Eviction from property: Tenant’s defense based on partial property rights established by prior annulment of sale and exclusion of res judicata for distinct litigation objects

Asupra recursurilor de față:

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Caraș-Severin, reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA, în contradictoriu cu pârâta SC M.P. SRL REȘIȚA a solicitat evacuarea pârâtei din imobilul situat în Reșita, Piața Republicii județ Caraș-Severin, denumit „B.B.”.

Tribunalul Caraș-Severin, prin sentința nr. 1929 din 7 noiembrie 2007, a respins acțiunea reclamantei SC B.C. SA REȘIȚA, precum și cererea de intervenție în interesul reclamantei formulată de intervenienta SC R.C. SRL REȘIȚA.

A admis în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâta SC M.P. SRL REȘIȚA și a constatat că SC B.C. SA REȘIȚA datorează acesteia suma de 7531,39 lei, iar SC R.C. SRL REȘIȚA îi datorează suma de 7691,79 lei.

A instituit un drept de retenție în favoarea reclamantei-reconvenționale pentru suprafața de 11,30 mp din imobilul înscris în CF nr. 4852 Reșița Montana, fost 4649 Reșița Montana, situat în Reșita, Piața Republicii.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a constatat că, prin decizia nr. 547/ R din 30 mai 2005, Tribunalul Caraș-Severin a anulat contractul de vânzare-cumpărare nr. 3798 din 9 iulie 2004 încheiat de reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA cu intervenienta SC R.C. SRL REȘIȚA, reținând că, SC M.P. SRL REȘIȚA și SC O.C. SRL folosesc în comun suprafața de 435 mp. din suprafața totală a imobilului de 446,30 mp, astfel că suprafața de 104,68 mp nu putea face obiectul contractului de vânzare-cumpărare mai sus evocat, ci doar suprafața de 11,30 mp putea face obiectul unui alt contract.

Prin decizia respectivă s-a constatat că reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA nu deține în proprietate decât suprafața de 11,30 mp, restul suprafeței fiind proprietatea SC M.P. SRL REȘIȚA și SC O.C. SRL.

Din probele administrate rezultă că, pârâta a achitat reclamantei SC B.C. SA REȘIȚA și intimatei SC R.C. SRL o chirie pentru o suprafață pe care în realitate nu o deținea, astfel că, pârâta nu putea fi evacuată dintr-un spațiu pe care în realitate nu l-a deținut.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA și intervenienta SC R.C. SRL REȘIȚA, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie.

Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, prin decizia nr. 97 din 20 mai 2008, a admis apelul reclamantei SC B.C. SA REȘIȚA, a schimbat în parte sentința în sensul că a respins cererea reconvențională formulată și precizată de SC M.P. SRL REȘIȚA, menținând în rest dispozițiile hotărârii apelate.

A respins apelul declarat de intervenienta SC R.C. SRL REȘIȚA.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, cererea reconvențională formulată de SC M.P. SRL REȘIȚA este inadmisibilă, în condițiile în care, aceasta apreciind că a făcut o plată nedatorată avea la dispoziție acțiunea în realizare, având în vedere că prin acțiunea în constatare formulată și precizată, pârâta a solicitat constatarea unei stări de fapt, iar potrivit dispozițiilor art. 111 C. proc. civ., se poate solicita doar constatarea unei stări de drept.

A mai apreciat instanța de apel că, în mod nelegal prima instanță a instituit un drept de retenție în favoarea pârâtei SC M.P. SRL REȘIȚA pentru suprafața de 11,30 mp. din imobilul în litigiu, iar în ceea ce privește soluția de respingerea a acțiunii în evacuare formulată de reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA a constatat că este temeinică și legală.

Apelul intervenientei SC R.C. SRL REȘIȚA s-a constatat a fi neîntemeiat, având în vedere obiectul cererii de intervenție, evacuare și față de dispozițiile deciziei nr. 547/ R din 30 mai 2005 a Tribunalului Caraș-Severin prin care a fost anulat contractul de vânzare-cumpărare încheiat între SC B.C. SA REȘIȚA și SC R.C. SRL REȘIȚA.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA și intervenienta SC R.C. SRL REȘIȚA, solicitând admiterea recursurilor, casarea deciziei atacate, iar pe fond admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată.

Critica adusă deciziei atacate de către recurente, se referă în esență la faptul că, în cauză erau incidente dispozițiile referitoare la raporturile de locațiune, art. 1420 C. civ., iar instanțele de judecată au soluționat cererea de chemare în judecată prin prisma normelor ce reglementează raporturile de proprietate.

Mai susțin recurentele că, prin contractul de închiriere nu s-a stabilit cuantumul chiriei pe metru pătrat, ci pe spațiul pus la dispoziție de către proprietar și că, în calitate de chiriaș, pârâta nu poate invoca față de proprietar decât aspecte legate de predarea și folosința bunului închiriat și nicidecum aspecte ce privesc dreptul de proprietate, aceasta nefăcând dovada vreunei tulburări de fapt sau de drept din partea vreunui terț și nici că a folosit o suprafață mai mică decât cea menționată în procesul verbal de predare-primire.

