Land registry rectification claim over technical surveying error quashed and remanded for retrial

Asupra recursului în anulare de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanta S.C. M.B.D. S.R.L., cu sediul în București, a cerut, în contradictoriu cu pârâta B.R.C., cu sediul în București, să se constate că înscrierea în Cartea Funciară nr. 17801 București la PI/1 a dreptului de proprietate al pârâtei asupra suprafeței de teren de 469,98 mp situat în București, având număr cadastral 9020, înscriere dispusă de Biroul de carte funciară al Judecătoriei sectorului 1 București prin încheierea nr. 4449 din 7 iunie 2001, nu este și nu a fost niciodată în concordanță cu situația reală a imobilului și, în consecință, să se dispună rectificarea cărții funciare în sensul radierii înscrierii respective.

Ulterior, în condițiile art. 57 alin. (1) și (3) C. proc. civ., reclamanta a chemat în judecată municipiul București reprezentat prin primarul general, care a dobândit astfel calitatea de intervenient în interes propriu hotărârea ce se va pronunța urmând a-i fi opozabilă.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că, în baza a două contracte de vânzare-cumpărare autentice încheiate în anul 1998 prin care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 1822,20 mp situat în București, prin încheierea nr. 2581 din 23 martie 2001 a Biroului de carte funciară de pe lângă Judecătoria sectorului 1 București s-a dispus înscrierea dreptului său în Cartea Funciară nr. 16443 București.

Ulterior înscrierii dreptului de proprietate al reclamantei în cartea funciară, posesia sa asupra terenului a fost tulburată prin acte de violență de către reprezentantul pârâtei. În cursul litigiului având ca obiect acțiunea posesorie în complângere introdusă împotriva pârâtei, aceasta a invocat Cartea Funciară nr. 17801 București în care, în baza încheierii nr. 4449 din 7 iunie 2001 a Biroului de carte funciară de pe lângă Judecătoria sectorului 1 București, s-a înscris dreptul de proprietate al pârâtei asupra suprafeței de 469,98 mp teren situat în str. Luterană, teren care însă se suprapune peste o parte din terenul proprietatea reclamantei al cărei drept, înscris anterior, este opozabil pârâtei.

Judecătoria sectorului 1 București, prin sentința civilă nr. 5789 din 20 iunie 2002, a respins „acțiunea principală formulată de reclamantă” și „cererea de intervenție formulată de intervenienta municipiul București, prin primarul general”.

Sentința primei instanțe a rămas definitivă prin decizia nr. 2282 din 18 decembrie 2002 a Tribunalului București, secția a V-a civilă și irevocabilă prin decizia nr. 1573 din 12 iunie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, în urma respingerii apelului și, respectiv, recursului declarat de reclamantă.

Pentru a hotărî astfel, instanțele au reținut că, pentru oricare din cele 4 situații în care se poate cere rectificarea înscrierilor de carte funciară, prevăzute de art. 36 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, partea interesată trebuie să prezinte o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care s-a constatat că: înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil (pct. 1); dreptul înscris a fost greșit calificat (pct. 2); nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea (pct. 3); ori atunci când „înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului” (pct. 4).

Or, reclamanta nu a prezentat o hotărâre constatatoare a situației prevăzută de art. 36 pct. 4, pe care a invocat-o, „astfel că analiza temeiniciei cererii sale nu se poate face decât în cadrul unei acțiuni în revendicare” (pagina 5 alin. final al deciziei instanței de recurs).

Aceeași instanță de recurs a apreciat că „motivele concomitente momentului efectuării înscrierii puteau fi invocate legal pe calea apelului împotriva încheierii de intabulare și nu pe calea unei acțiuni de rectificare Carte Funciară” [(pagina 5 alin. (4)].

Împotriva hotărârilor pronunțate în cauză procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție a declarat recurs în anulare, întemeiat pe dispozițiile art. 330 pct. 2 C. proc. civ., solicitând casarea lor și admiterea acțiunii astfel cum a fost precizată.

