Commercial lease rent adjustments: failure to amend contractual rent via addendum despite statutory inflation changes
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the appellant's appeal as unfounded, thereby upholding the Court of Appeal's prior decision that rejected the claim. The dispute involved a public authority seeking approximately 6.5 million lei in unpaid commercial rent and late payment penalties from a private tenant, arguing that statutory inflation adjustments and administrative regulations superseded the fixed rent in their 1993 lease agreement. The court ruled that the rent amount constitutes a contractual element that the plaintiff was obligated to renegotiate with the tenant, failing to prove any valid contractual amendment or addendum to adjust the fees despite statutory changes, and thus the original contractual terms governed the liability. The decision rests on the principle of contractual autonomy and the requirement for written modifications to lease agreements, rejecting the application of legal interest and inflation-based revaluation absent a specific contractual clause or mutual agreement.
Legislator headnote
AI generatedart. 970 C. civ, art. 312 C. proc. civ; Commercial lease rent adjustments: failure to amend contractual rent via addendum despite statutory inflation changes: În raport cu liberalizarea prețurilor și a creșterii ratei inflației, reclamantul este îndreptățit să pretindă o chirie mai mare, chiar dacă, prin contract, nu s-a prevăzut o astfel de clauză, iar potrivit prevederilor art. 970 C. civ., convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în ele, dar și la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea, dă obligațiunii după natura sa.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Bihor la 30 martie 2000, reclamanta R.A. A.P. Oradea a chemat în judecată pârâta SC M.A.M. SRL, solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 6.487.105 lei, reprezentând chirie, plus 21.171.593 lei majorări legale de întârziere și cheltuieli de judecată, în sumă de 2.287.690 lei.
În motivarea cererii sale, reclamanta susține că, prin contractul de închiriere încheiat între părți în 1991, pârâta s-a obligat ca, pentru spațiul comercial închiriat de la reclamantă, să plătească o chirie lunară de 32.946 lei.
Prin H.G. nr. 81/1991, chiriile pentru spații cu alte destinații decât locuința au fost modificate.
Prin reglementări ale autorităților administrative locale, cuantumul chiriei datorate de pârâtă a fost modificat, astfel încât, pentru perioada aprilie 1997 – iunie 1997, pârâta a rămas în debit cu 77.355.336 lei chirie, la care s-au adăugat majorările de întârziere, conform H.C.M. nr. 960/1973.
Prin sentința civilă nr. 836/L-C, pronunțată, la 12 octombrie 2000, în dosarul nr. 2865/2000, Tribunalul Bihor-Oradea a respins, ca nefondată, acțiunea reclamantei.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că între părți, la 15 noiembrie 1993, a fost încheiat un contract pentru închirierea către pârâtă a unui spațiu comercial situat în Oradea, în suprafață de 69,50 mp, cu o chirie lunară de 17.200 lei.
Contractul nu a fost modificat de părți, iar H.G. nr. 85/1991, care a modificat cuantumurile chiriilor pentru spațiile cu altă destinație decât locuințe, nu poate fi invocată de reclamantă, care era obligată să renegocieze cu pârâta cuantumul chiriei, care este element contractual.
Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinței pronunțate de tribunal a fost respins, ca nefondat, de Curtea de Apel Oradea, prin decizia nr. 172/AC, pronunțată, la 17 aprilie 2001, în dosarul nr. 815/C/2001.
Decizia pronunțată de instanța de apel a fost atacată cu recurs de societatea reclamantă, care o critică pentru nelegalitate și netemeinicie, deoarece, la dosar, se găsește modul de calcul a ratei inflației și a dobânzilor, de unde se observă cum s-a ajuns la sumele pretinse în acțiune. Calculele nu au fost contestate și nu s-au cerut probe în combaterea lor.
În raport cu liberalizarea prețurilor și a creșterii ratei inflației, reclamantul este îndreptățit să pretindă o chirie mai mare, chiar dacă, prin contract, nu s-a prevăzut o astfel de clauză, iar potrivit prevederilor art. 970 C. civ., convențiile obligă nu numai la ceea ce este expres prevăzut în ele, dar și la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea, dă obligațiunii după natura sa.
Recursul declarat de reclamantă nu este fondat.
Instanța de apel a reținut corect că, în motivarea acțiunii, reclamanta a solicitat instanței obligarea pârâtei la plata unei chirii indexate în raport cu indicele de inflație, pentru spațiul ce a format obiectul contractului de închiriere nr. 105529/1991, iar la dosar a depus contractul nr. 109164/1993.
Oricum, în contractul depus la dosar, se prevede că acesta poate fi modificat numai prin acte adiționale, iar reclamanta nu a depus la dosar un astfel de act și nici nu s-a prezentat în fața instanței de apel pentru a clarifica obiectul cererii sale, astfel încât apelul a fost respins pe baza probelor administrate în fața primei instanțe.
Cum nici în recurs reclamanta nu a depus alte acte și nu a formulat alte precizări, în raport cu motivele de recurs invocate și de probele administrate, reținând că decizia instanței de apel este legală și temeinică, în baza dispozițiilor art. 312 C. proc. civ., recursul declarat de reclamantă urmează să fie respins.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de R.A. A.P. Oradea împotriva deciziei nr. 172/A-C din 17 aprilie 2001 a Curții de Apel Oradea.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 17 aprilie 2003.