Revindicare of nationalized real property: applicability of common law vs. Law No. 10/2001 for pre-enactment claims and validation of good-faith acquisitions under Decree No. 92/1950

Asupra cauzei civile de față, constată următoarele :

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 21 iulie 1999 sub nr. 12511/1999, reclamanta P.M.V. a chemat în judecată pe pârâții Consiliul General al Municipiului București și SC H.N. SA, solicitând instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să constate dreptul său de proprietate asupra imobilului situat în București, str. Paris, sector 1 și să fie obligați pârâții să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilul menționat (teren și construcție).

Prin Sentința civilă nr. 20183 din 25 noiembrie 1999 Judecătoria Sectorului 1 București, având în vedere valoarea imobilului, și-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.

Cauza a fost înregistrată sub nr. 3659/2000 pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, în fața căruia, la data de 05 februarie 2001, reclamanta și-a modificat cererea în sensul lărgirii cadrului procesual prin introducerea în cauză a pârâților R.D.C., R.C., P.C., P.T. și C.E., în contradictoriu cu care a solicitat să se constate nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu, cu obligarea cumpărătorilor să-i restituie în natură apartamentele respective.

În precizarea cererii modificatoare, reclamanta a arătat că imobilul revendicat a intrat în proprietatea statului fără titlu legal, conform art. 2 lit. c) din Legea nr. 10/2001. S-a mai arătat că tatăl reclamantei H.D.C. era exceptat de la naționalizare conform art. 2 din Decretul nr. 92/1950, întrucât era intelectual profesionist având diverse misiuni diplomatice din partea Guvernului României până în anul 1947, iar până la data decesului în anul 1967 a beneficiat de ajutor social din partea Asociației române a Ordinului Suveran al Maltei întrucât era în vârstă și bolnav. Reclamanta a mai arătat că vânzătorul a fost de rea-credință la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare deoarece fusese notificat încă din anul 1994 că revendică imobilul, în calitate de moștenitor, iar cumpărătorii au fost de rea-credință întrucât au făcut abstracție de situația juridică a imobilului, știind că există moștenitori care au solicitat revendicarea acestuia.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 480, art. 46 alin. (2) și (4) din Legea nr. 10/2001, art. 948, 968, 970, 1285 C. civ.

La termenul din data de 18 iunie 2001 reclamanta a declarat că solicită introducerea în cauză în calitate de pârâte a Municipiului București prin Primarul General și a Statului Român prin Ministerul de Finanțe.

Prin Sentința civilă nr. 1912 din 17 decembrie 2001 Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a respins acțiunea reclamantei ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă, reținând în considerente faptul că reclamanta nu și-a dovedit calitatea de moștenitor în raport de persoana care a dobândit imobilul în litigiu în calitate de proprietar.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta.

În cursul judecării apelului a decedat pârâta C.E., moștenitoarea acesteia fiind pârâta P.T., conform certificatului de calitate de moștenitor nr. x/2002 eliberat de B.N.P. - C.M.G., citată în cauză și în această calitate.

Prin decizia civilă nr. 352 din 26 septembrie 2002 pronunțată în Dosarul nr. 993/2002 Curtea de Apel București, secția a III-a civilă, a respins apelul, ca nefondat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, cale de atac ce a fost trimisă spre soluționare de către Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, prin decizia civilă nr. 3023 din 22 martie 2006, la Curtea de Apel București.

Pe parcursul soluționării recursului a decedat pârâtul P.C., moștenitorii acestuia - P.T. și P.A., conform certificatului de moștenitor nr. x/2006 eliberat de B.N.P. - G.C.M. - fiind citați în cauză în această calitate.

Prin decizia civilă nr. 1969 din 07 noiembrie 2006 pronunțată în Dosarul nr. 7273/2002 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis recursul declarat de recurenta-reclamantă, a casat decizia civilă recurată, a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă, a desființat sentința de fond și a trimis cauza spre rejudecare la Judecătoria Sectorului 1 București.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de recurs a reținut faptul că certificatul de calitate de moștenitor din 21 mai 2002 eliberat de B.N.P. - C.A.B. stabilește calitatea de unic moștenitor a reclamantei P.M.B. (născută H.) după defunctul H.D. (zis și H.C.D.), decedat la data de 27 ianuarie 1967.

În plus, instanța de recurs a mai reținut faptul că, potrivit art. 4 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, prin cererea pe care a adresat-o organelor administrative, reclamanta a fost repusă de drept în termenul de acceptare a succesiunii de pe urma autorului său.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei sector 1 București sub nr. 1324/299/2007.

În dosar a fost administrată o expertiză tehnică în specialitatea topografie, fiind depus la dosar raportul de expertiză din 25 mai 2007 întocmit de expert M.S., care a identificat imobilul revendicat de reclamantă ca fiind compus din teren în suprafață de 426 m.p., pe care se află edificată o casă cu un etaj și subsol în suprafață de 186 m.p. și un garaj mansardat în suprafață de 23,50 m.p.

