Adverse possession under Austrian Civil Code rejected for lack of true possession; commercial owner's claim re formations quashed and remanded due to missing superficies right

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată (înregistrată inițial pe rolul Tribunalului Brașov, cauza fiind ulterior strămutată la Tribunalul Constanța, prin încheierea nr. 5798 din 6 iulie 2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, pronunțată în Dosarul nr. 4187/1/2011), reclamanții B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, în calitate de moștenitori testamentari ai autoarei B.S. și fiicelor acesteia B.A. și B.E., au solicita, în contradictoriu cu pârâta R.C.C., să se constate că autoarele B.A. și B.E. au dobândit, ca efect al joncțiunii posesiilor exercitate asupra imobilului în litigiu, dreptul de proprietate prin uzucapiune, conform art. 1461 C. civ. austriac, asupra terenului înscris în C.F. a Municipiului Brașov, fâneață în suprafață de 514,80 mp, fâneață în suprafață de 489,60 mp și fâneață în suprafață de 489,60 mp, precum și asupra celui înscris în C.F. a Municipiului Brașov, fâneață în suprafață de 482,40 mp.

În cauză au formulat cerere de intervenție în interes propriu D.I. și SC C.H.B. SA, prima invocând același drept ca și reclamanții, iar cea de-a doua solicitând constatarea calității de titulară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor ce alcătuiesc Complex Hotelier B. (fost C.), compuse din restaurant cu terasă și căi de acces, recunoașterea dreptului de superficie asupra terenului în suprafață de 881,15 mp, dezmembrarea suprafețelor ocupate de construcții conform folosinței, cu acordarea de numere topografice noi și intabularea dreptului astfel recunoscut în cartea funciară.

Prin sentința civilă nr. 3506 din 14 iunie 2012 a Tribunalului Constanța a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, precum și a intervenientei în interes propriu D.I.

Au fost respinse, ca nefondate, atât acțiunea reclamanților B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I. și Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, cât și cererile de intervenție în interes propriu formulate de către SC C.H.B. SA și D.I.

Pentru a pronunța această sentință, Tribunalul Constanța a reținut, în esență, că imobilele din C.F. a orașului Brașov au fost dobândite prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 1925 la Tribunalul Brașov, încheiat între vânzătorul B.I. și cumpărătorul I.G.P., transmiterea dreptului operând în favoarea cumpărătorului la momentul înscrierii în C.F., respectiv la data de 13 mai 1925. La data de 17 mai 1925, același vânzător B.I. a vândut cumpărătorului P.G.I. imobilul înregistrat în C.F. în întindere de 134 stj. Transferul dreptului de proprietate a operat în favoarea cumpărătorului menționat, la momentul înscrierii în cartea funciară, respectiv la data de 17 mai 1925.

Aceste imobile sunt în prezent înscrise în C.F. pe numele pârâtei R.C.C., succesorul legal al numitului P.G.I., cu titlu de drept de moștenire.

Sub aspectul îndeplinirii condițiilor uzucapiunii sub imperiul C. civ. austriac, în vigoare la momentul începerii posesiei asupra terenului litigios, prima instanță a făcut referire la doctrina juridică în materie, reținând că uzucapiunea este dobândirea unui drept prin posesie calificată exercitată pe parcursul timpului stabilit de lege. Aceasta duce la o dobândire originară a dreptului, care are ca urmare faptul că titularul de până atunci își pierde respectivul drept, conform cu art. 1478 C. civ. austriac.

Condițiile pentru realizarea uzucapiunii sunt următoarele: bunul să fie susceptibil de a fi uzucapat, o posesie calificată și exercitarea acesteia de-a lungul unei anumite perioade de timp. Posesia celui care uzucapează trebuie să se bazeze pe un titlu obiectiv valabil, care ar fi fost suficient pentru transmiterea proprietății dacă înstrăinătorul ar fi fost proprietar (vânzare-cumpărare, donație, legat, etc.). Din contră, art. 1462 C. civ. austriac arăta că nu este suficient pentru uzucaparea proprietății un titlu care acordă doar dreptul de folosință (de exemplu, un contract de închiriere).

Conform art. 1461 din C. civ. austriac, în vederea împlinirii uzucapiunii este nevoie de o posesie legitimă. Doar dacă acest titlu - acceptat din eroare de către uzucapant - corespunde exigențelor pentru justețea titlului, atunci poate fi vorba despre intervenția uzucapiunii; aceasta întrucât instituția uzucapiunii nu are în principiu scopul de a legitima dobândirea fără titlu și nejustă, ci - cu excepția uzucapiunii extratabulare - în primul rând are scopul de a „uzucapa" lipsa îndreptățirii proprietarului anterior.

În cazul lipsei titlului s-ar putea constitui două categorii: cel care spre exemplu crede că a dobândit proprietatea dintr-un titlu care teoretic ar fi fost suficient pentru transferul proprietății, deși posesia bunului i-a fost transmisă doar în baza unui contract de închiriere, este protejat în cadrul uzucapiunii de lungă durată, deoarece această apreciere greșită referitoare la conținutul titlului trebuie să ducă la dobândirea dreptului. Cel care, din contră, știe că a obținut bunul doar în baza unui contract de închiriere, însă crede că prin uzucapiune poate dobândi proprietatea dacă folosește bunul suficient de mult timp, este de rea credință - întrucât folosește bunul cu credința că este proprietar doar din momentul în care s-a scurs termenul uzucapiunii - în spatele respectivei situații aflându-se în realitate (doar ipotetic în privința uzucapiunii de lungă durată) și problema justului titlu prevăzut în art. 1461 C. civ. austriac.

Instanța a avut în vedere și dispozițiile art. 27 și 28 din Decretul-lege nr. 115/1938, normă care și-a produs efectele pe teritoriul Transilvaniei ulterior Codului civil austriac, unde sunt identificate două cazuri în care dreptul de proprietate asupra imobilelor poate fi dobândit prin uzucapiune: când s-a înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, un drept de proprietate, iar titularii au posedat imobilul cu bună credință timp de 10 ani (nefiind cazul în speță) și, respectiv, când cineva a posedat un bun nemișcător, în condițiile legii, timp de 20 de ani după moartea proprietarului înscris în cartea funciară.

Evaluând materialul probator administrat, prima instanță a constatat că declarațiile martorilor audiați și răspunsurile la interogatoriu date de reclamantele Ș.O., C.M. și B.M. nu au relevat data clară de la care B.S. a început posesia, ori natura exercitării folosinței, ci doar destinația dată acestui teren - fâneață pentru creșterea oilor.

Tribunalul a apreciat că nu s-a dovedit existența unei posesii exercitate de autorii reclamanților asupra bunului litigios (care ulterior a fost afectat de construcția Hotelului C.), iar invocarea procesului-verbal de posesie întocmit de către Judecătoria mixtă Brașov la data de 14 august 1947, ca dovadă a justului titlu, nu este relevantă, devreme ce acest act face referire la pierderea unui pretins contract de vânzare-cumpărare încheiat cu proprietarul tabular, numitul I.G.P.

Împrejurarea că numitul I.G.P. este autorul pârâtei R.C.C., care nu numai că nu a recunoscut această transmitere a dreptului de proprietate, ci, mai mult decât atât, și-a intabulat propriul drept de proprietate cu privire la bunul litigios, cu titlu de drept de moștenire, coroborată înscrisurile autentice care atestă dreptul de proprietate în favoarea autorului acesteia - acte de vânzare-cumpărare și acte care atestă publicitatea acestui drept în sistemul de carte funciară, publicitate cu efect constitutiv de drept - converge spre convingerea că un astfel de act, care să reprezinte justul titlu în favoarea autorilor reclamanților, nu a existat.

De altminteri, procedura demarată prin procesul-verbal de posesie întocmit de către Judecătoria mixtă Brașov la data de 14 august 1947, în favoarea autoarei B.S., nu a mai fost finalizată, dreptul de folosință al acesteia asupra parcelelor cu numere, nu a mai fost ulterior înscris în C.F. deschisă pentru terenurile litigioase.

Tribunalul a mai reținut că nici cu privire la parcelele în suprafața de 514,8 mp înscrisă în C.F. a localității Brașov și nu s-a efectuat dovada posesiei în virtutea unui just titlu.

Pe lângă această condiție, nu s-a realizat de către reclamanți nici dovada unei posesii utile, pașnice și netulburate, deoarece, deși invocă joncțiunea posesiilor autorilor lor cu aceea a lor înșiși, reclamanții nu au efectuat personal acte de posesie asupra bunului litigios - aspect recunoscut prin cererea de chemare în judecată.

Faptul că autoarea B.S. a folosit în întregime imobilul litigios în limitele și hotarele existente, începând cu anul 1932 și până la decesul său, intervenit în anul 1957, nu a fost demonstrat fără echivoc, declarațiile martorilor fiind neclare și ambigue; pe de altă parte, nici dovada că posesia începută de către aceasta a fost continuată de către autoarele B.A. și B.E., fiicele defunctei B.S., până în anii 1962, nu s-a realizat, deoarece aceiași martori au afirmat fie că terenul a fost colectivizat, fie nu au putut preciza anul când acestea au încetat să efectueze acte de posesie.

Preluarea pură și simplă, fără vreun titlu, a acestor terenuri de către autoritățile statului comunist, este demonstrată de construirea complexului hotelier și rezultă din înscrisurile care fundamentează edificarea acestuia, depuse la dosar - filele 94-130. Prin urmare, cel puțin de la momentul la au fost demarate lucrările de construire ale Complexului hotelier C., posesia exercitată de către autorii reclamanților asupra terenului litigios încetase, reclamanții neputând invoca joncțiunea posesiei lor cu aceea exercitată de către autorii lor.

Susținerea că încă din anul 1962 s-a împlinit termenul de 30 de ani, necesar potrivit art. 1461 C. civ. austriac spre a interveni uzucapiunea, nu are suport legal. Nu se poate accepta ideea producerii efectului achizitiv al dobândirii dreptului de proprietate în patrimoniul unor persoane decedate (B.A. și B.E.), prin împlinirea termenului de 30 de ani la care se referă actul normativ, urmare a joncțiunii posesiilor lor cu cea a autoarei B.S.

Faptul că B.A. și B.E., în timpul vieții lor, nu au înțeles să investească o instanță judecătorească, solicitându-i să constate incidența uzucapiunii pentru terenul litigios, determină implicit necesitatea dovedirii preluării bunului în posesie de către reclamanți și demonstrația împrejurării că, la rândul lor, aceștia au exercitat asupra bunului o posesie utilă, publică, netulburată și sub nume de proprietar, în virtutea unui just titlu și pentru perioada de timp cerută de lege, cu posibilitatea joncțiunii posesiilor.

În privința cererii de intervenție în interes propriu formulate de către intervenienta D.I., tribunalul a apreciat că sunt similare argumentele de netemeinicie reținute pentru cererea de chemare în judecată.

Cât privește cererea de intervenție în interes propriu formulată de către intervenienta SC C.H.B. SA, prima instanță a apreciat că acesta nu este fondată. S-a reținut că la momentul începerii construcției, statul prin autoritățile locale s-a comportat ca un adevărat proprietar, dispunând transferul în administrarea operativă a fostului O.J.T. Brașov a terenurilor care afectează loturile C.F., în vederea construirii hotelului de 300 locuri în cartierul C., potrivit adresei din 23 mai 1973 (fila 99).

Transmiterea efectivă a acestor terenuri din administrarea fostului Comitet Executiv al Consiliului Popular al orașului Predeal în administrarea fostului Oficiu Județean de Turism Brașov s-a realizat prin Decizia nr. 459 din 16 iunie 1973 a Consiliului Popular al Județului Brașov (fila 117).

Pentru terenul care formează lotul înscris în C.F. cu 482,40 mp, autoritățile au solicitat la acea dată Notariatului de Stat Brașov înscrierea dreptului de proprietate în favoarea Statului, arătând că acesta a fost preluat de la P.C.D. conform Decretului nr. 712/1966 și Decretului nr. 218/1960 - adresa din 15 august 1970 (fila 124). Înscrierea acestui drept în cartea funciară în favoarea statului nu s-a realizat, deoarece notarul a constatat existența unei piedici, în sensul că proprietarul tabular era altă persoană decât aceea indicată prin cerere.

Abuzul săvârșit de către autoritățile statului totalitar, care și-au arogat, în mod nelegal, prerogativele conferite titularului dreptului real asupra terenului litigios, în sensul că au dispus de bun edificând construcții cu destinație comercială - hotelieră asupra acestuia, în condițiile în care proprietarului tabular îi era imposibil obiectiv să conteste trecerea terenului în proprietatea statului, ori să își exprime în orice mod dezacordul cu privire la realizarea construcției pe terenul său, nu poate fi creator de drept în favoarea SC C.H.B. SA, entitate care a preluat o diviziune a patrimoniului O.J.T. Brașov.

