Validity of 1990s apartment sales under Nationalization Decree No. 92/1950: Tempus Regit Actum and Good Faith as Absolute Nullity Exception

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța la data de 5 august 2002 sub nr. 13747/2002, reclamanta G.A. a solicitat, în temeiul dispozițiilor art. 5 și 948 C. civ., dar și ale art. 46 din Legea nr. 10/2001, în contradictoriu cu pârâții R.A.E.D.P.P. Constanța, P.C., P.M., P.V., R.M.V., R.E., R.M.A., G.A., G.C., G.I. și G.I., să se constate nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare, încheiate între R.A.E.D.P.P. Constanța, ca vânzător, cu fiecare dintre pârâții persoane fizice, în calitate de cumpărători, cu privire la imobilul situat în municipiul Constanța, județul Constanța.

În motivare, s-a arătat, în esență, că imobilul situat în municipiul Constanța, județul Constanța, compus din teren în suprafață de 261,40 mp și casa de locuit construită pe acesta, a fost proprietatea autorilor reclamantei, M.M.O. și M.O., fiind dobândit prin cumpărare și, respectiv, prin construire, așa cum rezultă din actul autentificat din 26 iulie 1933 și autorizația din 16 martie 1939; că în anul 1950, soții O. erau profesori, astfel că, doar prin aplicarea abuzivă a Decretului nr. 92/1950, imobilul a fost preluat de către stat ca efect al naționalizării, această situație fiind reținută cu autoritate de lucru judecat prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 pronunțată de Judecătoria Brașov; că în această împrejurare, statul, ca și toate persoanele juridice cărora, în timp, le-a fost transmis dreptul de administrare asupra acestui bun sau, în condițiile Legii nr. 15/1990, chiar dreptul de proprietate, nu au fost, în realitate, decât detentori precari ai imobilului, care nu a ieșit niciodată în mod legal din sfera de dispoziție juridică a proprietarilor inițiali; că statul, care în orice situație trebuie să fie garantul legalității, nu poate invoca propria fraudă în scopul dobândirii unui drept, iar, potrivit principiului fraus omnia corrumpitur, nici dobânditorii subsecvenți nu se pot prevala în mod valabil de existența unui drept astfel dobândit; că, dacă vânzarea lucrului altuia s-a încheiat de vânzător în frauda dreptului proprietarului, cu complicitatea sau, în orice caz, pe riscul cumpărătorului, subzistă un caz tipic de nulitate absolută, precum și că reclamanta a formulat, în baza Legii nr. 10/2001, cerere pentru restituirea în natură a imobilului, ceea ce justifică interesul particular pentru promovarea prezentei acțiuni.

Ulterior, reclamanta a depus originalul notificării din 13 iulie 2001 adresată Primăriei Municipiului Constanța conform art. 21 din Legea nr. 10/2001 privind imobilul situat în Constanța, și a precizat că „temeiul juridic al acțiunii promovate îl reprezintă dispozițiile art. 46 alin. (4) din Legea nr. 10/2001”, și precizări prin care a solicitat introducerea în cauză ca pârâți a Consiliului Local Constanța și a Primăriei Municipiului Constanța, ambele autorități reprezentate de Primar.

Prin încheierea din 22 iunie 2006, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 6337/1/2006 a fost admisă cererea de strămutare formulată de reclamanta G.A. și s-a dispus strămutarea judecării cauzei la Judecătoria Buzău, unde aceasta a fost înregistrată sub nr. 10435/2006.

Prin sentința civilă nr. 6149 din 08 decembrie 2006 pronunțată de Judecătoria Buzău în Dosarul nr. 10435/2006, s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului Buzău, apreciindu-se că aceasta este instanța competentă material, în raport de obiectul cauzei și de dispozițiile art. 21 alin. (1), ale art. 25 și ale art. 26 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.

Pe rolul Tribunalului Buzău, secția civilă, Dosarul a fost reînregistrat sub nr. 1799/114/2007.

Prin sentința civilă nr. 494 din 20 aprilie 2007 pronunțată de Tribunalul Buzău, secția civilă, în Dosarul nr. 1799/114/2007, a fost admisă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei invocată de pârâții persoane fizice și de pârâta R.A.E.D.P.P. Constanța și a fost respinsă acțiunea formulată de reclamantă pentru acest motiv.

Pentru a hotărî astfel, instanța a reținut, în esență, că reclamanta nu a făcut dovada că testatorul său, O.D.M. este una și aceeași persoană cu fostul proprietar al imobilului, O.M.; că la dosarul cauzei nu au fost depuse acte de stare civilă, ci doar o declarație de notorietate autentificată din 19 noiembrie 2000, precum și că reclamanta nu a dovedit niciodată calitatea sa de succesor al defunctului O.M., nedepunând niciun act de stare civilă în acest sens.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta G.A., arătând că în mod greșit a fost admisă excepția lipsei calității sale procesuale, în condițiile în care aceasta a dovedit, prin actele depuse la dosar, atât calitatea de proprietar a autorului său, defunctul O.M., cât și calitatea sa de succesor al acestuia; că diferența de prenume a autorului său „ M.”- în actele de proprietate ale imobilului și „M.” în testamentul autentificat din 1964 reprezintă o simplă eroare, datorată unei scrieri greșite a prenumelui, precum și că, prin declarația de notorietate, cât și prin actele de stare civilă, corespondența autorului său, actele de proprietate ale imobilului și adresa emisă de I.N.E.P. București, s-a dovedit că O.M. este una și aceeași persoană cu O.M. și, respectiv, că reclamanta este unica moștenitoare a acestuia, fiind astfel îndreptățită să promoveze prezenta acțiune.

Apelul a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 29 iunie 2007, sub nr. de Dosar nr. 1799/114/2007.

În fața acestei instanțe, judecarea cauzei a fost suspendată de mai multe ori, respectiv prin încheierea de ședință din 3 decembrie 2007 - în baza art. 4 alin. (1) din Legea nr. 554/2004, modificată, în vederea soluționării excepției de nelegalitate a dispoziției nr. 1038/2007 emisă de Primarul Comunei Cogealac din Județul Constanța, prin încheierea de ședință din 16 martie 2009 - în baza art. 244 alin. (1) C. proc. civ., până la soluționarea irevocabilă a Dosarului nr. 10859/118/2008 al Tribunalului Constanța și prin încheierea din data de 13 decembrie 2010 - în temeiul art. 243 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la indicarea moștenitorilor intimatei decedate G.I.

Prin încheierea de la data de 13 decembrie 2010, Curtea de Apel Ploiești a dispus și introducerea în cauză, în calitate de apelant-reclamant, a numitului B.A.C., ca moștenitor al apelantei-reclamante, decedată, de asemenea, în cursul judecății, și în raport de declarația acestuia în sensul că își însușește apelul declarat de autoarea sa, luând totodată act că și intimata G.I. a decedat la data de 26 octombrie 2009 (la data de 15 martie 2011, apelantul depunând certificatul de calitate de moștenitor din 12 ianuarie 2010, care atestă că unicul moștenitor al defunctei G.I. este intimatul G.A., în calitate de descendent de gradul I).

Prin decizia civilă nr. 100 din 04 aprilie 2011, pronunțată de Curtea de Apel Ploiești, secția civilă și pentru cauze cu minori și de familie, în Dosarul nr. 1799/114/2007, s-a respins, ca neîntemeiată, excepția inadmisibilității apelului, pentru considerentele menționate în practicaua acestei decizii, s-a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, s-a admis apelul declarat de aceasta împotriva hotărârii de primă instanță, care a fost desființată, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare la Tribunalul Buzău.

Pentru a pronunța această soluție, s-a reținut, în esență, că nu este fondată excepția lipsei calității procesuale active, invocată de intimați la termenul de judecată din data de 04 aprilie 2011, având în vedere că obiectul prezentei acțiuni îl reprezintă constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între R.A.E.D.P.P.C. Constanța și intimații persoane fizice, temeiul de drept invocat de reclamanta-apelantă constituindu-l dispozițiile art. 5 și 948 C. civ., coroborate cu cele ale art. 46 din Legea nr. 10/2001, ținând seama că raționamentul prezentat de intimați, în sensul că, datorită modificărilor aduse Legii nr. 10/2001, reclamanta-apelantă beneficiază, doar de despăgubiri (imobilele vândute în baza Legii nr. 112/1995 nemaifiind restituibile în natură), ignoră, în mod evident, obiectul acțiunii deduse judecății, întrucât art. 7 pct. 11 din Legea nr. 10/2001, care stipulează că nu se restituie în natură imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995, invocat de către intimați, în argumentarea excepției menționate, statuează, ca o condiție sine qua non de aplicare, ca imobilul să fie înstrăinat cu respectarea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995. Însă, reclamanta-apelantă pretinde a se constata tocmai nulitatea absolută a contractului de înstrăinare, contestând, prin urmare, condiția de valabilă încheiere a acestora, dovedindu-se că intimații au omis a avea în vedere că art. 45 din Legea nr. 10/2001, care consacră în favoarea fostului proprietar posibilitatea de a contesta în justiție valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate asupra imobilului ce i-a aparținut până la preluarea de către statul comunist, este păstrat și în actuala reglementare, neputându-se discuta, prin urmare, nici de o inadmisibilitate „ex lege” a unor astfel de acțiuni și, de asemenea, nici de o lipsă a calității procesuale a fostului proprietar, reclamant în cadrul unor astfel de acțiuni, așa după cum au susținut intimații.

S-a arătat și că, în faza procesuală a apelului, reclamanta a depus, ca act nou, dispoziția nr. 1038 emisă de Primăria comunei Cogealac la data de 22 iulie 2007, din care reiese că testatorul O.M. s-a căsătorit la data de 12 iulie 1909 în com.Cogealac cu numita D.M., din București, persoană care apare în actele de stare civilă aflate în dosarul de fond, ca fiind soția numitului O.M. (în acest sens, certificatul de căsătorie din 98, extras din registrul de căsătorii al comunei Cogealac, jud.Constanța - filele 101 și 102 dosar fond).

Acest act nou a fost contestat de către intimații - persoane fizice atât pe calea incidentală a excepției de nelegalitate (ceea ce a impus, la termenul de judecată din data de 3 decembrie 2007, suspendarea judecării apelului și sesizarea instanței de contencios administrativ competentă - Tribunalul Constanța, conform art. 4 alin. (1) din Legea nr. 554/2004, modificată), cât și pe calea directă a acțiunii în constatarea nulității absolute a dispoziției (ceea ce a determinat o nouă suspendare a judecății apelului în baza art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., prin încheierea din data de 16 martie 2009), însă ambele proceduri jurisdicționale promovate de către intimații-persoane fizice au fost respinse în mod irevocabil de către Curtea de Apel Constanța prin Decizia civilă nr. 555 din 30 octombrie 2008 și prin Decizia civilă nr. 793/CA din 3 noiembrie 2010.

Prin urmare, actul nou administrat, a fost valorificat în proces ca înscris care se bucură de prezumția de valabilitate și a fost coroborat cu celelalte probe administrate în dosar.

