Validity of lease-for-use agreements concluded by tenants whose ownership title was definitively lost through vindication: lack of legitimate title prevents valid grant of usage rights

Ședința publică de la 9 decembrie 2010

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Reclamanții P.M., C.E.M. și I.D.I. prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București. secția a VI-a comercială, au solicitat evacuarea pârâtelor SC C.D.S. SRL și C.A.D. din imobilul situat în București, ocupat fără titlu.

Prin sentința comercială nr. 12507 din 4 noiembrie 2009, Tribunalul București, secția a VI-a comercială, a admis acțiunea reclamanților și în consecință s-a constatat nevalabilitatea contractului de comodat autentificat din 20 mai 2002 și a actului adițional nr. 1 din 19 mai 2005. Prin aceeași sentință s-a respins cererea reconvențională a pârâtei C.A.D., ca neîntemeiată.

În motivarea acestei sentințe tribunalul a constatat că primul capăt de cerere (evacuarea) a rămas fără obiect întrucât pârâtele au fost evacuate silit în anul 2008.

Totodată s-a reținut că acțiunea în revendicare a reclamanților P.M., C.E.M. și I.D.I. în contradictoriu cu pârâții C.C.P. și Municipiul București prin Primar General a fost admisă și reclamanții au devenit în mod definitiv și irevocabil proprietari asupra imobilului, conform sentinței civile nr. 448 din 18 ianuarie 2006 a Judecătoriei Sector 2. Contractul de comodat autentificat din 20 mai 2002 și actul adițional din 19 mai 2005 au fost încheiate înainte de clarificarea situației juridice a imobilului, în baza titlului pe care comodanții îl aveau de la SC A.C. Societate în nume colectiv. Dacă transmițătorul dreptului de proprietate către comodanți nu avea un titlu mai bine caracterizat decât al reclamanților, atunci nici prerogativa de folosință dată gratuit prin comodat nu putea fi oferită în mod valabil.

S-a apreciat că, dată fiind înlăturarea titlului comodanților C. de către titlul reclamanților, comodanții nu puteau încheia în mod valabil contractul de comodat, deoarece nu aveau folosință legitimă. Chiar dacă pârâta C.A. nu figurează în dispozitivul sentinței nr. 448 din 18 ianuarie 2008 a Judecătoriei Sector 2 și ar putea afirma că în ceea ce o privește putea să cedeze gratuit folosința, totuși, aceasta deținea un drept indiviz cu soțul său C.C., drept pe care l-a pierdut în același moment în care s-a dispus în mod definitiv obligarea soțului său de a lăsa imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie reclamanților.

Cât privește cererea reconvențională, s-a constatat că pârâta reclamantă C.A. nu a precizat cuantumul pretențiilor și nici nu a depus probe în susținerea acestora.

S-a apreciat că pârâta SC C.D.S. SRL are calitate de comodatar, iar drepturile sale derivate din dreptul de folosință al comodanților Costache sunt afectate de aceeași nelegitimitate pe care o avea titlul lor și pe cale de consecință, nici aceasta nu mai are drepturi de folosință asupra imobilului.

Apelul declarat de pârâții C.A.D., C.P.C. și SC C.D.S. SRL împotriva sentinței tribunalului a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel București, secția a VI-a comercială, prin Decizia comercială nr. 88 din 18 februarie 2010, reținându-se, în esență, că pârâții, deși au cunoscut situația incertă și litigioasă a imobilului, au încheiat contractul de vânzare-cumpărare și ulterior au acordat dreptul de folosință asupra imobilului în baza contractului de comodat societății comerciale cu asociat unic - apelantul C.C.

Contractul de comodat a fost încheiat de către pârâți în disprețul legii și cu scopul vădit de eludare a dispozițiilor legale, respectiv pentru a beneficia de dreptul de folosință a imobilului prin intermediul societății comerciale, al cărui asociat unic este apelantul C.C.

Împotriva deciziei instanței de apel pârâții C.C.P., C.A.D. și SC C.D.S. SRL București au declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitând admiterea acestuia.

În susținerea acestui motiv recurenta a expus situația de fapt după care și-a exprimat punctul său de vedere în legătură cu soluțiile ambelor instanțe pe care le consideră netemeinice și nelegale.

În motivarea aspectelor de nelegalitate pârâții au susținut că decizia recurată a fost pronunțată cu încălcarea prevederilor art. 480, 481 C. civ., art. 44 din Constituția României și art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Primul Protocol Adițional la Convenție.

