Simulated real estate transaction and effectiveness of secret deed against registered title under Romanian land registry law

Asupra recursurilor de față;

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Brașov sub nr. 3/197/2008, reclamanții M.E., prin mandatar M.F.G., M.F.G. și M.P.M., în contradictoriu cu pârâții SC H. SRL și SC R.T. SA, au solicitat instanței să constate simulația realizată la achiziționarea de către G.V. a terenului situat în localitatea Predeal, înscris în cartea funciară nr. Y Brașov, sub nr. top. X/7, sau construcția ca mod de dobândire a proprietății; să constate calitatea lor de proprietari ai acestui imobil și să oblige pe pârâți să le lase în stăpânire materială imobilul.

Pârâta SC H. SRL București a formulat cererea de chemare în garanție a numiților V.N. și V.R.D., solicitând obligarea acestora la plata sumei de 147.000 euro, constând în prețul de circulație actual al terenului revendicat de reclamanți, formulând totodată și cerere reconvențională în contradictoriu cu reclamanți și pârâta SC R.T. SA, solicitând instanței să constate că pe terenul proprietatea sa, înscris în C.F. nr. Y Brașov, sub nr. top. X/7, în suprafață de 500,4 m.p., este edificată o construcție tip vilă; să dispună înscrierea acesteia în cartea funciară; să se constate că a dobândit dreptul de proprietate asupra acestei construcții prin accesiune imobiliară.

Prin sentința civilă nr. 1852 din 16 februarie 2010 a Judecătoriei Brașșoiv s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Brașov.

Cauza a fost înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr. 2104/62/2010.

Prin sentința civilă nr. 299/S/2011, Tribunalul Brașov a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții M.E., prin mandatar M.F.G., M.F.G. și M.P.M., în contradictoriu cu pârâții SC H. SRL și SC R.T. SA, prin administrator judiciar R.I.S. SPRL, și, în consecință: a constatat simulația realizată la achiziționarea, de către G.V., a imobilului cu destinația de teren situat în Orașul Predeal, înscris în C.F. nr. Y Brașov, sub nr. top. X/7. A constatat calitatea reclamanților de proprietari ai imobilului mai sus identificat, ce este alcătuit, în prezent, din teren și construcție cunoscută sub denumirea de Vila G. A obligat pârâții să lase reclamanților în deplină proprietate și posesie imobilul compus din teren și construcție anterior indicat. A respins cererea reconvențională formulată de pârâta SC H. SRL. A respins cererea de chemare în garanție formulată de pârâta SC H. SRL în contradictoriu cu chemații în garanție V.N. și V.R.D.

Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că din întregul material probator ce a fost administrat în cauză, a rezultat că între G.V., B.L. și D.H. a existat un acord juridic simulat cu privire la înstrăinarea imobilului cu destinația de teren, ce a fost înscris în cartea funciară nr. Z Brașov, sub nr. top. X/6 și X/7.

Astfel, s-a constatat că după perfectarea actului juridic public, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare, datat 05 septembrie 1935, G.V. a folosit imobilul identificat prin nr. top. X/7, iar B.L. imobilul identificat cu nr. top. X/, fiecare dintre aceste persoane recunoscând dreptul exercitat de cealaltă. Sub acest aspect, sunt semnificative operațiunile de edificare a câte unei construcții cu destinația de vilă, de către fiecare dintre cele două persoane anterior indicate, pe terenul asupra căruia fiecare și-a exercitat dreptul de proprietate, precum și corespondența pe care cele două persoane au purtat-o, corespondență ce atestă, de asemenea, recunoașterea reciprocă a dreptului de proprietate. În corespondența astfel purtată, se regăsesc expresii de genul „chiriașul G.V. de la Predeal” și „vila G.V. de la Predeal”. De asemenea, documentele întocmite de autoritățile comuniste atestă identificarea în mod distinct a celor două imobile, unul dintre imobile fiind identificat ca fiind Vila G., ce a aparținut lui G.O. și soției acestuia - G.V., imobil situat în Predeal, și imobilul identificat ca fiind Vila B., situat în Predeal. În niciunul dintre documentele astfel întocmite nu există o mențiune care să ateste existența dreptului de proprietate al lui B.L. asupra mai multor vile.

De asemenea, în documentele întocmite de către autoritățile statului, respectiv de către Oficiul de evidență a cărților funciare, s-a procedat la identificarea imobilului compus din teren și construcție, situat în Predeal, înscris în cartea funciară nr. Z Brașov, sub nr. top. X/7, ca reprezentând Vila G., ce a constituit obiectul dreptului de proprietate al familiei G.O. și G.V.

Sub acest aspect, s-a reținut, că, și în prezent, imobilul cu destinația de construcție edificat pe terenul ce are datele de carte funciară mai sus indicate, este cunoscut sub denumirea de Vila G., el figurând ca atare în evidențele pârâților, pe site-ul pe care sunt postate ofertele de cazare ale pârâtei SC H. SRL, specificându-se în mod expres că acest imobil a aparținut poetului G.O.

Pârâta SC H. SRL a susținut că nu poate fi luat în considerare înscrisul denumit „adeverință”, întrucât acesta nu determină părțile contractante și nici nu poartă semnătura acestora, el fiind semnat de o terță persoană.

Această susținere a fost înlăturată de către prima instanță, întrucât, în cazul unei acțiuni în constatarea simulației, caracterul simulat al actului juridic public poate fi dovedit prin orice mijloc de probă, instanța trebuind să stabilească, pe baza unui probatoriu ce se circumscrie regimului mai sus arătat, care este adevăratul raport juridic ce s-a născut între părțile contractante, conform principiului priorității voinței reale a părților.

Calitatea de părți contractante rezultă din întregul material probator ce a fost administrat în cauză, iar ea este confirmată și de imposibilitatea părților pârâte de a proba că D.H. a deținut în proprietate și alte imobile decât cele pe care Ie-a înstrăinat către G.V. și către B.L. și că aceste din urmă persoane sau una dintre ele au perfectat cu D.H. și alte acte translative de proprietate decât cel pe care reclamanții l-au invocat în susținerea cererii lor.

În acest sens s-a reținut că, în condițiile în care părțile pârâte au contestat veridicitatea și valoarea probatorie a înscrisurilor pe care reclamanții le-au invocat în susținerea cererii lor, părțile menționate erau obligate ca, în conformitate cu prevederile art. 1169 C. civ., să producă probe care să ateste aspectele evidențiate mai sus, or, astfel de probe nu au fost produse, părțile pârâte limitându-se la a afirma că actul juridic secret invocat de către reclamanți nu este valabil.

Sub aspectul semnăturii ce apare pe actul juridic denumit „adeverință”, prima instanță a reținut că aceasta aparține unei persoane cu numele de D. și că ea are calitatea de avocat. Din procesul-verbal ce a fost întocmit de către autoritățile comuniste cu ocazia inventarierii bunurilor lui G.O., reiese că avocatul D. a fost cel care a reprezentat interesele G.V. la data la care autoritățile comuniste au încercat să o deposedeze de averea pe care o deținea, avere din care făcea parte și bunul imobil din litigiu.

De asemenea, din mențiunile existente în actul translativ de proprietate, datat 05 septembrie 1935, precum și din evidențele de carte funciară, rezultă că D.H. a dobândit acest nume ca urmare a căsătoriei, anterior căsătoriei numele acestei persoane fiind C.

Față de toate acestea, prima instanță a apreciat că probele ce au fost administrate în cauză îndreptățesc formularea prezumției că avocatul D. este soțul numitei D.H. și că situația juridică atestată de actul juridic secret, intitulat adeverință, și care este datat 19 decembrie 1934, atestă reala voință juridică a părților contractante.

Ca atare, prima instanță a stabilit că la data achiziționării de către G.V. a imobilului cu destinația de teren situat în Predeal, înscris în C.F. nr. Y Brașov, sub nr. top. X/7, s-a realizat o simulație prin interpunere de persoane.

Efectul admiterii unei acțiuni în constatarea simulației este acela că încetează caracterul ocult, secret al contraînscrisului și, prin urmare, între părțile contractante, succesorii lor universali și succesorii cu titlu particular, de rea-credință, ai părților contractante își produce efectele actul juridic secret.

Pârâții din prezenta cauză sunt, așa cum rezultă din starea de fapt mai sus expusă, succesori cu titlu particular ai lui B.L., astfel că ei se pot apăra de efectele juridice produse de actul secret numai în condițiile în care se constată că au fost de bună-credință la data la care au perfectat actele juridice în temeiul cărora au dobândit dreptul de proprietate asupra bunului imobil din litigiu.