S-a avut în vedere că reclamanta-apelantă a depus trei hotărâri judecătorești irevocabile, prin care a dovedit că i s-a admis acțiunea în revendicarea imobilului în litigiu, formulată în contradictoriu cu intimații Consiliul Local al municipiului Constanța, Municipiul Constanța și R.A.E.D.P.P. Constanța - sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov - respectiv, că i s-a admis acțiunea în revendicare formulată împotriva acelorași intimați, persoane juridice, pentru apartamentul compus din 3 camere, dependințe și boxă, situat în imobilul din prezentul litigiu - sentința civilă nr. 712 din 28 martie 2005 a Tribunalului Constanța (filele 196-198 dosar apel) și Decizia civilă nr. 285/C din 14 noiembrie 2006 a Curții de Apel Constanța (filele 199-200 dosar apel), rămase irevocabile prin Decizia nr. 8202 din 5 decembrie 2007 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, reținându-se în această procedură că „reclamanta G.A. are calitatea de persoană îndreptățită în sensul Legii nr. 10/2001, fiind unica moștenitoare a autorului său, O.M.” și că, „ în mod corect, în fazele procesuale anterioare, s-a luat în considerare și declarația de notificare autentificată din 1 noiembrie 2003, (…) potrivit căreia O.M. este aceeași persoană cu O.M. sau O.M.”

Apărarea intimaților persoane fizice, care au susținut că aceste hotărâri judecătorești nu le sunt opozabile întrucât nu au fost părți în procesele în care s-au pronunțat, a fost înlăturată cu motivarea că, în virtutea caracterului lor irevocabil, hotărârile în cauză se bucură de putere de lucru judecat, iar în raport cu terții, hotărârile judecătorești irevocabile au caracterul unor prezumții, care pot fi răsturnate prin dovada contrarie, dovadă care, în speța de față, nu a fost făcută de către intimații persoane fizice, toate demersurile juridice efectuate de aceștia pentru a anula actul care confirmă susținerile apelantei și situația de fapt și de drept reținută a hotărârii menționate, fiind respinse irevocabil, precum și că s-a constatat că prima instanță a omis a avea în vedere însuși obiectul acțiunii - constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare- precum și faptul că aceasta fusese invocată de către persoana căreia îi fusese admisă acțiunea în revendicare împotriva vânzătorului.

Prin Decizia civilă nr. 1963 din 19 martie 2012, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, în Dosarul nr. 1799/114/2007, a fost respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâții G.C., G.A., P.M., P.C., P.V., R.E., R.M.A. împotriva Deciziei nr. 100 din 4 aprilie 2011 a Curții de Apel Ploiești și au fost obligați pârâții să plătească, în solidar, intimatului-reclamant suma de 3.100 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reținându-se, în esență, că, în mod legal s-a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond față de hotărârile judecătorești menționate de instanța de apel, respectiv, sentința civilă nr. 4204/2000 a Judecătoriei Brașov, sentința civilă nr. 712/2005 a Tribunalului Constanța și Decizia civilă nr. 285 C/2006 a Curții de Apel Constanța, intrate în puterea lucrului judecat, din care a rezultat calitatea reclamantei de persoană îndreptățită la măsuri reparatorii în condițiile Legii nr. 10/2001, ca unică moștenitoare a defunctului O.M.

Dosarul a fost reînregistrat pe rolul Tribunalului Buzău, secția I civilă, la data de 18 septembrie 2012, sub nr. 5308/114/2012.

Prin încheierea din data de 15 octombrie 2012 a acestei instanțe, s-a luat act că obiectul acțiunii îl constituie constatarea nulității absolute, în temeiul Legii nr. 10/2001 și a Legii nr. 112/1995, a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții - persoane juridice din 31 martie 1997 - cumpărători P.C. și P.M.; din 31 martie 1997 - cumpărător P.V.; din 30 septembrie 1996 - cumpărători R.M.V. și R.E.; din 30 septembrie 1996 - cumpărător R.M.A.; din 28 septembrie 1996 - cumpărători G.C., G.A.; G.I., G.I., referitor la apartamentele aflate în imobilul situat în Constanța, județul Constanța;

De asemenea, s-a luat act că, în cauză, față de precizările făcute și de decesele survenite de-a lungul procesului, au calitate de reclamant G.A., decedată, acțiunea fiind continuată de reclamantul B.A.C., unicul ei moștenitor, pârâți R.A.E.D.P.P. Constanța, Municipiul Constanța, prin Primar, și Consiliul Local al Municipiului Constanța; P.C. - decedat pe parcursul procesului, la data de 25 noiembrie 2011-, P.M. și P.V. - în nume propriu și ca moștenitori ai pârâtului P.C.-, R.M.V. - decedat pe parcursul procesului, 2003 -, R.E. și R.M.A. - în nume propriu și ca moștenitori ai pârâtului R.M.V. -, G.C., G.A. - în nume propriu și ca moștenitor al pârâților G.I. și G.I.-, G.I. - decedat pe parcursul procesului, la data de 30 ianuarie 2005- și G.I. - decedată pe parcursul procesului, la data de 26 octombrie 2009.

Prin sentința civilă nr. 374 din 18 martie 2013, Tribunalul Buzău, secția I civilă, a admis acțiunea, a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâții Consiliul Local al Municipiului Constanța și R.A.E.D.P.P. Constanța din 31 martie 1997 - cumpărători P.C. și P.M., din 31 martie 1997 - cumpărător P.V., din 30 septembrie 1996 - cumpărători R.M.V. și R.E., din 30 septembrie 1996 - cumpărător R.M.A., din 28 septembrie 1996 - cumpărători G.C., G.A., G.I., G.I., având ca obiect apartamentele aflate în imobilul situat la adresa din Constanța, județul Constanța; a obligat pârâții ca, în solidar, să plătească reclamantului B.A.C. suma de 4.960 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentate de onorariul de avocat achitat în cauză și a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de pârâții-persoane fizice, de obligare a reclamantului la plata cheltuielilor de judecată în cuantum total de 28.120 lei.

Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut că reclamanta G.A., fiica numitei S., născută O., și căsătorită G. la data de 25 aprilie 1944, este nepoată de frate a lui O.M., iar conform mențiunilor din certificatul de calitate de moștenitor din 09 mai 2003, unicul moștenitor (testamentar) al defunctului O.M., decedat, este reclamanta G.A., în baza testamentului autentificat din 29 februarie 1964.

Prin Decizia civilă nr. 100 din 4 aprilie 2011 pronunțată de Curtea de Apel Ploiești în Dosarul nr. 1799/114/2007, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 1963 din 19 martie 2012 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, s-a statuat, cu putere de lucru judecat, că reclamanta a făcut dovada că O.M. este una și aceeași persoană cu O.M. și că aceasta are calitatea de succesor al defunctului O.M.

La data de 24 august 2010, reclamanta G.A. a decedat, unicul său moștenitor (legatar universal) fiind reclamantul B.A.C., potrivit certificatuuil de calitate de moștenitor din 17 septembrie 2010.

O.M. și M., „ambii institutori”, au dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul în suprafață de 261,40 mp, situat în Constanța, prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 iulie 1933 de Tribunalul județului Constanța, secția I, iar în baza autorizațiilor de construire din 1933 și din 1939, aceștia au fost autorizați de Primăria Municipiului Constanța să edifice o construcție pe teren. Până cel târziu în anul 1942, soții M. și M.O. au construit o casă de locuit compusă din cinci apartamente, având subsol, parter și trei etaje.

Prin Decretul nr. 92/1950, imobilul respectiv a fost naționalizat, proprietarul O.M. fiind menționat în anexa la decret, poziția 401, în același sens fiind și adresa din 14 octombrie 1996 emisă de R.A.E.D.P.P. Constanța și adresa din 11 februarie 2005 a Primăriei Municipiului Constanța.

Potrivit adreselor din 02 martie 2000 și din 10 decembrie 1998 emise de pârâta R.A.E.D.P.P. Constanța, imobilul în cauză era format din 7 apartamente distincte, din care șase apartamente au fost cumpărate în temeiul Legii nr. 112/1995 prin contractele de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997 (cumpărători P.C. și M.), din 31 martie 1997 (cumpărător P.V.), din 30 septembrie 1996 (cumpărători R.M.V. și E.), din 30 septembrie 1996 (cumpărător R.M.A.), din 28 septembrie 1996 (cumpărători G.C., și A.) și din 28 septembrie 1996 (cumpărători G.I. și I.), fiind deținute cu contract de închiriere la data de 22 decembrie 1989 de către aceste persoane, iar un alt apartament, în suprafață totală de 82,85 mp și format din 2 camere și hol (în suprafață de 52,40 mp) și dependințe (în suprafață de 5,00 mp + 13,70 mp), era deținut, cu contractul de închiriere din 27 octombrie 1999, de familia T.E.

Acest din urmă apartament, situat la demisolul clădirii - conform celor statuate prin încheierea de îndreptare eroare materială din data de 19 septembrie 2006 - format din 3 camere, hol, dependințe, boxă, cu suprafața de 82,85 mp, care era deținut cu contract de închiriere de familia T.E., a fost restituit reclamantei prin hotărâre irevocabilă, respectiv, prin sentința nr. 712 din 28 martie 2006, pronunțată de Tribunalul Constanța, secția civilă, în Dosarul nr. 2605/2005, devenită definitivă prin Decizia nr. 285/C din 14 noiembrie 2006 a Curții de Apel Constanța (Dosar nr. 4118/36/2006) și apoi irevocabilă prin Decizia nr. 8202 din 5 decembrie 2007 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, secția civilă.

Prin notificarea din 13 iulie 2001, efectuată prin executorul judecătoresc V.Ș., reclamanta G.A., prin mandatar B.A.C., a cerut Primăriei Municipiului Constanța și Consiliului Local al Municipiului Constanța (pârâți în prezenta cauză), ca, în baza Legii nr. 10/2001, să dispună restituirea în natură a imobilului din Constanța, format din 7 apartamente distincte, fără ca aceasta să fi fost soluționată în vreun fel.

De asemenea, s-a menționat că, prin hotărâre irevocabilă, respectiv, prin sentința nr. 641 din 23 mai 2003, pronunțată de Tribunalul Constanța, (definitivă prin respingerea ca tardiv a apelului, prin Decizia nr. 174/C din 18 noiembrie 2003 a Curții de Apel Constanța și irevocabilă prin Decizia nr. 5613 din 14 octombrie 2004, pronunțată de secția civilă, a instanței supreme), s-a respins, ca inadmisibilă, acțiunea în revendicare întemeiată pe dreptul comun, formulată de reclamanta G.A. împotriva tuturor pârâților din prezenta cauză și având ca obiect imobilul din Constanța, considerentul esențial care a fundamentat această soluție fiind acela că reclamanta trebuia să urmeze procedura prevăzută de legea specială, Legea nr. 10/2001.

Prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000, pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 7438/1999 (rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 599/R din 23 aprilie 2001 pronunțată de Curtea de Apel Brașov în Dosarul nr. 516/R/2001) în contradictoriu cu pârâții Municipiul Constanța, Consiliul Local Constanța, R.A.E.D.P.P. Constanța (pârâți și în prezenta pricină), s-a constatat că imobilul situat în Constanța, a fost naționalizat abuziv, fără titlu legal.

