Expropriation compensation appraisal must base valuation on market transaction prices rather than statutory land rent capitalization methods

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față, constată următoarele:

Tribunalul Constanța, secția I civilă, prin sentința civilă nr. 1533 din 22 martie 2012, a admis în parte acțiunea formulată de reclamanta T. (G.) F., în contradictoriu cu pârâtul Statul Român prin Ministerul Transporturilor și Infrastructurii - C.N.A.D.N.R.; a anulat în parte hotărârea nr. 18 din data de 14 iulie 2010 a Ministerului Transporturilor și Infrastructurii - C.N.A.D.N.R. SA, respectiv numai în ceea ce privește mențiunile cuprinse în articolul 2, referitoare la cuantumul despăgubirilor și la modalitatea de plată a acestora.

S-au stabilit despăgubirile cuvenite reclamantei pentru exproprierea terenului arabil extravilan în suprafață de 5427 mp, situat în localitatea Valul lui Traian, județ Constanța, parcela A 528/16/2, cu număr cadastral x, la suma de 49.850 lei, cu termen de plată a despăgubirilor 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.

De asemenea, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta T.D., ca fiind formulată de o persoană tară calitate procesuală pasivă.

Curtea de Apel Constanța, secția I civilă, învestită cu soluționarea apelului formulat de Statul român prin C.N.A.D.N.R., prin decizia civilă nr. 90 din 4 iulie 2012, a respins calea de atac pentru considerentele ce urmează.

Apelantul nu a criticat punctual argumentele reținute de judecătorul fondului în legătură cu legalitatea și temeinicia pretențiilor deduse judecății, pârâta C.N.A.D.N.R. reiterând - pe temeiul art. 282 alin. (1) și art. 287 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. - obiecțiunile formulate la raportul de expertiză.

Invocând greșita raportare a experților desemnați la obiectivul trasat în primă instanță, apelul nu se constituie ca o veritabilă cale de inițiere a controlului judiciar asupra dezlegărilor în fapt și în drept date prin sentința atacată, mărginindu-se la aprecierea că ele nu sunt juste doar pentru că s-au fundamentat pe o expertiză incorect realizată.

Constatând însă că în fond pârâta s-a prevalat de dispozițiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ., cerând explicații experților prin obiecțiunile depuse la termenul din 29 septembrie 2011, precum și că o altă expertiză nu a mai fost cerută, fiind consemnat în încheierea din 8 martie 2012 că părțile nu au de formulat critici asupra conținutului răspunsului la obiecțiuni și că nu mai sunt alte cereri de probe, instanța va aprecia succint în apel argumentația desprinsă din proba administrată în conformitate cu art. 201 C. proc. civ. și cu art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, la care trimite art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004.

Astfel, judecătorul fondului a reținut că opiniile celor trei experți desemnați conform normelor sus-citate în această materie (respectiv, câte unul de către fiecare dintre părți, iar cel de-al treilea de către instanță) au fost convergente, neexistând concluzii separate în legătură cu metodele de evaluare utilizate și cu valoarea rezultată.

În legătură cu obiecțiunile pârâtei, toți cei trei experți au arătat că instanța nu le-a indicat utilizarea unei anume metode în evaluare, precum și că cele două abordări în calcul (capitalizarea rentei funciare și calcularea rentei funciare pe o perioadă de 25 de ani) sunt singurele care au legătură directă cu imobilul de evaluat; prin răspunsul la obiecțiuni (filele 148-154) experții au demonstrat că utilizarea datelor de evidență statistică privind producția medie la hectar și prețul de vânzare a grâului pe kg induc o valoare mai mică a despăgubirilor decât cea oferită de expropriator - fiind încălcat așadar textul art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care prevede că despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator.

Criticile pârâtului apelant sunt însă vădit nefondate câtă vreme, instanța de fond și-a însușit valoarea stabilită de cei trei experți prin metoda comparației relative, regăsite la pag. 150-154 din dosarul cauzei și în baza căreia s-au calculat - cu opinie unanimă - despăgubiri datorate în acord cu art. 26 din Legea nr. 33/1994, în cuantum de 47.900 lei, la care s-au adăugat compensații de 1.950 lei (care nu au făcut obiectul apelului).

În acest mod și pe acest suport probatoriu a stabilit instanța de fond despăgubirile cuvenite reclamantei, fiind neîntemeiate trimiterile din apel la metodele legate de renta funciară, care într-o primă evaluare au generat o valoare de 53.300 lei, pe care însă instanța nu și-a însușit-o, cum eronat apreciază apelanta.