Prima instanță a mai reținut că acest complex hotelier a fost edificat de autoritățile statului comunist, în baza mai multor autorizații de construire eliberate de Consiliul Popular al Orașului Predeal, în beneficiul antecesoarei pârâtei (fosta O.J.T. Brașov), după cum s-a reținut - cu putere de lucru judecat - prin Decizia civilă nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov (Dosarul civil nr. 4605/62/2006). Legalitatea construcțiilor cu destinație hotelieră, edificate în baza autorizației din 04 decembrie 1975, a planului de investiții și documentației tehnice, precum și a Acordului unic nr. 9924 din 30 iunie 1975 eliberat de fostul Comitet Executiv al Consiliu Popular al orașului Predeal, precum și în baza memoriului justificativ asupra proiectului de execuție și planului, ale Proiect Brașov, a fost statuată irevocabil de către Curtea de Apel Brașov.

Instanța a considerat că în cauză nu se poate constata calitatea pretinsă de societatea intervenientă, întrucât SC C.H.B. SA nu a depus înscrisuri din care să rezulte cu certitudine existența dreptului de proprietate asupra construcțiilor (respectiv, acte translative de proprietate ori alte probe din care să rezulte că a edificat în mod legal aceste construcții, pe cheltuiala sa și cu materialele sale).

Față de soarta capătului principal al cererii de intervenție, instanța a respins și pe cele accesorii, referitoare la procedura administrativă a înscrierii dreptului de superficie în C.F., respectiv, dezmembrare și acordare de număr topografic nou.

Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții și intervenienții.

Intervenienta în interes propriu D.I. a înțeles să promoveze apel în condițiile coparticipării procesuale cu reclamanții, pe considerentul unicității izvorului de drepturi pretinse (anume, posesia exercitată de autorii comuni B.).

Cu privire la reclamanta Parohia Ortodoxă Sf. Nicolae, care nu s-a regăsit indicată în cererea declarativă de apel, ci doar în considerentele suplimentare depuse la primul termen de judecată, instanța de apel a făcut aplicarea art. 48 alin. (2) C. proc. civ., reținând că efectele hotărârii ce se atacă se răsfrâng, cât privește respingerea cererii în constatarea dobândirii uzucapiunii, asupra tuturor reclamanților. Ca atare, instanța a calificat participarea la judecata apelului a Parohiei ca apelantă reclamantă, fiind respinsă excepția tardivității formulării cererii de apel a acestei entități, invocată de către intimata pârâtă prin întâmpinare.

Prin Decizia nr. 23/ C din 4 martie 2013, Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanți și de intervenienta D.I., a admis apelul intervenientei în interes propriu SC C.H.B. SA și a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că a admis în parte cererea de intervenție în interes propriu a acesteia și a constatat că societatea este titulara unui drept de proprietate cu titlu de construire asupra edificatelor situate pe imobilul teren, proprietatea pârâtei R.C.C., înscris în C.F. Brașov, astfel cum au fost ide.ntificate prin raportul de expertiză tehnică topografică întocmit de expert ing. M.E. și completat la termenul din 12 octombrie 2011, respectiv:

- pentru construcțiile cu suprafața totală de 195,00 mp (117 mp ocupați de restaurant, iar 78 mp de terasa restaurantului hotelului), situate pe parcela înscrisă în C.F. Brașov, în suprafață de 514,80 mp;

- pentru construcțiile cu suprafața totală de 252,85 mp (221 mp ocupați de restaurant, iar 31,85 mp de terasa și scările de acces la restaurantul hotelului), situate pe parcela înscrisă în C.F. Brașov în suprafață de 489,60 mp;

- pentru construcțiile cu suprafața totală de 77 mp (66 mp ocupați de restaurant, iar 11 mp de copertina restaurantului), situate pe parcela înscrisă în C.F. Brașov, în suprafață de 489,60 mp;

- pentru construcția parcării auto a hotelului, ce ocupă integral parcela înscrisă în C.F. Brașov, în suprafață de 482,40 mp.

Prin aceeași decizie s-a dispus dezmembrarea parcelelor și acordarea de numere top noi, conform expertizei (anexa 2), precum și înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de construire, pentru edificatele arătate.

S-au menținut celelalte dispoziții ale hotărârii apelate, cât privește constatarea dreptului de superficie. În privința acordării de nr. top. noi, instanța a apreciat că această operațiune ține de regimul de carte funciară, deci de procedura ulterioară necontencioasă, iar nu de statuarea în procedura contencioasă a drepturilor afirmate.

În raport de dispozițiile art. 274 alin. (1) și (3) C. proc. civ., constatând că intimata pârâtă R.C.C. a căzut în pretenții față de SC C.H.B. SA, a obligat-o la plata, către această parte, a sumei de 10.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

S-au respins celelalte pretenții ale apelantei interveniente, cu acest titlu, apreciind că, în raport de cele admise din petitul cererii de intervenție în interes propriu și de efortul probatoriu, suma astfel alocată este suficientă pentru a satisface cerința normei evocate.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de apel a reținut următoarele:

1. Demersul apelanților reclamanți a vizat valorificarea pretinsului drept de proprietate dobândit de autoarele lor prin prescripție achizitivă extratabulară, ca urmare a începerii posesiei asupra parcelelor înscrise în C.F. a Municipiului Brașov, sub regimul C. civ. austriac, așadar, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 389/1943 și Legii nr. 241/1947, când a fost pus în aplicare Decretul-Lege nr. 115/1938.

Sub un prim aspect, instanța de apel a constatat că în mod corect tribunalul s-a raportat, chiar în condițiile evocării joncțiunii posesiilor, la dispozițiile art. 1461 și următoarele C. civ. austriac, care statuau că uzucapiunea operează printr-o posesie legitimă, de bună credință, neviciată și continuă, exercitată timp de 30 de ani, de plin drept, chiar fără înscriere în cartea funciară.

Având în vedere însă natura specifică a acestei uzucapiuni, în literatura juridică s-a exprimat opinia că succesorii universali și cei cu titlu universal ai posesorului pot exercita, în măsura în care toate condițiile uzucapiunii fuseseră îndeplinite înainte de deschiderea succesiunii, dreptul de opțiune într-o formă pozitivă sau într-o formă negativă, fără ca prin aceasta să se facă vreo trimitere la instituția joncțiunii posesiilor (,,Dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune’’ - dr. V.S.,,,Dreptul’’ nr. 4/2006, pag. 67). Așa fiind, tribunalul nu a apreciat corect împrejurarea că se tinde la recunoașterea dreptului real în patrimoniul unor persoane decedate, iar nu în cel al reclamanților – din moment ce atât timp cât termenul de prescripție achizitivă fusese împlinit (așa cum se evocă în speță) înainte de decesul autorului, moștenitorii pot invoca uzucapiunea, cu consecința că bunul va intra în masa succesorală, moștenitorii dobândind în primul rând un drept de opțiune cu privire la uzucapiune (prin efectul succesiunii), iar ulterior, prin exercitarea pozitivă a acestui drept, chiar dreptul de proprietate asupra bunului posedat de autorul lor - efectul retroactiv al uzucapiunii făcând ca dreptul de proprietate să treacă mai întâi prin patrimoniul autorului lor.

Aceste considerente îndreptățesc criticile apelanților reclamanți cu privire la faptul că prima instanță a greșit atunci când s-a referit la joncțiunea posesiilor reclamanților cu cea autorilor lor, din moment ce nu s-a pus în discuție (și nici nu a constituit teză probatorie) exercitarea posesiei proprii asupra terenurilor după anul 1962, ci împlinirea termenului uzucapiunii conform Codului civil austriac în urma joncțiunii posesiilor numitei B.S. cu cea a fiicelor sale E. și A..

O atare motivare, ca și cea referitoare la necesitatea constatării, întotdeauna, pe cale judecătorească, a intervenirii prescripției achizitive (care nu se pliază pe dispozițiile referitoare la dobândirea dreptului real prin simpla înscriere de C.F.) nu sunt însă de natură a conduce la reformarea soluției primei instanțe, câtă vreme soluția de respingere a acțiunii reclamanților este întemeiată.

Astfel, dispozițiile sus-citate din vechea reglementare impuneau drept condiție pentru operarea uzucapiunii ca posesia să fie legitimă, adică să fie fondată pe un act ce îi legitima posesorului această stăpânire animus possidendi, chiar fără intabulare în cartea funciară, adică să nu fie o simplă deținere nelegitimă, samavolnică (,,Reglementarea dobândirii drepturilor reale imobiliare prin uzucapiune în cazul succesiunii mai multor legi în timp’’ –,,Dreptul nr. 10-11/1995, pag. 63-64). Acesta este motivul pentru care la data la care a adresat cererea sa către Judecătoria mixtă Brașov (ca instanță de carte funciară), la 1 august 1947 și așa cum s-a consemnat pe baza probelor produse de petiționara B.S., în procesul-verbal din 14 august 1947, autoarea reclamanților a susținut că deține cele trei parcele de teren indicate ,,prin cumpărare de la proprietarul de carte funciară încă din anul 1926 cu contract de vânzare-cumpărare, pe care contract l-am pierdut’’.

Acest fapt a relevat că petiționara urmărea să justifice, în raport de dispozițiile legii, față de titularul dreptului real înscris în C.F. (respectiv, P.G.I.) un titlu legitim (un contract de vânzare-cumpărare), neintabulat în contra vânzătorului și care nu mai putea fi prezentat, pentru înscrierea dreptului, pentru că actul doveditor ar fi pierdut.

Apelanții reclamanți au pretins atât la fond, cât și în considerentele apelului, că întocmirea procesului-verbal din 14 august 1947, în cadrul căruia s-a consemnat că se constată,,posesiunea faptică de peste 15 ani a petiționarei asupra imobilelor înscrise în C.F. Brașov cu drept de folosință și stăpânire faptică’’ reprezintă o condiție suficientă pentru a se dovedi posesia numitei B.S., fiind irelevantă împrejurarea că nu s-a finalizat procedura înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate.

În realitate, aspectele arătate reflectă - așa cum a reținut și instanța de fond - eșecul demersurilor petiționarei de a-și vedea înscris în cartea funciară faptul posesiunii pe baza procesului-verbal din august 1947, câtă vreme Judecătoria mixtă Brașov a refuzat, conform încheierii din 23 octombrie 1947, să realizeze această înscriere, îndrumând-o pe B.S. să comunice instanței adresa proprietarului tabular pentru înaintarea către acesta a procesului-verbal de posesie, întrucât,,pentru dezbaterea din 14 august 1947 nu a fost citat’’.

Această împrejurare, combinată cu faptul că aceste demersuri au fost inițiate după ce în prealabil ea însăși împreună cu soțul său vânduseră cele trei parcele, la 13 mai 1925 proprietarului tabular P.G.I. (domiciliat în com. Pogoanele, jud. Buzău), confirmă că B.S. nu putea exercita o posesie legitimă animus possidendi, ci doar acte de,,folosință și stăpânire faptică’’, după cum s-a indicat ulterior și în înscrisurile citate, adică o detenție precară asupra unui bun ce i-a aparținut până în mai 1925 și pe care l-a înstrăinat noului proprietar tabular, folosindu-l în continuare - în absența predării către titularul dreptului - cu destinația indicată de martori, respectiv, ca fâneață în zona Predeal, pentru creșterea animalelor.

Nici C. civ. austriac și nici reglementările ulterioare nu au pus semnul egalității, în ce privește dobândirea dreptului de proprietate prin prescripție achizitivă, între folosință (ca simplă deținere materială) și posesie, astfel că o constatare a,,folosinței și stăpânirii faptice’’ - privită din perspectiva procesului-verbal din 14 august 1947, cu toate viciile de procedură relevate de încheierea din 23 octombrie 1947 a Judecătoriei mixte Brașov - nu echivala cu o,,notare a posesiunii faptice’’ la care a aspirat petiționara, prin cererea depusă la 1 august 1947.

Nu se poate invoca, astfel cum se susține în apel, că uzucapiunea ar fi operat în speță prin aplicarea dispozițiilor art. 1477 C. civ. austriac, anume fără să fie nevoie de un just titlu, ci doar de o posesie de bună-credință, exercitată pe timp de 30 sau de 40 de ani; așa cum s-a arătat, în cauză nici nu a fost vorba de existența vreunui just titlu al autoarei lor, ci doar de pretinsa posesie derulată inițial de B.S. până la decesul survenit în 1957 și ulterior de fiicele acesteia, până la împlinirea termenului legal, în 1962 - aspecte evaluate judiciar.

Prin urmare, în mod corect a sesizat instanța de fond că nu a existat posesie în cazul autoarei S.B. și ulterior a fiicelor sale, neputând fi invocată nici joncțiunea acestor pretinse posesii.

