Expropriation compensation valuation: requirement to use market prices at the date of the expert report and exclusion of gratuitous transfer contracts.

Asupra cauzei de față constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalul București la data de 08 iunie 2006 reclamanta SC A.C. SRL a chemat în judecată C.N.A.D.N.R. SA solicitând să se constate că suma acordată cu titlu de despăgubii baza Hotărârii nr. 7 din 8 mai 2006 pentru exproprierea imobilului - teren situat în București, sector 1 în suprafață de 199,60 mp nu respectă principiul stabilit prin art. 1 Legea nr. 33/1994 privind „o dreaptă" despăgubire acordată în cazul exproprierilor și să fie obligat expropriatorul să-i plătească cu titlu de despăgubiri o sumă totală de 139.720 euro, echivalentul a 502.992 lei.

În motivarea acțiunii reclamanta a arătat că suprafața de 199,60 mp teren preluat de Statul Român expropriere are valoarea de piață de 700 euro/mp, valoare superioară celei acordate prin Hotărârea nr. 7 din 8 mai 2006, iar, în conformitate cu principiul exproprierii pentru utilitate publică stabilit de art. 44 alin. (3) din Constituție și Legea nr. 33/2004, expropriatorul este obligat să acorde o „dreaptă și actuală despăgubire persoanelor expropriate".

Prin Sentința civilă nr. 296 din 27 februarie 2007 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei și a fost respinsă acțiunea ca fiind introdusă împotriva unei fără calitate procesuală pasivă.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că expropriator este Statul Român în baza art. 2 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 și, deci, calitatea procesuală pasive aparține acestuia și nu C.N.A.D.N.R. S.A., care a fost chemată în judecată.

Prin Decizia civilă nr. 566 din 18 septembrie 2007 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, apelul reclamantei a fost respins ca nefondat.

Reclamanta a declarat recurs împotriva deciziei pronunțate în apel, susținând că aceasta este nelegală și netemeinică, invocând drept temei legal dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, a admis recursul prin Decizia nr. 2612 din 17 aprilie 2008, a casat decizia și sentința și a trimis cauza spre rejudecare la instanța de fond, reținând, în esență, că în litigiul dedus judecății C.N.A.D.N.R. are calitate procesuală pasivă.

În rejudecare, prin Sentința civilă nr. 296 din 23 februarie 2012 pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a civilă, s-a respins excepția lipsei calității procesual active a reclamantei SC A.C. SRL și acțiunea reclamantei SC A.C. SRL prin care s-a solicitat să se constate ca suma acordată cu titlu de despăgubiri prin hotărârea nr. 7 din 8 mai 2006 prin care s-a expropriat terenul de 199,60 mp din București, sector 1 nu reprezintă o dreaptă despăgubire și să fie obligată C.N.A.D.N.R. la plata unei sume de 139.720 euro, în echivalent a 502.92 lei.

Pentru a dispune în acest sens instanța de fond a reținut următoarele:

Analizând cu prioritate excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța a găsit-o neîntemeiată, față de faptul că aceasta este menționată în cuprinsul Hotărârii nr. 7 din 8 mai 2006 ca persoană îndreptățită la acordarea de despăgubiri.

Pe fond, instanța a reținut că, așa cum rezultă din raportul de expertiză (filele 359, 372 dosar), valoarea terenului, conform contractelor de vânzare cumpărare alese pentru comparație, în perioada 2009-2010, este de aproximativ 261 euro/mp, valoare apropiată de aceea stabilită prin Hotărârea nr. 7/08 mai 2006, și anume aceea de 211euro/mp.

Valoarea de 453 euro/mp nu este relevantă, căci se raportează la un contract de donație, or, conform art. 26 alin. (2) coroborat cu art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, ceea ce trebuie avut în vedere este prețul cu care se vând imobilele.

Oricum, valoarea solicitată de reclamantă de 700 euro/mp nu rezultă din nici o probă administrată în cauză.

Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta SC A.C. SRL susținând că instanța de fond nu a luat în considerare raportul de expertiză întocmit în cauză care a stabilit justa valoare de piață a terenului, inclusiv daunele produse.

Printr-un al doilea motiv s-a susținut că între valoarea pe metru pătrat stabilite prin expertiză și valoare menționată în hotărârea de expropriere este o diferență de 50 euro/mp și că nejustificat instanța de fond a reținut că această diferență nu este semnificativă.

Printr-un al treilea motiv s-a susținut că apelanta reclamantă a făcut dovada dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat, ca a achiziționat imobilul în suprafață de 29.011,74 mp pentru realizarea unui proiect imobiliar.