O altă critică se referă la faptul că prima instanță a motivat respingerea cererii de evacuare pe baza sentinței civile nr. 63/2004 pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin, iar instanța de apel a motivat menținerea soluției primei instanțe privind cererea de evacuare având în vedere sentința civilă nr. 1806/2007 a Judecătoriei Reșița și că niciuna din cele două instanțe nu au pus în discuția părților autoritatea de lucru judecat a celor două hotărâri, deși soluțiile ambelor instanțe se întemeiază pe hotărârile respective.

Analizând critica adusă deciziei atacate, Înalta Curte constată că este nefondată, urmând a fi respinse recursurile, pentru următoarele considerente:

Critica recurentelor privitoare la faptul că instanța de apel, în mod greșit a soluționat cererea de chemare în judecată prin prisma normelor ce reglementează raporturile de proprietate și nu cele referitoare la raporturile de locațiune, se constată că nu poate fi primită, întrucât prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3798 din 09 iulie 2004, reclamanta SC B.C. SA a vândut imobilul în litigiu intervenientei SC R.C. SRL, cu prețul de 357.000.000 lei, iar prin decizia civila nr. 547/ R din 30 mai 2005, Tribunalul Caraș-Severin a anulat contractul de vânzare-cumpărare mai sus evocat. Această instanță a reținut că, SC M.P.C. SRL și SC O.C. SRL folosesc în comun suprafața de 446,30 mp. din care 375 mp revin, conform contractului de leasing nr. 983 din 05 august 1998, societății comerciale M.P.C. SRL, iar 60 mp revin societății comerciale O. SRL, iar diferența de 11,30 mp era singura suprafață ce putea face obiectul unui alt contract, astfel că, suprafața de 104,68 mp nu putea face obiectul vânzării-cumpărării dintre SC B.C. SA și SC R.C. SRL, ci numai suprafața de 11,30 mp. așa cum rezultă din expertiza efectuată în cauză.

În ceea ce privește susținerea recurentelor, potrivit cărora, intimata nu a făcut dovada că a folosit o suprafață mai mică decât cea menționată în procesul verbal de predare-primire, se apreciază că este nefondată, întrucât, așa cum rezultă din probatoriile administrate, s-a considerat că reclamanta nu deține în proprietate decât suprafața de 11,30 mp. și nu de 104,68 mp pentru a o închiria, respectiv a o vinde intervenientei SC R.C. SRL. În acest context s-a constatat că în perioada 25 octombrie 2003 - 15 iulie 2004, pentru suprafața de 104,68 mp, SC M.P.C. SRL a plătit reclamantei SC B.C. SA suma de 8442,85 lei, iar pentru suprafața de 11,30 mp, suprafața reală pe care SC M.P.C. SRL a folosit-o, aceasta trebuia să plătească numai 911,46 lei, iar pentru perioada 15 iulie 2004 - 28 februarie 2005 SC M.P.C. SRL a achitat către intervenienta SC R.C. SRL suma de 8622,58 lei pentru suprafața de 104,68 mp., iar pentru 11,30 mp, suprafața reală pe care SC M.P.C. SRL a folosit-o, această societate trebuia să plătească suma de 930,79 lei.

O altă critică a recurentelor ce vizează respingerea cererii de evacuare motivată în baza sentinței civile nr. 63/2004 pronunțată de Tribunalul Caraș-Severin și a sentinței civile nr. 1806/2007 a Judecătoriei Reșița, față de faptul că niciuna instanțele nu au pus în discuția părților autoritatea de lucru judecat a celor două hotărâri, se constată că nu poate fi primită, deoarece prin sentința civilă nr. 1806 din 25 iunie 2007 Judecătoria Reșița a admis în parte acțiunea introdusă de SC M.P.C. SRL fiind obligată SC B.C. SA să plătească suma de 7443.73 lei cu titlu de pretenții și să încheie contractul autentic de vânzare cumpărare privind imobilul înscris în CF. 4649 Reșița, iar în cazul în care aceasta refuza încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare, hotărârea să țină loc de act autentic vânzare cumpărare a imobilului in litigiu, iar prin sentința civilă nr. 63 din 21 ianuarie 2004 a Tribunalului Caraș-Severin, SC O.C. SRL a devenit proprietară pe o suprafață de 60 mp, iar SC M.P.C. SRL deține o suprafață de 375 mp, conform contractului de leasing imobiliar nr. 983 din 05 august 1998, astfel că, nu se poate reține autoritatea de lucru judecat invocată de către recurente, deoarece cele doua litigii au un alt obiect și o altă cauză și nu poate opera instituția autorității lucrului judecat, întrucât între cele două pricini nu există deopotrivă tripla identitate care caracterizează lucrul judecat și, în principal existența aceluiași obiect în cele doua litigii.

Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursurile declarate de reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA și de intervenienta SC R.C. SRL REȘIȚA, urmând ca acestea să fie obligate, potrivit dispozițiilor art. 274 C. proc. civ., la 15.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC M.P.C. SRL REȘIȚA, reprezentând onorariu de avocat, conform dovezilor aflate la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de reclamanta SC B.C. SA REȘIȚA și de intervenienta SC R.C. SRL REȘIȚA împotriva deciziei nr. 97 din 20 mai 2008 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, secția comercială, ca nefondate.

Obligă recurentele la 15.000 lei cheltuieli de judecată către intimata-pârâtă SC M.P.C. SRL REȘIȚA.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 mai 2010.