Commercial lease: rejection of tenant's defense of non-performance and validity of contractual late-payment penalties despite alleged building defects

Asupra recursului de față,

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentința comercială nr. 12214 din 13 noiembrie 2008, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a fost respinsă ca nefondată acțiunea formulată de reclamanta SC G. SRL în contradictoriu cu pârâta SC I.G.F. SRL, de obligare la plata sumei de 123.682 lei, reprezentând chiria neachitată pe perioada martie - decembrie 2005, pentru spațiul situat în imobilul din Otopeni și penalități de întârziere, calculate conform contractului de închiriere până la 1 septembrie 2007.

Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut că la data de 1 octombrie 2004, între reclamantă, în calitate de locator, și pârâtă, în calitate de locatar, s-a încheiat un contract de închiriere pe durată de 2 ani, cu privire la imobilul situat în Otopeni, Calea București, județul Ilfov, în suprafață de 916 mp. Părțile au stabilit prețul chiriei lunare la 2.040 euro plus T.V.A. S-a expus că potrivit art. 6 lit. b) din contract, reclamanta s-a obligat să asigure folosința obiectului închirierii pe toată durata contractului, iar potrivit art. 8 lit. a) și b, pârâta și-a asumat obligația corelativă de a plăti chiria lunar.

Instanța a reținut că, în cauză, reclamanta nu și-a îndeplinit obligația contractuală, prevăzută de art. 6 lit. b) din contract reglementată de dispozițiile art. 1420 C. civ., respectiv obligația de a asigura chiriașului folosința obiectului închirierii pe toată durata contractului, excepția de neexecutare invocată de către pârâtă fiind întemeiată, astfel că în raport de dispozițiile art. 969, 970 și art. 1420 C. civ. acțiunea a fost respinsă, ca nefondată.

Împotriva hotărârii a formulat apel reclamanta, invocând nelegalitatea și netemeinicia hotărârii.

Prin decizia comercială nr. 459 din 16 noiembrie 2009, Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, a admis apelul și a schimbat în tot hotărârea în sensul că a admis acțiunea și a obligat pârâta să plătească suma de 123.682 lei, reprezentând chirie aferentă perioadei martie 2005 - decembrie 2005 și penalități de întârziere, calculate până la data de 1 septembrie 2007, respectiv la cheltuieli de judecată în fond și la apel.

Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut ca întemeiată critica apelantei - reclamante potrivit căreia instanța de fond nu a analizat toate probele administrate și în urma analizării întregului material probator administrat în cauză, a concluzionat că nu se poate reține excepția de neexecutare, deoarece apelanta - reclamantă, în calitate de locator a depus diligente și a reparat deficiențele părților comune ale imobilului cu privire la care intimata - pârâtă a susținut, fără a dovedi în mod concludent, că i-ar fi împiedicat liniștita folosință a spațiului închiriat.

În schimb, pentru folosirea spațiului închiriat, intimata - pârâtă, în calitate de locatar, datorează apelantei - reclamante chiria pe perioada solicitată, potrivit calculului depus de aceasta la dosar, chirie în sumă de 123.682 lei, conform art. 4 coroborat cu art. 12 din contractul de locațiune și art. 1429 C. civ.

De asemenea, s-a reținut că datorează și penalități de întârziere, potrivit art. 4 alin. ultim din contract și a prevederilor art. 1066 C. civ., penalități calculate până la data de 1 septembrie 2007, astfel că acțiunea trebuia admisă și nu respinsă, cum netemeinic și nelegal a hotărât prima instanță.

Ca urmare, pârâta a formulat recurs, în termenul legal, în temeiul art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia și modificarea hotărârii în sensul respingerii apelului, ca nefondat.

A susținut, în esență, că instanța de apel nu a reținut că potrivit art. 6 lit. b) din contractul de închiriere reclamanta s-a obligat să asigure folosința obiectului închirierii pe toată durata contractului, garantând chiriașul contra pierderii totale sau parțiale și contra deranjării din folosința bunului închiriat, stabilind fără nicio motivare și făcând abstracție de anumite probe, că obligația a fost îndeplinită.