Prin cererea înregistrată la 15 iulie 1996, reclamanta G.A., în calitate de moștenitor testamentar al defunctului O.M., a solicitat, în baza Legii nr. 112/1995, despăgubiri pentru imobilul din Constanța, și pentru cel din Constanța, str. S., imobile naționalizate fără despăgubire prin Decretul nr. 92/1950.

Prin procesul-verbal încheiat la data de 30 decembrie 1998, Comisia Locală Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995 a propus respingerea cererii reclamantei G.A. de acordare a despăgubirilor, având în vedere că nu s-a făcut dovada calității de persoană îndreptățită. Prin Hotărârea din 5 aprilie 1999, emisă de Comisia Județeană Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995, s-a respins cererea reclamantei G.A. pentru acordarea unor despăgubiri potrivit Legii nr. 112/1995 pentru imobilul din Constanța, ca și pentru cel din Constanța, str. S., motivându-se această soluție prin aceea că „aceste imobile nu se aflau în proprietatea testatorului O.M. la data decesului său, iar testamentul lăsat de sus-numit nu poate produce efecte juridice și în privința acestora”.

Prima instanță a mai reținut că respectiva hotărâre nu a fost atacată la instanța competentă, în termenul prevăzut de lege, dar că, între actele înaintate de Consiliul Județean Constanța, nu se regăsește dovada comunicării Hotărârii nr. 689/1999 către reclamanta G.A.

Condițiile cumulative de validitate a contractelor de vânzare-cumpărare, impuse prin dispozițiile Legii nr. 112/1995, sub regimul de reglementare al căreia s-au încheiat toate contractele contestate sunt : chiriașii să ocupe imobilul în baza unui contract de închiriere valabil încheiat; imobilul să fi fost preluat de stat cu titlu valabil; chiriașii titulari sau membrii familiei lor - soț, soție, copii minori - să nu fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Din corelarea art. 1 și a art. 9 din Legea nr. 112/1995 rezultă că numai imobilele preluate de stat cu titlu valabil puteau fi vândute către chiriași, tribunalul stabilind că, în primul rând, această condiție nu era îndeplinită în cauză deoarece prin hotărâre irevocabilă (sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000, pronunțată de Judecătoria Brașov în Dosarul nr. 7438/1999, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 599/R din 23 aprilie 2001, pronunțată de Curtea de Apel Brașov în Dosarul nr. 516/R/2001) s-a constatat că imobilul situat în Constanța, a fost naționalizat abuziv, fără titlu legal, proprietarii acestuia, fiind intelectuali profesioniști (profesori/institutori) la data preluării și exceptați expres de la naționalizare, potrivit art. 2 din Decretul nr. 92/1950, hotărâre în raport de care pârâții-persoane fizice nu au făcut vreo probă contrară.

S-a apreciat că, o atare constatare, produce efecte retroactive întrucât hotărârile judecătorești sunt, în principiu, declarative, efectele hotărârii retroactivând până în ziua nașterii dreptului (preluării imobilului), neexistând nicio rațiune pentru a fixa punctul de plecare la data cererii de chemare în judecată (astfel cum, eronat, au pretins pârâții-persoane fizice).

Apărarea pârâților-persoane fizice, prin care au invocat inopozabilitatea acestei hotărâri judecătorești, întrucât nu au fost părți în procesul în care s-a pronunțat, a fost înlăturată, apreciindu-se că este rezultat al unei grave confuzii între relativitatea efectelor hotărârii judecătorești și opozabilitatea față de terți a actului jurisdicțional. Chiar dacă această hotărâre nu are efect obligatoriu față de pârâții - persoane fizice, terții trebuie să respecte rezultatul dezbaterii judiciare, chiar dacă nu au participat la aceasta, cel puțin până în momentul la care vor demonstra în justiție contrariul. Terții nu pot nega situația juridică născută din faptul existenței unei hotărâri judecătorești, care este opozabilă tuturor, ca orice act jurisdicțional și sunt obligați să recunoască existența hotărârii ca fapt juridic, respectiv ca prezumție relativă (iuris tantum) de adevăr, susceptibilă de dovadă contrară.

Or, în speță, pârâții-persoane fizice nu au făcut vreo probă prin care să combată cele constatate prin hotărârea irevocabilă, respectiv prin care să dovedească inaplicabilitatea în cazul autorilor reclamantei G.A., soții O.M. și M., proprietarii imobilului din Constanța, a art. 2 din Decretul nr. 92/1950.

Pârâții-persoane fizice - care s-au mărginit doar la a invoca includerea autorului reclamantei, O.M., în anexa la Decretul nr. 92/1950 cuprinzând persoanele și imobilele cărora li se aplica naționalizarea - nu au dovedit că proprietarii imobilului în litigiu, la data preluării sale, nu erau intelectuali profesioniști (profesori/institutori).

Prima instanță a mai reținut, analizând toate probele administrate în cauza sa, că acestea sunt concordante cu cele statuate în considerentele și dispozitivul sentinței nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov.

Prin urmare, doar cu încălcarea prevederilor legale în vigoare la acel moment - art. 1 și art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 - au fost încheiate contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cere a fi constatată, fiind vândute pârâților-persoane fizice apartamente ale unui imobil care fusese preluat de stat fără titlu valabil, deci care intraseră în fapt în stăpânirea statului și autorităților acestuia, fiind apropriate fără respectarea cerințelor legale impuse de decretul de naționalizare.

Per a contrario, s-a concluzionat că, în raport de prevederile art. 45 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut dacă a fost încheiat cu încălcarea prevederilor legale în vigoare la acel moment.

Cu referire la situația pârâților G.A., Cateluța, Iozu și Ioana, s-a reținut că nu au probat că, în cazul lor, ar fi fost respectată condiția de a nu fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală după 1 ianuarie 1990, în localitatea de domiciliu.

Sub acest aspect, tribunalul s-a referit la faptul că, în certificatele fiscale din 5 august 1996, depuse de acești pârâți la dosarul de cumpărare a apartamentelor lor, se menționează, referitor la pârâții G.C. și G.A., „cu imobil din 1 ianuarie 1990”. O mențiune similară se regăsește în certificatele fiscale din 5 august 1996 privitor la pârâții G.I. și G.I.

Aceste mențiuni, inserate în acte emise de Administrația financiară și Trezoreria Municipiului Constanța, atașate la dosarul constituit pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pe baza Legii nr. 112/1995, necontestate în vreun fel de către pârâții amintiți, au fost coroborate cu omisiunea evidentă a acelorași părți de a declara că, după data de 1 ianuarie 1990, nu ar fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală în localitatea de domiciliu, observându-se că declarațiile autentificate ale acestora au un conținut diferit față de cele ale celorlalți cumpărători, cei dintâi declarând că „nu dețin altă locuință proprietate de stat sau particulară conform Decret-Lege nr. 61/1990 pe teritoriul României începând cu data de 01 ianuarie 1990”.

Deși instanța a pus în discuție această chestiune, pârâții G.C. și G.A. nu au făcut vreo probă din care să reiasă indubitabil contrariul celor care pot fi reținute din coroborarea înscrisurilor evocate mai sus, pârâții respectivi rezumându-se la a prezenta un istoric al dobândirii apartamentului din Constanța, fără a depune dovezi care să susțină realitatea celor afirmate.

Pe baza acestor elemente, tribunalul a concluzionat că, la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare din 28 septembrie 1996 de către G.C. și G.A., respectiv G.I. și G.I., nu au fost respectate cerințele impuse de dispozițiile art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.

Această încălcare, dat fiind caracterul de ordine publică al normei respective, se sancționează cu nulitatea absolută.

În ceea ce privește apărarea pârâților prin care au invocat buna-credință la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, s-a arătat că, din interpretarea coroborată a dispozițiilor art. 45 alin. (1), (2) și (4) din Legea nr. 10/2001, incidente speței, un contract de vânzare-cumpărare privind un imobil preluat fără titlu valabil nu va fi lovit de nulitate absolută dacă există buna-credință (cel puțin) a cumpărătorului, fiind necesar ca buna-credință a cumpărătorului să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă acestuia. Aceasta presupune ca, cumpărătorul să facă toate verificările necesare referitor la calitatea de proprietar a transmițătorului, verificări apreciate în funcție de criteriul celui mai exigent membru al comunității, neputându-se reține buna sa credință atunci când, cu minime diligențe, acesta a cunoscut ori trebuia să cunoască faptul că fostul proprietar sau moștenitorii acestuia au depus cerere de restituire a imobilului întemeiată pe Legea nr. 112/1995.

S-a apreciat însă că, în cauză, atât vânzătorii, cât și cumpărătorii din contractele de vânzare-cumpărare a căror nulitate absolută se cercetează au fost de rea-credință, deoarece pârâții-persoane fizice au avut cunoștință, la momentul la care au încheiat contractele, de faptul că apartamentele au fost preluate de stat în baza Decretului de naționalizare nr. 92/1950.

În acest context, se impunea ca aceștia să efectueze minime diligențe în sensul de a verifica dacă au fost respectate, cel puțin, condițiile prescrise de acest act normativ în cazul imobilului din Constanța, județul Constanța, arătându-se că, este de neconceput ca, în calitate de cumpărător al unui bun atât de important ca un imobil, chiriașul să nu îndeplinească diligențele rezonabile pentru a cunoaște situația juridică a bunului, pentru a se pune la adăpost pe viitor față de o cerere de evicțiune din partea adevăratului proprietar.

În speță, pârâții-persoane fizice nu au procedat la verificări detaliate cu privire la modul în care imobilul litigios a fost naționalizat de către stat, ci s-au mărginit să constate doar că, pe listele anexă ale Decretului nr. 92/1950, era menționat, cu privire la acel imobil, un anume O.M.

Instanța a relevat în acest context, că verificări lesnicioase ar fi putut să fie făcute de către pârâții-persoane fizice înainte de perfectarea contractelor a căror nulitate absolută se cere a fi constatată chiar la Primăria Municipiului Constanța - adică la autoritatea publică vânzătoare, având în vedere că, la această autoritate, se afla depus actul de vânzare-cumpărare al imobilului litigios, respectiv actul de vânzare-cumpărare autentificat din 27 iulie 1933 de Tribunalul județului Constanța, secția I, prin care numiții O.M. și M., au dobândit dreptul de proprietate cu privire la terenul în suprafață de 261,40 mp, situat în Constanța, în care cumpărătorii erau menționați ca având calitatea de „institutori”, așadar de persoane exceptate de la naționalizare conform art. 2 din Decretul nr. 92/1950.

Apoi, s-a observat că vânzarea-cumpărarea către/de către pârâții-persoane fizice a apartamentelor situate în imobilul din Constanța, s-a produs înainte ca autoritățile publice competente să soluționeze cererea de restituire formulată de reclamanta G.A. în baza Legii nr. 112/1995. Această cerere a fost soluționată pe cale administrativă abia prin Hotărârea din 5 aprilie 1999 emisă de Comisia Județeană Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995, în sensul respingerii sale, și nu a fost contestată pentru motivul că nu există dovezi că ar fi fost comunicată reclamantei de către autoritatea publică emitentă.

