Liability of the state for tenant improvements under Law 10/2001 following absolute nullity of housing sale due to bad faith

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Timiș, la data de 26 iulie 2007, reclamanții P.C. și P.E. au chemat în judecată pe pârâții Ministerul Finanțelor Publice, SC O.J.C.V.L. Timișoara, Consiliul Local Timișoara, P.P. și P.E., solicitând instanței să dispună obligarea pârâților la plata sumei reprezentând contravaloarea imobilului din str. O., înscris în CF nr. top. x - y Timișoara la prețul pieței, cu titlu de restituire a prețului actualizat ca urmare a constatării nulității contractului de vânzare-cumpărare din 13 noiembrie 1996, având ca obiect imobilul în litigiu, precum și a îmbunătățirilor aduse de reclamanți imobilului.

Motivându-și cererea, reclamanții au arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 noiembrie 1996 au cumpărat de la O.J.V.L.T. SA, imobilul situat în Timișoara, compus din 5 camere, baie, garaj, antreu, coridor, hol , WC, cameră alimente, garaj, magazie.

Au mai arătat că, prin Decizia civilă nr. 102 din 27 iunie 2003 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara, în Dosarul nr. 3400/C/2003, rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2787 din 14 decembrie 2006 pronunțată de aceeași instanță s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare mai sus arătat și s-a dispus restabilirea situației de carte funciară, anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Cât privește valoarea imobilului, stabilită în anul 2006 prin expertiza extrajudiciară dispusă în cererea reclamanților P.P. și P.E. în Dosarul nr. 8072/1/2006 aceasta a fost de 5,7 miliarde ROL, fără teren și circa 10 miliarde ROL cu teren.

S-a mai susținut că, imobilul a fost preluat la 11 noiembrie 1987 cu titlu de chiriași, iar după semnarea contractului l-au stăpânit în calitate de proprietari, motiv pentru care au efectuat numeroase îmbunătățiri necesare și utile.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 48 și art. 50 din Legea nr. 10/2001.

Prin Sentința civilă nr. 475/P.I. din 27 ianuarie 2009 pronunțată de Tribunalul Timiș, secția civilă a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanți, fiind obligat pârâtul Ministerul Finanțelor Publice să plătească reclamanților suma de 89.447 RON, preț actualizat cu indicele de inflație și suma de 132.154 RON, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în considerente următoarele:

Prin raportul de expertiză întocmit, în cauză de expert B.V. s-a stabilit că prețul achitat de reclamanți conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 134 din 13 noiembrie 1996, actualizat la data plății și până la momentul introducerii cererii în raport de indicele de inflație este de 89.447 RON, sumă reținută potrivit art. 50 pct. 3 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 10/2001, adoptate prin H.G. nr. 250/2007.

A mai reținut prima instanță că, potrivit dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, "chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.

Obligația despăgubirii revine persoanei îndreptățite; valoarea despăgubirii se stabilește pe bază de expertiză".

Din analiza raportului de expertiză efectuat în cauză, rezultă că sporul de valoare adus locuinței prin îmbunătățirile necesare și utile efectuate se ridică la suma de 132.154 RON.

Deși pârâtul Ministerul Finanțelor Publice a contestat suma de 24.976 RON, prin obiecțiunile formulate, prima instanță a apreciat că și această sumă se impune a fi reținută, precum și îmbunătățirile, întrucât construirea unei centrale termice, o construcție metalică, betonarea curții, reparații tencuieli soclu și stâlpi gard din bolțari la stradă, gard beton, gard clasa I, șarpantă din lemn și învelitoare din plăci de azbociment la garaj, sunt îmbunătățiri utile în sensul dispozițiilor legale.

Referitor la obligația de despăgubire către chiriaș, prima instanță a apreciat că aceasta revine Ministerului Finanțelor Publice întrucât îmbunătățirile au fost efectuate de către reclamanți fără acordul expres al unității deținătoare, respectiv SC O.J.C.V.L. SA Timișoara.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții P.C. și P.E. și pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Direcția Generală a Finanțelor Publice Timiș.

Prin motivele de apel, reclamanții au solicitat obligarea pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice la plata sumei reprezentând contravaloarea imobilului în litigiu, actualizată cu dobânda legală, capitalizată și majorată cu indicii de inflație în cuantum de 340.521 RON, așa cum rezultă din expertiza contabilă judiciară administrată în cauză.

Apelanta pârâtă Direcția Generală a Finanțelor Publice Timiș, în numele Ministerului Finanțelor Publice a criticat sentința ca nelegală și netemeinică pentru următoarele aspecte:

În mod greșit a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice în capătul de cerere privind acordarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului.

În sprijinul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice s-au invocat dispozițiile Deciziei civile nr. 102 din 27 iunie 2003 pronunțată de Curtea de Apel Timișoara prin care s-a stabilit că imobilul din litigiu a trecut în proprietatea statului fără titlu valabil, instanța constatând nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/1996 și dispozițiile art. 48 alin. (1) și (2) din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, din care rezultă că obligația despăgubirii chiriașilor pentru cheltuielile necesare și utile revin persoanei îndreptățite.

Prin Decizia civilă nr. 25 din 16 aprilie 2013 pronunțată de Curtea de Apel Craiova, secția I civilă au fost respinse apelurile formulate de reclamanții P.C. și P.E. și pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice împotriva Sentinței civile nr. 475/P.I. din 27 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Timiș.