Succesorul în drepturi, cu titlu universal, al numitei B.L. este B.G., prin urmare, acestuia, în conformitate cu principiile de drept ce guvernează regimul juridic al acțiunii în constatarea simulației, îi este pe deplin opozabil contractul secret de vânzare-cumpărare.

De altfel, această persoană, deși cunoștea care este situația juridică a imobilului compus din construcție și teren, identificat sub denumirea de Vila G., a promovat, prin mandatar V.N., ce are calitatea de chemat în garanție în cadrul prezentului litigiu, acțiunea în revendicarea imobilului pe care l-a identificat, generic, sub denumirea de Vila B. și despre care a afirmat că ocupă și terenul aferent nr. top. X/7, deși pe acesta este amplasată Vila G.

Chemații în garanție au avut, de asemenea, o atitudine ce denotă reaua-credință, întrucât, în calitatea sa de mandatari al numitului B.G., în cadrul litigiului în revendicarea imobilului identificat sub denumirea Vila B., au cunoscut care este situația juridică reală a bunului imobil din litigiu.

De altfel, în toate documentele pe care autoritățile statului din perioada comunistă le-au întocmit, precum și în toate documentele deținute de Primăria Orașului Predeal, situația imobilului din litigiu era evidențiată, acest imobil figurând ca imobil deținut în proprietate de familia G.O. și G.V.

De asemenea, SC R. SA a fost de rea-credință, întrucât, a cunoscut situația juridică reală a imobilului, acesta fiind evidențiat în contabilitatea sa ca fiind Vila G., la rubrica vizând numărul cărții funciare și numărul topografic sub care acest imobil este identificat fiind menționată chiar cartea funciară în care, așa cum am arătat, imobilul este evidențiat ca imobil ce constituie obiectul dreptului de proprietate al G.V.

La rândul său, pârâta SC H. SRL a avut o atitudine ce se circumscrie relei-credințe, întrucât, aceasta, în calitate de chiriaș al imobilului identificat sub denumirea Vila G., a fost la curent cu situația juridică a acestuia și, mai mult decât atât, a perfectat contractul de vânzare-cumpărare a parcelei de teren corespunzătoare nr. top. X/7, la data de 03 aprilie 2002, dată la care pe rolului celui cu care a perfectat contractul de închiriere, respectiv pe rolul SC R. SA, se afla în curs de soluționare notificarea pe care antecesorul reclamanților din prezenta cauză a formulat-o în temeiul Legii nr. 10/2001, cu privire la imobilul în litigiu.

Prima instanță a apreciat că niciuna dintre părțile prezentului proces nu pot să invoce buna-credință, în condițiile în care, în evidențele oficiale ale statului, inclusiv în evidențele de carte funciară, existau mențiuni care trebuiau să le determine convingerea că situația juridică a imobilului identificat sub nr. top. X/7 este neclară.

De asemenea, niciuna dintre părțile litigiului nu se pot prevala de mențiunile existente în evidențele de publicitate imobiliară, deoarece înscrierea dreptului de proprietate al lui B.L. asupra imobilului în litigiu s-a făcut sub imperiul C. civ. civil austriac, care acorda efect constitutiv de drepturi numai acelei înscrieri care a fost efectuată în temeiul unui titlu valabil, semnificative sub acest aspect fiind dispozițiile cuprinse în actul normativ menționat în secțiunea intitulată „Titlul de proprietate și modul de dobândire a proprietății”.

Prima instanță a reținut că dreptul de proprietate al B.L. asupra bunului imobil din litigiu nu a fost înscris în temeiului unui titlu valabil, această persoană nedeținând, în realitate, un titlu de proprietate cu privire la imobilul identificat sub nr. top. X/7.

Pârâții nu pot invoca, în favoarea lor, nici lipsa unei înscrieri în evidențele de carte funciară a titlului de proprietate pe care G.V. l-a dobândit asupra imobilului mai sus identificat, întrucât, în sistemul de publicitate imobiliară instituit de C. civ. austriac, se pot prevala de lipsa înscrierii unui drept numai dobânditorii ulteriori ai imobilului, ce sunt ei înșiși înscriși în cartea funciară în temeiul unui titlu valabil, obținut cu bună-credință și cu titlu oneros, cerință care nu este întrunită în persoana părților menționate.

S-a reținut că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al B.L. asupra imobilului din litigiu nu a putut produce transmiterea în patrimoniul acesteia a dreptului de proprietate, întrucât, aceasta nu deținea un titlu de proprietate cu privire la acest imobil. În aceste condiții, dreptul de proprietate asupra acestui imobil nu a putut fi transmis pe cale succesorală lui B.G., care, neavând un titlu de proprietate cu privire la acest imobil, nu a putut să îl transmită în proprietate chemaților în garanție, care, l-a rândul lor, nu au putut să transmită un astfel de drept în favoarea pârâtei SC H. SRL.

Față de considerentele mai sus expuse, s-a reținut că părțile reclamante au calitatea de proprietari ai imobilului din litigiu, al căror titlu de proprietate nu este întabulat în evidențele de carte funciară, în timp ce pârâta SC H. SRL este posesorul actual al imobilului, ce are înscris titlu în evidențele de carte funciară, în virtutea unui act juridic pe care l-a perfectat cu rea-credință.

Conflictul dintre cele două părți a fost soluționat prin raportare la dispozițiile legale incidente în speță, dispoziții ce sunt reprezentate de art. 372 și 373 C. civ. austriac, în conformitate cu care reclamanții sunt îndreptățiți să obțină restituirea acestui imobil, întrucât, potrivit acestor prevederi legale, conflictul dintre dobânditorul neînscris în cartea funciară, care are însă un titlu valabil asupra imobilului și posesorul de rea-credință actual al imobilului se soluționează în favoarea primului.

Față de soluția pe care prima instanță a pronunțat-o cu privire la capătul principal de cerere, s-a constatat că analiza pretențiilor formulate de reclamanți în subsidiar nu se mai impune.

În raport de considerentele de fapt și de drept mai sus expuse, prima instanță a constatat că pretențiile pe care pârâta SC H. SRL Ie-a formulat prin cererea reconvențională sunt lipsite de fundament, în persoana acesteia neputând fi reținute, conform acestor considerente, cerințele instituite de art. 494 C. civ., ce reglementează accesiunea imobiliară ca mod de dobândire a dreptului de proprietate.

În legătură cu cererea de chemare în garanție pe care partea menționată a promovat-o, prima instanță a apreciat că aceasta este, la rândul ei, nefondată, astfel că a respins-o, pentru următoarele considerente:

Pretențiile ce au fost formulate prin această cerere au fost fundamentate pe dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ., care reglementează răspunderea vânzătorului pentru evicțiune.

Pe cale de consecință, prima instanță a analizat condițiile garanției pentru evicțiune. Chemații în garanție fiind aceia care au figurat ca vânzători în contractul pe care pârâta l-a invocat în susținerea pretențiilor sale, tot ei sunt cei care vor fi ținuți sa răspundă în condițiile C. civ. de garanția pentru evicțiune, respectiv de efectul acestei garanții.

În drept, prima instanță a reținut că dispozițiile art. 1336 C. civ. prevăd că „vânzătorul răspunde de liniștita posesiune a lucrului și pentru viciile acestuia”. În legătură cu obligația vânzătorului de a asigura liniștita posesiune a lucrului, art. 1337 C. civ. precizează că acesta răspunde către cumpărător de evicțiune totală sau parțială a lucrului vândut”.

Într-un sens restrâns, evicțiunea constă în pierderea totală a lucrului vândut prin efectul unei hotărâri judecătorești, cum este cazul imobilului în cauză, care, în virtutea unei cauze anterioare, recunoaște unui terț, asupra aceluiași lucru, un drept de proprietate.

Este de principiu că garanția pentru evicțiune este datorată de orice vânzător (sau de succesorii săi universali sau cu titlu universal), indiferent dacă este vorba despre o vânzare obișnuită sau despre o vânzare silită. Garanția pentru evicțiune este datorată indiferent de natura bunului înstrăinat ori de faptul că vânzătorul este un profesionist sau un particular.

Obligația vânzătorului de a asigura cumpărătorului „liniștita posesiune a lucrului” implică nu numai garanția pentru fapta proprie, ci și garanția pentru fapta terților. Astfel, vânzătorul este prezumat a cunoaște situația juridică a lucrului vândut, motiv pentru care este firesc ca el să fie ținut să îl apere pe cumpărător contra terțului.

Efectul declanșării garanției pentru evicțiune este reglementat de art. 1341 C. civ. Astfel, cumpărătorul are dreptul la restituirea prețului, echivalentul fructelor, dacă a fost obligat să le restituie evingătorului, cheltuieli de judecată ocazionate de evicțiune și daune-interese.

