Effect of Express Resolutory Clause on State Expropriation of Abandoned Property Under Law No. 10/2001

Deliberând, în condițiile art. 256 C. proc. civ., asupra recursului de față;

Prin sentința civilă nr. 88 din 22 ianuarie 2009 Tribunalul Constanța a respins ca nefondată acțiunea reclamanților I.F. și I.A., reținând că autoarea acestora a cumpărat în anul 1935 un lot de teren în Stațiunea Mamaia, cu condiția expresă de a construi o casă de locuit sau o vilă în termen de 4 ani, condiție inserată ca un pact comisoriu de grad IV, al cărui efect este desființarea necondiționată a contractului de îndată ce a expirat termenul de executare a construcției fără ca obligația să fi fost îndeplinită, că până la emiterea deciziei administrative nr. 22043/1958 cumpărătoarea nu și-a îndeplinit obligația de a construi asumată prin contract și nici nu s-a dovedit vreo cauză de împiedicare, iar sancțiunea intervenită nu a fost înlăturată prin sentința civilă nr. 403 din 23 aprilie 1953, pentru că autoarea reclamanților pierduse anterior calitatea de proprietar prin producerea efectelor pactului comisoriu. De aceea, instanța de fond concluzionează că reclamanții nu se încadrează în dispozițiile Legii nr. 10/2001, întrucât preluarea s-a efectuat cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare, iar neexecutarea obligației asumate de autoare nu s-a datorat direct cauzei de forță majoră invocate, respectiv intrarea României în război.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, susținând că în mod greșit instanța de fond a reținut că autoarea lor a pierdut dreptul de proprietate prin desființarea contractului ca urmare a efectelor pactului comisoriu și că hotărârea atacată cuprinde considerente străine de natura pricinii. Apelanții-reclamanți au argumentat că, în condițiile în care terenul a trecut în proprietatea statului în temeiul sentinței civile nr. 1027/1953 a Tribunalului Popular al orașului Constanța, este evident că vânzătorul nu a înțeles să dea eficiență juridică pactului comisoriu inserat în contract, intenția sa fiind evidentă în condițiile în care a prelungit succesiv termenele de realizare a construcțiilor de la 4 ani la 6 ani, iar prin decizia nr. 15493/1945 până la 01 decembrie 1947.

Prin decizia 171/C din 24 iunie 2009 Curtea de Apel Constanța a admis apelul reclamanților, a schimbat în tot sentința apelată în sensul că a admis acțiunea și a obligat pârâtul Primarul Municipiului Constanța să emită dispoziție cu propunere de despăgubire pentru terenul în suprafață de 523,34 m.p. situat în Stațiunea Mamaia ce nu poate fi restituit în natură.

Pentru a decide astfel instanța de apel a reținut că instanța de fond a dat o calificare corectă clauzelor cuprinse în actul de vânzare-cumpărare referitoare la existența pactului comisoriu expres de grad IV. În ce privește modalitatea în care are loc desființarea contractului în care a fost inserat un asemenea pact, a apreciat însă că aceasta se produce nu numai ca efect al unei împrejurări obiective - neexecutarea obligațiilor unei părți, dar și ca efect al manifestării de voință a creditorului de a face efectivă această sancțiune. Manifestarea de voință a creditorului în acest sens a fost exprimată în 1958 prin decizia nr. 22043. Anterior manifestării acestei voințe, prin sentința nr. 1027/1953 a Tribunalului Popular al orașului Constanța, s-a dispus trecerea terenului în proprietatea statului în temeiul dispozițiilor Decretului nr. 111/1954, ca bun abandonat. Efectul acestei sentințe îl constituie recunoașterea dreptului de proprietar al autoarei reclamantelor la momentul preluării, astfel încât nu se poate reține că rezilierea contractului ar fi intervenit în 1939. Pe cale de consecință, instanța de apel a constatat aplicabilitatea în cauză a dispozițiilor Legii nr. 10/2001 și, față de faptul că din probele administrate în cauză a rezultat că terenul este afectat integral de lucrări de interes public autorizate, a stabilit că reclamanții sunt îndreptățite la măsuri reparatorii în echivalent, conform dispoz. art. 26 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Împotriva acestei decizii, în termen legal, au declarat recurs pârâții Primarul Municipiului Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și Consiliul Local Constanța care au solicitat modificarea în tot a deciziei recurate și respingerea ca nefondat, cu consecința menținerii sentinței instanței de fond, respectiv respingerea acțiunii.

În motivarea recursului au invocat motivul de modificare prevăzut prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând că în speță a operat pactul comisoriu de gradul IV ca urmare a neîndeplinirii de către autoarea reclamanților a obligației de a construi în termenul stipulat în contract, astfel încât în mod greșit instanța de apel a stabilit că imobilul în litigiu a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 111/1951 și a condiționat efectele pactului comisoriu de emiterea deciziei nr. 22043/1958, care în realitatea a avut simplu rol constatator.

Analizând recursul în limita criticilor formulate, ce pot fi încadrate formal în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat, urmând a-l respinge pentru considerentele ce succed:

Prin actul de vânzare autentificat sub nr. MM din 7 decembrie 1935 și trecut în registrul de transcripțiuni al Tribunalului Constanța sub nr. NN din aceeași dată autoarea reclamanților, A.V.D. a cumpărat de la Primăria Municipiului Constanța un teren în suprafață 523,34 m.p., asumându-și obligația de a construi o casă de locuit sau o vilă în timp de patru ani cu începere din momentul autentificării actului, cu consecința rezilierii de plin drept a vânzării și a reintrării terenului în posesiunea lucrului vândut fără nicio formalitate, cu pierderea de către cumpărător a sumelor plătite drept preț, în situația nerespectării obligației de a construi în termenul contractual.

