Lease termination before term expiration: interpretation of improvement clause vesting ownership only upon natural expiration

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

1. La 8 martie 2001, reclamantul I.P. a cerut, în contradictoriu cu SC R.V.A. SA – lichidatorul SC B.I.R. S.A., evacuarea acesteia urmă din spațiul închiriat, ca efect al rezilierii contractului nr. 106/1999, încheiat între părți.

Tribunalul Mehedinți, prin sentința civilă 229/C din 18 aprilie 2001, a admis acțiunea principală și a respins cererea reconvențională, dispunând evacuarea pârâtei, iar Curtea de Apel Craiova, prin decizia nr. 861 din 5 septembrie 2001, a respins apelul pârâtei ca nefondat.

Instanțele au reținut, în esență, că:

- pârâta nu poate invoca dreptul la restituirea contravalorii îmbunătățirilor înainte de expirarea duratei contractului, deoarece rezilierea s-a datorat cererii și culpei sale,

- falimentul nu constituie o cauză de forță majoră, iar pârâta a menținut contractul și după declanșarea falimentului bancar, dar l-a reziliat ulterior, asumându-și și riscul pierderii despăgubirilor.

Contra deciziei, pârâta a declarat recurs pe temeiurile din art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., susținând că:

- instanțele nu au dat eficiență clauzei 9 din contract, în raport cu celelalte elemente ale acestuia,

- spațiul în litigiu nu a fost exploatat decât aproape un an, astfel că echitatea cere despăgubirea pârâtului.

2. Recursul este fondat.

2.1. Cererea reconvențională nu a fost examinată, pe fond, de instanțe, fiind respinsă, numai pe interpretarea unilaterală a art. 9 din contrat, în sensul că dreptul de creanță asupra îmbunătățirilor a trecut la reclamantă, prin voința părților.

2.2. Clauza 9 (liniuța 3) are următorul conținut: „modificările și amenajările la partea de construcții și instalații, realizate în condițiile prezentului contract de către locatar, vor rămâne la dispoziția locatorului ca proprietate, după expirarea duratei de valabilitate a contractului, fără rambursarea cheltuielilor făcute de către chiriaș”.

Evident că interpretarea textului obligă la examinarea și a altor clauze, în acord cu scopul și obiectul contractului, cum este art. 3, care prevede că durata contractului este „pe o durată de 8 ani, începând de la data de 1 ianuarie 1999 (...)”.

Rezultă clar că dreptul de proprietate asupra „modificărilor și amenajărilor” se dobândește de către locator, „după expirarea duratei de valabilitate a contractului” și nu de la data încetării acestuia din alte cauze, cum ar fi rezilierea voluntară.

Or, contractul expira la 1 ianuarie 2007, iar locațiunea a fost existentă numai până la data de 15 ianuarie 2001, timp de 24 de luni și jumătate, astfel că cererea de obligare a locatorului proprietar la plata contravalorii lucrărilor efectuate „în condițiile prezentului contract de către locatar” este îndreptățită.

Drept consecință, decizia recurată va fi casată, iar cauza trimisă instanței de apel, pentru soluționarea cererii reconvenționale, în limitele relevate prin considerentele anterioare, instanța de trimitere urmând a-și recalifica gradul de jurisdicție (calea de atac) în raport cu dispozițiile art. 725 alin. (5) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC B.I.R. SA, prin lichidator SC R.V.A. SA București, împotriva deciziei nr. 861 din 5 septembrie 2001 a Curții de Apel Craiova, casează decizia recurată și trimite cauza, pentru judecarea apelului, aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 1 aprilie 2003.