Prin Decizia civilă nr. 47/ A din 13 februarie 1013 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis apelul și a schimbat sentința în sensul obligării pârâtei la plata sumei de 373.000 lei drept despăgubiri pentru terenul expropriat în suprafață de 199,60 mp.

În considerentele deciziei s-a reținut că prin excluderea contractului de donație prețul pe metru pătrat este de 261 mp, iar prin hotărâre s-a acordat 211 euro/mp, deci cu 50 euro mai puțin pe metru pătrat. Deși instanța de fond a constatat acest aspect, în mod netemeinic a menționat că diferența este nesemnificativă.

Instanța de apel, a apreciat că, în mod corect s-a reținut de experți și contractul de donație, chiar dacă nu este o vânzare, pentru că și donația este un mod de înstrăinare, iar declararea prețului de 500 euro/mp se apreciază că este un preț real, în condițiile în care donatorul era ținut să plătească un impozit, pentru imobilul dobândit.

În consecință, instanța de apel și-a însușit concluziile din raportul de expertiză completat și a schimbat sentința apelată în sensul obligării la plata sumei de 373.000 lei.

Împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și pârâta C.N.A.D.N.R.

În recursul Ministerului Public, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a susținut nelegalitatea deciziei, întrucât expertiza tehnică de evaluare întocmită la instanța de fond, astfel cum a fost completată la data de 3 februarie 2011 a avut în vedere, la calculul despăgubirii și un contract de donație, care nu reflectă prețul de piață al imobilului, împrejurare contrară prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994. De asemenea, reclamanta a solicitat, în principal, obligarea pârâtei la plata sumei de 76.115 euro în echivalent în lei, sau, în subsidiar, la plata sumei de 52.095,6 euro, iar instanța a acordat 373.000 lei, echivalentul sumei de 85.023 euro, mai mult decât a cerut reclamanta.

În recursul declarat de pârâta C.N.A.D.N.R., întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 și 6 C. proc. civ., s-a susținut încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 și art. 129 C. proc. civ. deoarece experții nu s-au raportat la prețurile de la data efectuării expertizei, noiembrie 2011, iar soluția s-a bazat exclusiv pe concluziile raportului de expertiză fără a se analiza și contractele de vânzare cumpărare depuse de C.N.A.D.N.R. A mai susținut că instanța de apel a acordat o sumă mai mare decât cea solicitată de reclamantă.

Recursurile sunt fondate pentru considerentele care succed.

Cu privire la condiția ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă la momentul stabilirii cuantumului prin hotărârea judecătorească, instanța este obligată să respecte normele cuprinse în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 din cuprinsul cărora rezultă că la calcularea cuantumului despăgubirii instanța va ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză.

Aplicând în cauză aceste dispoziții legale, Înalta Curte constată că despăgubirea pentru imobilul expropriat trebuia să se raporteze la valoarea imobilului de la data efectuării raportului de expertiză în prima instanță și nu de la o dată anterioară.

Astfel, din cuprinsul raportul de expertiză efectuat în fond, filele 359-372 ale dosarului, a rezultat că la stabilirea cuantumului despăgubirii au fost avute în vedere prețurile existente în anii 2009-2010 și nu acelea de la data efectuării raportului de expertiză, respectiv noiembrie 2011.

În egală măsură, modalitatea de stabilire a cuantumului despăgubirii este nelegală și pentru că instanța a nesocotit dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 care au în vedere prețul cu care se vând imobilele de același fel din zona respectivă și nu valoarea din contractele de înstrăinare cu titlu gratuit.

În consecință, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, în temeiul art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de pârât, va casa decizia recurată și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Cu ocazia rejudecării, instanța de apel va dispune efectuarea unui nou raport de expertiză, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, și va administra, în mod nemijlocit, dovezile necesare pentru respectarea acelorași prevederi legale și prin care să poată fi determinat prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială în care se află terenul în litigiu, de la data întocmirii raportului de expertiză.

La omologarea valorii corecte a despăgubirii se vor avea în vedere și dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 care stabilesc, în sarcina instanței, obligația de a proceda la compararea rezultatului expertizei cu oferta expropriatorului și cu pretențiile formulate de reclamantă, stabilind o despăgubire care nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea cerută de expropriat.

Celelalte critici inserate în motivarea recursurilor vor fi avute în vedere drept apărări.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de Ministerul Public – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București și de pârâta C.N.A.D.N.R. împotriva Deciziei nr. 47/ A din 13 februarie 2013 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 13 noiembrie 2013.