Or, chiar C.E.D.O. (pct. 47 din Hotărârea din data de 21 iulie 2005 în Cauza Străin și alții vs. România) a semnalat că, în raport de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995, vânzarea unor bunuri locatarilor nu putea avea loc decât la expirarea unei perioade de șase luni, în cursul căreia vechii proprietari puteau cere restituirea bunului sau o indemnizație, o astfel de dispoziție fiind „destinată evident evitării vânzării unui bun pentru care fusese depusă o cerere de restituire, înainte ca o decizie privind restituirea să fie luată”.

S-a apreciat de către prima instanță că apartamentele situate în imobilul din Constanța, n-ar fi trebuit vândute decât după clarificarea situației lor juridice, adică după verificarea valabilității titlului statului, ceea ce presupunea ca autoritatea administrativă însărcinată cu aplicarea Legii nr. 112/1995 să verifice, printre altele, dacă autorul reclamantei G.A., numitul O.M., nu era exclus de la aplicarea Decretului nr. 92/1950 în virtutea art. 2 din acesta, așa cum a procedat Judecătoria Brașov prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000. Pentru aceasta nu erau necesare considerații juridice complexe, cum ar fi aprecierea conformității decretului cu Constituția din 1948, ci doar simpla verificare a unui fapt, care ar fi putut fi efectuată cerându-i-se reclamantei G.A. să aducă dovezile pertinente. Însă, pârâții nu au produs vreo dovadă de natură să probeze faptul că autoritățile administrative ar fi verificat astfel existența unui titlu al statului în momentul vânzării către chiriași a apartamentelor în litigiu.

Mai mult, înainte de a face vreo verificare pe acest aspect esențial, respectiv înainte ca o instanță sau o autoritate administrativă să fi hotărât asupra cererii de restituire introdusă de reclamanta G.A. în temeiul unei legi speciale ce viza repararea prejudiciilor suferite de foștii proprietari în timpul regimului comunist, autoritățile publice - pârâte în prezenta pricină - au procedat la vânzarea apartamentelor imobilului în litigiu, ceea ce este de natură a evidenția, fără echivoc, reaua-credință manifestă a acestora.

Tot de rea-credință au fost considerați și pârâții-persoane fizice, având în vedere că aceștia, cu minime diligențe, ar fi putut să ia cunoștință de faptul că reclamanta G.A. depusese - înainte ca pârâții G.C., G.I., P.V., R.M.A., P.C. și R.M.V. și E., la datele de 10 septembrie 1996, de 21 octombrie 1996, de 25 septembrie 1996, de 15 septembrie 1996 și de 25 septembrie 1996, să formuleze cereri de cumpărare, cu privire la apartamentele imobilului din Constanța, cerere în baza art. 14 din Legea nr. 112/1995, prin care solicitase acordarea măsurilor reparatorii prevăzute de această lege specială, înregistrată la data de 15 iulie 1996.

Simpla formulare a unei astfel de cereri trebuia să fie susceptibilă de a crea pârâților-persoane fizice un cât de mic dubiu sub aspectul posibilității ca fostul proprietar ori moștenitorii acestuia să conteste valabilitatea preluării, dubiu care este de natură a înlătura buna credință a acestora.

În acest context, instanța a apreciat ca nefondate alegațiile făcute de pârâții-persoane fizice, cum că ar fi fost îndreptățiți să cumpere apartamentele din imobilul în litigiu având în vedere că reclamanta G.A. a cerut doar acordarea de despăgubiri pentru acel imobil, prin cererea formulată, iar soluția de respingere a acestei cereri nu a mai fost atacată.

S-a mai arătat că buna sau reaua-credință a cumpărătorilor, sub aspectul posibilității de a cunoaște contestarea titlului statului de către fostul proprietar, nu este apreciată în raport de conduita acestuia din urmă, în lipsa unei prevederi legale care să instituie o anumită conduită în sarcina sa, sub forma obligației de a-i notifica pe chiriașii imobilului a cărui restituire intenționează a o solicita. Cumpărătorul diligent și precaut nu poate invoca buna-credință dacă la momentul încheierii contractului avea cunoștință ori putea avea cunoștință de faptul că cel care vinde nu este proprietarul imobilului ori din anumite împrejurări rezulta faptul că un terț se considera adevăratul proprietar al imobilului, dubiul pe care evident l-a avut trebuind să-l oprească a cumpăra într-un atare caz.

Or, în speță, reclamanta G.A. a formulat cerere de restituire a întregului imobil situat în Constanța, considerând, prin aceasta, imobilul proprietatea sa personală.

Nu se poate susține faptul că, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, singura cale prin care fostul proprietar putea cere restituirea imobilului preluat fără titlu era cea a acțiunii în revendicare, prin care să conteste titlul statului, în lipsa unei reglementari speciale a regimului juridic al imobilelor preluate fără titlu valabil, orice manifestare neechivocă de voință a fostului proprietar în sensul solicitării restituirii imobilului preluat echivalând cu o contestare a valabilității preluării.

Cu alte cuvinte, instanța a considerat că, prin depunerea unei cereri de restituire fie și în echivalent a imobilului în litigiu, reclamanta G.A., în calitate de moștenitor al fostului proprietar al imobilului în litigiu, a contestat implicit valabilitatea titlului statului asupra acestui imobil, tocmai întrucât cunoștea prevederile art. 1-2 și art. 5 din Legea nr. 112/1995 (nimeni neputându-se prevala de necunoașterea legii), în sensul că prevederile art. 9 din aceeași lege nu ar fi putut fi aplicate decât pentru apartamentele locuite de chiriași, preluate însă, cu titlu de către stat, în lipsa unei reglementări speciale la acea vreme, care să statueze asupra regimului juridic și asupra posibilității de retrocedare a imobilelor cu destinația de locuință preluate fără titlu valabil, cum este cel în litigiu și în condițiile în care, prin decizia pronunțată la data de 2 februarie 1995 de Curtea Supremă de Justiție, constituită în Secțiile Unite, s-a hotărât că ”Instanțele judecătorești nu au atribuția de a cenzura și dispune restituirea imobilelor naționalizate prin Decretul nr. 92/1950; numai legea poate dispune cu privire la conformitatea naționalizărilor efectuate în temeiul Decretului nr. 92/1950 cu dispozițiile actualei Constituții”, decizie menținută până la data de 28 septembrie 1998.

Separat de aceasta, s-a observat că, în cazul a două dintre contractele de vânzare-cumpărare analizate din 31 martie 1997 - există clauze contractuale exprese de natură a crea cumpărătorilor dubii serioase cu privire la valabilitatea titlului statului asupra apartamentelor respective, prin care R.A.E.D.P.P. declara că este exonerat de orice răspundere privind eventualele litigii ce apar între fostul proprietar/moștenitorii acestuia și noul proprietar sau fostul administrator.

Pentru orice persoană de bună credință, existența unor asemenea clauze ar fi fost de natură a ridica serioase semne de întrebare cu privire la faptul dacă vânzătorul are calitatea de proprietar al bunului imobil vândut. S-a apreciat că simpla inserare a unei asemenea clauze exclude buna credință a cumpărătorilor, atâta vreme cât buna credință trebuie să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau chiar îndoială imputabilă, iar lipsa de informare sau ignoranța cumpărătorului în ceea ce privește situația juridică a imobilului dobândit nu poate scuza eroarea cumpărătorului.

Chiar dacă s-ar aprecia că pârâții-persoane fizice ar fi fost de bună credință, s-a arătat că nu s-a făcut dovada că aceștia au fost într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea vânzătorului de proprietar al imobilelor vândute.

Dacă buna-credință a dobânditorului se prezumă legal, eroarea comună și invincibilă trebuie să fie dovedită chiar de către dobânditorul care invocă beneficiul proprietății aparente, pentru a salva actul juridic de înstrăinare cu titlu oneros încheiat cu aparentul proprietar de la desființare (nulitate absolută).

Or, în cauză, față de toate cele relevate anterior, s-a considerat că s-a dovedit, fără echivoc, că titlul transmițătorului nu este valabil, imobilul în litigiu fiind preluat de stat cu nesocotirea art. II din decretul de naționalizare din 1950, aspect pe care dobânditorii, pârâții-persoane fizice, l-ar fi putut cunoaște cu minime diligențe. În plus, nu s-a făcut vreo probă din care să reiasă că, referitor la imobilul din Constanța, au fost îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară de către proprietarul aparent, înainte ca acesta să fi fost vândut chiriașilor, iar buna credință a pârâților-persoane fizice este exclusă, atâta vreme cât credința acestora în realitatea (falsă) a situației aparente - respectiv că vânzătorul este proprietar al imobilului vândut - nu este lipsită de orice culpă (neglijență) din partea lor.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâții G.A., G.C., P.M., P.V., R.E., R.M., Municipiul Constanța, prin primar, și Consiliul Local Constanța.

Prin Decizia civilă nr. 79 din 26 septembrie 2013, Curtea de Apel Ploiești-Secția I civilă a admis apelurile pârâților; a schimbat în tot sentința atacată în sensul respingerii, ca neîntemeiată, a acțiunii, a obligat intimatul-reclamant la plata, către pârâtele R.E. și R.M., a sumei de 3.500 lei cheltuieli de judecată, iar către pârâtele P.M. și P.V., a sumei de 3.500 lei cu același titlu.

Referitor la nelegala modificare a acțiunii în ceea ce privește temeiul de drept și motivele de nulitate invocate, precum și la analizarea, de către instanță, a unor motive de nulitate,altele decât cele invocate de reclamant, cu încălcarea art. 129 alin. (6) C. proc. civ., instanța de apel a constatat că precizarea temeiului juridic nu constituie o modificare a acțiunii, cu atât mai mult cu cât apelanții recunosc faptul că în chiar cuprinsul acțiunii s-a invocat cauza ilicită, iar ca temei de drept au fost invocate prevederile art. 948 C. civ. și art. 46 din Legea nr. 10/2001, în prezent art. 45.

Referitor la fondul cauzei, instanța de apel a reținut că în speță, sunt incidente prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 potrivit cărora actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință, dispoziții ce au fost interpretate în mod eronat de către prima instanță.

Pentru a justifica reaua-credință a cumpărătorilor dar și încălcarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, instanța de fond a reținut, printre altele, nerespectarea termenului de 6 luni prevăzut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 de către pârâții cumpărători, însă chiar din motivare rezultă că cererile de cumpărare a imobilului se situează în timp după expirarea termenului de 6 luni și anume : 10 septembrie 1996 - cererea familiei G.; 25 septembrie 1996 - cererea familiei R. și 21 octombrie 1996 - cererea familiei P.