Pentru a se angaja răspunderea rezultată din cauza producerii evicțiunii, sunt necesare trei condiții, și anume: 1. să existe o tulburare de drept provenind de la un terț, 2. aceasta să aibă o cauză anterioară vânzării și 3. tulburarea să nu fi fost cunoscută de cumpărător la data încheierii contractului. Dacă el a avut cunoștință de pericolul evicțiunii, înseamnă că a acceptat riscul și problema răspunderii vânzătorului în caz de realizare a riscului nu se poate pune, contractul dobândind caracter aleatoriu.

Prima condiție pentru angajarea răspunderii pentru evicțiune a chemaților în garanție este îndeplinită deoarece liniștita posesiune a pârâtei menționate a fost tulburată ca urmare a redobândirii posesiei imobilului în litigiu de către adevărații proprietari ai acestuia.

Această tulburare a avut o cauză anterioară vânzării, fapt confirmat de probele ce au fost administrate în cauză.

Cea de-a treia condiție referitoare la necunoașterea de către cumpărător a cauzei de evicțiune nu este îndeplinită, fapt stabilit de către prima instanță cu ocazia analizării primului petit al cererii principale.

Chestiunea necunoașterii cauzei de evicțiune, respectiv a bunei-credințe a partenerilor contractuali nu poate fi reținută, având în vedere faptul că, la data încheierii acestui contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul cunoștea faptul că nu este proprietar al imobilului în cauză și că nu putea transfera proprietatea imobilului. De asemenea, acest fapt a fost cunoscut și de către cumpărător, așa cum rezultă din considerentele anterior expuse.

Potrivit art. 1898 C. civ., buna-credință se prezumă, dar această prezumție este una relativă, astfel încât poate fi combătută prin orice mijloace de probă, inclusiv printr-o altă prezumție, chiar judecătorească. Reaua-credință a pârâtei a fost stabilită în baza argumentelor de fapt și de drept ce preced.

Pentru motivele arătate, întrucât este dovedită reaua-credință a pârâtei la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că aceasta nu poate beneficia de despăgubiri în temeiul răspunderii pentru evicțiune.

Împotriva sentinței au declarat apel pârâții, criticând-o pe motive de nelegalitate și netemeinicie.

Prin decizia civilă nr. 12/Ap din 14 februarie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, au fost respinse, ca nefondate, apelurile declarate de pârâtele SC R.T. SA București, reprezentată prin administrator judiciar R.I.S. SPRL, și SC H. SRL București împotriva sentinței civile nr. 299/S din 27 iunie 2011 a Tribunalului Brașov, pe care a păstrat-o.

A fost anulat, ca netimbrat, apelul declarat de chemații în garanție V.N. și V.R.D. împotriva sentinței civile nr. 299/S din 27 iunie 2011 a Tribunalului Brașov.

S-a dispus restituirea către pârâta SC R.T. SA București a sumei de 3.350,22 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru, plătită mai mult decât cuantumul legal.

Pentru a se pronunța astfel instanța de apel a reținut următoarele:

Obiectul material al litigiului îl constituie suprafața de teren înscrisă actual în C.F. nr. Y Brașov, sub nr. top. X/7, teren în suprafață de 500,40 m.p., pe care se află edificată construcția denumită Vila G.

Asupra construcției Vila G., instanța de apel a reținut că nu există nici un dubiu asupra dreptului de proprietate, care a aparținut G.V., soția supraviețuitoare după G.O. Acest fapt a fost dovedit de multiplele înscrisuri, datând din anii 1936-1937, reprezentând chitanțe, facturi, pentru achiziționarea de materiale și transportul lor pe calea ferată, în vederea edificării vilei, depuse la dosarul cauzei (dosar Judecătorie nr. 3/197/2008). De asemenea, s-au reținut înscrisurile reprezentând cartea imobilului în care apare ca titular G.V., ca și fișele din care reiese că imobilul a fost supus închirierii, or numai titularul dreptului de proprietate (sau de uzufruct) o putea face. Tot în acest sens, s-au reținut înscrisurile emanate de organele competente, inclusiv de o instanță, cu ocazia dezbaterii succesiunii după defunctul G.O. din care reiese că vila a fost mobilată și deci exista în anul 1938.

Cel mai important aspect este faptul înscrierii în C.F. nr. W Predeal a dreptului de proprietate al G.V. asupra imobilului, compusă din casă de lemn - parter, etaj și curte, acoperită cu șindrilă (același material comandat, conform facturilor), înscrierea realizându-se pe baza procesului-verbal 28 iunie 1945, în care se menționează expres că imobilul aparține G.V. și se află pe nr. top. X/7 C.F. nr. Y.

Pârâta SC R.T. SA a dobândit dreptul de proprietate în baza legii (deci nu a avut anterior imobilul în proprietate cu nici un titlu), iar pârâta SC H. SRL a solicitat accesiunea imobiliară (pentru că nu a cumpărat și construcția).

S-a reținut că dreptul aplicabil este C. civ. austriac în vigoare la data achiziționării terenului și edificării construcției, încât întabularea dreptului de proprietate al G.V. în cartea funciară, fie ea și o carte provizorie, o prezumă legal ca proprietară, conform art. 431 din Cod, conform cu care „pentru transmiterea proprietății bunurilor imobile, este necesar ca actul de achiziție să se înregistreze în registrele publice, destinate în acest scop. Această înscriere se numește întabulare”. Sintagma „actul de achiziție” privește toate actele de dobândire a proprietății, iar textul are același scop și instituie aceeași prezumție de proprietate pe care, mai târziu, a reglementat-o Decretul-lege nr. 115/1938 (art. 32 coroborat cu art. 17) și apoi actuala Lege nr. 7/1996.

Cu referire la apelul SC R.T. SA, s-a concluzionat că în ce privește caracterul constitutiv al înscrierii în cartea funciară, de care se prevalează pârâta în combaterea simulației, acesta nu este în contradicție cu simulația, privită ca operațiune juridică, deoarece sancțiunea specifică nu este nulitatea, ci inopozabilitatea față de terțele persoane a situației juridice create prin actul secret.

Deși este adevărat că înscrierea în cartea funciară prezumă dreptul, dar prezumția nu este irefragabilă, ci poate fi răsturnată, una din modalități fiind simulația, terților opunându-li-se actul secret ce este de natură să clarifice reala situație juridică a imobilului.

În materie, în sistemul C. civ. austriac, terți sunt numai persoanele care au dobândit cu titlu particular, oneros și cu bună-credință, nu și cei care au devenit titulari ai dreptului cu rea-credință ori cu titlu gratuit, acestora li se poate opune actul secret ce reglementează adevărata situație juridică a bunului. De aceea efectului constitutiv de drepturi i se poate opune simulația, reținându-se că în condițiile în care s-ar susține absolut că numai întabularea lasă loc dreptului, simulația ar fi abolită, or nu acesta a fost sensul reglementării în orice sistem de drept, simulația găsindu-și aplicarea cât timp în sine nu are nimic ilicit. Nici dobândirea și întabularea succesivă nu sunt de natură a duce la altă concluzie, actul secret continuând să-și producă efectele specifice între părți și succesorii lor, în care se includ și cei care au dobândit cu titlu gratuit sau au fost de rea-credință la perfectarea actului translativ de proprietate pe baza căruia și-au înscris dreptul în cartea funciară.

Deși s-a susținut că adeverința de plată a diferenței de preț, datată 19 decembrie 1934, nu constituie un început de dovadă scrisă, întrucât ar fi emanată de la o terță persoană și nu de la vânzătoarea terenurilor, D.H., această critică nu a putut fi primită, întrucât adeverința a fost eliberată de mandatarul lui D.H., avocatul D.L., același care a redactat contractul de vânzare-cumpărare din 05 septembrie 1935, între D.H. și B.L., având ca obiect ambele parcele, cu nr. top. X/6 (cuvenită B.L.) și nr. top. X/7 (cuvenită G.V.).

Drept urmare, adeverința din anul 1934 reprezintă voința proprietarei-vânzătoare D.H., care nu a revocat-o, ci dimpotrivă a confirmat-o, chiar dacă prin simulația prin interpunere de persoane.