În mod corect această clauză contractuală, ce stipulează clar și explicit că atunci când o parte nu execută obligațiile la care s-a angajat, contractul se desființează de plin drept, fără punere în întârziere și fără hotărâre judecătorească, a fost calificată de instanța fondului drept pact comisoriu expres de gradul IV.

Caracteristic acestui pact comisoriu este faptul că ajungerea la termen a obligației neexecutate dă dreptul creditorului să invoce rezoluțiunea de plin drept a contractului, situație în care rolul instanței în desființarea contractului este înlăturat în totalitate. Instanța poate doar, în cazul în care este sesizată, să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute în pactul comisoriu expres și să constate că rezoluțiunea contractului s-a produs.

Cu toate acestea, creditorul are întotdeauna opțiunea între rezoluțiunea de plin drept a convenției și obligarea debitorului la executarea obligațiilor sale, cu consecința menținerii ființei contractului. Așadar, un asemenea pact comisoriu face să se prezume doar că se renunță cu anticipație la rezoluțiunea judiciară și nicidecum la dreptul de opțiune al creditorului. Renunțarea la dreptul de opțiune ar interveni doar în situația comunicării de către creditor debitorului că a decis să se prevaleze de clauza contractuală respectivă.

În speța dedusă judecății creditorul a prelungit succesiv termenul de realizare a construcțiilor cu 4 ani și apoi cu încă 6 ani, iar prin decizia nr. 15493/1945 a stabilit termenul final la 01 decembrie 1947. Această manifestare de voință demonstrează intenția creditorului de a menține în ființă convenția încheiată, cu atât mai mult cu cât prin deciziunea nr. 15493 din 21 noiembrie 1945 autoritățile locale, recunoscând existența în timpul războiului a unei crize de materiale de construcție și de lucrători specializați în construcția de case, au aprobat prelungirea termenului de construire pe locurile de pe plaja M., cu începere de la data acestei decizii și până în 1948 și nu au impus condiții speciale de construire pentru beneficiarii terenurilor dobândite în condiții similare cu cele stipulate prin convenția încheiată cu autorii intimaților-reclamanți. Abia în anul 1958, adoptând decizia nr. 22043, vânzătorul a înțeles să facă să devină efectivă sancțiunea rezoluțiunii. În mod corect instanța de apel a reținut că până la momentul emiterii deciziei mai sus amintite debitorul putea executa în mod valabil obligația ori putea face dovada că, deși a încercat să execute obligația, a fost împiedicat de creditor ori de o cauză de forță majoră.

Discuția care trebuie făcută este dacă această sancțiune a operat, sau dacă anterior anului 1958 au intervenit fapte de natură a înlătura funcționarea pactului comisoriu de grad IV.

Din actele dosarului rezultă că prin sentința civilă nr. 1027 din 6 august 1953 pronunțată de Tribunalul Popular al orașului Constanța a fost admisă cererea formulată de Circa a IlI-a Financiară Constanța, în contradictoriu cu pârâta D.A., în temeiul dispozițiilor Decretului nr. 111/1954, bunul a trecut în proprietatea statului ca bun rămas fără stăpân.

O asemenea hotărâre nu putea fi pronunțată decât în contradictoriu cu persoana care, la acel moment, avea calitatea de proprietar al bunului în cauză, calitate pe care cumpărătoarea o dobândise în temeiul actului nr. MM din 7 decembrie 1935 și pe care, până la momentul pronunțării sentinței nu o pierduse prin nici o modalitate prevăzută de lege.

Concluzia apare ca firească față de modul de reglementare a efectelor rezoluțiunii contractului, în sensul că atâta timp cât rezoluțiunea nu a intervenit contractul își păstrează forța sa obligatorie.

Așadar, față de existența acestei hotărâri judecătorești, în mod corect instanța de apel a reținut că imobilul a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 111/1951, ca bun fără stăpân, anterior manifestării de voință a vânzătorului de a da eficiență pactului comisoriu expres, prin decizia din 1958.

Consecința stabilirii acestui mod de preluare a bunului o constituie aplicabilitatea dispozițiilor art. 2 lit. d) din Legea nr. 10/2001, care califică drept imobile preluate abuziv și imobilele considerate ca abandonate, în baza unei dispoziții administrative sau a unei hotărâri judecătorești și care deschid posibilitatea obținerii de măsuri reparatorii în temeiul legii speciale.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte apreciază că instanța de apel a făcut aplicarea și interpretarea corecta a prevederilor legii materiale incidente, astfel încât criticile formulate nu întrunesc cerințele art. 304 pct. 9 C. proc. civ. În raport de dispozițiile art. 312 C. proc. civ., instanța va respinge ca nefondat recursul pârâților.

În complinirea dispozițiilor art. 274 C. proc. civ. va obliga recurenții la plata cheltuielilor de judecată către intimați.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâții Primarul Municipiului Constanța, Municipiul Constanța prin Primar și Consiliul Local Constanța împotriva deciziei nr. 171/C din 24 iunie 2009 a Curții de Apel Constanța, secția civilă, minori și familie, litigii de muncă și asigurări sociale.

Obligă recurenții-pârâți la 1000 RON cheltuieli de judecată către intimații-reclamanți I.F. și I.A.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 8 iunie 2010.