S-a mai susținut că unii dintre pârâți nu ar fi respectat, la încheierea actului de vânzare-cumpărare, dispozițiile imperative prevăzute de art. 9 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, în sensul că ar fi omis să declare că după data de 01 ianuarie 1990 nu ar fi dobândit sau înstrăinat o locuință proprietate personală în localitatea de domiciliu, potrivit mențiunilor din certificatele fiscale eliberate în anul 1996.Însă aceste certificate fiscale conțin niște neconcordanțe, în formularul tipizat arătându-se că pârâții nu figurează cu imobile la 01 ianuarie 1990, făcând-se ulterior o adăugire în sensul că totuși ar figura cu un imobil la aceeași dată, dar fără a fi individualizat acel imobil, situație în care nu rezultă că pârâții G. nu s-ar califica în procedura Legii nr. 112/1995. În plus, la solicitarea instanței, reclamantul, prin apărător, a arătat că nu poate face proba contrară, în sensul că pârâții G. ar fi dobândit un alt imobil în perioada vizată de lege, ba mai mult, a arătat că niciodată nu a susținut această împrejurare.

Totodată, instanța de fond a reținut reaua-credință a cumpărătorilor motivat de aceea că actele de înstrăinare s-au încheiat înainte de soluționarea cererii de restituire formulată de G.A. în baza Legii nr. 112/1995, însă trebuie precizat că această moștenitoare nu a formulat niciodată o cerere de restituire în natură a imobilului în baza Legii nr. 112/1995, ci numai o cerere de despăgubiri (echivalent bănesc) înregistrată din 18 iulie 1996 (fila 21 dosar fond).

Analizând valabilitatea contractelor, instanța de fond a apreciat că nu se poate reține buna-credință a cumpărătorilor, întrucât cu minime diligențe au cunoscut sau ar fi trebuit să cunoască faptul că fostul proprietar sau moștenitorii acestuia au depus cerere de restituire a imobilului în baza Legii nr. 112/1995, care s-a dovedit însă a fi o cerere pentru despăgubiri, conform precizărilor de mai sus.

Însă instanța de fond a imputat cumpărătorilor efectuarea unor minime diligențe și cu privire la verificarea respectării condițiilor impuse de Decretul nr. 92/1950, cu ocazia naționalizării imobilului în litigiu.

Sub acest aspect, practica judiciară a statuat că, în lipsa unei cereri de restituire a imobilului formulată de fostul proprietar și în lipsa unei notificări adresată chiriașilor privind intenția de a revendica imobilul, cumpărătorii nu puteau fi considerați decât de bună credință, iar analiza titlului statului nu era în competența cumpărătorilor, care oricum nu ar fi fost în măsură să facă asemenea aprecieri (a se vedea Decizia civilă nr. 7725/2006 a Înaltei Curții de Casație și Justiției).

O apreciere eronată a instanței de fond este aceea că cererea de despăgubiri formulată în temeiul Legii nr. 112/1995, în lipsa unor reglementări speciale privitoare la regimul juridic al imobilelor preluate fără titlu valabil, echivalează cu contestarea titlului statului.

Astfel, Legea nr. 112/1995 este sediul materiei numai pentru imobilele preluate cu titlu valabil de către stat, stabilind expres că imobilele preluate fără titlu pot face obiectul unor cereri de restituire sau despăgubiri formulate de persoana îndreptățită, pe cale judecătorească, potrivit dreptului comun.

S-a mai reținut că buna-credință a cumpărătorilor este exclusă și de existența, în contractele de înstrăinare, a unei clauze de exonerare de evicțiune a vânzătorului, clauze care sunt de natură să ridice dubii serioase cu privire la valabilitatea titlului statului.

Această opinie nu poate fi primită, deoarece chiar instanța supremă prin Decizia nr. 137/2004 a statuat că față de prevederile art. 1337 C. civ., clauza cumpărării pe riscul chiriașilor este nulă, vânzătorul fiind de drept obligat să răspundă către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut.

Referitor la nedovedirea în cauză, a împrejurării că pârâții cumpărători s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea vânzătorului de proprietar al imobilelor vândute, instanța de apel a constatat că, potrivit practicii judiciare în materie, este suficient ca viitorii cumpărători să verifice existența titlului statului pentru a se putea reține că au depus diligențe rezonabile pentru a verifica dacă vânzătorul poate înstrăina bunul în temeiul Legii nr. 112/1995, făcându-se deplina dovadă a aparenței de drept.

Este adevărat că în speță imobilul vândut a fost preluat de stat fără titlu, însă această situație a fost stabilită la câțiva ani după încheierea contractelor ce fac obiectul litigiului, respectiv, prin sentința civilă nr. 4204/2000 a Judecătoriei Brașov, rămasă irevocabilă la data de 23 aprilie 2001, litigiu în care nici pârâții cumpărători și nici statul nu au figurat ca părți, astfel că, potrivit principiului relativității efectelor hotărârilor judecătorești, sentința menționată nu este opozabilă pârâților.

În sprijinul celor de mai sus, tot instanța supremă a statuat că buna credință se analizează în raport de momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, cu respectarea cerințelor legale aplicabile la acel moment, în persoana cumpărătorilor care nu au cunoscut că imobilul este deținut de stat fără titlu.

Din economia Legii nr. 10/2001 rezultă că buna credință constă în credința dobânditorilor că au contractat cu adevăratul proprietar, cu respectarea prevederilor legale în vigoare la data perfectării actelor. Ambele categorii de condiții sunt întrunite în speță, pentru că în situația în care moștenitorul nu și-a manifestat în niciun fel intenția de a redobândi proprietatea autorilor săi, pârâții nu puteau avea niciun dubiu că imobilul nu ar aparține statului.

Pe de altă parte, actele au fost încheiate după expirarea termenului de 6 luni lăsat la dispoziția foștilor proprietari pentru a-și exprima opțiunea între a obține restituirea în natură sau despăgubiri. Nu subzistă nici alte cauze de nulitate prevăzute de art. 948 C. civ.

Împotriva acestei decizii, în temeiul dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a declarat recurs reclamantul B.A.C., formulând următoarele critici:

I. În mod greșit instanța de apel nu a reținut că cel căruia îi revenea obligația de a verifica îndeplinirea condițiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995, când exista o solicitare de vânzare a unei locuințe care făcea obiectul acestui act normativ, era chiar vânzătorul.

În acest sens, arată că atât la dosarul imobilului deținut de vânzător, cât și atașat notificării formulate de G.A., exista copia actului de vânzare încheiat la 26 iulie 1933, prin care M.O. și soția sa dobândeau suprafața de 261,40 mp pe care ulterior au construit, în baza autorizațiilor din 08 august 1933 și din 06 martie 1939 imobilul în litigiu, act în cuprinsul căruia exista mențiunea că dobânditorii erau institutori, respectiv, că făceau parte dintr-o categorie exceptată de la naționalizare, așa cum prevede art. 2 din Decretul nr. 92/1950 și trebuia să conducă la aplicarea dispozițiilor care interziceau încheierea contractelor de vânzare-cumpărare pentru apartamentele din acest imobil, întrucât Legea nr. 112/1995 reprezintă sediul materiei numai pentru imobilele preluate cu titlu valabil de către stat.

II. În mod greșit s-a reținut inopozabilitatea, față de pârâți, a sentinței civile nr. 4204/2000 a Judecătoriei Brașov, prin care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului asupra imobilelor în litigiu, întrucât această statuare retroactivează în timp chiar până în momentul naționalizării prin Decretul nr. 92/1950, efectele ei preexistând și momentului încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor în litigiu.

Nu are nicio relevanță că pârâții nu au fost părți în procesul soluționat prin sentința mai sus-menționată, întrucât ceea ce a valorificat această hotărâre era interpretarea și aplicarea corectă a art. 2 din Decretul nr. 92/1950 la situația de persoane excluse de la aplicarea acestui act normativ a autorului reclamantului, adică o chestiune de cunoaștere și aplicare corectă a legii.

Pe de altă parte, rezolvarea juridică a caracterului abuziv al preluării de către stat a imobilului în discuție este o chestiune in rem, referitoare la dreptul de proprietate asupra bunului respectiv, care intră în puterea lucrului judecat, neputând fi contrazisă printr-o rezolvare contrară într-un litigiu care aducea în discuție caracterul preluării de către stat al aceluiași bun.

III. În mod greșit instanța de apel a ignorat împrejurarea că la data de 18 iulie 1996, anterior încheierii oricărui contract de vânzare-cumpărare privitor la bunul în litigiu, autoarea reclamantului (G.A.), a formulat, în temeiul Legii nr. 112/1995, cerere de acordare de măsuri reparatorii pentru imobilul situat în Constanța, iar Hotărârea din 05 aprilie 1999 a Comisiei Județene Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995 nu a fost comunicată petentei nici până în prezent, astfel cum prevăd expres dispozițiile art. 45 lit. f) din H.G. nr. 20 din 10 ianuarie 1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995.

Existența acestei manifestări de voință a moștenitorului fostului proprietar era de natură să suspende procedura vânzării și trebuia să fie cunoscută de deținătorul bunului, iar prin acesta, și de către chiriașii care se socoteau îndreptățiți să cumpere bunul. Neprocedând astfel, vânzătorul a nesocotit dispoziții legale imperative și a încheiat contractele de vânzare-cumpărare în frauda veritabilului proprietar.

IV. În mod greșit instanța de apel nu a reținut reaua-credință a pârâților, atât a pârâților autorități publice, cât și a pârâților persoane fizice.

În susținerea acestui motiv de recurs, se arată că pârâții persoane fizice nu au depus minime diligențe pentru a verifica situația juridică reală a bunului și nu au dovedit faptul că s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului, deși erau juriști de profesie, fiind, deci, persoane ce aveau acces direct la o bogată cazuistică în domeniul Legii nr. 112/1995.

Pârâții persoane fizice cunoșteau că în legătură cu acest imobil există o procedură în derulare inițiată de moștenitorul titularului dreptului, acest lucru rezultând și din întâmpinarea depusă în Dosar nr. 13750/2002 al Judecătoriei Constanța, iar împrejurarea că până în prezent din Dosarul nr. 732/1999 al Comisiei Județene de aplicare a Legii nr. 112/1995 lipsește dovada de comunicare a Hotărârii nr. 689/1999 putea fi cu ușurință constatată, aspect a cărui semnificație juridică o constituia neîncheierea procedurii administrative inițiat de moștenitorul adevăratului proprietar.

Ignorarea acestei situații de către cumpărători face ca actele juridice de vânzare astfel încheiate să nu corespundă cerințelor legale, iar dreptul de proprietate să fie transmis și dobândit sub riscul anulării lor.

Aceeași semnificație, respectiv, dobândirea unui drept contestat și excluderea cumpărătorilor de la beneficiul bunei-credințe prezumate la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, o are și inserarea în contracte, de către vânzător, a unor clauze exoneratoare de evicțiune.

V. Contractul de vânzare-cumpărare din 28 septembrie 1996 este lovit de nulitate absolută și întrucât acesta a fost încheiat de pârâții G.C., G.A., G.I. (în prezent decedat) și G.I. cu vânzătorul Consiliul Local al Municipiului Constanța, în condițiile în care acesta era mandatat doar să administreze bunurile aparținând domeniului privat al municipiului, rezultând că a fost încheiat de către o persoană juridică care nu deținea, potrivit legii, în patrimoniul său, bunul reprezentând obiectul vânzării.