Instanța de apel a mai reținut că din conținutul înscrisului reies elemente specifice chiar unei promisiuni bilaterale de vânzare (care are forța juridică mai mare ca a unui simplu început de dovadă scrisă), acesta prevăzând care sunt părțile, între care figurează și G.V., și obiectul, ce constă în prețul de 80.000 ROL, fiind achitată diferența de 30.000 ROL (încât prețul este determinat), lucrul vândut - terenul din Predeal (obiect determinabil și identificat prin contractul de vânzare-cumpărare), promisiunea de vânzare-cumpărare, „actul de vânzare-cumpărare, care se va întabula de D-ele cumpărătoare la Cartea Funciară din Brașov”. S-a reținut că este utilizat pluralul de redactorul adeverinței, fapt ce semnifică voința lui D.H. în transferul dreptului de proprietate asupra ambelor parcele către B.L. și G.V.

În aceste condiții adeverința are valoare superioară unui început de dovadă scrisă, ea provenind, ca act juridic în sens de operațiune juridică, de la adevăratul proprietar, dar și ca instrument probator din moment ce avocatul D.L. nu a făcut decât să acționeze pe seama proprietarei-vânzătoare.

Adeverința a fost contestată numai sub aceste aspecte, nu și asupra autenticității ori valabilității acesteia sau mențiunilor exprese pe care le cuprinde, astfel încât își produce efectele în contextul tuturor probelor administrate ce conturează simulația.

A fost înlăturată susținerea că actul secret ar fi trebuit încheiat în formă autentică, concomitent cu actul public. Tocmai datorită caracterului secret, actului ascuns nu i se cere vreo condiție formală de valabilitate și nici înscrierea în cartea funciară, întrucât și-ar pierde caracterul „secret”, ar deveni public și ar putea reprezenta o altă voință posterioară actului public, încât simulația ar fi golită de conținut și rămasă ca literă inaplicabilă a Codului.

Concomitenta nu este cerută, fiind suficient ca actul secret să fie anterior, indiferent în timp, actului public, interesând deci anterioritatea sau cel mult simultaneitatea operațiunilor juridice și mai puțin a înscrisurilor constatatoare.

Cu privire la teren s-a concluzionat că a fost achiziționat de soții G., într-o perioadă când G.O. era ministru de interne, devenit ulterior prim-ministru, existând tot interesul în a nu face publică achiziționarea, interes care nu are nimic ilicit în sine.

S-a mai reținut că probele administrate în cauză, respectiv:

- adeverința din anul 1934, în care se face vorbire de dobândirea de către G.V. a terenului din Predeal și pentru care a achitat prețul;

- extrasul de carte funciară, respectiv din C.F. nr. W Predeal, unde este menționată „curte” (deci o suprafață de teren), iar înscrierea dreptului s-a făcut pe baza cercetărilor și constatărilor consemnate în procesul-verbal din iunie 1945;

- procesul-verbal din anul 1945, unde se menționează expres nr. top. X/7, C.F. nr. Y, în discuție;

- planul cadastral din anul 1940, întocmit de Primăria Predeal (Dosar nr. 3/197/2008 Judecătoria Brașov), din care reiese evidențierea distinctă a parcelelor aparținând lui B.L. și G.V., cu numere administrative distincte, în cazul parcelei aparținând lui B.L. fiind menționate dimensiuni ale terenului ca și a vilei edificată pe acesta, precum și topograficul X/7, în suprafață de 500,40 m.p.;

- expertiza tehnică întocmită de expertul G.F. (Dosar nr. 2104/62/2010, Tribunalul Brașov), care concluzionează, fără echivoc, că nr. top. X/7, alături de nr. top. X/8, sunt incluse în parcela aparținând G.V.;

- multiplele scrisori adresate de B.L. lui G.V. din care rezultă relațiile de prietenie dintre acestea;

- contestația față de preluarea de către stat a imobilului, formulată de B.L., în anul 1950, în care face vorbire, la singular, de „vila mea din lemn”, ca și cea din anul 1954 adresată Procurorului General al R.P.R. în care se menționează că „am avut o casă”, deci nu mai multe;

- inexistența vreunei probe din care să rezulte opunerea B.L. la edificarea Vilei G. ori contestarea adeverinței din anul 1934, fac cu prisosință dovada cumpărării de către familia G. a terenului în discuție, iar dacă în C.F. nr. W s-a menționat doar „curte”, fără indicarea precisă a terenului, prin nr. top. și suprafață, nu reprezintă decât o perpetuare a simulației prin interpunere de persoane, concepută juridic în anul 1934, anterior edificării construcției.

S-a constatat că terenul inițial, aparținând D.H., a fost dezmembrat în trei parcele cu nr. top. X/6, X/7 și X/8, cu proprietari diferiți, încât nu mai lasă loc de îndoială asupra voinței acesteia de a vinde, reținându-se că terenul cu nr. top. X/8 a fost vândut numitului C.G., care și-a înscris dreptul în C.F. nr. Q Brașov, iar apoi lui G.O., prin actul de vânzare-cumpărare din 18 iunie 1937, dar care nu și-a întabulat dreptul în cartea funciară nici de această dată, dovadă că deposedarea de către stat s-a făcut de la vânzător, conform mențiunilor din cartea funciară (dosar Judecătoria Brașov nr. 3/197/2008). S-a considerat că acest fapt este încă un element asupra voinței de a nu apărea în „registrele publice”, ce se circumscrie ansamblului probator al simulației în cauză, reținându-se că ambele topograficuri, cu nr. top. X/7 și nr. top. X/8, cumpărate de familia G., alcătuiesc parcela cu care s-a înscris în C.F. nr. W Predeal și identificată ca atare de expertul G.F.

Buna-credință de care se prevalează pârâta la dobândirea prin efectul legii a imobilului nu a fost reținută de instanța de apel.

Toate înscrisurile depuse la dosarul cauzei dovedesc apartenența la patrimoniul familiei G. a imobilului în litigiu, construcție și teren. Pârâta a preluat de la stat imobilul, în lista de inventariere fiind menționat imobilul „Vila G.” din C.F. nr. W, unde proprietar nu apărea statul, ci G.V., iar în lista inventar a protocolului de înființare al societății, imobilele aparținând B.L. și G.V. apar menționate distinct. Cum cartea funciară face dovada atât a dreptului de proprietate, dar are și efect de publicitate, pârâta a cunoscut cine este adevăratul proprietar și deci buna sa credință este înlăturată, chiar dacă s-a înființat prin lege, dar a preluat și viciile transferului proprietății la stat de la G.V. S-a mai reținut că nu este de exclus faptul preluării imobilului prin rechiziție de către stat, care nu constituie titlu de proprietate, iar mai apoi trecerea în administrarea Secretariatului General al Consiliului de Miniștri, ulterior în folosința Secției Gospodăriei de Partid și a pârâtei, încât nu se poate vorbi de o bună-credință la dobândirea dreptului de proprietate, care, în realitate a rămas în patrimoniul familiei G.

Fiind de rea-credință, pârâta nu poate invoca inopozabilitatea actului secret al simulației, nefiind un terț în sensul C. civ. austriac, cum s-a arătat mai sus.

A fost înlăturat și motivul privind inaplicabilitatea dispozițiilor din C. civ. austriac, întrucât efectele actului juridic cu o singură executare rămân guvernate de legea în vigoare la data perfectării lui, or, în vigoare era C. civ. austriac și nu C. civ. român.

S-a mai reținut că imobilul nu constituie obiect al Legii nr. 10/2001, din moment ce la data promovării acțiunii în simulație, introdusă urmare cererii în accesiune de către pârâta SC H. SRL, nu se afla în patrimoniul vreunei entități deținătoare, cum este definită în art. 1 din acest act normativ, ci a intrat în circuitul civil, prin vânzările succesive dintre pârâți și chemații în garanție.

Soluția de inadmisibilitate nu a fost admisă, reținându-se că o acțiune este inadmisibilă numai dacă legea o interzice (spre ex. art. 111 C. proc. civ.), dar în nici un caz nu i se poate interzice titularului vreunui drept de a se adresa justiției, pentru simplul motiv că dreptul de acces la instanțele judecătorești este de ordin constituțional și reglementat ca atare și în dreptul internațional (art. 6 Convenție).

Susținerea că acțiunea nu poate fi primită din perspectiva regulilor de carte funciară, fiind necesară promovarea unei acțiuni în rectificare de carte funciară, nu a fost reținută.