Pe de altă parte, este real că în sistemul uzucapiunii extratabulare, dreptul de proprietate se poate obține și fără înscriere în cartea funciară, cum este cazul C. civ. austriac sub imperiul căruia se presupune că a început pretinsa posesiune. Însă, așa cum s-a arătat în literatura juridică (,,Uzucapiunea tabulară și uzucapiunea extratabulară’’, dr. V.S. -,,Dreptul’’ nr. 6/2006, pag. 29), împlinirea termenului acestei prescripții achizitive nu duce, prin ea însăși, la dobândirea dreptului de proprietate, ci naște doar dreptul potestativ de opțiune în favoarea posesorului, pentru că numai în acest caz efectele uzucapiunii extratabulare retroactivează până la momentul începerii posesiei invocate.

Acesta a constituit de altfel și motivul demersurilor inițiate în instanță de B.S. în anul 1947, pentru că în regimul de C.F. intabularea prealabilă a dreptului de proprietate dobândit prin efectul prescripției achizitive, mai înainte de înscrierea drepturilor moștenitorului proprietarului tabular, opunea cu succes acestuia din urmă un titlu valid, cu efecte retroactive din momentul posesiei.

Proprietatea extratabulară nu este scutită de încorporare în cartea funciară, titularul având nevoie de aceasta pentru a se apăra în contra pierderii proprietății prin uzucapiune. Înscrierea îi procură așa-numita posesiune tabulară, independentă de existența dreptului de proprietate dobândit mai înainte în regim extratabular, prin efectul legii. În mod corelativ, posesorul uzucapant are dreptul de opțiune în ce privește valorificarea posesiei sale generatoare de drepturi reale, pentru că pierderea acestui beneficiu (stingerea dreptului potestativ) constituie și pentru el o sancțiune a legii aplicată pasivității sale (,,Dreptul de opțiune cu privire la uzucapiune’’, dr. V.S. - Rev.,,Dreptul’’ nr. 4/2006).

Astfel fiind, în mod just s-a constatat în primă instanță că pretinsa uzucapiune nu a fost valorificată (ca exercițiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, R.C.C., cu titlu drept de moștenire pentru parcelele înscrise în C.F. Brașov (fila 11 fond).

Din această perspectivă, toate criticile din apel referitoare la incorecta ori incompleta interpretare a declarațiilor martorilor, administrate inclusiv în apel pentru a răspunde chestiunii publicității și netulburării folosinței/posesiei familiei B. asupra acestor parcele, vor fi apreciate ca neîntemeiate, devreme ce premisa existenței unei posesii utile a fost înlăturată.

În fine, chestiunea achitării taxelor, într-o anumită perioadă, pentru acest imobil, intră în sfera actelor ce relevă un exercițiu pozitiv al unui drept (asumat) de folosință, fără ca prin aceasta să fie conferit ori recunoscut atributul posesiei.

În raport de toate aceste considerente, apelul reclamanților, ca și al intervenientei D.I., a fost respins, ca nefondat.

2. Cu privire la apelul declarat de intervenienta în interes propriu SC C.H.B. SA, instanța a reținut că, prin efectul înscrierii în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de moștenire al succesorului legal al proprietarului tabular P.G.I., intimatei pârâte R.C.C. îi este confirmat dreptul real asupra parcelelor, înscrise în C.F. Brașov, precum și asupra parcelei înscrisă în C.F. Brașov.

Expertiza topografică efectuată în cauză de expert M.E. (filele 110-119 dosar Tribunalul Brașov), completată ulterior la 10 octombrie 2011 (filele 35-46 dosar Tribunalul Constanța), a relevat, prin suprapunerea planurilor, că din parcela înscrisă în C.F., în suprafață totală de 514,80 mp, restaurantul hotelului și terasa acestuia ocupă 117+78 mp, adică 195 mp; din parcelă în suprafață totală de 489,60 mp, 221 mp sunt ocupați de restaurant, 31,85 mp de terasă și scările de acces, iar 47,50 mp de trotuar și spații verzi; din parcelă în suprafață totală de 489,60 mp restaurantul și copertina acestuia ocupă 66+11 mp, respectiv 77 mp; suprafața totală a parcelei din C.F. Brașov, de 482,40 mp, este ocupată integral de parcarea hotelului.

Prin urmare, dreptul de proprietate al proprietarului înscris în C.F. este afectat de construcțiile definitive ce aparțin unei alte persoane, astfel cum s-a statuat conform sentinței nr. 67/ S din 26 ianuarie 2007 a Tribunalului Brașov (Dosar nr. 837/64/2008), definitivă conform Deciziei civile nr. 93/ Ap din 6 iulie 2010 a Curții de Apel Brașov și irevocabilă conform Deciziei civile nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a Înaltei Curții de Casație și Justiție.

În acest context, apelul intervenientei, în sensul că respingerea petitului cererii sale pe motiv că nu au fost aduse dovezi referitoare la calitatea societății de constructor ori de titular al dreptului asupra construcțiilor, este fondat.

O asemenea dezlegare intră în contradicție cu statuarea irevocabilă dispusă prin hotărârile judecătorești menționate, în urma cărora SC C.B. SA a fost obligată să plătească proprietarei terenului, R.C., echivalentul lipsei de folosință pentru aceste parcele, calculat pe perioada 04 martie 2001 - 06 septembrie 2002, chiar dacă ea nu a tranșat cine este titularul dreptului real asupra construcțiilor, ci doar a recunoscut intimatei pârâte dreptul la despăgubiri echivalente cu lipsa de folosință a terenului ocupat de edificiile unui terț. Această soluție a fost urmată de pronunțarea Deciziei civile nr. 1264/ R din 3 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov (Dosar nr. 4605/62/2006), prin care s-a respins recursul declarat de R.C., prin care se solicita demolarea construcțiilor regăsite pe terenurile sale și pe care le deține societatea intervenientă; ultima statuare a instanțelor a făcut referire la interpretarea prevederilor art. 494 C. civ. și la buna credință a terțului constructor.

Astfel fiind, au fost apreciate ca nefondate apărările intimatei pârâte, în sensul că aceste hotărâri judecătorești irevocabile nu au relevanță din perspectiva dreptului evocat de apelanta intervenientă, pentru că - fără a se analiza direct calitatea de titular al dreptului real al construcțiilor, instanțele nefiind sesizate cu o atare cerere - hotărârile consfințesc opozabilitatea dreptului reclamantei față de această entitate și eșecul demersului său, în raport de aceeași societate, în ce privește ridicarea construcțiilor de pe teren.

Constatarea, în favoarea societății interveniente, a unui drept de proprietate asupra acestor construcții era însă soluția corectă în speța de față, câtă vreme prin efectul transmisiunilor de drepturi reale operate de-a lungul vremii, SC C.H.B. SA a dobândit indubitabil însuși dreptul real asupra imobilului, iar nu doar o cotă parte din acțiunile fostei entități SC P. SA, din care s-a desprins prin reorganizare, cum a susținut intimata.

Dacă fostul O.J.T. Brașov, care a obținut toate documentațiile necesare edificării construcției în perioada 1972 - 1976, a administrat Hotelul ,,C.’’ care aparținea la acea dată Statului român, odată cu apariția Legii nr. 15/1990 și înființarea, conform H.G. nr. 805/1990, a unităților economice din rețeaua comerțului interior și turismului, organizate ulterior în societăți comerciale pe acțiuni și companii, aceste active ale statului au intrat în patrimoniul entităților cu capital de stat astfel constituite - Hotel ,,C.’’ fiind preluat în activul patrimonial al SC P. SA, constituită potrivit H.G. nr. 1041/1990.

Ordinul nr. 154 din 26 aprilie 1991 al Departamentului Turismului atestă această situație juridică, confirmând preluarea și a acestui imobil de către SC P. SA, cu includerea valorii lui în capitalul social.

Reorganizarea acestei entități în urma aplicării Legii nr. 55/1995 și a H.G. nr. 12/1997 a creat o societate comercială cu capital majoritar de stat (SC T. SA) și ulterior, prin cesionarea pachetului de acțiuni al F.P.S., una cu capital privat, protocoalele de predare-primire a activului patrimonial reflectând fără echivoc transferul către noua societate a mobilizărilor corporale, cu datele de evidență contabilă privind valoarea acestora.

SC T. SA și-a schimbat denumirea, conform actului adițional autentificat din 11 mai 1998, în SC C.H.B. SA.

Or, din această perspectivă, apelanta intervenientă nu este doar deținătorul cu titlu precar al construcțiilor ce afectează terenul intimatei, ci este chiar titularul dreptului de proprietate asupra acestui edificiu, în contextul actelor normative evocate, iar recunoașterea judiciară a acestui drept deschide calea legală pentru efectuarea operațiunilor necesare intabulării acestuia.

Soluția dispusă în primă instanță cererii subsecvente, de recunoaștere în favoarea apelantei a unui drept de superficie, este însă corectă în măsura în care coexistența celor două drepturi reale pornește de la premisa acordului (explicit ori tacit) al titularului dreptului asupra terenului - ceea ce în speță nu s-a putut reține, față de preluarea abuzivă a terenului de către stat, în regimul comunist și edificarea construcției în perioada 1972 - 1976 (chestiune tranșată în litigiile anterioare).

Pentru aceste considerente, instanța a admis acest din urmă apel, cu consecința schimbării în parte a sentinței apelate.

Împotriva Deciziei nr. 23/ C din 4 martie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă au declarat recurs reclamanții B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sfântul Nicolae, intervenienta D.I., pârâta R.C.C. și intervenienta SC C.H.B. SA.

1. Reclamanții și intervenienta D.I. au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora au susținut următoarele:

- Instanța de apel a ignorat prevederile art. 1477 C. civ. austriac, care, prin excepție de la prevederile art. 1460-1461 din același act normativ, instituie prescripția de lungă durată de 30 de ani, fondată exclusiv pe posesia faptică de bună credință. Se pretinde îndeplinirea condiției „legitimității posesiei” instituită potrivit art. 1460 C. civ. austriac, dar care este concepută conform art. 1461 C. civ. austriac în raport de noțiunea de „just titlu".

Instanța nu face distincția cuvenită între posesia faptică și cea legitimă, în condițiile în care posesia faptică este exercitată în lipsa unui just titlu, care să legitimeze posesia, nici nu justifică rațional înlăturarea aplicării art. 1477 C. civ. austriac.

- Instanța de apel nu a pus în dezbaterea părților necesitatea justificării legitimității posesiei, după cum nici instanța fondului nu a pus în discuție natura uzucapiunii și necesitatea justului titlu, în condițiile în care niciuna dintre părți nu a avut în vedere asemenea apărări.

- Instanța de apel nu s-a pronunțat cu privire la ignorarea/schimbarea de către instanța de fond a naturii juridice a uzucapiunii pretinse.

- În egală măsură, instanța de apel a pornit de la o premisă greșită în analiza condițiilor cerute de lege pentru a uzucapa, apreciind că este îndreptățită să analizeze legalitatea procedurii de emitere a procesului-verbal din 14 august 1947 și, în consecință, să înlăture efectele acestuia, motivat de existența unor vicii de procedură.

Nu există temei de drept în baza căruia instanța de apel, dar și instanța de fond, ar fi avut posibilitatea de a analiza legalitatea procedurii emiterii procesului verbal din 14 august 1947.

La o atare analiză era îndreptățită doar instanța sesizată cu o eventuală cale de atac exercitată de către proprietarul tabular, ori de către moștenitorii acestuia, la momentul la care au cunoscut despre existența procesului verbal respectiv. În speță nu s-au produs dovezi că împotriva procesului verbal respectiv ar fi fost exercitată vreo cale de atac și, mai mult decât atât, intimata pârâtă nu a întreprins niciun fel de demers pentru a obține desființarea sa, exercitând o cale de atac sau anularea acestuia, limitându-se doar la a invoca pretinse vicii de procedură în fața unei instanțe care nu avea competența de a analiza aceste aspecte.

Înscrisul respectiv provine de la o instanță judecătorească, iar a admite posibilitatea analizei legalității procedurii de emitere a acestuia într-o altă cauză decât într-o cale de atac, înseamnă a admite posibilitatea instanțelor de a înlătura efectele unei hotărâri judecătorești irevocabile, pe motiv că a fost pronunțată cu lipsă de procedură.

Lipsa de procedură nu putea fi constatată decât într-o cale de atac ordinară sau extraordinară îndreptată împotriva procesului verbal respectiv, împrejurare față de care hotărârea instanței de apel apare ca fiind pronunțată fără temei legal.

- Recurenții solicită ca, în măsura în care instanța de recurs va trece peste aceste apărări, să observe că susținerile privind emiterea procesului verbal din 14 august 1947 cu lipsă de procedură, sunt nefondate; pretinsa lipsa de procedură la întocmirea procesului verbal respectiv este o simpla supoziție, nedovedită, întrucât prin încheierea din 23 octombrie 1947 nu s-a constatat o lipsă de procedură, ci s-a solicitat petiționarei B.S. să indice domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie.

