Lease termination and rent arrears: contractual autonomy overriding statutory rent caps for state-owned properties
Romania (RO)
Legislator summary
AI generatedThe High Court of Cassation and Justice dismissed the Attorney General’s appeal by annulment, thereby upholding the lower courts’ decisions to terminate a commercial lease agreement, order the tenant’s eviction, and mandate the payment of approximately 29 million lei in unpaid rent and late penalties. The dispute centered on a challenge to the contractual rent amounts, with the appellant arguing that the landlord had violated specific government decrees and local council resolutions that capped administrative costs and inflation indexation for state-owned housing units. The Supreme Court held that the lower courts correctly relied on the lease agreement, which included a clause permitting unilateral rent increases, and that the existence of special regulatory norms did not exclude the application of the Civil Code’s general provisions on contractual autonomy; consequently, the courts were bound by the parties’ agreed terms rather than external statutory caps, rendering the original judgments legally sound.
Legislator headnote
AI generatedart. 330 pct. 2 C. proc. civ, art. 969 C. civ; Lease termination and rent arrears: contractual autonomy overriding statutory rent caps for state-owned properties: La promovarea recursului în anulare, în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., s-a avut în vedere că instanțele au pronunțat soluții cu încălcarea prevederilor impuse de H.G.5/1992, respectiv, Hotărârea Consiliului Local Brașov nr. 49/1999.
Keywords
AI generatedCited Legislation
AI generatedRelated Decisions
AI generatedFull text
Asupra recursului în anulare de față:
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin sentința nr. 2518 din 9 septembrie 2002, Tribunalul Brașov a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta SC R.I. SRL Brașov, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere încheiat de părți sub nr. 944/1991 și evacuarea pârâtei din imobilul situat în Brașov.
Totodată, a fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 16.141.348 lei cu titlu de chirie restantă pentru perioada martie 2000 – martie 2001 și 12.867.326 lei penalități de întârziere, dispunându-se și instituirea unui sechestru asigurător asupra bunurilor mobile aparținând pârâtei, până la concurența sumelor de mai sus.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a avut în vedere înscrisurile depuse la dosarul cauzei (contractul 944/1991 și actele adiționale, facturile și notele de calcul pentru chiria restantă și penalități), precum și dispozițiile legale în materie, din care a reținut că neîndeplinirea de către pârâtă a obligației sale de a plăti chiria, atrage după sine, rezilierea contractului și daune interese.
Recursul declarat de pârâtă împotriva acestei sentințe a fost respins prin decizia nr. 999 din 18 decembrie 2002, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, în dosarul nr. 1121/2002.
Împotriva sentinței, astfel rămasă irevocabilă, Procurorul General al Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție a formulat recurs în anulare, susținând că este esențial nelegală și vădit netemeinică.
S-a susținut că, pronunțând soluția atacată, cele două instanțe nu au avut în vedere H.G. nr. 4/1992, care stabilește că pentru spațiile cu altă destinație decât locuința, din fondul locativ de stat, deținută de Uniunea Artiștilor Plastici din România și de unitățile sale componente cu titlu de chiriași, se stabilesc în limita cheltuielilor de administrație și întreținere, reparații, aferente imobilelor. Totodată s-a invocat Hotărârea nr. 99 din 18 noiembrie 1999 a Consiliului Județean Brașov, care a aprobat indicele de indexare a chiriilor în raport cu rata inflației și că, față de limita de 1200 lei pentru un metru pătrat, începând cu 1 februarie 2000, astfel stabilită, reclamanta a pretins 8851 lei pe metrul pătrat.
S-a mai susținut sub aspectul netemeiniciei că la dosarul cauzei nu s-au depus acte privind modul de calcul al chiriei pretinse prin acțiune, iar instanțele au reținut greșit că pârâta a fost de acord cu sumele pretinse.
Criticile sunt neîntemeiate, iar recursul se va respinge, ca nefondat, pentru considerentele ce urmează.
La promovarea recursului în anulare, în temeiul art. 330 pct. 2 C. proc. civ., s-a avut în vedere că instanțele au pronunțat soluții cu încălcarea prevederilor impuse de H.G.5/1992, respectiv, Hotărârea Consiliului Local Brașov nr. 49/1999.
O astfel de susținere nu poate fi primită, pe de o parte, soluțiile întemeindu-se pe prevederile contractului dintre părți în care pârâta a fost de acord cu majorarea unilaterală a cuantumului chiriei (art. 17) și instanțele nu se pot substitui voinței părților exprimată prin convențiile legal făcute (art. 969 C. civ.).
Pe de altă parte, existența unor reglementări speciale, de natura celor invocate, nu exclude, potrivit art. 1 C. com. (dispoziție legală ignorată de autorul căii de atac extraordinare), ci se completează cu dispozițiile cuprinse în Codul civil.
Așa fiind, cum în cauză nu se poate, în lumina prevederilor legale evocate, supra reține o încălcare esențială a legii de către cele două instanțe în ce privește temeinicia, la dosarul cauzei se află toate înscrisurile pe care s-a întemeiat atât sentința tribunalului, cât și decizia curții de apel, se rețin ca legale și temeinice soluțiile pronunțate.
Față de considerentele ce preced, Înalta Curte de Casație și Justiție,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge, ca nefondat, recursul în anulare declarat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție, împotriva deciziei nr. 2518/C din 9 septembrie 2002 a Tribunalul Brașov și a deciziei nr. 999 R din18 decembrie 2002 a Curții de Apel Brașov.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 18 martie 2004.