Acțiunea în rectificare de carte funciară, indiferent de sistemul consacrat (Decretul-lege nr. 115/1938 - art. 34-37, Legea nr. 7/1996), are caracter accesoriu și se grefează pe o alta, principală, în „desființarea”, lato sensu, a unui act juridic ce a stat la baza înscrierii și are menirea de a stabili conformitatea situației juridice reale cu evidențele de carte funciară. Nu mai puțin însă, acțiunea în rectificare nu este exclusivă și nu înlătură titularului dreptul de a promova o altă acțiune, chiar dacă are aceeași finalitate, care este singur în măsură să decidă dacă mijloacele procesuale și procedurale sunt îndestulătoare în protejarea dreptului său. Dintre aceste mijloace, acțiunea în simulație nu face excepție și în condițiile date ale speței, a fost găsită admisibilă. S-a mai reținut că în raport de petitele cererii introductive, rectificarea ar urma înfăptuită ulterior, funcție de soluția care va rămâne irevocabilă, fie pe cale administrativă, fie pe cale de acțiune, aceasta în virtutea caracterului său accesoriu, dar nu condiționează admisibilitatea simulației, care își păstrează caracterul său autonom, de cerere principală. În acest mod, a reținut instanța de apel, nu sunt nesocotite regulile și principiile de carte funciară, ci, dimpotrivă, realizarea dreptului intervenienților, în calitate de succesori în drepturi după G.V., dă loc rectificării. A condiționa prezenta cerere, de o cerere de rectificare, ar însemna nesocotirea instituției simulatiei și revendicării, posibilă în orice sistem, ca cereri principale, deși titularul dreptului pretins nu este obligat legal să formuleze și accesoriul.

Este inexactă susținerea că în C. civ. austriac nu se regăsesc dispoziții de carte funciară, întrucât în cuprinsul Codului, în materia proprietății se regăsesc norme privind înscrierile în cartea funciară și care întregesc actele normative în domeniu (ex. art. 431-432).

Cu privire la inadmisibilitatea cererii, prin prisma Legii nr. 10/2001, instanța de apel a reținut că decizia nr. 33/2008 a instanței supreme nu se opune restituirii imobilelor, chiar în condițiile intrării în vigoare a legii speciale, însă cu observarea situațiilor juridice specifice în fiecare caz.

Critica privind cadrul procesual subiectiv nu a fost primită, reținându-se că, atâta timp cât înstrăinările succesive au determinat ca statul să nu mai aibă nici un drept asupra imobilului, ca, de altfel, nici B.G., o soluție favorabilă în simulație ar produce efecte doar față de părțile între care s-a legat prezentul proces, cu precădere SC H. SRL și nu față de stat ori B.G., încât chemarea lor în judecată ar fi fost inutilă.

S-a mai arătat că adeverința criticată întrunește toate cerințele unui început de dovadă scrisă, actul reprezentând voința vânzătoarei D.H. în a vinde către ambele cumpărătoare și, cum provine de la adevăratul proprietar, se opune dobânditorilor succesivi, cu toate „sarcinile” sale, inclusiv simulația dată de menționarea în actul aparent doar a B.L., deși redactorul contractului din anul 1935, același care a redactat, potrivit voinței proprietarei și adeverința din anul 1934, cunoștea cine sunt adevărații cumpărători.

Simulația a continuat să se perpetueze și cum dobânditorii succesivi, pârâții și chemații în garanție, nu sunt simpli terți de bună-credință, actul secret li se opune cu deplină forță juridică, chiar dacă a fost încheiat anterior, la o distanță de câteva luni, față de actul public, acest aspect neavând nici o relevanță în cadrul instituției simulației.

Faptul că în actul public se menționează prețul de 50.000 ROL, iar în adeverință suma totală de 80.000 ROL și că la data emiterii ei s-a consemnat diferența de preț de 30.000 ROL, nu prezintă nici o importanță din punctul de vedere al simulației prin interpunere de persoane, unde simulația nu privește caracterul fictiv al prețului, ci pe cel al titularului dreptului dobândit prin cumpărare. Faptul menționării sumei de 50.000 ROL în actul aparent, deși prețul din adeverință este de 80.000 ROL, semnifică, pe de o parte, că anterior, ambele cumpărătoare, B.L. și G.V., au plătit avansul de 50.000 ROL și ulterior, diferența de 30.000, iar pe de altă parte, reprezintă încă un aspect al simulației dorită de părțile contractante și numai acestea se pot prevala de această chestiune, nu și pârâții.

Considerentele primei instanțe sunt temeinice și legale, întrucât, în condițiile simulației prin interpunere de persoane s-a creat aparența dobândirii de către B.L. a ambelor parcele, inclusiv a celei cumpărate de G.V., deși actele, după cum au fost analizate, spun altceva. Dovedirea simulației, prin interpunere de persoane, impune stabilirea corectă a situației de carte funciară, în ce privește titularii dreptului, încât susținerea unei întabulări corecte a B.L., pe ambele parcele, conform actului public, nu poate fi primită, deoarece, în sistemul C. proc. civ. austriac, reaua-credință nu este protejată.

Dispozițiile art. 367-368 vorbesc, în materie de proprietate, de acțiune contra posesorului de bună sau rea-credință, art. 372-373 permite revendicarea de la un posesor de rea-credință sau în mod injust, ori împotriva dobanditoruiui fără plată, art. 380 statuând, cu caracter de principiu, că nu se poate dobândi proprietatea fără titlu și achiziție justă.

S-a reținut că prevederile art. 423 instituie regula că „bunurile care au deja un proprietar se câștigă în mod mijlocit dacă se transmit în mod just de la un proprietar la altul”, iar art. 425 instituie regula potrivit căreia „titlul singur încă nu dă proprietate. Proprietatea, și în genere toate drepturile reale, afară de cazurile fixate de lege, se pot câștiga numai prin predare și luare în primire justă”.

Reiese că în materie de dobândire a proprietății, reaua-credință nu este protejată, ci, dimpotrivă, sancționată, întocmai ca și în actualul sistem, numai că în sistemul Codului austriac se cere suplimentar și „achiziția justă”, adică atât titlul, cât și dobândirea bunului trebuie să se fondeze pe bună-credință.

Instanța de apel a concluzionat că și pârâta SC H. SRL a fost de rea-credință la achiziționarea imobilului, cum a statuat și prima instanță.

S-a reținut că pârâta a dobândit dreptul în condițiile în care a cunoscut situația juridică a imobilului, care de la începuturi, ca și în prezent, poartă denumirea de Vila G. La data achiziționării imobilului, pe rolul SC R. SA se afla notificarea formulată de antecesorul reclamanților, în calitate de succesor al G.V., care a cumpărat doar terenul cu nr. top. X/7, pe care se află construcția, astfel încât, în fața multor incertitudini privind situația juridică a imobilului în întregul său, nu se poate prevala de buna-credință. Susținerea că s-ar fi încrezut în hotărârea judecătorească prin care B.G. a redobândit dreptul de proprietate, nu prezintă relevanță, din moment ce însăși existența construcției trebuia să-i ridice semne de întrebare, aceasta în virtutea unui cumpărător diligent. Mai mult, în evidențele SC R. SA, imobilul a fost preluat din C.F. nr. W Predeal, în care proprietar, asupra casei și curții (curte care este o suprafață de teren), figura G.V. și nu această societate pârâtă ori statul și cum cartea funciară are și efect de publicitate și opozabilitate, este evident că și SC H. SRL a cunoscut foarte bine cine este adevăratul proprietar și deci este de rea-credință la achiziționare.

Drept urmare, actul secret din cadrul simulației i se opune cu forța juridică arătată, cu consecința că suportă riscul redobândirii imobilului, în întregul său, de către reclamanții, succesori ai lui G.V.

Hotărârea judecătorească prin care B.G. a „redobândit” dreptul după B.L., se înfățișează pentru reclamanți ca un fapt juridic, din moment ce nu le este opozabilă ca părți în acel proces, și în consecință, starea de fapt determinantă în aplicarea dreptului poate fi răsturnată, în speță, prin simulație și opusă pârâtelor și chemaților în garanție.

Această pârâtă a dobândit imobilul de la chemații în garanție, care, la rândul lor au fost de rea-credință la achiziționare, încât atitudinea subiectivă s-a perpetuat încă de la prima înstrăinare de către pârâta SC R.T. SA și aceasta în condițiile precarității titlului său de preluare de la stat.

Cu privire la motivul vizând respingerea cererii reconvenționale, instanța de apel a reținut legalitatea soluției dată de prima instanță, dispozițiile art. 492 C. civ., nefiind aplicabile, din moment ce prezumția de proprietate asupra construcției, în favoarea proprietarului terenului, este răsturnată. Construcția nu a fost edificată de către pârâtă pentru a determina incidența textului și chiar dreptul de proprietate asupra terenului este contestat. Nu are nici o relevanță faptul că asupra terenului nu s-a instituit vreun drept de superficie, care ar fi atras o altă instituție juridică (art. 494 C. civ.), aflată în conexiune cu accesiunea imobiliară. În cauză, admiterea cererii, în condițiile date, ar însemna îmbogățirea nejustificată a pârâtei cu o construcție care nu îi aparține și nici nu a achitat vreun preț pe ea, ceea ce desigur nu este de acceptat.