Pentru a decide astfel, Curtea a reținut în considerente următoarele argumente:

Critica formulată de apelanții-reclamanți referitoare la despăgubirile cuvenite ca efect al constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 13 noiembrie 1996, constând în valoarea de circulație a imobilului nu mai pot face obiectul examinării judecătorești, întrucât petitul cu acest obiect a fost soluționat irevocabil printr-o altă hotărâre judecătorească irevocabilă, intrată sub puterea lucrului judecat.

Prin Sentința civilă nr. 2249 din 18 aprilie 2011, pronunțată de Tribunalul Timiș a fost respinsă acțiunea formulată de reclamanții P.C. și P.E. în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice având ca obiect plata contravalorii imobilului în litigiu la prețul pieței și a îmbunătățirilor aduse acestuia.

Hotărârea sus-menționată a rămas irevocabilă prin respingerea apelului, conform Deciziei civile nr. 47/A din 29 februarie 2012 a Curții de Apel Timișoara și a recursului, prin Decizia civilă nr. 7390 din 4 decembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

În considerentele hotărârilor s-a reținut inaplicabilitatea dispozițiilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, care a constituit temeiul juridic al acțiunii reclamanților și care prevăd dreptul proprietarilor, foști chiriași, ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, de a obține restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.

S-a avut în vedere faptul că dispozițiile legale mai sus menționate sunt incidente exclusiv în situația în care contractul de vânzare-cumpărare declarat nul a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1975, or în speță, cauza nulității absolute o constituie reaua credință a ambelor părți contractante, cumpărătorul și vânzătorul.

Aceste statuări irevocabile, prin care au fost tranșate raporturile juridice deduse judecății, au intrat în autoritatea de lucru judecat și se impun cu valoare absolută părților conform art. 1200 pct. 4 coroborat cu art. 1202 alin. (2) C. civ., astfel încât reclamanții nu mai pot pretinde în cadrul unei noi judecăți să se realizeze o nouă analiză asupra aspectelor deja tranșate jurisdicțional.

Referitor la calitatea procesual pasivă a pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice și capătul de cerere privind plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului în cuantum de 132.154 RON, Curtea a apreciat că aceasta rezultă din dispozițiile art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în forma anterioară modificării aduse prin Legea nr. 1 din 30 ianuarie 2009.

Critica pârâtului nu poate fi primită întrucât litigiul este supus reglementărilor existente la momentul introducerii acțiunii, principiu consacrat în mod constant și în jurisprudența Curtea Europeană a Drepturilor Omului.

Împotriva acestei din urmă hotărâri a declarat recurs Direcția Generală a Finanțelor Publice Timiș în numele Ministerul Finanțelor Publice reprezentat de Statul Român invocând cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., reiterând același motiv din apel, respectiv lipsa calității procesuale pasive pentru capătul de cerere privind acordarea îmbunătățirilor necesare și utile aduse imobilului în litigiu, întrucât nu sunt incidente dispozițiile art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, acestea fiind abrogate prin Legea nr. 1/2009.

A mai arătat că obligația de a-i despăgubi pe reclamanți revine foștilor proprietari P.C. și P.E.A. de la care imobilul a fost preluat fără titlu, nefiind legal și nici moral ca Ministerul Finanțelor Publice să fie obligat la plata sumei de 132.154 RON, reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor aduse imobilului în litigiu.

Totodată, recurentul a invocat că înțelege să se prevaleze și de principiul îmbogățirii fără justă cauză în dauna Statului Român deoarece de valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului beneficiază numiții P.P. și P.E., fără ca aceste persoane să investească în amenajarea imobilului.

În consecință, recurentul a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive.

Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate ce pot fi încadrate în cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul formulat este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare.

În speță, foștii chiriași ai imobilului au solicitat despăgubiri ce reprezintă echivalentul lucrărilor de reparație necesare și utile, stabilite prin raportul de expertiză tehnică la suma de 132.154 RON.

Acțiunea formulată de reclamanți a fost promovată pe rolul Tribunalului Timiș la data de 26 iulie 2007.

O atare acțiune își găsește termenul juridic în dispozițiile art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, în forma anterioară modificării aduse prin Legea nr. 1 din 30 ianuarie 2009, respectiv art. 49 alin. (3), text potrivit căruia chiriașii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință.

Prin urmare, legea aplicabilă raportului juridic dedus judecății este cea în vigoare la data introducerii acțiunii adică, 26 iulie 2007 și nu cea de la momentul pronunțării hotărârii, cum greșit susține recurentul.

Nu poate fi primită nici susținerea potrivit căreia obligația de a-i despăgubi pe intimații - reclamanți ar reveni foștilor proprietari ai imobilului, P.C. și P.E.A., neexistând niciun temei legal în acest sens.

Debitorul obligației de despăgubiri este indicat de lege, art. 49 din Legea nr. 10/2001, anterior modificării prin Legea nr. 1/2009 și art. 49 alin. (3) (Normele metodologice de aplicare a acesteia), ca fiind statul sau unitatea deținătoare.

Ca atare cercetarea aspectelor legate de modul în care profită aceste îmbunătățiri, proprietarilor sau moștenitorilor acestora, cărora le-a fost restituit imobilul și îmbogățirea acestora cu sau fără justă cauză nu pot fi cercetate în acest cadru procesual.

Așa fiind, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul formulat va fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâtul Statul Român prin Ministerul Finanțelor Publice prin Direcția Generală a Finanțelor Publice Timiș împotriva Deciziei civile nr. 25 din 16 aprilie 2013 a Curții de Apel Craiova, secția I civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 21 noiembrie 2013.

Procesat de GGC - CL