În concluzie, recurentul-reclamant a susținut că încheierea tuturor contractelor de vânzare-cumpărare în discuție s-a realizat cu încălcarea dispozițiilor imperative ale legii, în fraudarea adevăratului proprietar, ce a fost astfel privat de bun conform dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția pentru Apărarea Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale, sens în care se impune admiterea recursului, potrivit celor arătate.

Față de recursul formulat, s-au depus întâmpinări din partea intimaților Municipiul Constanța și Consiliul Local Constanța, la 20 februarie 2014, și din partea intimaților-persoane fizice, la 24 martie 2014, solicitându-se respingerea acestuia și acordarea cheltuielilor de judecată.

În recurs nu au fost administrate probe suplimentare.

Analiza criticilor de recurs formulate dovedește caracterul nefondat al acestora, potrivit celor ce urmează:

Cea dintâi critică a recursului pune în discuție condiția de valabilitate a contactelor de vânzare-cumpărare contestate în prezentul litigiu, din punct de vedere al incidenței, sub aspectul regimului juridic aplicabil acestora, a Legii nr. 112/1995, condiție aflată în strânsă legătură de determinare cu temeiul legal al preluării imobilului de către stat.

Privitor la această condiție, prima instanță a stabilit că, întrucât prin sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov, rămasă irevocabilă, s-a constatat că imobilul din Constanța, a fost preluat de stat fără titlu valabil, apartamentele din acesta nu puteau fi vândute de stat în temeiul Legii nr. 112/1995 decât prin încălcarea art. 1 și 9 din legea în cauză, ce era aplicabilă doar imobilelor cu destinația de locuință trecute cu titlu în proprietatea statului.

Această condiție a mai fost corelată de prima instanță și cu aceea a bunei credințe a dobânditorilor imobilelor, a cărei existență nu a reținut-o întrucât a stabilit că aceștia au cunoscut că bunul a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950 (din cuprinsul documentației ce a stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare) și întrucât a considerat că prin diligențe lesnicioase, ei ar fi putut intra în posesia titlului de proprietate al fostului proprietar, în care se menționa că acesta și soția sa erau institutori. Punând această informație în legătură cu actul normativ în baza căruia a avut loc preluarea, judecătorul fondului a apreciat că foștii chiriași ar fi trebuit să realizeze că preluarea bunului a fost făcută de stat fără titlu valabil, respectiv de la persoane care erau exceptate de la aplicarea Decretului nr. 92/1950.

Critica de recurs a reclamantului nu face decât să redea aceeași viziune a primei instanțe, care, pe bună dreptate nu a fost validată de instanța de apel, aceasta din urmă apreciind corect că nu intra în competența cumpărătorilor analiza titlului statului, prin verificarea respectării condițiilor impuse de Decretul nr. 92/1950 în cazul autorului reclamantei inițiale, numitul M.O.

Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază că modul în care prima instanță a dezlegat în cauză implicațiile decurgând din calificarea titlului de preluare al imobilului imobil în litigiu sunt în mod vădit eronate, contrare legii și străine de diligențele impuse cumpărătorului de bună credință.

Întrucât nulitatea este acea sancțiune de drept civil care lipsește actul juridic de efectele contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, este de principiu că judecarea unei acțiuni ce tinde la aplicarea acestei sancțiuni unui anumit act juridic determinat nu poate avea loc decât prin observarea cadrului normativ în vigoare la data nașterii/ încheierii sale.

Cu referire la elementele litigiului anterior evocate, Înalta Curte de Casație și Justiție reține că trei dintre cele trei contracte de vânzare-cumpărare contestate în cauză - respectiv, contractul din 28 septembrie 1996, din 30 septembrie 1996 și din 30 septembrie 1996 - au fost încheiate sub regimul de reglementare dat de dispozițiile Legii nr. 112/1995 și ale H.G. nr. 20/1990.

Deși prin art. 1 din Legea nr. 112/1995 se stabilea domeniul de aplicare a acestui act normativ ca fiind dat de categoria „imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu” totuși legea nu definea categoria imobilelor preluate „cu titlu”.

Prin H.G. nr. 20/1996, publicată în M. Of. nr. 16 din 23 ianuarie 1996, care conținea Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, s-a prevăzut la art. 1 alin. (2) că „Imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care au fost preluate ca locuințe în proprietatea statului în baza unei prevederi legale în vigoare la data respectiva, cum ar fi: Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 142/1952, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 218/1960, Decretul nr. 712/1966, Legea nr. 4/1973, Decretul nr. 223/1974, precum și alte asemenea acte normative, inclusiv hotărâri ale fostului Consiliu de Miniștri sau ale Guvernului”.

Art. 1 alin. (3) din H.G. nr. 20/1996 mai stabilea că locuințele care au fost preluate de stat în fapt, în condițiile inexistenței unei reglementari legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului, sunt considerate ca fiind trecute, fără titlu, în proprietatea statului și nu intră sub incidenta Legii nr. 112/1995.

Acestea fiind distincțiile realizate de legiuitor și voința politică a acestuia de la epoca respectivă, în mod excesiv și peste cerința legii înseși, judecătorul fondului a impus cumpărătorilor din cele trei contracte anterior menționate, exigențe ori diligențe apte - în opina sa – a-i califica pe aceștia ca fiind de bună credință, care îi obligau pe foștii chiriași atât la raționamente juridice, care nu sunt la latitudinea omului obișnuit (doar în familia G. existând persoane cu formație juridică), cât și la verificări - respectiv corectitudinea aplicării Decretului nr. 92/1950 față de foștii proprietari ai imobilului în litigiu - ce nu corespundeau nici unei cerințe a legii.

Prin urmare, diligența pe care acești cumpărători au afirmat că au depus-o la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, prin verificarea existenței unui titlu de dobândire a imobilelor de către stat, care a fost Decretul nr. 92/1950, și regăsirea bunului în cauză în anexele acestui act normativ, era îndestulătoare pentru a reține buna credință a acestora, atâta timp cât legea însăși (lato sensu) menționa cu titlu exemplificativ Decretul nr. 92/1950 ca fiind un caz de preluare cu titlu și care, implicit, atrăgea incidența Legii nr. 112/1995 în ceea ce privește regimul juridic al bunului imobil.

Cât privește celelalte două contracte de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997 încheiate de membri familiei Porumbel, se constată că au fost perfectate sub regimul de reglementare al Legii nr. 112/1995 și H.G. nr. 20/1996, astfel cum a fost modificată prin H.G. nr. 11/1997.

Această din urmă hotărâre de guvern denotă o modificare a opțiunii politice inițiale a legiuitorului intern, printre altele întrucât diversifică distincțiile între imobilele preluate cu titlu și cele fără titlu, adăugând noi criterii ori modificându-le pe cele indicate inițial în art. 1 al H.G. nr. 20/1996, în baza cărora se făceau aceste calificări.

Astfel, în urma modificărilor aduse prin H.G. nr. 11/1997, art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996, definește ca fiind imobile preluate cu titlu acele locuințe „care au fost preluate în proprietatea statului cu respectarea legilor și decretelor în vigoare la data respectivă, cum sunt: Decretul nr. 92/1950, (…)”.

În mod cu totul specific preluărilor realizate în baza Decretului nr. 92/1950, art. 1 alin. (3) (introdus prin H.G. nr. 11/1997) califică drept preluare în baza acestui decret „imobilele naționalizate cu respectarea prevederilor art. 1 pct. 1-5 și ale art. II din decret, precum și cu respectarea identității între persoana menționată ca proprietar în listele anexă la decret și adevăratul proprietar al imobilului la data naționalizării”.

Conform art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 20/1996, modificat prin H.G. nr. 11/1997, preluările fără titlu corespundeau situației de nerespectare a prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau situației de intrare a bunului în posesia statului în absența oricărei baze legale, imobilele din această categorie neintrând sub incidența Legii nr. 112/1995, dar putând face - potrivit art. 1 alin. (5) din același act normativ - obiectul cererilor de restituire sau de acordare de despăgubiri în condițiile dreptului comun.

Legea nu stabilea și cine anume avea a face distincțiile de natură juridică necesare calificării bunurilor imobile ca făcând parte din categoria celor cu titlu ori fără titlu, în ce procedură și la care anume moment. Date fiind însă nuanțele utilizate de legiuitor în definirea celor două categorii, ca și consecințele juridice deosebit de importante pe care legea le lega de aceste încadrări juridice, sub aspectul determinării regimului juridic al bunului imobil ca fiind cel al legii speciale ori, dimpotrivă, al dreptului comun (cu multiplele implicații decurgând de aici, sub aspectul regimului legal al redobândirii bunului ori cel al circuitului său juridic viitor etc.), instanța de recurs consideră că este cu totul exclusă lăsarea acestei calificări la latitudinea beneficiarilor legii, persoane fizice și, cu atât mai mult, este de exclus impunerea unei obligații acestora - așa cum a făcut-o judecătorul fondului - în raport de care să li se pretindă organizarea conduitelor (cumpărarea ori abținerea de la cumpărarea locuințelor deținute cu chirie) și care să stea, eventual, la baza calificării lor ca fiind cumpărători de bună ori de rea- creanță.

Impunerea unei atare exigențe chiriașilor cumpărători este cu atât mai nerezonabilă, în condițiile în care, în mod evident, aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente presupunea deținerea unei calificări juridice ( pe care, în speță, s-a dovedit că o dețineau doar doi dintre cumpărători, dar care nu ar putea fi pretinsă tuturor chiriașilor destinatari ai Legii nr. 112/1995 și care, în tot cazul, este străină de exigențele de prudență și diligență după care se apreciază cumpărătorul de bună credință) și în condițiile în care înseși instanțele judecătorești au dovedit inconsecvență în definirea celor două categorii, prin aplicarea dispozițiilor legale supuse analizei.

Instanța de recurs admite că astfel de calificări erau însă în obligația și competența atât a autorităților administrative chemate să aplice legea (în speță, a autorităților locale prin care s-au efectuat vânzări în baza art. 9 din lege ori a comisiilor locale și județene de aplicare a Legii nr. 112/1995), dar și a instanțelor judecătorești.

Neefectuarea acestor calificări ori calificarea greșită venită din partea autorităților administrative prin care s-a vândut bunurile nu poate fi însă imputată chiriașilor-cumpărători ori văzută ca o dovadă a relei-credințe a acestora la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, așa cum în mod excesiv s-a procedat în speță, prin hotărârea de primă instanță.

Pentru aceste motive, Înalta Curte de Casație și Justiție apreciază că diligențele rezonabile ce se impuneau cumpătătorilor din aceste ultime două contracte, necesare calificării lor ca fiind de bună credință, constau în verificarea existenței unui titlu al statului de dobândire a bunului, cerință constatată ca îndeplinită în cauză și reprezentată de Decretul nr. 92/1950, și în verificarea existenței /inexistenței la data încheierii actelor a vreunei decizii administrative ori hotărâri judecătorești de calificare a bunului ca făcând parte din categoria celor preluate fără titlu valabil.