Faptul că proprietarul tabular nu a fost citat la emiterea procesului verbal de posesie, nu poate conduce automat la concluzia unui viciu de procedură, în condițiile în care nu se face dovada că procedura aplicabilă impunea citarea proprietarului tabular, pretinsul viciu de procedură nu a fost constatat expres, iar procesul verbal de posesie nu a fost anulat, de asemenea nici notarea acestuia în cartea funciară.

Mai mult decât atât, prevederile art. 121 alin. (2) din Decretul-Lege nr. 115/1938, în vigoare la data emiterii procesului verbal, dispuneau în ce privește maniera de rezolvare a cererilor de înscriere în cartea funciară că: „Părțile vor fi citate numai la cazurile prevăzute de lege”; pe cale de consecință, citarea părților nu era obligatorie, instanța având facultatea de a dispune în acest sens, atunci când aprecia necesar.

Astfel cum rezultă din încheierea din 23 octombrie 1947, indicarea domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie, a fost apreciată ca fiind necesară „pentru a se putea intabula dreptul de proprietate în favoarea petiționarei”, prin urmare, pentru continuarea procedurii demarată de B.S., iar nu ca urmare a unul pretins viciu de procedură.

- În referire la același aspect, recurenții susțin că instanța de apel a omis faptul că procesul verbal de posesie din 14 august 1947 a fost notat în cartea funciară a imobilului pentru care autoarea B.S. a demarat procedura de înscriere a dreptului de proprietate; pe cale de consecință, afirmațiile potrivit cu care Judecătoria Brașov ar fi refuzat înscrierea faptului posesiunii, sunt lipsite de fundament, la dosarul cauzei existând copia C.F. Brașov, în cuprinsul căreia în „foaia de proprietate" apare notat procesul verbal de posesiune faptică din 14 august 1947 (fila nr. 158 din dosarul Judecătoriei Brașov); în raport de considerentele arătate, recurenții consideră că nu se poate reține eșecul demersului petiționarei B.S. de a obține înscrierea în cartea funciară a faptului posesiunii.

Este real că finalitatea urmărită de petiționara B.S. prin demersul inițiat la 01 august 1947, aceea de a-și înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilelor respective, nu s-a mai concretizat, însă acest fapt nu este de natură a înlătura efectele procesului verbal de posesiune din 14 august 1947.

- Referitor la susținerile potrivit cu care uzucapiunea trebuia valorificată (ca exercițiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, cu titlu de drept de moștenire, recurenții susțin că o atare condiție ar putea fi impusă numai în aplicarea prevederilor art. 28 din Decretul-Lege nr. 115/1938 privind uzucapiunea extratabulară de 20 ani de la data morții proprietarului tabular. Or, în speță, nu suntem sub imperiul acestor prevederi, iar studiul citat de instanță are în vedere exclusiv aceste dispoziții legale.

2. Recurenta pârâtă R.C.C. a solicitat modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii apelului intervenientei SC C.H.B. SA, cu menținerea soluției de respingere a apelului declarat de reclamanți și de intervenienta D.I.

- Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., recurenta pârâtă a arătat că instanța de apel a acordat intervenientei în interes propriu SC C.H.B. SA mai mult decât a cerut.

Prin cererea precizatoare (depusă după întocmirea raportului de expertiză topografică) SC C.H.B. SA a solicitat instanței să constate că este titulara dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe o suprafață de 881.15 mp din terenul aflat în proprietatea pârâtei, iar prin decizia atacată Curtea de Apel Constanța a constatat că SC C.H.B. SA este titulara unul drept de proprietate cu titlu de construire asupra unor construcții edificate pe o suprafață de 1.007,25 mp din pârâtei.

Prin aceeași cerere precizatoare SC C.H.B. SA a solicitat instanței să constate că este titulara dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate pe terenul „reprezentând integral topograficul nr. X și parte din topograficele nr. X”.

Intervenienta nu a solicitat, prin cererea precizatoare, să se constate că este titulara dreptului de proprietate pentru construcția parcării auto a hotelului, ce ocupă integral parcelă. Cu toate acestea, instanța de apel a constatat dreptul de proprietate al intervenientei și asupra acestei construcții.

- În susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta pârâtă arată că, din actele depuse la dosar de către SC C.H.B. SA nu rezultă în mod clar calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra construcțiilor în litigiu. Autorizațiile de construire emise pe numele altor persoane juridice decât intervenienta în interes propriu și celelalte acte depuse de aceasta la dosar, nu fac dovada suficientă a dreptului de proprietate al intervenientei în interes propriu asupra construcțiilor în litigiu. Nici hotărârile judecătorești la care a făcut referire în apel nu fac dovada dreptului de proprietate al acesteia asupra construcțiilor, dat fiind faptul că litigiul în care au fost pronunțate a avut alt obiect: obligație de a face. Faptul că în acel litigiu s-a respins demolarea construcțiilor nu reprezintă, în lipsa unor înscrisuri clare în acest sens, dovada dreptului de proprietate al SC C.H.B. SA asupra construcțiilor în litigiu.

În aceste condiții, recurenta pârâtă susține că soluția instanței de apel, de constatare a unul drept de proprietate al SC C.H.B. SA asupra construcțiilor situate pe terenul proprietatea sa, este pronunțată cu încălcarea art. 1169 din vechiul C. civ., conform căruia: „Cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească”.

- Recurenta mai arată că instanța de apel ar fi trebuit să țină seama de faptul că primul capăt al cererii de intervenție principală formulată de SC C.H.B. SA, cel privind constatarea unul drept de proprietate asupra construcțiilor situate pe terenul pârâtei, este unul subsecvent capătului principal al cererii de intervenție, acela de constituire în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului. Or, în mod corect, instanța de apel a menținut sentința primei instanțe de respingere a acestui capăt principal al cererii de intervenție privind constituirea unui drept de superficie. Atât timp cât capătul principal al cererii de intervenție a fost respins, se impunea a fi respins și cel subsecvent.

- Recurenta pârâtă consideră greșită motivarea instanței de apel, în sensul că ultima statuare a instanțelor în litigiul anterior dintre părți o reprezintă Decizia civilă nr, 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov (prin care s-a respins, în recurs, demolarea construcțiilor). Recurenta arată că ultima Decizie este cea cu nr. 6537 din 28 septembrie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, prin care instanța supremă a stabilit cu autoritate de lucru judecat că pârâta din prezenta cauză are calitatea de proprietară asupra terenului în litigiu, înscris ca atare în evidențele de publicitate imobiliară, că SC C.H.B. SA îi îngrădește folosința, ca atribut al dreptului său de proprietate, asupra întregului teren și, în consecință, a hotărât că proprietara terenului este îndreptățită la plata de către intervenienta din prezenta cauză a contravalorii lipsei de folosință pentru întregul teren. Mai mult, această decizie a fost confirmată și de o a doua decizie a Înaltei Curți, Decizia nr. 6971 din 14 noiembrie 2012 pronunțată în Dosar nr. 2347/1/2012 având ca obiect contestația în anulare formulată de SC C.H.B. SA împotriva Deciziei nr. 6537 din 28 septembrie 2011, contestație în anulare care a fost respinsă.

- Recurenta pârâtă susține că este nelegală și soluția de dezmembrare a parcelelor și acordarea de numere top noi, conform expertizei (anexa 2), precum și înscrierea în C.F. a dreptului de proprietate cu titlu de drept de construire, pentru edificatele arătate, întrucât instanța de apel a menținut dispoziția primei instanțe de respingere a capătului principal din cererea de intervenție, privind constituirea unui drept de superficie asupra terenului pe care sunt situate construcțiile, situație în care nu putea să dispună intabularea în cartea funciară a terenului a dreptului de proprietate pe care l-a constatat intervenientei în privința construcțiilor deținute de aceasta.

Singurul mecanism juridic care unește dreptul de proprietate asupra unei construcții edificate pe terenul altei persoane cu dreptul de folosință al proprietarului construcției asupra terenului pe care se află aceasta este mecanismul juridic reprezentat de dreptul de superficie. Or, instanța de apel a respins în mod expres solicitarea SC C.H.B. SA de constituire în favoarea acesteia a unui drept de superficie, deci de folosință asupra terenului proprietatea pârâtei, pe care sunt situate construcțiile pe care le deține.

Soluția instanței de apel încălcă flagrant dispozițiile în materia publicității imobiliare, mai ales că în speță este aplicabil sistemul de carte funciară existent în Transilvania, sistem real de publicitate imobiliară întemeiat pe identitatea topografică a imobilelor, în care primează rolul terenului, chiar dacă pe acesta se află edificate construcții.

Potrivit Decretului-Lege nr. 115/1938, înscrierea în cartea funciară a unui teren a dreptului de proprietate asupra unei construcții situate pe acel teren, dar aparținând altei persoane decât proprietarul terenului, se poate face numai dacă în favoarea proprietarului construcției a fost constituit un drept de superficie (ceea ce nu este cazul în speță) și numai cu respectarea procedurii prevăzute de art. 61 din decretul-lege menționat. Această dispoziție legală reglementează întreaga procedură de înscriere a dreptului de superficie în cartea funciară a terenului, prevăzând că dreptul de superficie trebuie înscris în partea a II-a a cărții funciare a terenului („Foaia de sarcini"), legiuitorul privind dreptul de superficie ca fiind o sarcină asupra terenului.

- În ce privește cheltuielile de judecată în cuantum de 10.000 lei la care a fost obligată prin decizia atacată, recurenta pârâtă apreciază că acestea sunt exagerat de mari, mai ales că instanța de apel a admis cererea de intervenție numai în parte, iar în ce privește capătul principal al cererii de intervenție (cel privind constituirea în favoarea intervenientei a unui drept de superficie), instanța de apel a menținut soluția de respingere a primei instanțe.

3. Recurenta intervenientă SC C.H.B. SA a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 6, 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut următoarele:

- Instanța de apel a acordat mai mult decât s-a cerut (art. 304 pct. 6 C. proc. civ.). Prin cererea precizatoare formulată pentru termenul din 25 ianuarie 2011, intervenienta a solicitat să se constate că este titulara edificiilor situate doar pe suprafața de 881,15 mp din terenul pârâtei, astfel cum acestea au fost identificate prin expertiza topografică realizată de expert E.M. Potrivit acestui raport, numai parcelele din C.F. Brașov sunt ocupate sau aservite funcțional complexului hotelier. Parcela din C.F. Brașov, deși asfaltată și folosită ca parcare publică de toți locatarii și agenții economici din zonă, nu este afectată de construcțiile complexului hotelier și căilor de acces. A mai precizat că parcela este afectată de conductele de canalizare și decantoare, care deservesc complexul hotelier și trebuie inclusă în categoria suprafețelor afectate complexului hotelier, deși expertul nu a făcut-o. În sens contrar, a inclus suprafața de 11 mp, a parcelei, afectata de copertina restaurantului. De aceea pretențiile au fost limitate la suprafața de 881,15 mp, ocupată sau aservită funcțional complexului hotelier.

Instanța de apel a admis acțiunea peste pretențiile astfel precizate, acordând în plus construcția copertinei restaurantului de 11 mp și pretinsa construcție a parcării de 482,40 mp.

Suprafața parcelei, deși asfaltată și folosită ca parcare publică de toți locatarii și agenții economici din zonă, nu este ocupată de construcțiile complexului hotelier și căilor sale de acces și nu este afectată sau utilizată de societatea Belvedere.

Prin Decizia nr. 1493/2000 a Curții de Apel Oradea, parcela a fost restituită reclamantei tocmai pentru faptul că nu este afectată de construcții sau alte detalii de sistematizare. S-a stabilit astfel că parcarea nu reprezintă în sine o construcție și nu este de natură să afecteze dreptul pârâtei la restituire. Mai mult, în urma acestei hotărâri, pârâta a și fost pusă în posesie, așa că, practic, nimic nu o împiedică să o folosească. De aceea, nu s-a pretins stabilirea dreptului de proprietate al societății comerciale interveniente asupra parcelei cu pricina. Iar o soluție contrară ar încălca și autoritatea de lucru judecat în ceea ce privește problema de drept dezlegată de Curtea de Apel Oradea.

- Instanța nu a motivat înlăturarea pretențiilor intervenientei asupra canalizării și decantoarelor ce afectează suprafața de 319,80 mp din parcelă și nici pentru amenajările trotuarului de protecție și spațiilor verzi adiacente în suprafață de 47,50 mp, parte din parcelă (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).

Numai pentru ultima din acestea a reținut fără justificare că "nu se va putea recunoaște apelantei un drept real", ceea ce nu reprezintă un raționament logico-juridic de natură să demonstreze părților că drepturile lor au fost pe deplin și corect analizate.

