare, instanța a apreciat că acțiunea în prestație tabulară a reclamanților este neîntemeiată față de dispozițiile art. 1294 și art. 1295 C. civ. și ale art. 17 din Legea nr. 195/1938, având în vedere că prin obligația de restituire a sumei de 87.768 DM către reclamanți s-a realizat practic un fapt juridic ce echivalează cu rezoluțiunea contractului nr. 448/1995; pe de altă parte, B.C., în calitate de administrator al S.C. M. S.R.L. a fost obligat să plătească reclamanților suma de 54.800 USD (sau echivalentul în lei), această sumă reprezentând prețul achitat de către reclamanți pentru cumpărarea apartamentului nr.7, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 448/18 august 1995.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții, criticând-o pentru nelegalitate șți netemeinicie, arătând că: instanța de fond nu a avut în vedere efectele contractului de vânzare-cumpărare nr. 448 din 18 august 1995, apreciind în mod eronat că acesta a fost reziliat printr-o convenție ulterioară.

De asemenea, apelanții au invocat împrejurarea că apartamentul nr. 7 situat în, Cluj Napoca a fost intabulat în C.F. pe baza unei sentințe nelegale, precum și a unei tranzacții, cu atât mai mult cu cât pârâții M. au avut contract de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. 24, ci nu la apartamentul nr.7.

Prin decizia civilă nr. 32 din 21 februarie 2002, Curtea de Apel Cluj a respins ca nefondat apelul, păstrând motivarea instanței de fond.

Și această decizie a făcut obiectul recursului, cale extraordinară de atac promovată de către reclamanții N.D. și N.S., motivele de recurs, circumscrise practic, prin modul în care au fost redactate criticilor din apel reiterate.

Prin prisma motivelor invocate, recursul se vădește a fi nefondat și urmează a se respinge pentru considerentele de mai jos:

La data de 19 noiembrie 1999, reclamanții N.D. și N.S. au învestit instanța cu o acțiune prin care au solicitat în contradictoriu cu pârâta S.C. „M.” S.R.L., recunoașterea dreptului de proprietate cu privire la apartamentul nr.7, situat în Cluj, astfel cum a fost înscris în C.F., iar în caz contrar s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, intabularea dreptului de proprietate ca bun codevălmaș.

Ulterior reclamanții și-au extins și precizat acțiunea chemând în judecată și alte persoane, respectiv M.N.D. și M.O.T., pentru ca în contradictoriu cu aceștia din urmă, să se dispună rectificarea intabulării în C.F. nr.123291 Cluj Napoca cu nr.top 13800/4/C/VII de sub B-5-6 privind dreptul de proprietate asupra aceluiași apartament.

Față de motivarea în fapt și în drept a acțiunii acestora, astfel cum a fost extinsă și precizată, în mod corect, instanța de fond a calificat raportul juridic dedus judecății apreciind că prin petitele invocate, cererea de chemare în judecată se întemeiază în drept pe dispozițiile art. 17, art. 22, art. 24, art. 25 din Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispozițiilor referitoare la carea funciară și ale Legii nr. 7/1996, a cadastrului și publicității imobiliare.

În acest cadru al reglementărilor, potrivit art. 17 din Legea nr. 115/1938 „drepturile reale asupra imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă și cel care primește dreptul este acord de voință asupra constituirii sau strămutării, în temeiul unei cauze arătate, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în cartea funciară....”Hotărârea judecătorească sau în cazuri prevăzute de lege, deciziunea autorității administrative, vor înlocui acordul de voință sau consimțământul” [alin. (4) al aceluiași text de lege].

În consecință, la data introducerii acțiunii – 19 noiembrie 1999 – acordul de voință privind strămutarea dreptului de proprietate, conform contractului nr. 448 încheiat la 18 august 1995 între S.C. M. S.R.L. și reclamanți nu subzistă, deoarece, prin convenția încheiată ulterior, respectiv la data de 18 decembrie 1997 între vânzătoarea S.C. „M.” S.R.L., reprezentată prin B.C. și mandatarul reclamanților P.N. s-a stabilit de comun acord că S.C. „M.” S.R.L. va restitui până la data de 30 iunie 1998, suma de 87.768 DM (echivalent în lei).

Față de situația de fapt expusă instanța a stabilit că la data promovării acțiunii nu erau îndeplinite cerințele stipulate de dispozițiile art. 17 din Legea nr. 115/1938; art. 948 C. civ. cu privire la strămutarea dreptului de proprietate, caz în care, nefiind incidente nici prevederile art. 22 și art. 24 din aceeași lege nu se poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.

Cum nici condițiile prevăzute de art. 25 referitoare la: posesia la data când a contractat terțul dobânditor pentru cel care solicită prestațiunea tabulară; anterioritatea actului juridic în temeiul căruia se cere prestația tabulară în raport cu actul juridic al terțului dobânditor; trebuie să fi dobândit cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credință nu sunt îndeplinite, a fost respins și petitul privind rectificarea C.F.

Mai mult, interpretând judicios raportul juridic dedus judecății, este evidentă buna-credință a pârâților M. la data încheierii tranzacției aflată la fila 34 dosar nr. 9530/2000 al Tribunalului Cluj – 13 ianuarie 1998, în cartea funciară fiind notată cu nr. 18.396/1996 numai acțiunea din dosarul nr. 15.768/1997 pentru executarea silită referitoare la acest apartament, la care pârâții au depus cererea de intervenție notată în C.F. cu nr. 21249/1997 (obiectul cererii find prestație tabulară).

În lumina acestor considerații, pentru cele arătate, Curtea va respinge ca nefondat recursul, conform art. 312 alin. (1) teza a II a din C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul declarat de reclamanții N.D. și N.S. împotriva deciziei nr. 32 din 21 februarie 2002 a Curții de Apel Cluj, secția civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 17 iunie 2003.