Expropriation compensation valuation: requirement to base damages on current market prices of similar land per Law No. 33/1994

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra cauzei civile de față, a reținut următoarele:

1. Hotărârea instanței de apel

Prin decizia civilă nr. 284A din 10 octombrie 2013, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul declarat de apelanții reclamanți V.C., V.N. și SC A.I. SRL împotriva sentinței civile nr. 365 din 16 februarie 2012 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă.

A schimbat în tot sentința apelată și a admis acțiunea. A modificat hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 10 mai 2009 în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor datorate de expropriator reclamanților la suma de 140.424 RON.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că, prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 10 mai 2009 emisă de C.N.A.D.N.R., Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus, în baza Legii nr. 198/2004, exproprierea și acordarea de despăgubiri pentru terenul în suprafață de 2424 mp situat în comuna S.J., județul Ilfov, teren aparținând expropriaților SC M. SRL, V.N. și V.C.

Terenul expropriat face parte dintr-o suprafață mai mare de 8400 mp dobândită de persoanele expropriate în coproprietate și în cote egale: ½ SC M. SRL, respectiv ½ V.N. și V.C., conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 19 martie 2007 la Biroul Notarial Public G.I.

Prin contractul de vânzare de drepturi litigioase autentificat din 21 decembrie 2010 la Biroul Notarial Public I.A., SC M. SRL a vândut către SC A.I. SRL dreptul litigios cu privire la obținerea de despăgubiri ca urmare a exproprierii terenului în suprafață de 2424 mp ce face obiectul dosarului de față, în primă instanță fiind constatată intervenită transmisiunea procesuală activă și fiind introdusă în cauză în calitate de reclamant SC A.I. SRL.

Prin hotărârea de expropriere, despăgubirea a fost stabilită la suma de 112.590 RON, fiind consemnată la dispoziția persoanelor expropriate, conform art. 5 și art. 8 din lege.

Nemulțumiți de cuantumul sumei acordate cu titlu de despăgubiri, reclamanții au formulat contestație împotriva hotărârii sus menționate, în temeiul art. 9 din Legea nr. 198/2004, solicitând acordarea unei despăgubiri raportat la prețul de circulație și de tranzacționare a terenurilor similare.

Expertiza efectuată în fața primei instanțe a stabilit valoarea terenului expropriat la suma la suma de 274.900 RON, respectiv 66.700, euro.

Prima instanță a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată, apreciind că prețul propus de comisia de experți nu este stabilit în conformitate cu art. 26 și urm. din Legea nr. 33/1994, deoarece experții s-au raportat la contracte încheiate în anul 2008 și pentru suprafețe mai mari decât cea supusă exproprierii și au aplicat în mod necorespunzător anumite corecții.

Prin motivele de apel, apelanții au susținut că în mod greșit prima instanță nu a ținut seama de raportul de expertiză efectuat, care a avut la bază metoda comparației directe și care, în opinia reclamanților, a stabilit o valoare justă a despăgubirilor ce se impun a fi acordate.

Critica este nefondată, deoarece raportul de expertiză întocmit în primă instanță nu respectă criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât evaluarea terenului expropriat s-a făcut folosindu-se drept comparabile contracte de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2008 și nu la data evaluării (31 mai 2011).

În apel, Curtea a încuviințat, în temeiul art. 295 alin. (2) C. proc. civ., efectuarea unei noi expertize de evaluare a terenului în litigiu, în condițiile art. 25 și art. 26 din Legea nr. 33/1994, având ca obiectiv stabilirea valorii despăgubirilor ce se cuvin expropriaților, constând în valoarea reală a terenului expropriat în raport cu prețurile cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel cu cel supus exproprierii, la data efectuării expertizei.

Raportul de expertiză întocmit de comisia de experți formată din M.O., T.N.L. și P.M. a stabilit o valoare a terenului expropriat la suma de 140.420 RON (31.997 euro), respectiv 13,20 euro/mp, echivalent 57,93 RON/mp.

Curtea a apreciat că valoarea menționată corespunde criteriilor prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea fiind raportată la prețuri de tranzacționare efectivă a unor terenuri similare la data efectuării expertizei.

2. Recursul

2.1. Motive

Pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA a declarat recurs, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., critica vizând următoarele aspecte:

Instanța a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, pentru că la întocmirea raportului de expertiză nu s-au avut în vedere toate înscrisurile, respectiv contractele de vânzare-cumpărare din 2011.

În cazul în care valoarea despăgubirilor constatată de către comisa de experți este mai mare decât oferta statului nu există obligația instanței de a acorda chiar valoarea stabilită de expertiză, față de art. 27 din Legea nr. 33/1994.

2.2. Analiza recursului

Recursul nu este întemeiat și va fi respins, în condițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., pentru următoarele considerente:

Conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.

Experții au explicat, prin chiar raportul de expertiză inițial, care au fost motivele pentru care nu s-a ținut cont de cele două contracte de vânzare-cumpărare invocate de către pârâtul-recurent, respectiv faptul că variația de preț de 400% în numai o lună de zile pentru 3 loturi de teren similare a creat suspiciuni în privința realității prețului declarat de părți.

De altfel, pârâtul a formulat obiecțiuni împotriva raportului de expertiză, iar instanța le-a respins subliniind faptul că experții au motivat, convingător în opinia instanței, care au fost motivele pentru care au fost înlăturate cele două contracte.

Însă, prevederile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 au fost respectate întrucât la determinarea cuantumului despăgubirilor s-a ținut cont de alte contracte de vânzare-cumpărare încheiate la nivelul anului 2011.

Față de cele ce preced, instanța de apel a pronunțat o hotărâre dată cu respectarea cerințelor legii materiale incidente în cauză, motiv pentru care criticile formulate nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA împotriva deciziei civile nr. 284A din 10 octombrie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 29 mai 2014.