Art. 304 pct. 9.

- Este nelegală respingerea pretențiilor privind dreptul de proprietate asupra canalizării și decantoarelor ce afectează suprafața de 319,80 mp din parcelă și pentru amenajările trotuarului de protecție și spațiilor verzi adiacente în suprafață de 47,50 mp, parte din parcelă (art. 304 pct. 9 raportat la art. 480 și art. 492 C. civil).

Decantoarele și trotuarul de protecție aparțin societății și deservesc complexul hotelier în exclusivitate. În egală măsură, ele fac parte din construcțiile edificate în beneficiul fostei O.J.T. Brașov, în baza Autorizației pentru executare lucrări din 07 august 1972, Autorizației pentru executare lucrări din 26 iunie 1973 și Autorizației pentru executare lucrări din 04 decembrie 1975, care, așa cum a reținut instanța de apel, au fost transferate prin transmisiuni succesive în patrimoniul intervenientei.

- Instanța a încălcat prevederile art. 17 alin. (4) raportate la art. 131 și următoarele din Decretul-Lege nr. 115/1938 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Deși de importanță subsidiară în ansamblul petitului cererii de intervenție, nimic nu împiedica instanța să dea eficiență în tot expertizei topografice întocmite în cauză și sa acorde numerele topografice propuse în operațiunea de dezmembrare. Pentru că, instanța beneficiază de plenitudine de jurisdicție, atribut ce i s-a acordat prin lege.

O astfel de soluție se impune întâi pentru rezolvarea pe deplin și în mod definitiv a drepturilor și obligațiilor corelative în dispută, fără a lăsa în sarcina altei instituții alegerea aducerii la îndeplinire a hotărârii judecătorești. Apoi, în îndeplinirea atribuției de a verifica dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege pentru stabilirea și înscrierea drepturilor reale, judecătorul are a chibzui și asupra eficienței soluției pe care o adoptă, în timp ce la O.C.P.I. ar putea conduce la prelungirea nejustificată a procedurii de înscriere. Ca urmare, în raport cu spiritul reglementărilor de ansamblu date prin Decretul-Lege nr. 115/1938, atribuția instanței judecătorești de a soluționa raporturile născute din exercitarea drepturi reale nu este restrânsă doar la prerogativa confirmării sau infirmării drepturilor în litigiu, ci impune ca, în cadrul plenitudinii sale de jurisdicție, să rezolve în tot dreptul litigios, inclusiv în privința modalităților de executare.

- Hotărârea este nemotivată sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).

Singurul considerent reținut în ultimul paragraf de la pag. 16 din hotărâre nu răspunde argumentelor din apel. Astfel, la pct. 2 din motivele de apel, societatea intervenientă am arătat că: (i) acordul proprietarului terenului la edificare este prezumat prin inopoziția manifestată. Inopoziția a fost reținută cu putere de lucru judecat potrivit Deciziei civile nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010; (ii) faptul ca pârâta R.C.C. s-a adresat instanțelor judecătorești solicitând obligarea intervenientei la plata contravalorii lipsei de folosință pentru terenul litigios, afectat de construcții proprietatea acesteia din urmă, nu poate confirma inexistenta acordului tacit la constituirea dreptului de superficie, întrucât la data edificării construcțiilor dreptul său succesoral nu se constituise; (iii) niciodată nu s-a înscris în C.F. dreptul statului asupra parcelelor, fapt care i-a permis pârâtei să-și pretindă dreptul față de SC C.H.B. SA după dezbaterea succesiunii de pe urma lui I.G.P., fără nicio altă formalitate.

Dacă s-ar fi analizat toate aceste argumente, s-ar fi constatat și faptul că parcela din C.F. a aparținut numitului P.D. și a fost preluată de către stat în 1972 în baza Decretului nr. 218/1960 și Decretului nr. 712/1968, făcându-se cuvenitele mențiuni în C.F. De asemenea că, parcela a fost restituită pârâtei în baza Deciziei civile nr. 1493/ R din 27 septembrie 2000 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, întrucât terenul nu este afectat de construcții. S-ar mai fi constatat că terenurile, toate din C.F. au aparținut numitului I.G.P., pretins a fi autorul pârâtei, fiind notate în C.F. în favoarea acestuia din anul 1925 până în anul 2000, când dreptul a fost înscris în favoarea pârâtei, în baza sentinței civile nr. 211 din 02 aprilie 2001 pronunțată de Judecătoria Pogoanele Buzău și, deci, că cele trei parcele din C.F. nu au fost niciodată preluate de către stat. Astfel, instanța nu s-ar fi aflat în eroare asupra situației juridice diferite a celor patru parcele topografice și nici nu ar fi putut să rețină că acordul (explicit ori tacit) al titularului dreptului asupra terenului nu se putea realiza „fața de preluarea terenului de către stat, în regimul comunist".

Parcelele nu au aparținut niciodată statului, ceea ce îi conferea autorului pârâtei toate prerogativele dreptului real. Inclusiv dreptul de a se opune la orice uzurpare a proprietății sale prin mijloace specifice.

- Instanța a încălcat prevederile art. 11 și art. 61 și următoarele din Decretul-Lege nr. 115/1938 (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Prin respingerea cererii de constatare a dreptului de superficie, instanța a lipsit de efecte propriile dispoziții privind înscrierea edificatelor în cartea funciară și dezmembrarea corespunzătoare a parcelelor topografice. Nu se pot constitui drepturi tabulare pentru construcții în mod individual în accepțiunea Decretului-Lege nr. 115/1938, imobile fiind numai bunurile funduare-terenuri, cu sau fără construcții. Or, potrivit art. 1 și art. 11 din norma specială, sunt supuse intabulării numai drepturile reale asupra imobilelor. De aceea, nu se poate presupune înscrierea proprietății construcțiilor în lipsa unui titlu asupra fondului. Din acest motiv, cererea de intervenție a avut un caracter unitar, urmărind o singură finalitate: realizarea dreptului real tabular, respectiv recunoașterea în regim de carte funciară a proprietății asupra construcțiilor și dreptului său de situare legitimă asupra terenului pârâtei. Prin urmare, petitul nu putea fi separat și soluționat diferit.

- De asemenea, dispozitivul hotărârii este contradictoriu și nu poate fi adus la îndeplinire, fiind incidente deopotrivă și dispozițiile art. 304.pct. 7 C. proc. civ.

Dacă, pe de o parte, instanța constată dreptul de proprietate asupra construcțiilor situate pe terenul pârâtei și dispune înscrierea lor în C.F., cu dezmembrarea parcelelor topografice corespunzătoare situării construcțiilor, respinge, pe de altă parte, recunoașterea dreptului real de superficie, dezmembrământ al dreptului de proprietate, apt de înscriere în cartea funciară.

- Au fost încălcate prevederile art. 969-973 raportate la art. 948, 953 și următoarele C. civ. (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Convenția privind constituirea dreptului de superficie s-a încheiat prin acord tacit. Acordul proprietarului terenului la edificare este prezumat prin inopoziția manifestată. Potrivit Deciziei civile nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 s-a reținut cu putere de lucru judecat pasivitatea proprietarului terenurilor și a moștenitorilor acestuia, generatoare de efecte juridice și de natură a favoriza edificarea construcțiilor și, mai departe, de a naște între părți o convenție prin acord tacit în ceea ce privește stabilirea dreptului de superficie, aceasta fiind premisa titlului cu care recurenta intervenientă a construit pe terenul altuia. Potrivit Deciziei civile nr. 406/1958 a fostului Tribunal Suprem, ”dacă proprietarul terenului nu se opune la ridicarea construcției, se poate considera că proprietarul construcției a dobândit un drept de superficie, care implică și accesul pentru folosirea construcției”.

Nu există niciun argument care să determine convingerea instanței că proprietarului tabular îi era imposibil obiectiv să conteste trecerea terenului în proprietatea statului, ori să-și exprime într-o manieră oarecare dezacordul cu privire la realizarea construcției pe terenul său. Altfel, s-ar invoca implicit și din oficiu, un viciu de consimțământ.

Daca cele trei parcele topografice înscrise în C.F. au fost preluate abuziv și extratabular de către stat și într-adevăr, autorul pârâtei ar fi fost împiedicat să-și manifeste opoziția la edificarea construcțiilor de către stat, drepturile pârâtei nu puteau fi reglementate în prezent decât conform Legii nr. 10/2001, ceea ce ar fi permis aplicarea prevederilor HG nr. 834/1991 și emiterea certificatelor de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor în favoarea societății interveniente. Acest lucru ar fi lipsit de obiect orice acțiune de dezdăunare a pârâtei, sau de constatare a proprietății edificiilor în favoarea intervenientei, cu instituirea dreptului de superficie.

Nu se poate susține că titularul terenului devine obligatoriu proprietarul construcțiilor odată cu încorporarea materialelor, iar constructorul, chiar de bună credință, dobândește numai un drept de creanță corespunzător prețului muncii și al materialelor. Acest lucru ar implica în sarcina proprietarului terenului o obligație inexistentă și excesivă, de apropriere a construcțiilor peste voința sa. Mai mult, nu ar justifica despăgubirea pentru lipsa de folosință asupra terenului, deja acordată pârâtei prin Decizia civilă nr. 93 din 06 iulie 2010 a Curții de Apel Brașov, ci numai o lipsă de folosință asupra construcțiilor.

- Instanța a încălcat prevederile art. 492 C. civ. (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Deși a constatat dreptul societății interveniente asupra construcțiilor, a respins cererea de constatare a dreptului de superficie, deși stabilirea dreptului asupra construcțiilor determină chiar dreptul de superficie. Intervenienta recurentă susține că a solicitat să se constate dreptul său de proprietate asupra edificatelor, pentru a răsturna prezumția de proprietate instituită de legiuitor în beneficiul proprietarului terenului, făcând astfel dovada contrară prevăzută în conținutul dispozițiilor art. 492 C. civ. Această dovadă contrară însemnează tocmai dreptul de superficie. Răsturnarea prezumției de proprietate de către constructorul de bună credință determină o situare legitimă asupra terenului, ceea ce presupune cel puțin o sarcină asupra terenului ocupat, care limitează exercițiul dreptului de proprietate și îl aservește proprietății recunoscute.

- Au fost încălcate prevederile art. 274 C. proc. civ., deoarece, în mod nelegal și fără a fi puse în dezbaterea părților, au fost cenzurate cheltuielile de judecată pretinse pentru judecata în apel. Intervenienta arată că a solicitat plata taxelor de timbru, a onorariului avocatului și cheltuielile sale de deplasare, atât din apel cat și din fond, însă instanța a acordat numai cheltuielile din apel, respingându-le nemotivat pe cele de la prima instanță. Apoi, instanța de apel a cenzurat generic, fără distincție, toate cheltuielile de judecată, care includ taxa de timbru și cheltuieli de deplasare, și nu doar onorariul de avocat.

Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta curte reține următoarele:

1. Recursul declarat de reclamanți și de intervenienta D.I. este nefondat.

Se susține că instanța de apel a ignorat prevederile art. 1477 C. civ. austriac, care, prin excepție de la prevederile art. 1460-1461 din același act normativ, instituie prescripția de lungă durată de 30 de ani, fondată exclusiv pe posesia faptică de bună credință, fără a fi necesară condiția „legitimității posesiei”, instituită potrivit art. 1460 C. civ. austriac.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată că, potrivit prevederilor art. 1477 C. civ. austriac, astfel cum era în vigoare la momentul la care se pretinde că autoarea B.S. a început posesia, „cel ce bazează uzucapiunea pe un timp de treizeci sau patruzeci de ani nu are nevoie să dovedească just titlu”.

Dacă sub aspectul justului titlu critica recurenților este fondată (deoarece, astfel cum reiese din textul citat, într-adevăr, această condiție nu este necesar a fi îndeplinită în cazul uzucapiunii de 30 de ani), susținerea potrivit căreia pentru uzucapiunea de 30 de ani ar fi necesară doar o posesie faptică, necalificată, nu poate fi primită.

Art. 1477 C. civ. austriac derogă de la prevederile art. 1460 - 1464 din același cod, care reglementează condițiile pe care trebuie să le îndeplinească posesia, numai în ceea ce privește caracterul just al acesteia, caracter explicitat în art. 1461 („orice posesie, ce se întemeiază pe un titlu, care ar fi îndestulător pentru dobândirea proprietății dacă acesta aparținea înstrăinătorului”).

Celelalte condiții ale posesiei, enumerate în art. 1460 C. civ. austriac, trebuie îndeplinite și în cazul uzucapiunii prevăzute de art. 1477, respectiv „posesia să fie (…) de bună credință și adevărată, și să fie continuată sub întreaga vreme fixată prin lege”.