Cererea de chemare în garanție nu poate fi admisă, nefiind îndeplinite cerințele art. 1341 C. civ., față de reaua-credință manifestată la perfectarea succesivă a actelor de vânzare-cumpărare. În condițiile în care pârâta a cunoscut pericolul evicțiunii, și-a asumat riscul producerii ei, astfel încât dispozițiile art. 1341 C. civ., nu sunt incidente și, în plan procesual, nici ale art. 60 C. proc. civ., astfel că și acest motiv a fost respins.

În ce privește apelul chemaților în garanție acesta a fost anulat ca netimbrat, conform art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997, chemații în garanție declarând în fața instanței, la termenul de dezbateri că nu înțeleg să timbreze legal cererea de apel.

Reclamanții au solicitat, în subsidiar, cercetarea îndeplinirii condițiilor construcțiunii, ca mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenului, în condițiile art. 418 teza finală C. civ. austriac sau constatarea unui drept de superficie asupra terenului, însă instanța de apel a reținut că nu a fost învestită cu apel în acest sens. În condițiile efectuării construcției pe terenul altuia, cu bună-credință, cu asentimentul proprietarului terenului, art. 418 teza finală din C. civ. austriac permite acest mod de dobândire a dreptului de proprietate, fiind o reglementare total diferită de sistemul civil român, însă nu este cazul vreunei analize în acest context și în lipsa învestirii instanței, dat fiind că nici unul dintre apeluri nu critică, sub acest aspect, sentința, ca și pentru dreptul de superficie.

În baza art. 23 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 146/1997 s-a dispus restituirea către pârâta SC R.T. SA a sumei de 3.350,22 RON, reprezentând taxa judiciară de timbru plătită în plus, peste cuantumul legal.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtele SC H. SRL București, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență S. IPURL, și SC R.T. SA, prin administrator judiciar R.I.S. SPRL București.

I. În recursul său, pârâta SC H. SRL București a adus următoarele critici deciziei recurate.

1. În regimul de carte funciară este inadmisibilă o acțiune în revendicare, introdusă de o persoană neînscrisă în cartea funciară, împotriva proprietarului tabular, fără a se solicita rectificarea cărții funciare.

La momentul introducerii acțiunii reclamanților recurenta-pârâtă SC H. SRL București figura în C.F. nr. Y Brașov nr. top. X/7 ca titulară a dreptului de proprietate a imobilului.

Potrivit dispozițiilor din Legea nr. 7/1996, dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile legii, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul.

Potrivit art. 34 din aceeași lege, cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă nu a cunoscut această inexactitate.

Art. 35 din aceeași lege permite ca în cazul în care cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, să se poată cere rectificarea acesteia, prin rectificare înțelegându-se radierea, îndreptarea sau menținerea înscrierii oricărei operațiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară, în art. 36 din aceeași lege arătându-se care sunt cazurile în care se poate cere rectificarea.

În speța de față, acțiunea reclamanților, care este una în revendicare, a fost admisă cu ignorarea dispozițiilor legale din Legea nr. 7/1996.

Oricum, referirea făcută de către instanțele de fond la dispozițiile art. 372 și 373 din C. civ. austriac, este greșită deoarece acestea se referă la bunuri mobile, iar nu la cele imobile așa cum a făcut instanța de apel, confirmând soluția primei instanțe.

De altfel, C. civ. austriac nici nu a reglementat publicitate imobiliară, aceasta fiind reglementată în anii 1934-1935 prin diverse regulamente locale, iar articolele invocate de către instanțele de fond se refereau la bunurile mobile, în privința cărora nu exista un sistem de publicitate.

Prin însăși esența sa, sistemului de publicitate real, al cărților funciare, îi este străină ideea unei proprietăți secrete, ascunse, fără posesie, dobândite în afara cărții funciare și care ar putea fi valorificată împotriva dobânditorilor subsecvenți.

Sub acest aspect, este criticată concluzia instanței de apel că dreptul de proprietate se poate dovedi și altfel decât cu înscrierea în cartea funciară.

În acest sens, este criticată concluzia instanței de apel potrivit căreia imobilul în litigiu ar fi fost înscris într-o carte funciară provizorie în baza unui proces-verbal unilateral încheiat în anul 1945, acest fapt nefiind posibil, cât timp exista o carte funciară definitivă și care nu a fost sistată niciodată.

În ce privește caracterul accesoriu sau principal al acțiunii în rectificarea înscrierilor din cartea funciară, recurenta-pârâtă a arătat că, potrivit dispozițiilor legale, rectificarea este mijlocul juridic specific de restabilire a concordanței dintre starea tabulară și situația juridică reală a cuprinsului cărții funciare.

2. Instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea dispozițiilor legale privind admisibilitatea acțiunii reclamanților, deoarece imobilul din litigiu a fost preluat de statul român în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989, intrând sub incidența dispozițiilor Legii nr. 10/2001, care este o lege specială.

Sub acest aspect, instanțe de fond au nesocotit decizia nr. 33/2008 pronunțată de secțiile unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin care s-a stabilit că în cazul concursului dintre legea specială, Legea nr. 10/2001 și dispozițiile dreptului comun cu privire la revendicare, se rezolvă în favoarea legii speciale.

De altfel, reclamanții au și promovat o acțiune întemeiată pe legea specială, acțiune care face obiectul Dosarului nr. 20/62/2002 aflat pe rolul Tribunalului Brașov, dosar ce a fost suspendat până la soluționarea irevocabilă a acțiunii de față.

3. În mod nelegal, a reținut instanța de apel că așa-zisul act secret îi este opozabil lui B.G., chiar dacă acesta nu a figurat ca parte în proces, acest fapt contravenind dispozițiilor art. 109 alin. (1) C. proc. civ.

Ca atare, declararea simulației nu se putea face decât în contradictoriu cu toți dobânditorii de drepturi reale înscriși în cartea funciară între momentul încheierii actului simulat și data judecării acțiunii, astfel încât trebuiau citați în cauză atât statul român, cât și B.G.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că motivarea instanței de apel este contradictorie atunci când, pe de o parte, vorbește de o interpunere de persoane la încheierea actului secret, iar, pe de altă parte, vorbește despre voința vânzătorului de a transfera dreptul de proprietate către două persoane și nu către una.

S-a mai susținut de către recurenta-pârâtă că și în situația în care vânzarea ar fi fost într-adevăr simulată, proprietatea nu se putea transmite decât printr-o acțiune în prestație tabulară.

Mai mult, B.G. a obținut restituirea în natură a imobilului în litigiu de la statul român printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, care a și fost înscrisă în cartea funciară, hotărâre care este opozabilă și terților, inclusiv reclamanților.

4. Și în ce privește fondul cauzei, hotărârea instanței de apel este nelegală, fiind încălcate dispozițiile legale privitoare la transferul proprietății și în materie de simulație.

Actul intitulat „Adeverință”, datat 19 decembrie 1934 nu poate să ateste transferul dreptului de proprietate, nefiind un contract, ci un act juridic unilateral, prin care nici măcar nu se identifică terenul pentru care s-ar fi dat suma respectivă de bani.

S-a mai susținut că motivarea instanței de apel încalcă dispozițiile legale privind modul de redactare al unei hotărâri judecătorești, atunci când se susține că este îndreptățită aprecierea cu privire la faptul că avocatul D. ar fi fost soțul numitei D.H., dar fără să demonstreze acest lucru, din contractul de vânzare-cumpărare încheiat rezultând că aceasta era văduvă.

A fost criticată și susținerea primei instanțe, confirmată de instanța de apel cum că actul din decembrie 1934, poate constitui un început de dovadă scrisă, acesta neprovenind de la cel căruia i se opune, actul respectiv fiind semnat de către un terț, care nu avea nicio împuternicire de la titularul dreptului.

Mai mult, potrivit dispozițiilor legale în vigoare în acel moment, respectiv Ordonanța nr. 4420/1918 a Consiliului de Miniștri din Ungaria, menținută în vigoare de Consiliul Dirigent după unirea Transilvaniei cu România în 1918 pentru actele translative de proprietate era impusă forma scrisă ad validitatem, care trebuia să conțină anumite elemente, precum: lucrul vândut, prețul, momentul și locul plății, preluarea posesiei, preluarea sarcinilor, actul trebuind să fie, obligatoriu, semnat de ambele părți.

În altă ordine de idei s-a susținut că G.V. nici nu putea să dobândească dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv, cât timp întabularea s-a făcut pe numele B.L., iar potrivit dispozițiilor art. 431 C. civ. austriac, pentru transmiterea proprietății bunurilor imobile este necesar ca actul de achiziție să se înregistreze în registrele publice destinate pentru acest scop, această înscriere numindu-se întabulare.