În motivarea recursului în anulare se arată că, potrivit doctrinei, rectificarea înscrierilor în cazul în care ele nu mai sunt în concordanță cu situația reală actuală a imobilului, reglementată generic prin art. 36 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, subsumează toate cazurile neprevăzute de lege în care neconcordanța dintre realitatea juridică imobiliară și înscrieri este susceptibilă de soluționare numai prin rectificare, acțiunea în rectificare fiind una în realizarea de drepturi. Astfel fiind, în situația în care o asemenea acțiune este fondată pe alte temeiuri juridice decât nevalabilitatea ori ineficacitatea actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, în speță temeiul juridic fiind cel prevăzut de art. 36 pct. 4, acțiunea în rectificare are caracter principal nefiind necesară existența unei hotărâri judecătorești anterioare, care să constate ivirea unei situații care o justifică.

Recursul în anulare este fondat.

În adevăr, reclamanta a arătat că înscrierea dreptului pârâtei în cartea funciară nu este și nu a fost niciodată în concordanță cu situația imobilului de la data efectuării înscrierii și până în prezent, situație datorată unor erori de natură tehnică (măsurători greșite, documentații tehnice care stabilesc un amplasament eronat), care au condus la suprapunerea peste terenul său, intabulat anterior pârâtei, a unei părți din terenul în suprafață de 469,98 mp asupra căruia i s-a recunoscut pârâtei dreptul de proprietate prin sentința civilă nr. 6245 din 30 mai 1996 a Judecătoriei sectorului 1 București, pronunțată în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului București.

În situația dată și în condițiile în care reclamanta, proprietară tabulară asupra terenului înscris în C.F. 16443 București, anterior pârâtei, este și posesoarea imobilului, și, drept consecință, se află în imposibilitate de a obține o hotărâre anterioară constatatoare a situației prevăzute de art. 36 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, pe calea acțiunii în revendicare (care este acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar), rezultă cu evidență că singurul mijloc de apărare a dreptului său este cererea în rectificare de carte funciară.

Cât privește neatacarea cu apel a încheierii nr. 4449 din 7 iunie 2001 a Biroului de carte funciară al Judecătoriei sectorului 1 București, de către reclamantă, este de observat că imputarea adusă acesteia este neavenită, în condițiile în care instanța nu a fost preocupată să verifice dacă încheierea a fost comunicată „și celorlalte persoane interesate” (art. 50 – art. 52 din Legea nr. 7/1996) și că a rămas definitivă și irevocabilă prin neexercitarea căilor legale de atac (apel și recurs) sau prin respingerea acestora.

Or, în lipsa unor astfel de dovezi urma a se examina și hotărî dacă încheierea în discuție putea constitui temei pentru înscrierea dreptului pârâtei în cartea funciară [(a se vedea art. 52 alin. (2), (3) și (4) din Legea nr. 7/1996)].

Față de cele ce preced recursul în anulare se privește ca fondat urmând a se admite, a se dispune casarea hotărârilor atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru clarificarea situației menționate în alineatul precedent și, totodată, pe fondul cauzei, pentru stabilirea amplasamentului corect al suprafeței de 469,98 mp teren, prin observarea opiniilor acelor experți, sau ale altora, ce pot fi numiți în cauză, care țin seama de evidențele Oficiului de Cadastru și Geodezie al Municipiului București raportate la datele înscrierii dreptului reclamantei (23 martie 2001) și, respectiv al pârâtei (7 iunie 2001).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul în anulare declarat de procurorul general al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva deciziei nr. 1573 din 12 iunie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.

Casează decizia recurată, precum și deciziei nr. 2282 din 18 decembrie 2002 a Tribunalului București, secția a V-a civilă și sentința civilă nr. 5789 din 20 iunie 2002 a Judecătoriei sectorului 1 București și trimite cauza la aceeași judecătorie pentru rejudecare.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 martie 2004.