Eviction from commercial premises following termination of management lease and reclassification of tenant expenditures as maintenance rather than contractual improvements
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appeal of the tenants, upholding the lower courts' decisions and confirming the order for their eviction from the commercial premises, while also obligating the tenants to pay litigation costs to the landlord. The dispute arose from a management lease agreement set to expire on December 31, 1998, where the landlord notified the tenants in November 1998 to vacate the space upon expiration; the tenants appealed on grounds that the landlord lacked ownership at the time of the suit and that their incurred expenses constituted structural improvements. The court determined the eviction was lawful because the landlord properly terminated the lease in accordance with Civil Code provisions regarding the expiration of terms and the waiver of tacit renewal, and rejected the tenants' argument that their spending qualified as contractual improvements, classifying the expenditures as mere maintenance rather than structural modernization required by the agreement, thereby leaving the eviction order in force.
Legislator headnote
AI generatedart. 1348 C. civ, art. 1437 C. civ, art. 312 C. proc. civ; Eviction from commercial premises following termination of management lease and reclassification of tenant expenditures as maintenance rather than contractual improvements: Prin adresa nr. 1047 din 23 noiembrie 1998, reclamanta a notificat pe pârâtele-recurente să elibereze spațiul la 31 decembrie 1998, data expirării contractului, conformându-se astfel dispozițiilor art. 1348 C. civ., situație în care pârâtele nu s-au mai putut prevala de dispozițiile art. 1437 C. civ., privind relocațiunea tacită.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin acțiune, reclamanta SC L.F. SA Craiova a solicitat obligarea pârâtelor M.E. și SC I.C. SRL Craiova, să se constate reziliat contractul de locație de gestiune nr. 2/1995 și să de dispună evacuarea pârâtelor din magazinul din Complexul C. Craiova.
Prin sentința nr. 878 din 12 iunie 2000 Tribunalul Dolj a admis în parte acțiunea, s-a dispus evacuarea pârâților, fiind respins capătul de cerere privind rezilierea contractului de locație.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că, între părți, s-a încheiat contractul de locație cu termen, la 31 decembrie 1996, prelungit prin minuta din 2 decembrie 1996, până la data de 31 decembrie 1998 și că, prin adresa nr. 1047 din 23 noiembrie 1998, reclamanta a notificat pe pârâtă să-i elibereze spațiul până la 31 decembrie 1998, data expirării locației.
Sentința a fost menținută de Curtea de Apel Craiova, care a respins, ca nefondate, atât apelul reclamantei, cât și apelurile declarate de pârâte.
Împotriva deciziei nr. 736 din 5 iulie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Craiova, pârâtele SC I.C. SRL și M.E. au declarat recurs, criticând-o ca fiind nelegală și netemeinică, întrucât numai printr-o interpretare eronată a probelor și a susținerilor sale, din care rezultă netemeinicia acțiunii de evacuare, s-a putut ajunge la admiterea și evacuarea acestora.
Se mai susține că, la data promovării acțiunii, reclamanta nu mai era proprietara spațiului, redobândirea acestuia a avut loc de abia în 1999, când s-a dispus anularea licitației.
Recursul s-a întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 6 și 9 C. proc. civ.
Examinând legalitatea și temeinicia deciziei recurate, în raport cu criticile formulate, se constată că recursul declarat este nefondat.
Din examinarea actelor și lucrărilor dosarului rezultă: raporturile dintre părți s-au desfășurat în baza contractului de locație de gestiune nr. 2/1995, cu termen la 31 decembrie 1996, prelungit până la 31 decembrie 1998.
Prin adresa nr. 1047 din 23 noiembrie 1998, reclamanta a notificat pe pârâtele-recurente să elibereze spațiul la 31 decembrie 1998, data expirării contractului, conformându-se astfel dispozițiilor art. 1348 C. civ., situație în care pârâtele nu s-au mai putut prevala de dispozițiile art. 1437 C. civ., privind relocațiunea tacită.
Potrivit contractului de locație de gestiune, pârâtele aveau obligația să efectueze anume îmbunătățiri, la nivelul sumei de 51.000.000 lei, până la 31 decembrie 1996, specificate în anexa 1 din contract, în raport cu art. 87 din Hotărârea nr. 457/1997, cheltuielile efectuate de recurente, în sumă de 39.000.000 lei, fiind cheltuieli de întreținere, nu de structură sau modernizare.
Cum îmbunătățirile nu au fost efectuate, s-a dispus scoaterea la vânzare a spațiului în litigiu.
Din iulie 1999, reclamanta-intimată a devenit proprietara întregului pachet de acțiuni privind spațiul comercial în litigiu.
Astfel fiind, în raport cu considerentele arătate legal, instanțele au dispus evacuarea pârâtelor recurente din spațiul deținut.
De altfel, evacuarea a fost și executată încă din 15 octombrie 2001, conform procesului-verbal de executare silită de la dosar.
Recursul fiind nefondat a fost respins, conform art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de pârâtele SC I.C. SRL Craiova și M.E. împotriva deciziei nr. 736 din 5 iulie 2001 a Curții de Apel Craiova, secția comercială, ca nefondat.
Obligă recurentele la plata sumei de 4.000.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către intimata SC L.F. SA Craiova.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 8 mai 2003.