Dacă s-ar admite susținerea instanțelor de fond cu privire la scopul pentru care s-a făcut simulația, respectiv pentru a se ascunde faptul că G.O. este adevăratul proprietar al imobilului respectiv, atunci actul respectiv ar trebui constatat nul absolut, pentru cauză ilicită.

5. Instanța de apel a reținut, în mod nelegal, reaua-credință a recurentei-pârâte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu SC R.T. SA.

Această concluzie a instanței de apel este nelegală cât timp, potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei, or, la momentul dobândirii dreptului de proprietate în cartea funciară nu era înscrisă nicio acțiune prin care să se conteste cuprinsul ei.

Faptul că în perioada comunistă construcția era cunoscută sub denumirea de Vila G., nu are nicio semnificație juridică în privința proprietății asupra acestei construcții.

Nici faptul că reclamanții se adresaseră către SC R.T. SA cu o cerere de restituire a imobilului, întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, nu poate fi luată în seamă la determinarea relei-credințe, cât timp aceasta nu a fost înregistrată în cartea funciară, publicitatea imobiliară făcându-se numai prin intermediul acesteia.

Nu se poate reține nici susținerea instanței de apel că hotărârea judecătorească prin care B.G. a obținut restituirea în natură a imobilului nu ar fi opozabilă reclamanților, cât timp dispozițiile art. 28 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 sunt în sens contrar, chiar și fără înscriere în cartea funciară, hotărârea fiindu-le opozabilă, dar cu atât mai mult cu cât aceasta a fost înscrisă în cartea funciară.

6. În ce privește cererea reconvențională formulată de către recurenta-pârâtă SC H. SRL București aceasta trebuia admisă având în vedere că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 492 C. civ. (1865), această societate fiind titulara dreptului de proprietate asupra terenului, are drept de proprietate și asupra construcțiilor.

Construcția nu a fost menționată în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu soții V. deoarece, nefiind evidențiată în cartea funciară, nu putea forma obiectul vânzării, însă, odată cu transmiterea proprietății asupra terenului s-a transmis, ca accesoriu, și dreptul de proprietate asupra construcției.

7. În ce privește cererea de chemare în garanție, s-a susținut că, în eventualitatea menținerii soluției privind admiterea cererii reclamanților, trebuie admisă cererea de chemare în garanție, deoarece, potrivit art. 1340 C. civ., chiar dacă s-ar fi dovedit cunoașterea cauzei de evicțiune, aceasta nu exclude obligarea vânzătorilor la restituirea prețului.

II. În recursul său, recurenta-pârâtă SC R.T. SA a criticat decizia instanței de apel sub următoarele aspecte:

1. Hotărârea instanței de apel este lipsită de temei legal, fiind dată cu aplicarea greșită a legii în ce privește condițiile constatării simulației.

Astfel, dreptul de proprietate asupra parcelei cu nr. top. X/7 a fost dobândit de B.L. la data de 05 septembrie 1935, iar la acea dată funcționa sistemul de publicitate imobiliară prin cartea funciară, sistem ce consacra efectul constitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, sistem reglementat de art. 431 C. civ. austriac.

În speță, s-a reținut că sunt îndeplinite condițiile simulației, actul secret fiind adeverința din septembrie 1934, or, cele două acte nu sunt concomitente, anterioritatea actului secret excluzând ideea de simulație.

De asemenea, pentru a se realiza simulația, ambele acte ar trebui să fie valabil încheiate, or, în speță, actul secret nu poate fi considerat valid pentru că nu îndeplinește condițiile de formă, care trebuie să fie ad validitatem, și nu ad probationem, cum au reținut instanțele de fond.

Mai mult, considerentele instanței de apel sunt contradictorii, deoarece, pe de o parte, se reține că adeverința invocată de reclamanți constituie un început de dovadă scrisă pentru ca, pe de altă parte, să se rețină că respectivul înscris ar reprezenta o promisiune bilaterală de vânzare, fiind evident că în această situație nu poate exista simulație.

S-a învederat faptul că, în perioada istorică în care s-a încheiat pretinsul act secret, pentru a opera efectul translativ de drepturi reale era necesară înscrierea în cartea funciară, or, singura persoană înscrisă în cartea funciară a fost B.L.

2. Recurenta-pârâtă a susținut că deși la data pretinsei dobândiri a imobilului de către G.V. erau în vigoare prevederile C. civ. austriac, la data dobândirii imobilului de către stat, acest act normativ nu mai era în vigoare, fiind în vigoare dispozițiile art. 1175 C. civ. român, acest articol prevăzând că actul secret nu poate avea efecte contra altor persoane în afara părților contractante și succesorilor lor universali.

Ca atare, terților nu le poate fi opusă situația juridică ce a fost consacrată prin contra-înscris, ci numai situația juridică ce reiese din actul public, actul secret fiind inopozabil terților.

Recurenta-pârâtă SC R.T. SA nu a fost de rea-credință atunci când a cumpărat imobilul respectiv, deoarece singura carte funciară care trebuie luată în considerare este cea definitivă, or, în aceasta era înscrisă B.L. ca proprietară a imobilului, iar faptul că cele două construcții au fost evidențiate, în mod distinct, în lista de inventar a protocolului de înființare a societății, nu are nicio legătură cu obiectul cauzei.

Contrar celor susținute de către instanța de apel, nu a fost dovedit faptul edificării construcției de către G.V. și, deci, nici dreptul de proprietate al acesteia asupra construcției.

În ce privește pretinsa C.F. nr. W/1944 s-a evidențiat faptul că, potrivit raportului în specialitatea topografie aceasta nu există și nu a existat, fiind doar o tentativă de întocmire a unei cărți funciare.

5. În cauză erau aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001, reclamanții formulând o cerere de restituire a imobilului în litigiu, cererea fiind respinsă prin decizia nr. 778 din 10 mai 2002, emisă de către recurenta-pârâtă SC R.T. SA, reclamanții formulând acțiune pe rolul Tribunalului Brașov, cauza respectivă fiind în prezent suspendată.

În speță, potrivit deciziei nr. 33/2008 pronunțată de secțiile unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, erau aplicabile dispozițiile Legii nr. 10/2001, nefiind posibilă o acțiune în revendicare întemeiată pe dispozițiile de drept comun, instanța de apel făcând referire, în mod greșit, la momentul formulării acțiunii în constatarea simulației, iar nu momentul intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, faptul că imobilul respectiv a intrat în circuitul civil nefiind de natură a exclude incidența prevederilor Legii nr. 10/2001.

La data de 16 ianuarie 2013, reclamanții au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursurilor.

Intimații V.N. și V.R.D. au formulat o întâmpinare prin care au învederat instanței că ei au fost de bună-credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare privind acest imobil.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat că recursurile sunt fondate, pentru următoarele considerente:

I. În ce privește recursul recurentei-pârâte SC H. SRL București, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență S. IPURL.

1. În sistemul de publicitate real, al cărților funciare, dreptul de proprietate asupra unui imobil poate fi dobândit numai prin înscrierea în cartea funciară.

Prin urmare, chiar dacă ar fi existat un act secret încheiat între părți, G.V. nu putea dobândi dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv decât prin înscrierea în cartea funciară.

Potrivit art. 35 din Legea nr. 7/1996, dacă cuprinsul cărții funciare nu corespunde, în privința înscrierii, cu situația juridică reală, cartea funciară se poate cere rectificarea acesteia, în art. 36 din aceeași lege, prevăzându-se situațiile în care se poate cere rectificarea.

Este greșită susținerea instanței de apel că acțiunea în rectificarea înscrierilor din cartea funciară ar avea un caracter accesoriu față de acțiunea în revendicare, rectificarea fiind mijlocul juridic specific de restabilire a concordanței dintre starea tabulară și situația juridică reală a cuprinsului cărții funciare.

Ca atare, instanța de apel nu a lămurit situația de fapt, pe deplin, impunându-se casarea cu trimitere și reanalizarea situației de fapt, în sensul celor arătate mai sus.

2. Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea deciziei nr. 33/2008 pronunțată de secțiile unite ale Înaltei Curți de Casație și Justiție, prin această stabilindu-se că, în cazul concursului dintre legea specială și dispozițiile dreptului comun, se aplică legea specială.

Imobilul respectiv a fost preluat de stat în perioada 06 martie 1945 - 22 decembrie 1989, situație prevăzută de Legea nr. 10/2001 și, ca atare, orice cerere reparatorie legată de acest imobil trebuia soluționată prin prisma prevederilor din legea specială, care este Legea nr. 10/2001.