Împotriva deciziei a declarat recurs pârâtă C.N.A.D.N.R., prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Constanța, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticând decizia sub aspectul utilizării greșite a metodei de evaluare prin calcularea rentei funciare în condițiile în care stabilirea valorii reale a imobilului se face prin raportare la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Intimații, legal citați nu au depus întâmpinare, obligatorie, conform art. 308 alin. (2) C. proc. civ.

Înalta Curte, analizând decizia prin raportare la criticile formulate constată caracterul fondat al recursului pentru argumentele ce succed.

Criteriul legal de evaluare, în înțelesul art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, este reprezentat de prețul de piață, rezultat din tranzacții efective.

Instanța superioară de fond validează concluziile raportului de expertiză efectuat la prima instanță cu neobservarea faptului că experții se raportează la alte criterii legale de evaluare decât cele înscrise în dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care trebuie avute în vedere pentru determinarea despăgubirilor conform normei de trimitere din art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004.

Astfel, experții, pornind de la dispozițiile Legii nr. 16/1994 (abrogată la 1 octombrie 2011 prin art. 230 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, în vigoare la data depunerii raportului de expertiză, 15 iunie 2011), clasifică terenul și, funcție de particularitățile acestuia, îi acordă 80 de puncte, convertite ulterior în kilograme de grâu. De asemenea, evaluarea se realizează prin două metode; cea a rentei funciare și cea a capitalizării rentei funciare.

Instanța nu a menționat de ce a validat această modalitate de evaluare, adoptată de experți în contradicție cu dispozițiile clare ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 potrivit cărora „la stabilirea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrați teritorială”.

Contrar susținerilor instanței de apel, în sensul că metoda folosită de experți a fost cea a comparației directe, din răspunsul la obiecțiunile formulate de C.N.A.D.N.R. (fila 148) rezultă că s-a „aplicat metoda capitalizării rentei funciare”.

CM privește metoda comparației relative, experții arată că „pârâta a solicitat în cerere acest preț dar nu face dovada că se practică acest preț (10-15 euro/ m.p.) sau că au apărut în presă aceste prețuri”.

Oricum, așa cum deja s-a arătat, criteriul legal stabilit în lege este reprezentat de prețul de piață, rezultat din tranzacții efective.

În raportul de expertiză se arată că experții „nu au date certe cu privire la prețurile cu care se vând terenurile și nu pot lua de bază anunțurile din presă”. Se mai menționează „că nici notariatele din zonă nu au putut preciza prețurile cu care se vând în mod real, aceștia având grile de impozitare diferite de prețurile reale”.

Cele inserate în raportul de expertiză, în absența dovezilor în sensul arătat, sunt simple aserțiuni.

De precizat că sintagma „prețul cu care se vând în mod obișnuit” semnifică prețul înscris ca atare în contracte de vânzare-cumpărare.

Instanța, în baza rolului activ, avea obligația de a solicita relații de la autoritățile depozitare ale unor atari informații (administrație financiară, primărie, notariate).

De precizat că legea impune doar ca despăgubirea dată de instanță să nu fie mai mică decât cea oferită de expropriator, ceea ce înseamnă că ori de câte ori prețul de piață este mai mic decât cel oferit de expropriator, nu există temei legal de acordarea unor despăgubiri superioare.

Cum experții nu s-au raportat la astfel de prețuri, ca element-reper în funcție de care să se stabilească valoarea de piață a imobilelor de același fel, se impune efectuarea unui raport de expertiză cu respectarea criteriilor legale și a jurisprudenței Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Proba nu poate fi administrată în această etapă procesuală față de dispozițiile art. 305 C. proc. civ., conform cărora în recurs se pot administra doar probe cu înscrisuri.

Astfel, deși dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. pot conduce doar la modificarea deciziei pronunțate în apel, Înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 314 C. proc. civ., va casa decizia, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași curți de apel pentru stabilirea corectă a împrejurărilor de fapt, în vederea verificării aplicării corecte a legii.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă C.N.A.D.N.R., prin Direcția Regională de Drumuri și Poduri Constanța, în reprezentarea Departamentului pentru Proiecte de Infrastructură și Investiții Străine împotriva deciziei nr. 90/ C din 4 iulie 2012 a Curții de Apel Constanța, secția I civilă

Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 15 octombrie 2013.