Sub aspectul cerinței ca posesia să fie „adevărată”, art. 1464 C. civ. austriac prevede că „dacă cineva prinde vr’un bun în stăpânirea sa cu forța, sau cu fraudă, sau se introduce clandestin în posesie, sau posedă vr’un bun numai în mod precariu, - acela nu-l poate prescrie nici el, nici erezii săi”.

În speță, instanța de apel a reținut, pe lângă neîndeplinirea condiției justului titlu (condiție care nu era necesară în cazul uzucapiunii de 30 sau 40 de ani, așa cum s-a arătat mai sus), și faptul că autoarea B.S. nu a exercitat o posesie legitimă animus possidendi, ci o detenție precară asupra unui teren ce i-a aparținut până în anul 1925, când, împreună cu soțul său, l-a înstrăinat proprietarului tabular, teren pe care a continuat să-l folosească, în absența predării către titularul dreptului, cu destinația indicată de martorii audiați în cauză, adică fâneață pentru creșterea animalelor.

Această concluzie a instanței de apel este corectă, deoarece, după data perfectării contractului de vânzare cumpărare, vânzătorul deține bunul în calitate de detentor precar, el având, potrivit contractului de vânzare-cumpărare, obligația de predare a lucrului, care nu se stinge indiferent de durata reținerii bunului. Obligația de predare ce incumbă vânzătorului este similară cu aceea a oricărui detentor precar, care este ținut de predarea bunului în baza contractului încheiat cu proprietarul. După perfectarea vânzării, vânzătorul nu mai posedă pentru sine, ci deține pentru altul (respectiv, pentru cumpărător), fiind o detenție precară nesusceptibilă de a genera dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune.

Contrar susținerii recurenților, instanța de apel a făcut distincția clară între posesia faptică, necalificată, invocată prin acțiune și posesia „adevărată”, cerută de art. 1464 anterior menționat, această condiție a posesiei nefiind înlăturată în cazul uzucapiunii întemeiate pe art. 1477 C. civ. austriac.

Se susține de către aceiași recurenți că instanța de apel nu a pus în dezbaterea părților necesitatea justificării legitimității posesiei, după cum nici instanța fondului nu a pus în discuție natura uzucapiunii și necesitatea justului titlu, în condițiile în care niciuna dintre părți nu a avut în vedere asemenea apărări.

Cu privire la aceste critici, Înalta Curte reține că problema dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, în temeiul dispozițiilor C. civ. austriac, presupune examinarea de către instanțe a îndeplinirii condițiilor prevăzute de dispozițiile acestui cod pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune. Situația particulară la care se referă art. 1477, respectiv, uzucapiunea de 30 sau 40 de ani, nu înlătură necesitatea verificării condițiilor posesiei reglementate de art. 1461 și următoarele. De altfel, chiar în cererea inițială de chemare în judecată reclamanții au invocat prevederile art. 1461 C. civ. austriac, pretinzând instanței să constate că cerințele acestui text legal sunt îndeplinite.

În acest context, instanțele nu aveau obligația de a pune în discuție, în mod expres, necesitatea justificării legitimității posesiei, natura uzucapiunii sau necesitatea justului titlu, examinarea acestor probleme de drept decurgând firesc din faptul învestirii instanței cu cererea de chemare în judecată astfel cum a fost motivată și întemeiată în drept.

Pentru același considerent, nu poate fi reținută nici critica potrivit căreia instanța a ignorat sau a schimbat natura juridică a uzucapiunii pretinse. Chiar și în condițiile invocării de către reclamanți a prevederilor art. 1477 C. civ. austriac, potrivit cărora în cazul uzucapiunii de 30 sau 40 de ani nu este necesară dovada justului titlu, instanța a constatat, verificând celelalte condiții cerute de lege pentru uzucapiune, că autoarea B.S. nu a exercitat o posesie legitimă animus possidendi, ci o detenție precară, nefiind astfel îndeplinită cerința prevăzută de art. 1460 și art. 1464 C. civ. austriac, respectiv, aceea ca posesia să fie „adevărată”.

Nu sunt fondate nici criticile referitoare la pretinsa examinare de către instanța de apel a legalității emiterii procesului verbal din 14 august 1947. Instanța de apel nu a verificat legalitatea acestui act, ci a constatat că el nu are eficiența pretinsă de reclamanți, deoarece procedura de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, demarată de autoarea B.S. prin cererea din 1 august 1947, nu a fost finalizată.

Împrejurarea că titularul de carte funciară nu a fost citat pentru dezbaterea din 14 august 1947, data emiterii procesului verbal, nu a fost reținută de instanța de apel ca urmare a unei verificări proprii a modului de desfășurare a procedurii finalizate prin acel proces verbal, ci instanța de apel a reținut această împrejurare din încheierea din 23 octombrie 1947, dată de Judecătoria Mixtă Brașov ca instanță de carte funciară, încheiere prin care s-a refuzat înscrierea dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt în favoarea petentei, aceasta fiind îndrumată să comunice adresa proprietarului tabular pentru a i se comunica procesul verbal din 14 august 1947, această instanță de carte funciară constatând, în cuprinsul încheierii din 23 octombrie 1947, că proprietarul tabular nu a fost citat în cadrul procedurii premergătoare întocmirii procesului verbal.

Din înscrisurile referitoare la procedura de înscriere a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, demarate de B.S. (cererea din 1 august 1947, procesul verbal din 14 august 1947 și încheierea din 23 octombrie 1947) nu rezultă care a fost temeiul de drept care a guvernat această procedură.

În clarificarea acestei situații, Înalta Curte observă că procesul verbal din 14 august 1947 face referire, în ce privește mijloacele de dovadă reținute, la existența unui certificat al autorității locale și la declarațiile „bărbaților de încredere”, elemente specifice procedurii de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt în sistemul vechilor regulamente de carte funduară din 1855 și 1870, completate cu Legea nr. 29 din 1886, aplicabile în Transilvania până la intrarea în vigoare și aplicarea efectivă a Decretului-Lege nr. 115/1938.

Chiar dacă cererea formulată de B.S. din 1 august 1947 este ulterioară datei de 12 iulie 1947, la care a intrat în vigoare Legea nr. 241/1947 pentru punerea în aplicare în Transilvania a Decretului - Lege nr. 115/1938 (M. Of. nr. 157 din 12 iulie 1947), posibilitatea concretă de aplicare a prevederilor art. 163 și următoarele din Decretului - Lege nr. 115/1938 (care reglementau, în cadrul procedurii de întocmire a cărților funciare provizorii, și posibilitatea înscrierii celui care posedă imobilul cu titlu de proprietar, sub rezerva ca dreptul posesorului să nu fie contestat) în cadrul procedurii declanșate ca urmare a cererii formulate de B.S. este practic exclusă. Această concluzie decurge logic din împrejurarea că cererea a fost formulată la 1 august 1947, la scurt timp după data intrării în vigoare a Legea nr. 241/1947, 12 iulie 1947, iar aplicarea efectivă a art. 163 și următoarele din Decretul - Lege nr. 115/1938 era condiționată de finalizarea lucrărilor prevăzute de art. 150 - 162 din același decret-lege, ceea ce, într-un termen atât de scurt (19 zile) de la intrarea în vigoare a Legii nr. 241/1947, era practic imposibil.

Printre cazurile în care se putea obține înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, în temeiul regulamentelor de carte funduară din 1855 și 1870, completate cu Legea nr. 29 din 1886, era prevăzută și situația în care se probează cu certificatul autorității locale și cu declarațiunea bărbaților de încredere faptul posesiunii pașnice de trei ani, iar proprietarul tabular, somat de către comisia de întocmire a cărților funciare cu încheiere înmânată regulat, potrivit legii, nu declară opoziție împotriva înscrierii posesorului de fapt (a se vedea în acest sens, M. Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară. Noile cărți funciare, vol. II, Ediția a II-a revăzută și adăugită, Editura Universul Juridic, București, 2011. pag. 744-747).

Or, prin încheierea din 23 octombrie 1947, dată de Judecătoria Mixtă Brașov ca instanță de carte funciară, s-a solicitat petentei să comunice adresa proprietarului tabular pentru a i se comunica procesul verbal din 14 august 1947, această instanță de carte funciară constatând că proprietarul tabular nu a fost citat în cadrul procedurii premergătoare întocmirii procesului verbal, situație în care acesta nu a fost în măsură să-și exercite dreptul de a formula opoziție.

Contrar susținerilor recurenților, instanța de apel nu a analizat legalitatea procedurii de emitere a procesului-verbal din 14 august 1947 și nici nu a înlăturat efectele acestuia, motivat de existența unor vicii de procedură, ci a reținut, în raport cu cele consemnate în încheierea din 23 octombrie 1947, dată de Judecătoria Mixtă Brașov, că dreptul de proprietate pe baza posesiei de fapt a autoarei B.S. nu a fost înscris în cartea funciară, așadar, procedura declanșată de aceasta prin cererea din 1 august 1947 nu a fost finalizată, iar procesul verbal în sine, fiind doar materializarea unei etape a procedurii de înscriere a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt, și nefiind comunicat proprietarului tabular, nu constituie dovadă a posesiei exercitate de B.S., care să poată fi opusă titularului de carte funciară și moștenitorilor acestuia.

Este nefondat argumentul adus de recurenți, referitor la faptul că proprietarul tabular, ori moștenitorii acestuia ar fi trebuit să exercite o cale de atac împotriva procesului verbal, sau alt fel de demers pentru a obține desființarea sa.

Conform reglementărilor sub imperiul cărora s-a desfășurat procedura declanșată de B.S. prin cererea din 1 august 1947, cei interesați sau lezați puteau să atace înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiei de fapt cu acțiune în radiere sau cu opoziție. În scopul protejării intereselor legitime ale acestor persoane, înscrierea efectuată se făcea cunoscută printr-o publicațiune, în care cei interesați sau lezați erau invitați să-și exercite dreptul de opoziție sau să formuleze acțiune în radiere, într-un anumit termen.

Or, așa cum în mod corect a constatat instanța de apel, „folosința și stăpânirea faptică” pretinsă de petenta B.S. nu a fost înscrisă în C.F., situație în care înscrierea existentă în cartea funciară în favoarea proprietarului tabular a rămas neafectată, acesta neavând interes să atace un proces verbal care nu a fost niciodată înscris în defavoarea sa în cartea funciară.

De altfel, neexistând nicio dovadă că procesul verbal din 14 august 1947 ar fi fost vreodată comunicat proprietarului tabular, sau că s-ar fi emis vreo publicațiune prin care să fie adusă la cunoștința publică vreo înscriere în favoarea petentei B.S. în C.F., proprietarul tabular nu avea posibilitatea să atace un act de a cărui existență nu avea cunoștință.

Procesul verbal din 14 august 1947 nu are caracteristicile unei hotărâri judecătorești, ci este un act de constatare a unei situații de fapt, ce trebuia valorificat ulterior în cadrul procedurii de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, lucru ce nu s-a întâmplat în cazul de față. În consecință, nu se poate susține pretinsul caracter irevocabil al procesului verbal, înscrisul analizat neavând acest atribut, propriu hotărârilor judecătorești.

Se mai susține de către recurenți că sunt nefondate susținerile instanței de apel privind emiterea procesului verbal din 14 august 1947 cu lipsă de procedură, că pretinsa lipsa de procedură la întocmirea procesului verbal respectiv este o simpla supoziție, nedovedită, întrucât prin încheierea din 23 octombrie 1947 nu s-a constatat o lipsă de procedură, ci s-a solicitat petiționarei B.S. să indice domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie.

Recurenții consideră în mod greșit și contrar considerentelor deciziei recurate că instanța de apel ar fi reținut lipsa de procedură la momentul emiterii procesului verbal. Astfel cum s-a arătat anterior, instanța de apel nu a reținut lipsa procedurii de citare a proprietarului tabular ca o cauză de invalidare a procesului verbal, privit ca act de procedură, ci a constatat că însăși instanța de carte funciară, învestită cu cererea petentei de înscriere a posesiunii faptice, a refuzat să admită această cerere, pe motiv că proprietarul nu a fost citat pentru dezbaterea din 14 august 1947.

Instanța de apel nu a înlăturat înscrisul de care s-au prevalat reclamanții, ca fiind nul pe motiv că proprietarul tabular nu a fost citat. Din perspectiva procedurii de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, guvernată de Legea nr. 29 din 1886, era necesar ca procesul verbal să fie adus la cunoștința proprietarului tabular, pentru ca acesta să se poată apăra, fapt nedovedit în speță. De aceea, în mod corect s-a reținut de către instanța de apel, că demersul petentei B.S., prin care urmărea înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, nu a fost finalizat, iar procesul verbal din 14 august 1947, neadus la cunoștința proprietarului tabular, nu produce efecte în contra acestuia.

Dispozițiile art. 121 alin. (2) din Decretul-Lege nr. 115/1938, deși în vigoare la data emiterii procesului verbal, nu sunt aplicabile, deoarece, așa cum s-a arătat anterior, procedura de înscriere a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt demarate de B.S. nu s-a întemeiat pe prevederile acestui act normativ.

