Validity of statutory lease extension under Law No. 17/1994 and liability for loss of use despite subsequent ownership transfer

Asupra recursului civil de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin acțiunea adresată inițial Judecătoriei sectorului 2, reclamantul P.V.A. a chemat în judecată pârâții E.C., E.S., P.F., E.R.M., E.A.R. și E.E.M., solicitând obligarea acestora la plata sumei de 12.750 dolari S.U.A. reprezentând contravaloarea lipsei de folosință pentru imobilul proprietatea sa din str. Spătarului, pe perioada 1 martie 1996 – mai 2000.

Printr-o cerere completatoare din 22 iunie 2000, reclamantul a mai solicitat ca instanța să constate nulitatea absolută a contractului de închiriere asupra imobilului, încheiat la 8 aprilie 1995, ca și a mențiunii referitoare la aplicabilitatea Legii nr. 17/1994.

Prin sentința civilă nr. 8116 din 22 iunie 2000, Judecătoria sectorului 2 și-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, făcând aplicarea prevederilor art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ.

Pe parcursul soluționării procesului pârâta P.F. a decedat, iar reclamantul a renunțat la judecată cu privire la moștenitorii acesteia.

Pe baza probatoriilor cu înscrisuri și interogatorii administrate, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a respins acțiunea reclamantului ca nefondată prin sentința nr. 1235 din 6 noiembrie 2001.

Instanța a reținut în esență că nu există nici o cauză de nulitate a contractului de închiriere încheiat la 8 aprilie 1995, pentru o perioadă de un an, între pârâtul E.C. (titular de contract) și proprietarele anterioare ale imobilului, P.S. și P.L., care ulterior au vândut imobilul reclamantului.

Cum titlul locativ al pârâților este valabil, împrejurare stabilită și prin decizia civilă nr. 954/2000 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă, nu există temei pentru obligarea acestora la plata contravalorii lipsei de folosință a imobilului.

Apelul declarat de reclamant împotriva cestei sentințe a fost respins, cu o motivare similară, prin decizia civilă nr. 8 din 16 ianuarie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamantul, criticând-o și susținând în esență că:

- instanțele au aplicat greșit legea când au apreciat că sunt incidente dispozițiile legale privind prelungirea de drept a contractelor de închiriere (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.);

- au fost interpretate greșit actele juridice deduse judecății (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.) tot în ceea ce privește prelungirea contractului de închiriere al pârâților;

- instanțele au omis să se pronunțe asupra unor probe hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii (art. 304 pct. 10 C. proc. civ.), privându-l pe reclamant de contravaloarea lipsei de folosință a imobilului, al cărui cuantum a fost reapreciat la 65.600.000 lei;

- instanțele au aplicat greșit legea (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) când au considerat fără relevanță dobândirea în proprietate a altui imobil de către pârâți;

- decizia pronunțată în recurs cuprinde motive străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.) cu privire la regimul juridic al imobilului proprietatea reclamantului.

Examinând criticile formulate, Curtea reține următoarele:

Primele două motive de recurs vizează practic aceeași problemă, și anume validitatea prelungirii, ca efect al dispozițiilor Legii nr. 17/1994, a efectelor contractului de închiriere de care se prevalează pârâții. Așa fiind, aceste motive de recurs vor fi analizate împreună.

Curtea reține sub acest aspect că ambele instanțe au considerat în mod corect că nu există nici temeiuri pentru a considera nule contractul și clauza referitoare la incidența Legii nr. 17/1994 și nici pentru a aprecia ca inaplicabile prevederile actului normativ menționat.

Contractul în ansamblu și toate clauzele sale întrunesc condițiile de validitate impuse prin dispozițiile art. 948 C. civ. În plus, printr-o decizie definitivă și irevocabilă a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă (nr. 954 din 13 martie 2000), pronunțată într-un litigiu între aceleași părți, în aceeași calitate, în care s-a cerut și evacuarea pârâților, s-a statuat că titlul lor locativ este pe deplin valabil.

În această decizie se menționează între altele:

„Faptul că recurenții chiriași au încheiat cu acești proprietari un nou contract de închiriere pe termen de un an nu duce la înlăturarea efectelor prelungirii de drept a efectelor acestui contract”.

Independent de încheierea sau nu a contractului de închiriere cu ei, noii proprietari ai imobilului erau obligați să respecte efectele prorogării legale cu privire la termenul contractual, argumentul constituindu-l art. 1 al Legii nr. 17/1994”.

Deși doar în privința obiectului cauzelor tripla identitate prevăzută de art. 1201 C. civ., nu este pe deplin întrunită (în procesul anterior reclamantul ceruse în plus și evacuarea pârâților) și deci, în sens strict, autoritatea de lucru judecat nu operează, totuși nu se poate face abstracție de realitatea juridică pe care o hotărâre definitivă și irevocabilă a clarificat-o, statuând într-o manieră care este concordantă și cu probatoriile administrate în prezenta cauză.

În consecință, instanțele au considerat în mod corect că pârâții au avut titlu locativ pentru toată perioada cât au locuit în imobil.

Așa fiind, nici cel de-al treilea motiv de recurs nu este întemeiat, fiind evident că pârâții intimați, având titlu locativ, nu datorează contravaloarea lipsei de folosință a imobilului.

Cu privire la cea de-a patra critică se reține că instanțele au apreciat corect că dobândirea prin moștenire, de către unul din chiriași, a unui apartament cu două camere nu poate constitui o cauză de nulitate a contractului de închiriere.

În fine, decizia recurată nu cuprinde motive străine de natura pricinii, în sensul prevederilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Instanța de apel, într-un considerent cu totul subsidiar, a făcut o comparație (poate nepotrivită) cu situația imobilelor naționalizate, însă această împrejurare nu a avut absolute nici o relevanță sau influență asupra soluției pronunțate, care este în întregime corectă.

Așa fiind, recursul va fi respins ca nefondat conform prevederilor art. 312 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul P.V.A. împotriva deciziei nr. 8 din 16 ianuarie 2003 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 23 februarie 2004.