Or, sub acest aspect, Înalta Curte de Casație și Justiție reține că până la data de 31 martie 1997, când a avut loc încheierea acestor două contracte, încă nu se pronunțase sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov, că nu există pe rolul instanțelor nicio procedură juridică de drept comun inițiată de moștenitoarea fostului proprietar care să vizeze imobilul în litigiu în aplicarea dispozițiilor art. 1 alin. (5) din H.G. nr. 20/1996, modificată și completată prin H.G. nr. 11/1997 ( care să justifice, măcar, în acest mod indirect, contestarea titlului de preluare al statului de către moștenitoare), și că, dimpotrivă, pe rolul Comisiei locale a Municipiului Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995 se afla cererea moștenitoarei G.A., înregistrată din 18 iulie 1996, prin care solicita acordarea de despăgubiri în temeiul Legii nr. 112/1995 pentru imobilul din Constanța.

Existența unei atare cereri, care nu poate constitui decât o dovadă de solicitare din partea succesorului în drepturi al fostului proprietar de a-i fi aplicată Legea nr. 112/1995, nu putea fi într-adevăr, calificată de către judecătorul fondului ca o contestare din partea acestuia a titlului statului asupra imobilului, după cum corect a apreciat instanța de apel, ci, dimpotrivă, ca o acceptare a acestui regim al bunului, iar, în ceea ce-i privește pe chiriașii cumpărători, ca o întărire a convingerii lor că bunul a fost preluat de stat, că această deținere și titlul în baza căreia ea avea loc nu sunt contestate și că, în aceste condiții, ei au tratat cu cel care în mod real avea calitatea de a le vinde un bun pe baza unei declarații publice a legii și, nu în ultimul rând, că bunul intra sub regimul de reglementare al Legii nr. 112/1995.

În același context al analizei se reține că succesoarea în drepturi a fostului proprietar nu a solicitat niciodată restituirea în natură a imobilului în baza Legii nr. 112/1995, după cum eronat emite considerații sub acest aspect prima instanță, și nici nu i-a notificat pe chiriași să se abțină de la cumpărarea apartamentelor în considerarea unor eventuale demersuri viitoare având ca obiectiv recuperarea în natură a bunului.

Prin urmare, critica recurentului care redă raționamentul judecătorului fondului nu poate fi văzută ca întemeiată, dovedindu-se că prima instanță a impus chiriașilor cumpărători din primele trei contracte analizate diligențe care nici nu se regăseau în litera și spiritul reglementării legale sub care a avut loc încheierea acestor acte juridice, iar chiriașilor cumpărători din celelalte două contracte (alții decât cei care, prin formația lor profesională și dețineau o calificare juridică, respectiv cumpărătorii G.A. și C.), diligențe ce depășeau sfera competențelor lor, tratându-i ca pe profesioniști ai dreptului, diligențe a căror neîndeplinire a condus prima instanță la concluzia greșită a relei lor credințe.

Este adevărat că patru, respectiv trei ani mai târziu încheierii contractelor contestate, moștenitoarea G.A. a obținut sentința civilă nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov, rămasă irevocabilă, prin care, în contradictoriu cu Municipiul Constanța, Consiliul Local Constanța, R.A.E.D.P.P. Constanța, s-a constatat că imobilul în cauză a fost naționalizat abuziv, fără titlu legal.

Existența acestei hotărâri judecătorești și calificarea pe care o dă ea titlului de preluare al statului nu pot produce însă consecințe asupra validității contractelor de vânzare-cumpărare contestate sau asupra cauzelor de nulitate a acestora și, cu atât mai puțin, asupra poziției subiective a părților contractante, din perspectiva calificării acestora ca fiind de bună sau de rea-credință, după cum greșit a valorificat în toate aceste planuri judecătorul fondului actul juridic menționat.

Se opune la aceasta nu inopozabilitatea hotărârii ce nu a fost pronunțată într-un litigiu în care să fi fost părți și intimații-persoane fizice, cumpărători în contractele de vânzare-cumpărare față de care aceasta a fost invocată, după cum eronat a apreciat instanța de apel. Această hotărâre judecătorească se bucură de puterea lucrului judecat, iar împrejurarea că a fost pronunțată în soluționarea unui litigiu în care chiriașii cumpărători nu au fost părți atrage doar consecința lipsei efectului obligatoriu față de aceștia, cărora însă dezlegarea jurisdicțională pe care o conține le este opozabilă cu puterea prezumției simple (art. 1200 pct. 4 C. civil) susceptibilă de dovada contrară, așadar ca realitate juridică ce nu poate fi ignorată cât timp nu se face dovada contrară.

Sub acest aspect, judecătorul fondului, spre deosebire de instanța de apel, a valorificat în mod corect hotărârea judecătorească în cauză, reținând că deși nu este obligatorie față de pârâții–persoane fizice, li se opune acestora, consecință a principiului relativității și opozabilității efectelor hotărârilor judecătorești.

Prima instanță a reținut că pârâții - persoane fizice s-au apărat în raport cu această hotărâre judecătorească invocând doar inopozabilitatea sa, nu și făcând dovada contrară în raport cu dezlegarea jurisdicțională pe care o conține.

Consecința decurgând din aceste împrejurări nu putea fi însă alta decât aceea a plasării litigiului pendinte sub regimul legal al dispozițiilor art. 45 alin. (2) coroborate cu cele ale alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, după cum corect a reținut instanța de apel, texte legale care se referă la acțiunea în constatarea nulității actelor juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil.

Ceea ce se opune cu adevărat extinderii consecințelor produse de pronunțarea acestei hotărâri judecătorești asupra validității contractelor analizate, cauzelor de nulitate a acestora și poziției subiective cu care s-au manifestat părțile contractante la momentul încheierii acestora, este chiar principiul de soluționare a acțiunilor în constatarea nulității absolute, decurgând din definiția și regulile specifice acestei sancțiuni de drept civil care presupune ca valabilitatea unui act juridic să fie analizată prin raportare la cadrul juridic normativ (lato sensu) existent la data nașterii sale, iar nu în raport de dispoziții legale ulterioare ori de situații juridice întemeiate pe acestea, născute de asemenea ulterior acestui moment.

În alte cuvinte, este vorba despre respectarea principiului de drept tempus regit actum, a cărui înfrângere a rezultat în urma judecății de primă instanță întrucât, pornind de la hotărârea judecătorească pronunțată la 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov, prin care s-a constatat că preluarea imobilului din Constanța, a fost realizată de stat în mod abuziv, fără titlu valabil, s-a concluzionat eronat că cele cinci contracte de vânzare-cumpărare contestate, încheiate în septembrie 1996 și în martie 1997 (așadar cu 3, respectiv 4 ani de zile anterior pronunțării hotărârii) sunt lovite de nulitate absolută întrucât nu puteau face obiectul Legii nr. 112/1995 a cărei sferă de reglementare era limitată doar la categoria imobilelor cu destinația de locuință, preluate de stat cu titlu - Tribunalul Buzău reținând, din acest motiv încălcarea dispozițiilor art. 1 și 9 ale actului normativ menționat.

Așadar, chiar în pofida efectului declarativ al hotărârii judecătorești în cauză, calificarea ulterioară dată titlului de preluare al statului asupra imobilului, ca fiind nevalabil, nu poate genera, în mod retroactiv, modificarea condițiilor legale existente la data încheierii celor cinci contracte de vânzare-cumpărare, cu consecința reținerii sancțiunii nulității absolute a acestora, pentru motive de nulitate inexistente la acel moment.

Cum s-a arătat, la momentul încheierii a trei dintre cele trei contracte contestate (cele încheiate în septembrie 1996), potrivit declarației legii - art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 20/1996 - și voinței legiuitorului, preluările de imobile realizate în temeiul Decretului nr. 92/1950 erau considerate, fără nicio distincție „preluări cu titlu”, intrând în sfera de reglementare a Legii nr. 112/1995.

La momentul încheierii celorlalte două contracte (martie 1997), declarația legii și voința legiuitorului s-au modificat, în sensul că preluările de imobile realizate în temeiul Decretului nr. 92/1950 puteau fi considerate ca fiind „cu titlu” doar dacă dispozițiile decretului fuseseră respectate la momentul preluării și exista identitate între persoana menționată în anexa la decret și adevăratul proprietar al imobilului de la data naționalizării. Până în martie 1997, data încheierii acestor ultime două contracte, nicio calificare asupra titlului de preluare a imobilului în litigiu, venită din partea autorităților cu atribuții în aplicarea Legii nr. 112/1995 - potrivit explicațiilor de mai sus - nu fusese dată și nici un demers al moștenitoarei fostului proprietar nu venea să conteste aparența de titlu valabil al statului asupra imobilului, decurgând din regăsirea acestuia pe listele anexe ale Decretului nr. 92/1950, în care era menționat ca fost proprietar numitul O.M. Dimpotrivă, cea în puterea căreia stătea o contestare a titlului statului dovedea că acceptă acest status-quo al bunului imobil, agreând ea însăși că regimul de reglementare al acestuia este dat de dispozițiile Legii nr. 112/1995, în temeiul căreia a solicitat să-i fie acordate despăgubiri.

Ignorând toată această conjunctură factuală și juridică sub regimul căreia s-au încheiat cele cinci contracte de vânzare-cumpărare, prima instanță a constatat nulitatea absolută a acestora pentru motive decurgând dintr-o situație juridică produsă în legătură cu bunul imobil, survenită însă la câțiva ani ulterior realizării actelor juridice contestate - pronunțarea sentinței civile nr. 4204 din 14 martie 2000 a Judecătoriei Brașov - o atare judecată înfrângând nu numai regula de drept „tempus regit actum”, ci și principiul stabilității și securității circuitului civil care trebuie să dea expresie așteptărilor și previziunilor oneste și legitime ale subiecților de drept, neputându-se pretinde acestora ordonarea conduitei în raport de reguli și situații juridice viitoare și neprevăzute la momentul încheierii actelor pe care le realizează la un moment dat.

Analizând cea de-a treia critică a recursului, Înalta Curte de Casație și Justiție constată că, în mod contrar celor afirmate de recurent, instanța de apel, în analiza sa, nu a ignorat existența cererii moștenitoarei G.A., formulată în baza Legii nr. 112/1995, prin care aceasta a solicitat (la 18 iulie 1996) acordarea de despăgubiri pentru imobilul în litigiu, observându-se că, dimpotrivă, curtea de apel a dat relevanța cuvenită acestui element probator al cauzei, pe de o parte infirmând aprecierea eronată a judecătorului fondului care a reținut că existența unei atare cereri ar reprezenta o formă de contestare a titlului statului de către succesoarea în drepturi a fostului proprietar, iar pe de altă parte, stabilind că, în raport de conținutul dispozițiilor relevante ale Legii nr. 112/1995, formularea unei astfel de cereri nu putea constitui un impediment la încheierea valabilă a contractelor de vânzare-cumpărare.

Întrucât asupra celei dintâi consecințe decurgând din existența acestei cereri, așa cum a fost reținută de judecătorul fondului, Înalta Curte de Casație și Justiție s-a pronunțat în cele de mai sus, instanța de recurs reține, în legătură cu cea de-a doua consecință a cererii de despăgubiri, că, dat fiind conținutul acesteia, în cauză nu a avut loc o încălcare a dispozițiilor art. 9 și 14 din Lege.