În acest sens, a arătat că însăși reclamanta a depus la dosar adresa din 5 decembrie 2005 a Inspectoratului de stat în construcții din care rezultă starea precară a imobilului, în același sens făcând dovadă și adresa din 1 februarie 2008 emisă de SC M.S. SRL la solicitarea SC I.G.F. SRL.

Cât privește propria obligație, instanța de apel a ignorat înștiințarea din 21 martie 2005 din care rezultă că obligația de plată a chiriei a fost îndeplinită.

În concluzie, a arătat că hotărârea pronunțată este rezultatul unei aplicări greșite a dispozițiilor art. 969 C. civ. care reglementează principiul forței obligatorii a contractului, deoarece a considerat greșit că art. 6 lit. b) din contract nu ar fi obligatoriu pentru cel care și-a asumat obligația.

Recursul este nefondat.

Criticile recurentei - pârâte subsumate motivelor de recurs, prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. cât și a pct. 7 al aceluiași articol, care deși nu a fost indicat expres, rezultă din conținutul acestora, vizează interpretarea și aplicarea art. 6 lit. b) pct. 5 din contract privitor la obligațiile proprietarului din contract.

Potrivit acestei clauze proprietarul s-a obligat să asigure folosința obiectului închirierii pe toată durata contractului, garantând chiriașului contra pierderii totale sau parțiale și contra deranjării din folosința bunurilor închiriate.

Prima instanță admițând apărarea recurentei - pârâte privind excepția neexecutării acestei obligații a respins acțiunea în plata chiriei restante, iar instanța de apel a cărei hotărâre face obiectul prezentului recurs, a schimbat hotărârea re apreciind probele și a concluzionat că recurenta - pârâtă trebuie să răspundă.

Sub aspectul nemotivării hotărârii, critică ce se subsumează art. 304 pct. 7 C. proc. civ., rezultă din hotărâre că aceasta este argumentată atât în fapt cât și în drept prin raportare la toate probele administrate, inclusiv cele propuse de recurenta - pârâtă, aprecierea concludenței acestora aparținând instanței care a pronunțat hotărârea, în recurs neputând face obiectul unei reaprecieri, față de caracterul non devolutiv al acestei căi de atac.

Așa fiind, hotărârea îndeplinește cerințele art. 261 C. proc. civ., motivul de recurs neputând a fi primit.

Cât privește incidența art. 304 pct. 8 C. proc. civ., acest motiv de recurs privește denaturarea convenției dedusă judecății sau a conținutului drepturilor și obligațiilor părților, ceea ce, de asemenea, nu se poate reține, în cauză, deoarece instanța de apel s-a pronunțat în legătură cu obligația asumată prin această clauză, reținând-o fără a-i denatura conținutul și a stabilit în limitele acesteia că a fost respectată de către intimata - reclamantă.

Cât privește motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată, de asemenea, că nu este fondat deoarece prin respingerea excepției de neexecutare formulată de recurenta - pârâtă, ca mijloc de apărare ce nu mai poate face obiectul cenzurii în recurs, aceasta nu mai poate invoca suspendarea executării propriei sale obligații de plată a chiriei la scadență ca și cum ar fi beneficiat de un alt termen, astfel încât în mod legal instanța de apel a reținut că se datorează atât prețul chiriei cât și penalități de întârziere, conform principiului forței obligatorii a contractului care operează față de ambele părți.

Cât privește împrejurarea că suma la care a fost obligată a fost deja achitată, aceasta nu poate constitui o critică în recurs, ținând de executarea silită, fază ulterioară procedurii de judecată în fond.

Așa fiind, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul va fi respins ca nefondat, urmând ca, în baza art. 274 C. proc. civ., recurenta - pârâtă să suporte cheltuielile de judecată aferente recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC I.G.F. SRL Corbeanca, împotriva deciziei Curții de Apel București nr. 459 din 16 noiembrie 2009, ca nefondat.

Obligă recurenta să plătească intimatei - reclamante SC G. SRL Arad suma de 4.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 19 mai 2010.