Faptul că, prin încheierea din 23 octombrie 1947, s-a reținut că indicarea domiciliului proprietarului tabular în vederea comunicării procesului verbal de posesie este necesară „pentru a se putea intabula dreptul de proprietate în favoarea petiționarei”, nu poate conduce la o altă concluzie, recurenții nedovedind că demersurile pentru continuarea procedurii demarată de B.S. ar fi fost finalizate.

Recurenții susțin în mod inexact că ar fi avut loc „notarea” în cartea funciară a procesului verbal de posesie din 14 august 1947. În realitate, ceea ce rezultă din verificarea copiei cărții funciare este că operațiunea care s-a efectuat la data de 14 august 1947 este aceea de „prenotare” în cartea funciară a procesului verbal de la aceeași dată. Operațiune de „prenotare” purta această denumire în regulamentele de carte funciară aplicabile în Transilvania anterior intrării în vigoare a Decretului-Lege nr. 115/1938, fiind ulterior preluată în acest decret sub denumirea de „înscriere provizorie”.

Prin prenotare, se urmărea punerea la adăpost a celui interesat de riscul unei eventuale intabulări pe numele unei terțe persoane care ar fi dobândit ulterior același drept. Dar, pentru a produce consecințe juridice în sensul dobândirii dreptului de proprietate sau a altui drept real imobiliar, prenotarea trebuia justificată, rolul prenotării fiind acela de a rezerva rangul înscrierii, astfel încât, la momentul intabulării finale, aceasta să dobândească data și rangul prenotării.

În speță, așa cum deja s-a arătat anterior, reclamanții nu au dovedit finalizarea procedurii de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt, declanșate de autoarea lor, ca atare prenotarea nu a fost justificată, astfel încât această operațiune nu și-a produs efectul de dobândire a dreptului tabular.

Recurenții confundă prenotarea procesului verbal cu înscrierea dreptului de proprietate pe baza posesiunii faptice, aceste operațiuni juridice, specifice sistemului de publicitate imobiliară bazat pe cărți funciare, având regim juridic și efecte diferite.

Spre deosebire de prenotare, care avea ca efect dobândirea dreptului tabular cu rangul dobândit de această prenotare numai sub condiția și în măsura justificării ei, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe baza posesiunii faptice, în măsura în care s-ar fi realizat, ar fi avut ca efect dobândirea de către petentă a dreptului de proprietate, în condițiile speciale reglementate de Legea nr. 29 din 1886, cu condiția ca, după aducerea la cunoștință publică, prin publicațiune, a acestei înscrieri, să nu fie atacată de proprietarul tabular sau de alte persoane interesate cu acțiune în radiere sau cu opoziție, în condițiile și în termenul prevăzut de același act normativ.

Ca atare, faptul că procesul verbal a fost prenotat în cartea funciară nu înlătură concluzia corectă a instanței de apel, în sensul că demersul petiționarei B.S. de a obține înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate în baza posesiei de fapt nu a fost finalizat.

De altfel, chiar recurenții confirmă în motivarea recursului că finalitatea urmărită de petiționara B.S. prin demersul inițiat la 01 august 1947, aceea de a-și înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilelor respective, nu s-a mai concretizat.

Însă, recurenții susțin că acest fapt nu este de natură a înlătura efectele procesului verbal de posesiune din 14 august 1947, fără a preciza în concret care ar fi aceste efecte în contextul prezentului litigiu. Din această perspectivă, Înalta Curte constată că procesului verbal menționat nu i se poate atribui efect achizitiv de proprietate, deoarece acest drept s-ar fi dobândit numai prin înscrierea lui în cartea funciară pe baza posesiunii de fapt. De asemenea, înscrisul invocat de recurenți nu face dovada exercitării de către B.S. a unei posesii care să îndeplinească toate condițiile prevăzute de art. 1461 și următoarele C. civ. austriac, deoarece se constată „posesiunea faptică de peste 15 ani a petiționarei (…) cu drept de folosință și stăpânire faptică”, fără nicio altă mențiune referitoare la calitățile posesiei.

În ceea ce privește ultima critică din recursul declarat de reclamanți și de intervenienta D.I., referitoare la faptul că în mod greșit s-a reținut de către instanța de apel că uzucapiunea trebuia valorificată (ca exercițiu pozitiv) mai înainte de intabularea dreptului de proprietate al succesorului legal al proprietarului tabular, cu titlu de drept de moștenire, Înalta Curte reține următoarele:

Potrivit prevederilor art. 1500 C. civ. austriac: „ Dreptul câștigat prin uzucapiune sau prescripțiune însă, nu poate deveni spre paguba aceluia, care a câștigat vr’un bun sau drept încă înainte de intabularea aceluia încrezându-se în cărțile funduare”.

Textul reprezintă o aplicație în sistemul C. civ. austriac a principiului publicității materiale a cărților funciare, principiu preluat ulterior și de legislația română în această materie. Acest principiu conferă protecție terțului achizitor de bună-credință, în sensul că, se consideră că înscrierea dreptului acestuia în cartea funciară este exactă dacă a dobândit cu bună-credință, încrezându-se în cartea funciară. Potrivit doctrinei și jurisprudenței în aplicarea acestui principiu, moștenitorul nu este considerat terță persoană și nu este apărat de publicitatea cărților funciare, el fiind considerat ca una și aceeași persoană cu defunctul (Ș.L., C. civ. austriac în vigoare în Ardeal completat cu legile și regulamentele modificatoare cuprinzând și jurisprudența, vol. 2, Editura Curții de Apel Cluj, Tipografia Fondului Cărților Funduare, Cluj, 1926, pag. 703). Ca atare, împrejurarea că moștenitorul și-a intabulat în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit prin moștenire nu împiedică înscrierea ulterioară a dreptului dobândit de o altă persoană prin uzucapiune.

Se constată, astfel, că în mod greșit au reținut, atât prima instanță, cât și instanța de apel, că exercitarea dreptului potestativ de opțiune în sensul dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune ar fi împiedicată de intabularea dreptului de proprietate al moștenitoarei legale a proprietarului tabular.

Însă, această constatare nu este suficientă pentru a determina admiterea recursului, în condițiile în care, potrivit celor anterior expuse, reclamanții și intervenienta D.I. nu au putut dovedi întrunirea în speță a tuturor condițiilor posesiei, pretins a fi exercitate de autorii lor.

În raport cu toate aceste considerente, recursul declarat de reclamanți și de intervenienta D.I. a fost respins, ca nefondat.

2. În ceea ce privește recursul declarat de recurenta pârâtă R.C.C., se constată că primul motiv de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. este comun cu motivul de recurs având același temei de drept, susținut de intervenienta SC C.H.B. SA.

Acest motiv de recurs este întemeiat, instanța de apel acordând intervenientei în interes propriu SC C.H.B. SA mai mult decât a cerut.

Astfel, prin cererea precizatoare intervenienta a solicitat să se constate că este titulara construcțiilor edificate pe suprafața de 881,15 mp din terenul pârâtei, teren reprezentând integral din C.F. Brașov.

Cu depășirea limitelor învestirii, instanța a reținut, în plus față de ceea ce intervenienta a solicitat, și dreptul de proprietate al acesteia cu privire la copertina restaurantului, care afectează 11 mp din teren, precum și cu privire la parcarea auto a hotelului, ce ocupă integral terenul în suprafață de 482,40 mp.

În consecință, se impune admiterea ambelor recursuri, ca urmare a constatării întrunirii motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., susținut de ambii reurenți.

În ceea ce privește critica recurentei pârâte, în susținerea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., potrivit căreia soluția instanței de apel, de constatare a dreptului de proprietate al intervenientei SC C.H.B. SA asupra construcțiilor situate pe terenul proprietatea sa, ar fi pronunțată cu încălcarea art. 1169 C. civ., Înalta Curte reține următoarele:

Curtea de apel a reținut, pe baza expertizei topografice efectuate în cauză, a înscrisurilor depuse de intervenienta SC C.H.B. SA și ținând seama de cele statuate cu putere de lucru judecat prin hotărârile judecătorești pronunțate anterior între aceleași părți (Decizia civilă nr. 93/ Ap din 6 iulie 2010 a Curții de Apel Brașov, irevocabilă prin Decizia nr. 6537/2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție și Decizia civilă nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov), că terenul proprietatea pârâtei este afectat de construcțiile definitive aparținând unui terț, iar în litigiul privind demolarea construcțiilor, întemeiat pe prevederile art. 494 C. civ., finalizat prin Decizia civilă nr. 1264 din 3 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov, s-a reținut buna credință a terțului constructor și s-a respins cererea proprietarei terenului, de demolare. Curtea de apel a apreciat că, deși în litigiile anterioare nu s-a analizat direct calitatea de titular al dreptului real asupra construcțiilor, instanțele nefiind sesizate cu o asemenea cerere, hotărârile au fost pronunțate în contradictoriu cu SC C.H.B. SA, consfințind opozabilitatea dreptului de proprietate al reclamantei în contradictoriu cu această societate comercială, care a dobândit, prin reorganizare și transmisiune succesivă de-a lungul vremii, patrimoniul fostei unități economice de stat.

Recurenta pârâtă susține că intervenienta ar fi trebuit să facă dovada dreptului de proprietate asupra construcțiilor prin înscrisuri clare în acest sens, autorizațiile de construire emise pe numele altor persoane juridice decât intervenienta și celelalte acte depuse de aceasta la dosar, nefăcând dovada suficientă a dreptului de proprietate al intervenientei asupra construcțiilor în litigiu.

Această critică nu poate fi examinată de instanța de recurs, deoarece vizează modul în care instanța de apel a stabilit situația de fapt pe baza probatoriului administrat, aspect care presupune verificări de fapt incompatibile cu structura căii extraordinare de atac a recursului.

Recurenta nu susține că instanța de apel ar fi încălcat anumite reguli cu privire la încuviințarea și administrarea probelor, ci invocă încălcarea prevederilor art. 1169 C. civ., fără a observa faptul că verificarea modului în care intervenienta SC C.H.B. SA a dovedit dreptul său de proprietate asupra construcțiilor, în sensul textului de lege invocat (care prevede că „cel ce face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească”) presupune reevaluarea probatoriului administrat în cauză și efectuarea controlului de netemeinicie a hotărârii recurate, ceea ce excede limitelor presupuse de art. 304 C. proc. civ. și nu intră în atribuțiile instanței de recurs.

În privința hotărârilor judecătorești anterioare, se susține de către recurenta pârâtă că acestea nu fac dovada dreptului de proprietate asupra construcțiilor, dat fiind faptul că litigiul în care au fost pronunțate a avut alt obiect. Această afirmație a recurentei nu este de natură a combate soluția instanței de apel, care nu a reținut că hotărârile pronunțate în litigiile anterioare ar fi stabilit dreptul de proprietate al intervenientei SC C.H.B. SA asupra construcțiilor, ci a valorificat în prezentul litigiu aspectele dezlegate cu putere de lucru judecat, referitoare la buna credință a terțului constructor și eșecul pârâtei în demersul său privind demolarea construcțiilor.

Instanța de apel nu a stabilit o anumită ordine de prioritate în valorificarea efectelor hotărârilor judecătorești menționate (așa cum susține recurenta pârâtă, atunci când arată în motivarea recursului că ultima hotărâre pronunțată în litigiul anterior nu este Decizia civilă nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov, ci Decizia nr. 6537 din 28 septembrie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în cauza având ca obiect plata contravalorii lipsei de folosință).

Faptul că prin Decizia civilă nr. 6537 din 28 septembrie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție s-a confirmat soluția privind obligarea SC C.H.B. SA la plata lipsei de folosință pentru teren, în temeiul art. 480 și art. 1078 C. civ., nu înlătură posibilitatea acestei societăți comerciale, în calitate de succesoare a constructorului de bună-credință, calitate recunoscută prin Decizia nr. 1264/ R din 03 noiembrie 2010 a Curții de Apel Brașov, să solicite constatarea dreptului său de proprietate asupra construcțiilor.

De asemenea, faptul că prin Decizia nr. 6971 din 14 noiembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție s-a respins contestația în anulare, formulată de SC C.H.B. SA împotriva Deciziei nr. 6537 din 28 septembrie 2011 a aceleiași instanțe, nu prezintă relevanță în contextul prezentului litigiu, în condițiile în care problemele de drept rezolvate de instanță în cadrul contestației în anulare a vizat exclusiv aspecte procedurale privind neîncadrarea motivelor invocate de contestatoare în cazurile de contestație în anulare prevăzute expres și limitativ de lege.