Potrivit art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie in natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrala sau in rate a prețului. Termenul prevăzut la art. 14 era cel pus la dispoziția foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora, îndreptățiți la restituirea în natură a apartamentelor sau la acordarea de despăgubiri, de a depune cereri pentru recunoașterea acestor drepturi, termen care s-a împlinit la 29 iulie 1996.

Nicio cerere a vreunuia dintre cei șase titulari ai contractelor de închiriere, ce a stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, nu a fost formulată anterior împlinirii acestui termen, în timp ce condiția subînțeleasă a art. 9 alin. (1), ca apartamentele supuse procedurii vânzării să fie dintre cele ce nu se restituie în natură, se dovedește a fi fost îndeplinită în cauză prin chiar opțiunea moștenitoarei G.A., care a solicitat acordarea de despăgubiri în procedura Legii nr. 112/1995 pentru imobilul din Constanța, aspect față de care se apreciază că în nicio împrejurare și indiferent de contestarea sau nu a Hotărârii din 5 aprilie 1999 a Comisiei Județene Constanța de aplicare a Legii nr. 112/1995, cererea sa nu i-ar fi putut deschide, în procedura acestei legi, vocația de a dobândi restituirea în natură a imobilului și de a induce, astfel, incertitudine asupra condiției legale a art. 9 alin. (1), respectiv ca obiectul material al contractelor să constea în bunuri ce „nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora”.

În aceste circumstanțe, aspectul necomunicării nici până în prezent a Hotărârii din 5 aprilie 1999 față de moștenitoarea G.A., invocat de recurent și preluat din raționamentul primei instanțe, ce a fost valorificat în proces în detrimentul intimaților - persoane fizice, deși fără a se putea reține nicio culpă a acestora ori în lipsa oricărei posibilități reale a lor de a o cunoaște - nu prezintă nicio relevanță sub aspectul cauzelor de nulitate absolută ce s-au invocat în legătură cu actele juridice supuse analizei.

Cât timp o procedură administrativă sau judiciară, chiar nefinalizată, nu are aptitudinea de a schimba condițiile legale prefigurate la momentul încheierii unui anume act juridic, faptul nefinalizării acesteia nu poate fi speculat, așa cum a făcut-o prima instanță, într-un motiv de nulitate absolută a actului.

Existența manifestării de voință a fostului proprietar sau a moștenitorului acestuia, de a-i fi acordate despăgubiri în procedura Legii nr. 112/1995, nu se regăsește consacrată în nici o dispoziție legală contemporană încheierii celor cinci contracte de vânzare-cumpărare drept caz de suspendare legală a procedurilor de vânzare către chiriași a apartamentelor, după cum afirmă recurentul-reclamant. Susținând că, întrucât nu a procedat în acest sens, vânzătorul a nesocotit dispoziții legale imperative, încheind contractele de vânzare-cumpărare în frauda dreptului veritabilului proprietar, recurentul nu indică și acele dispoziții legale a căror încălcare a înțeles să o invoce.

Pentru rațiunile deja arătate, decurgând din aplicarea regulilor specifice sancțiunii nulității, și observând conținutul legii în forma în vigoare la data încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare, datând din septembrie 1996, se reține că nici Legea nr. 112/1995 și nici H.G. nr. 20/1996 nu conțineau nicio prevedere prin care să se instituie vreun caz de suspendare a procedurilor de vânzare a imobilelor-locuințe ce intrau sub regimul lor de reglementare, în timp ce aceeași legislație, în forma dobândită la data încheierii celorlalte două contracte de vânzare-cumpărare (urmare a modificărilor și completărilor aduse prin H.G. nr. 11/1997), a instituit două cazuri de suspendare a procedurilor administrative reglementate de Legea nr. 112/1995 (de restituire în natură, de acordare a despăgubirilor sau de vânzare către chiriași), nici unul dintre acestea comun cu cel indicat de către recurent: a) art. 1 alin. (6) din H.G. nr. 20/1996, pentru situația existenței pe rolul instanțelor judecătorești de cereri referitoare la imobilele prevăzute la alin. (5) din norme; b) art. 92, pentru situația în care comisiile locale și județene, comisiile de sector și a municipiului București pentru aplicarea Legii nr. 112/1995 sau unitățile specializate care vindeau locuințe în condițiile Legii nr. 112/1995 aveau indicii că o locuință face parte din categoria imobilelor menționate la alin. (4) din norme ori din aceea a imobilelor exceptate de la vânzare, în conformitate cu art. 10 din Lege.

Cea de-a patra critică a recursului a invocat greșita nereținere de către instanța de apel a relei-credințe atât a vânzătorilor, cât și a cumpărătorilor, la încheierea contractelor supuse analizei.

Într-adevăr, instanța de apel nu a reținut reaua-credință a vânzătorilor la încheierea contractelor contestate și nu și-a concentrat analiza asupra verificării poziției subiective a acestor părți contractante, aspect neesențial în economia cauzei deoarece cazul de excepție de la principiul efectelor sancțiunii civile a nulității - principiul anulării actului subsecvent, ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis) - preluat, ca atare, și prin dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, incident speței, este cel al ocrotirii subdobânditorului de bună credință și cu titlu oneros al unui imobil.

Aceasta înseamnă că, independent de buna sau reaua-credință cu care s-a manifestat vânzătorul într-un contract, atâta timp cât se dovedește că cumpărătorul a acționat cu bună credință la încheierea actului contestat, acesta este salvat, prin excepție, de la sancțiunea nulității.

Cât privește critica prin care recurentul a susținut că pârâții persoane-fizice nu ar fi dovedit faptul că s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea statului de proprietar al bunului, se reține că dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 prevăd ca necesară și suficientă pentru înlăturarea sancțiunii nulității absolute a actului juridic, condiția ca acesta să fi fost încheiat cu bună credință.

Prin cele expuse anterior, Înalta Curte apreciază că în mod corect a stabilit instanța de apel că pârâții-persoane fizice au încheiat cele cinci contracte de vânzare-cumpărare cu bună credință, încrezându-se în mod sincer în calitatea statului de a deține toate însușirile necesare a le transmite dreptul de proprietate asupra apartamentelor, pe baza unei declarații publice a acestuia, ce a îmbrăcat forma unei legi. Apartamentele vândute se aflau situate într-un imobil preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950, formă de preluare care, potrivit declarației inițiale a legii, constituia o preluare cu titlu, ceea ce a atras consecința supunerii bunului imobil regimului de reglementare al Legii nr. 112/1995.

Chiar după modificarea H.G. nr. 20/1996 prin H.G. nr. 11/1997, nici o calificare a bunului imobil (din care deja se vânduseră trei unități locative în septembrie 1996, bunul fiind considerat preluat cu titlu) ca făcând parte dintr-o altă categorie juridică nu a avut loc până în martie 1997, când s-au încheiat celelalte două contracte de vânzare-cumpărare. Nici un demers al moștenitoarei fostului proprietar nu dovedea intenția acesteia de modificare a status qou-lui bunului, de contestare a titlului statului și calității acestuia de proprietar ori de urmărire a redobândirii imobilului, în materialitatea sa, în condițiile în care singura cerere formulată de aceasta până atunci în legătură cu nemișcătorul dovedea acceptarea supunerii sale regimului de reglementare al Legii nr. 112/1995, în temeiul căreia partea a solicitat doar acordarea de despăgubiri. Nu au existat nici măcar intenții viitoare declarate, cu un atare conținut, ale moștenitoarei, pentru a putea reproșa chiriașilor-cumpărători lipsa unei prudențe și diligențe față de eventuale demersuri ulterioare momentului încheierii actelor contestate, din partea acesteia.

Cum s-a arătat, modificarea ulterioară a voinței legiuitorului, care și-a schimbat viziunea în definirea categoriilor juridice de imobile preluate cu titlu și imobile preluate fără titlu valabil, cu consecința implicită a modificării sferei de aplicare a Legii nr. 112/1995, ca și schimbarea ulterioară încheierii actelor contestate, chiar pe baza acestei modificări survenite la nivel legislativ, a statutului juridic al bunului, calificat în anul 2000 printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, ca fiind preluat fără titlu valabil, nu poate produce consecințe în planul valabilității contractelor contestate.

Clauzele exoneratoare de răspundere pentru evicțiune, regăsite, de altfel, doar în contractele de vânzare-cumpărare încheiate de familia Porumbel, nu dovedesc contrariul concluziei anterioare, apreciindu-se că reținerea relei-credințe a cumpărătorilor pe baza existenței acestora s-ar fi justificat doar dacă și alte circumstanțele contemporane încheierii actelor ar fi calificat operațiunea ca fiind una realizată pe risc.

Cât privește motivul de nulitate vizând incapacitatea Consiliului local Constanța de a încheia acte de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995, în lipsa unui mandat special în acest sens, dată fiind lipsa calității sale de proprietar, motiv regăsit doar în privința contractului din 28 septembrie 1996 al familiei G., se reține că acesta nu a fost invocat de reclamant în fața primei instanțe, nici aceasta și, prin urmare, nici instanța de apel neemițând nici un fel de considerații în această privință.

Chiar independent de acest amănunt, se reține că, invocând această critică, recurentul admite calitatea de administrator al bunurilor din domeniul privat al Municipiului Constanța, în privința Consiliului local Constanța, și, întrucât prin dispozițiile art. 29 din H.G. nr. 20/1996, în forma în vigoare la data încheierii acestui contract, se prevedea că vânzarea apartamentelor în condițiile Legii nr. 112/1995 se face de către societățile comerciale și/sau unitățile specializate în vânzarea locuințelor sau care administrază locuințele, existente la data intrării în vigoare a legii, rezultă că, în virtutea calității sale de administrator Consiliul local Constanța a încheiat actul în discuție, nefiind necesară pentru aceasta existența unui mandat special.

Reținând și că celelalte motive de nulitate a contractelor analizate, ce au fost reținute prin hotărârea de primă instanță, dar care au fost infirmate în urma judecății de apel, nu au fost supuse cenzurii și instanței de recurs și apreciind, pentru cele arătate anterior, că decizia atacată este una legală, fiind pronunțată cu luarea în considerare a cadrului legal existent la data încheierii actelor juridice contestate, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul declarat, iar în baza dispozițiilor art. 274 C. proc. civ îl va obliga pe recurent să plătească intimatelor cheltuieli de judecată în recurs, constând în onorarii de avocat, respectiv 1.000 de lei în favoarea intimatelor P.V. și P.M. (chitanța de plată, fila 60 dosar recurs) și 1.000 lei în favoarea intimatelor R.E. și R.M.A. (chitanța de plată, fila 61 dosar recurs), ce au fost reduse în aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ., față de munca depusă, durata procedurii în fața acestei instanțe și actele de procedură îndeplinite.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul B.A.C. împotriva Deciziei nr. 79 din 26 septembrie 2013 a Curții de Apel Ploiești, secția I civilă.

Obligă recurentul să plătească 1.000 lei intimatelor P.V. și P.M. și 1.000 lei intimatelor R.E. și R.M.A., cu aplicarea art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 9 aprilie 2014.