De altfel, reclamanții au și formulat o cerere întemeiată pe dispozițiile acestei legi, cererea de restituire în natură fiind respinsă de către pârâta SC R.T. SA, reclamanții formulând plângere împotriva soluției de nerestituire în natură, dosarul aflat pe rolul Tribunalului Brașov fiind în prezent suspendat.

Nu poate fi reținută susținerea instanței de apel potrivit căreia reclamanții nu ar mai fi avut la îndemână posibilitatea de a-și valorifica dreptul prevăzut de lege, Legea nr. 10/2001 prevăzând posibilitatea ca, în cazul în care imobilul pretins nu mai poate fi restituit în natură, persoanelor îndreptățite să li se acorde măsuri reparatorii prin echivalent, astfel încât reclamanții nu pot pretinde că nu ar fi avut posibilitatea ca în cazul în care își dovedeau calitatea și dreptul, să primească despăgubiri reparatorii.

Chiar dacă s-ar putea trece peste faptul necitării statului român și a lui B.G. în cauza de față, având în vedere că pârâtele sunt succesori cu titlu particular în drepturile acestora, instanța de apel nu a ținut cont de faptul că există o hotărâre judecătorească irevocabilă, care este opozabilă și terților, cu atât mai mult cu cât aceasta a fost înscrisă în cartea funciară, iar reclamanții nu au formulat o acțiune în prestație tabulară sau în rectificare carte funciară, instanța de apel neexplicând cum se poate trece peste efectele unei hotărâri judecătorești irevocabile, astfel încât, și sub acest aspect se impune casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru ca instanța de apel să lămurească situația de fapt, ținând cont de existența acestei hotărâri judecătorești irevocabile, care a statuat dreptul de proprietate al lui B.G. asupra acestui imobil și să procedeze în consecință.

Hotărârea instanței de apel a fost dată cu încălcarea dispozițiilor legale privind transferul proprietății, precum și a celor privind condițiile de valabilitate a simulației, existente în anii 1934-1935.

Potrivit Ordonanței nr. 4420/1918 a Consiliului de Miniștri din Ungaria, menținută în vigoare de Consiliul Dirigent după unirea Transilvaniei cu România în 1918, și a dispozițiilor art. 431 C. civ. austriac, pentru actele translative de proprietate privind imobilele, era impusă forma scrisă ad validitatem, actele translative trebuind să conțină anumite elemente precum: lucrul vândut, prețul, momentul și locul plății, preluarea posesiei, preluarea sarcinilor, actul trebuind să fie, obligatoriu, semnat de ambele părți, fiind necesar ca actul de achiziție să se înregistreze în registrele publice destinate pentru acest scop, or, și sub acest aspect instanța de apel nu a lămurit, pe deplin, situația de fapt, impunându-se casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare pentru ca instanța de apel să țină cont de cele arătate mai sus.

Instanța de apel va reanaliza dacă actul din septembrie 1934 îndeplinește condiția formei scrise, ad validitatem, dacă el conține toate elementele caracteristice ale unui act translativ de proprietate și dacă îndeplinește condiția înregistrării în registrele publice oficiale existente în acea perioadă.

5. Instanța de apel a reținut, în mod nelegal, existența relei-credințe a recurentei-pârâte SC H. SRL București la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu pârâta SC R.T. SA, cât timp, potrivit art. 34 din Legea nr. 7/1996, cuprinsul cărților funciare se consideră exact, în folosul acelei persoane care a dobândit, prin act juridic cu titlu oneros, un drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu a fost înscrisă în cartea funciară vreo acțiune prin care se contestă cuprinsul ei.

În speța de față nu s-a făcut dovada existenței vreunei astfel de înscrieri.

Nici existența celei de a doua teze a art. 34 din Legea nr. 7/1996, nu poate fi reținută, faptul că respectiva construcție existentă pe terenul în litigiu era cunoscută sub denumirea Vila G. neavând nicio semnificație juridică cu privire la proprietatea asupra acestei construcții.

De asemenea, nici faptul că reclamanții s-au adresat pârâtei SC R.T. SA cu o cerere de restituire a imobilului, întemeiată pe dispozițiile Legii nr. 10/2001, nu poate fi luată în seamă la determinarea relei-credințe, cât timp această cerere nu a fost înregistrată în cartea funciară, mai ales că această cerere a fost respinsă de către entitatea deținătoare, ea făcând obiectul unei plângeri aflate, însă, pe rolul unei instanțe judecătorești, nefiind, însă, notată în cartea funciară.

Nu poate fi reținută nici concluzia instanței de apel prin care se susține că hotărârea prin care B.G. a obținut restituirea în natură a imobilului nu ar fi opozabilă reclamanților, această susținere venind în contradicție cu dispozițiile art. 28 alin. (2) din Legea nr. 7/1996.

Prin urmare, este nelegală reținerea de către instanța de apel a relei-credințe a pârâtelor la încheierea contractului de vânzare-cumpărare ce privește imobilul în litigiu, instanța de apel urmând să reanalizeze situația de fapt, ținând cont de faptul că cele două pârâte au fost de bună-credință la încheierea actelor juridice referitoare la imobilul în litigiu.

6. În ce privește cererea reconvențională, instanța de apel va reanaliza sentința apelată ținând cont de cele arătate mai sus, pe de o parte, iar, pe de altă parte, va ține seama de incidența dispozițiilor art. 492 C. civ. de la 1865.

7. Și în ce privește cererea de chemare în garanție, soluția instanței de apel este nelegală, deoarece cumpărătorul fiind evins, există obligația vânzătorului de a restitui prețul, potrivit art. 1340 C. civ. de la 1865, neputându-se reține faptul că recurenta-pârâtă ar fi putut cunoaște despre posibilitatea de a fi evinsă, cât timp toate aparențele cerute de lege, respectiv notările din cartea funciară, conduceau la concluzia că vânzătorul este proprietarul de drept al imobilului.

II. În ce privește recursul recurentei-pârâte SC R.T. SA, prin administrator judiciar R.I.S. SPRL București.

1. Este întemeiată critica acestei recurente privind greșita aplicare a legii, respectiv a dispozițiilor art. 431 C. civ. austriac, atât sub aspectul condițiilor de formă cerute pentru un act translativ de proprietate asupra unui imobil, cât și în ce privește caracterul constitutiv al transmiterii dreptului de proprietate, prin înscrierea actului translativ de proprietate în cartea funciară.

În stabilirea completă a situației de fapt instanța de apel va ține seama de faptul că singura persoană înscrisă în cartea funciară în perioada de după 1935 a fost B.L., iar ulterior, statul român și subdobânditorii ulteriori, printre care și recurentele-pârâte.

2. În stabilirea completă a stării de fapt instanța de apel va avea în vedere faptul că și în situația în care s-ar considera că autoarea reclamanților ar fi avut un titlu de proprietate asupra imobilului, aceasta l-a pierdut în perioada funcționării statului comunist, în prezent reclamanții nedeținând un titlu actual, emis de vreo autoritate administrativă sau vreo instanță judecătorească în urma aplicării vreunei legi cu caracter reparatoriu.

Ca atare, reclamanții nu pot opune un titlu valabil contra titlului pârâtelor.

3. În ce privește reaua-credință se vor reține cele arătate la analiza recursului declarat de către recurentă-pârâtă SC H. SRL București, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență S. IPURL.

4. Criticile privind starea de fapt cu privire la autorul edificării construcției vizează temeinicia acesteia, deci nu pot fi analizate în calea de atac a recursului, instanța de apel urmând să țină doar seama de dispozițiile legale în materie, respectiv de faptul că, potrivit legii aplicabile în perioada anilor 1934-1935, singura care și-a dovedit dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv, prin înscriere în cartea funciară a fost B.L., nu și G.V.

5. În ce privește criticile privind aplicabilitatea dispozițiilor Legii nr. 10/2001, se vor reține aceleași concluzii ca la recursul formulat de recurenta-pârâtă SC H. SRL București, prin lichidator judiciar Casa de Insolvență S. IPURL.

Având în vedere cele de mai sus, în baza dispozițiilor art. 304 pct. 9 raportat la art. 312 alin. (1), (3) și (5) din vechiul C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursurile, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe de apel.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de pârâtele SC H. SRL București prin lichidator judiciar Casa de Insolvență S. IPURL și SC R.T. SA, prin administrator judiciar R.I.S. SPRL București.

Casează decizia civilă nr. 12/Ap din 14 februarie 2012, pronunțată de Curtea de Apel Brașov, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, de conflicte de muncă și asigurări sociale, și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 27 iunie 2013.