Rezolvarea criticii referitoare la caracterul de accesorietate între capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor situate pe terenul pârâtei și cel privind constituirea dreptului de superficie, este strâns legată de modul de soluționare a problemei de drept pe care ambele părți aflate în conflict (pârâta și intervenienta SC C.H.B. SA) a adus-o în fața instanței de recurs, privind posibilitatea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului, în condițiile în care nu s-a constituit un drept de superficie.

Contrar celor susținute de ambii recurenți, Înalta Curte constată că dispozițiile legale aplicabile în ceea ce privește înscrierea în C.F. a dreptului de superficie nu sunt cele prevăzute de Decretul-Lege nr. 115/1938, ci dispozițiile Legii nr. 7/1996.

Această concluzie, privind legea aplicabilă, rezultă din prevederile art. 58 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare anterior modificării prin Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ.), potrivit cărora „în regiunile de carte funciară supuse Decretului-lege pentru unificarea dispozițiunilor privitoare la C.F. nr. 115/1938 și Decretului nr. 2.142/1930 pentru funcționarea cărților funduare centrale pentru căile ferate și canaluri, cu excepția zonelor care fac obiectul legilor de restituire a proprietăților funciare, înscrierile privitoare la imobile, cuprinse în cărțile funciare, vor continua să fie făcute în aceste cărți, cu respectarea și în condițiile dispozițiilor prezentei legi”.

Conform dispozițiilor legale citate, în vechile regiuni de carte funciară înscrierile referitoare la imobilele cuprinse în cărți funciare vor continua să fie făcute în aceste cărți, dar numai cu respectarea și în condițiile prevăzute de Legea nr. 7/1996. În această situație, după intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, sub aspectul regulilor referitoare la efectuarea înscrierilor, vechile reglementări de carte funciară sunt înlăturate, vechile cărți funciare nefiind decât suportul material al înscrierii.

Această soluție legislativă a fost păstrată și după modificarea art. 58 al Legii nr. 7/1996 prin punctul 16 din Lege nr. 71/2011.

În ceea ce privește obiectul înscrierii și condițiile de înscriere a dreptului de proprietate și a dreptului de superficie sub imperiul Legii nr. 7/1996, se constată că, în sensul acestei legi, prin imobil se înțelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcții, de pe teritoriul unei unități administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosință, aparținând unui proprietar sau mai multor proprietari, în cazul coproprietății, care se identifică printr-un număr cadastral unic și se înscrie într-o carte funciară (art. 1 alin. (5)). Prin parcelă se înțelege suprafața de teren cu o singura categorie de folosință. (art. 1 alin. (7)).

Potrivit art. 44 din Lege, mai mulți proprietari nu pot fi înscriși în aceeași carte funciară decât dacă se găsesc în cazul coproprietății, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecărui proprietar (soluție legislativă preluată de Legea nr. 287/2009 privind C. civ. în art. 878 alin. (3)).

Din examinarea prevederilor legale menționate rezultă că sistemul de publicitate imobiliară prin cărți funciare nu permite deschiderea unei cărți funciare distincte care să aibă ca obiect doar construcția, și nici nu se poate înscrie ca proprietar al construcției, în cartea funciară a terenului pe care aceasta este edificată, o altă persoană decât proprietarul terenului.

În materia dreptului de proprietate privată, singura situație în care dreptul de proprietate asupra construcției poate fi intabulat în mod separat în favoarea altei persoane decât proprietarul terenului este aceea a înscrierii dreptului de superficie, caz în care, potrivit art. 94 alin. (1) din Regulamentul de organizare si funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 al directorului general al A.N.C.P.I., dreptul de superficie se înscrie în partea C a cărții funciare a terenului, cu deschiderea concomitentă a unei noi cărți funciare a corpului de superficie, în care superficia este înscrisă ca un imobil de sine stătător.

În raport cu aceste prevederi legale, apar ca justificate criticile formulate de recurenta pârâtă, privind greșita dezmembrare a terenului și înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în favoarea intervenientei, deși capătul de cerere formulat de acesta din urmă, privind constituirea dreptului de superficie, a fost respins. Pentru aceleași considerente, sunt întemeiate și criticile recurentei interveniente SC C.H.B. SA, de la pct. 6 din motivele de recurs, privind imposibilitatea înscrierii dreptului de proprietate asupra construcțiilor, fără constituirea dreptului de superficie și imposibilitatea aducerii la îndeplinire a dispozitivului deciziei recurate, în condițiile în care dispoziția privind dezmembrarea terenului și înscrierea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în favoarea intervenientei, fără a se constitui un drept de superficie, nu-și găsește reglementare în normele tehnice privind înscrierea în cartea funciară.

Este adevărat că art. 94 alin. (2) din Regulamentul de organizare si funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară prevede posibilitatea dezmembrării terenului ocupat de construcțiile proprietatea unui terț, însă această reglementare este aplicabilă tot în contextul înscrierii dreptului de superficie (textul prevede că, „dacă dreptul de superficie se constituie pe o parte dintr-un imobil, acesta se va dezmembra formând un imobil distinct din porțiunea grevată de dreptul de superficie, iar cealaltă parte se va constitui într-un imobil neafectat de aceasta sarcină”).

În atare situație, deși în principiu, capătul de cerere al intervenției principale formulată de SC C.H.B. SA, privind constatarea dreptului de proprietate asupra construcțiilor situate pe terenul pârâtei, nu este accesoriu capătului de cerere privind constituire în favoarea intervenientei a unui drept de superficie asupra terenului (deoarece, dimpotrivă, cel care pretinde un drept de superficie trebuie să dovedească mai întâi faptul că este proprietarul construcțiilor), date fiind regulile în materie de publicitate imobiliară, aplicabile imobilului în speță, posibilitatea concretă de valorificare a dreptului de proprietate asupra construcțiilor în sensul intabulării în cartea funciară, este condiționată de recunoașterea dreptului de superficie, așa încât cele două capete de cerere sunt strâns legate și nu pot fi rezolvate decât printr-o soluție unitară.

În consecință, se constată întrunit motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., din perspectiva recursurilor declarate de ambii recurenți (pârâta și intervenienta SC C.H.B. SA).

3. În ceea ce privește recursul declarat de recurenta intervenientă SC C.H.B. SA, primul motiv de recurs, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 6 C. proc. civ. a fost deja analizat împreună cu motivul de recurs întemeiat pe același text legal, invocat de recurenta pârâtă, astfel că argumentele reținute nu vor mai fi reluate.

Înalta Curte constată că instanța de apel nu a motivat respingerea cererii privind constatarea dreptului de proprietate asupra canalizării și decantoarelor ce afectează suprafața de 319,80 mp din parcelă și nici pentru amenajările trotuarului de protecție și spațiilor verzi adiacente în suprafață de 47,50 mp, parte din parcela 13505/8, deși acestea au format obiect al cererii de intervenție, astfel cum a fost precizată, iar în apel intervenienta a formulat critici cu privire la respingerea de către prima instanță a petitului respectiv. În lipsa considerentelor cu privire la modul de soluționare a cererii referitoare la aceste lucrări edificate pe terenul proprietatea pârâtei, nu se poate stabili dacă soluția dată în apel este sau nu rezultatul cercetării fondului acestor pretenții deduse judecății, situație în care se impune casarea deciziei cu trimiterea cauzei spre rejudecare, în temeiul art. 304 pct. 7 și art. 312 alin. (5) C. proc. civ.

În raport cu această soluție, critica întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în cadrul căreia recurenta intervenientă susține nelegalitatea respingerii cererii privind dreptul de proprietate asupra acestor edificate, nu poate fi analizată de instanța de recurs, care nu se poate pronunța pe fond cu privire la împrejurări nelămurite de instanța de apel.

Este întemeiată și critica aceleiași recurente, privind nemotivarea instanței de apel sub aspectul respingerii cererii de constatare a dreptului de superficie (art. 304 pct. 7 raportat la art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.).

Considerentul reținut în ultimul paragraf de la pag.16 din hotărâre nu poate echivala cu o motivare, deoarece nu răspunde argumentelor din apel.

Apelanta intervenientă a invocat prezumția de existență a acordului proprietarului terenului la edificare, prezumție dedusă din inopoziția manifestată pe parcursul efectuării lucrărilor. Singurul argument al instanței de apel a fost acela că acordul proprietarului nu se poate reține, față de împrejurarea că terenul a fost preluat de stat în mod abuziv. Or, așa cum susține recurenta, parcelele în litigiu au avut un regim juridic diferit, în sensul că doar parcela din C.F., a fost preluată de stat în baza Decretului nr. 218/1960 și a Decretului nr. 712/1968, făcându-se cuvenitele mențiuni în cartea funciară. Celelalte trei parcele din C.F. au rămas înscrise în cartea funciară în proprietatea autorului pârâtei.

În aceste condiții, se impunea o analiză separată a susținerilor intervenientei privind acordul tacit al proprietarului, în raport cu situația diferită a celor patru parcele de teren, respectiv, trebuia stabilit în ce măsură, pentru parcele, autorul pârâtei ar fi avut posibilitatea de a se opune la edificarea construcțiilor. Sub acest aspect, se constată că situația de fapt nu a fost pe deplin lămurită.

În raport cu aceste constatări, în temeiul art. 304 pct. 7, art. 312 alin. (5) și art. 314 C. proc. civ. se impune casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare și cu privire la modul de soluționare a cererii privind dreptul de superficie.

Față de această soluție, instanța de recurs nu va analiza pe fond susținerile de la pct. 7 din motivele de recurs, privind existența acordului tacit al proprietarului, acestea urmând a fi examinate de instanța de rejudecare.

În rejudecare, instanța va avea în vedere și argumentele invocate de recurenta intervenientă la pct. 8 din motivele de recurs, privind efectul pe care îl produce răsturnarea prezumției instituite de art. 492 C. civ., de recunoaștere a însuși dreptului de superficie.

Critica referitoare la imposibilitatea constituirii de drepturi tabulare pentru construcții în mod individual, fără recunoașterea dreptului de superficie, a fost analizată cu ocazia soluționării recursului pârâtei, fiind găsită întemeiată, pentru argumentele deja expuse.

În același mod s-a răspuns și criticii referitoare la imposibilitatea aducerii la îndeplinire a dispozitivului deciziei recurate.

În ceea ce privește susținerile recurentei interveniente, de la pct. 4 din motivele de recurs, referitoare la refuzul instanței de apel de a acorda numere topografice, ca urmare a dezmembrării terenului afectat de construcții, aceste susțineri nu vor fi examinate, câtă vreme cauza va fi trimisă spre rejudecare, modul de soluționare a acestor critici depinzând de soluția ce se va da în rejudecare cu privire la dreptul de superficie.

Atât intervenienta cât și pârâta au invocat împrejurarea că instanța de apel a încălcat prevederile art. 274 C. proc. civ. (pârâta susținând că suma de 10.000 lei la care a fost obligată prin decizia atacată este exagerată, iar intervenienta considerând că cenzurarea cheltuielilor de judecată s-a făcut nelegal), însă, având în vedere soluția de casare cu trimitere spre rejudecare, aceste critici nu vor fi examinate de instanța de recurs, soarta cheltuielilor de judecată urmând a fi tranșată în raport de soluția ce se va da în rejudecare.

Față de aceste considerente, fiind găsite întemeiate atât motive de modificare, cât și motive de casare a deciziei recurate, în temeiul art. 304 pct. 6, 7 și 9, art. 312 alin. (5) și art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursurile declarate de pârâta R.C.C. și intervenienta SC C.H.B. SA împotriva aceleiași decizii, pe care a casat-o în parte, trimițând cauza spre rejudecare Curții de Apel Constanța, numai în ceea ce privește apelul declarat de intervenienta SC C.H.B. SA. Au fost menținute celelalte dispoziții ale deciziei recurate, privind respingerea apelul declarat de reclamanți și de intervenienta D.I. (ca efect al respingerii recursului acestora).

În ceea ce privește cheltuielile de judecată în recurs, reclamanții și intervenienta D.I. nu justifică un asemenea drept, în raport de prevederile art. 274 alin. (1) C. proc. civ., întrucât recursul lor a fost respins, iar cheltuielile solicitate de pârâtă și intervenienta SC C.H.B. SA nu vor fi examinate în această fază procesuală, în care ambele recursuri au fost admise cu trimiterea cauzei spre rejudecare, urmând ca acestea să fie soluționate unitar, în raport cu soluția ce se va pronunța în rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanții B.M., C.M.N., C.M., Ș.O., D.I., Parohia Ortodoxă Sfântul Nicolae și intervenienta D.I. împotriva Deciziei nr. 23/ C din 4 martie 2013 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă.

Admite recursurile declarate de pârâta R.C.C. și intervenienta SC C.H.B. SA împotriva aceleiași decizii, pe care o casează în parte.

Trimite cauza spre rejudecare Curții de Apel Constanța, numai în ceea ce privește apelul declarat de intervenienta SC C.H.B. SA.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 12 decembrie 2013.