Astfel, susține recurenta, decizia recurată este lipsită de temei legal, dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, respectiv a tuturor dispozițiilor legale care reglementează și garantează exercitarea dreptului de proprietate. În argumentarea acestor susțineri recurenții au arătat că documentul eliberat de Judecătoria Sectorului 2 atesta că vânzătorul este proprietarul imobilului ce urma a fi înstrăinat și că acesta nu era grevat de sarcini, ipoteci sau servituți ori notat vreun litigiu privitor la dreptul de proprietate asupra imobilului.

Imobilul în litigiu a fost revendicat de către reclamanți pe calea dreptului comun prin compararea de titluri în procesul care s-a purtat numai cu unul dintre proprietari, respectiv C.C.P., după încheierea actului autentificat la data de 2 iunie 2000.

Totodată, susțin recurenții, instanța de apel a apreciat greșit că au fost încălcate prevederile art. 948 C. civ., întrucât la data când a fost încheiat contractul de comodat pârâții C. erau titularii unui drept de proprietate asupra imobilului din litigiu a cărui valabilitate nu era contestată de reclamanți, iar dreptul de proprietate era intabulat în C.F.

De altfel, susțin recurenții, pârâta C.A.D. este în continuare titulara dreptului de proprietate înscris în C.F. în baza unei hotărâri judecătorești, rămasă irevocabilă, iar instanța de apel a ignorat dreptul de proprietate al pârâților constatând nelegalitatea contractului de comodat înainte de a se fi dispus definitiv și irevocabil restituirea în natură către reclamanți a imobilului.

Prin întâmpinarea depusă la dosar intimații reclamanți răspunzând criticilor din recurs au solicitat respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârilor instanței de fond și apel ca temeinice și legale.

Recursul este nefondat.

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 alin. (9) C. proc. civ. invocat de recurentă vizează lipsa temeiului legal sau încălcarea legii. Dintre aceste ipoteze, recurenta a invocat încălcarea prevederilor art. 480, 481 C. civ., art. 44 din Constituția României și art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Primul Protocol Adițional la Convenție.

Potrivit dispozițiilor art. 480 C. civ., dreptul de proprietate este definit ca dreptul ce are cineva de a se bucura și a dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, art. 481 prevede că „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire”, Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire (C. civ. art. 475, 480, 597, 616), iar conform art. 1 din Primul Protocol Adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, orice persoană fizică și juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale, nimeni neputând fi lipsit de proprietatea sa, decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.

Raportând dispozițiile art. 480-481 C. civ. la situația de fapt din prezenta cauză se constată că pârâții nu dețin un titlu de proprietate legitim asupra imobilului, fapt constatat corect de ambele instanțe, întrucât reclamanții au devenit definitiv și irevocabil proprietari asupra imobilului din litigiu prin sentința civilă nr. 448 din 18 ianuarie 2006 a Judecătoriei Sectorului 2. Astfel că susținerile recurenților privind încălcarea dispozițiilor art. 480-481 C. civ. nu pot fi reținute întrucât nu le-a fost încălcat dreptul de proprietate.

Pretinsa încălcare a art. 6 din C.E.D.O., privind dreptul la un proces echitabil și încălcarea dreptului la apărare este nefondată întrucât nu s-a arătat care dispoziții din legislația internă au fost încălcate în legătură cu dreptul său la un proces echitabil și a dreptului la apărare.

De altfel, din analiza actelor dosarului s-a constatat că recurenții au beneficiat de apărare iar probele administrate în cauză au fost supuse dezbaterilor părților.

Cât privește critica privind încălcarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 948 C. civ., se constată că este nefondată. Din motivarea explicită și argumentele aduse în sprijinul soluției rezultă că s-au respectat circumstanțele cauzei și că au fost analizate motivele de fapt și de drept care s-au invocat, instanța referindu-se expres la dispozițiile legale aplicabile la momentul încheierii contractului de comodat.

Susținerea recurenților conform căreia pârâta C.A.D. este în continuare titulara dreptului de proprietate înscris în C.F. este nefondată întrucât așa cum a reținut și instanța de apel nelegalitatea contractului de comodat derivă din încheierea sa cu încălcarea dispozițiilor art. 948 C. civ. privind cauza licită.

Față de cele ce preced nu se poate reține că dispozițiile legale analizate în conformitate cu motivul de nelegalitate examinat au fost greșit aplicate și că nu fundamentează soluția din punct de vedere juridic, astfel că potrivit art. 312 C. proc. civ., recursul va fi respins.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâții C.C.P., C.A.D. și SC C.D.S. SRL București împotriva Deciziei comerciale nr. 88 din 18 februarie 2010 a Curții de Apel București, secția a VI-a comercială, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 9 decembrie 2010.