Prin Sentința civilă nr. 9842 din 21 iunie 2007 Judecătoria sector 1 București și-a declinat competenta materială de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București, cu motivarea că, atât la data sesizării instanțelor cât și la data pronunțării hotărârii de declinare, valoarea imobilului a atras competența Tribunalului București în calitate de primă instanță de fond.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. 26728/3/2007.

În cursul judecății a decedat pârâta P.T., al cărui moștenitor este pârâtul P.A., conform certificatului de moștenitor nr. x/2007.

Prin sentința civilă nr. 1152/ F din 13 iunie 2008 Tribunalul București, secția a V-a civilă, a respins ca neîntemeiată excepția inadmisibilității cererii de revendicare și ca neîntemeiată cererea formulată și precizată de reclamantă.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut, în ceea ce privește nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare, că analiza sintagmei „imobil preluat de stat cu titlu” din art. 1 din Legea nr. 112/1995 trebuie făcută prin raportare la legislația aplicabilă la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare în cauză, după regula tempus regit actum. Or, în raport de dispozițiile Legii nr. 112/1995 și a normelor metodologice cuprinse în H.G. nr. 20/1996 cu modificările aduse prin H.G. nr. 11/1997, imobilul în cauză era preluat de stat cu titlu, chiriașii având drept de cumpărare conform art. 9 din lege.

Preluarea imobilului a avut loc în temeiul Decretului nr. 92/1950 de la autorul reclamantei D.C.H., care îl dobândise cu actul de vânzare-cumpărare autentificat din 16 iulie 1930 de Tribunalul Ilfov, Secția Notariat.

Instanța de fond a mai reținut și faptul că în speță au fost respectate prevederile art. I pct. 1-5 și art. II din decret, întrucât identitatea dintre persoana menționată ca proprietar în listele anexă la decret și adevăratul proprietar există în cauză, simpla eroare materială strecurată în anexa la decret cu privire la numele persoanei deposedate nefiind echivalentă cu nerespectarea identității dintre persoana menționată ca proprietar și adevăratul proprietar al imobilului. De asemenea, reclamanta nu a dovedit că autorul său era, la vremea aplicării decretului, exceptat de la naționalizare, încadrându-se în art. II din decret, în calitate de intelectual profesionist (funcționar), autorul reclamantei deținând funcția diplomatică numai până în 1947, iar naționalizarea bunului având loc în anul 1950.

Chiar și în situația în care s-ar considera că statul nu a avut un titlu legal asupra imobilului, potrivit art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile preluate de stat fără titlu valabil sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință. Or, în cauza de față, nicio dovadă nu s-a făcut de către reclamantă contra prezumției relative instituită de art. 1899 alin. (2) C. civ., de bună-credință a pârâților achizitori. Reclamanta nu a revendicat imobilul anterior încheierii contractelor și nici nu a adresat o cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995. Din acest punct de vedere, adresarea unei notificări cu privire la intențiile sale revendicative numai pârâtului SC H.N. SA, în 1994, rămâne nerelevantă.

Cât privește revendicarea imobilului, tribunalul a reținut că legea specială (art. 7 alin. (4) și art. 18 lit. c) din lege) acordă preferință titlului de proprietate al cumpărătorului, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 și cu respectarea prevederilor acestei legi.

În concluzie, titlurile de proprietate opuse de pârâții P. și R. pentru imobilul construcție și terenul aferent sunt preferabile celui invocat de reclamantă, pe criterii rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001.

Cât privește terenul liber de construcții aflat în proprietatea Municipiului București, având în vedere că reclamanta a adresat notificare pentru restituirea întregului imobil, în temeiul Legii nr. 10/2001, dar nu a înțeles în prezenta cauză să invoce nesoluționarea notificării, motiv pentru care nici probatoriul administrat în cauză nu a urmat criteriile de reparație impuse de lege (restituire în natură sau despăgubiri în cazul în care terenul nu mai este liber, în sensul legii), dar și ținând seama de faptul că reclamanta are căi distincte pentru a o supune controlului judecătoresc, după parcurgerea etapei administrative, tribunalul a considerat că se impune, de asemenea, respingerea acțiunii în revendicare, pe dreptul comun.

Referitor la incidența în cauză a art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, s-a apreciat că autorul reclamantei a pierdut dreptul de proprietate prin naționalizarea de către stat, cu mulți ani înainte de ratificarea Convenției de către România, astfel că, ratione temporis, protecția oferită de Convenție nu se întinde asupra actului naționalizării. Atât timp cât dreptul de proprietate al reclamantei nu a fost recunoscut prin hotărâre judecătorească, după ratificarea Convenției, nu se poate discuta despre existența unui bun al reclamantei, în sensul art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenție. După intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, reclamanta se bucură de speranța legitimă de restituire în natură, respectiv prin echivalent a bunului, după criteriile prevăzute de lege.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta P.M.V.

În motivarea apelului, apelanta-reclamantă P.M.V. a arătat că instanța de fond și-a întemeiat soluția pe care o pronunțat-o pe baza deciziei date de Înalta Curte de Casație și Justiție în interesul legii, la data de 09 iunie 2008, fără ca această decizie să existe la data rămânerii în pronunțare. Constatarea Supremei Instanțe potrivit căreia concursul dintre dreptul comun și legea specială în materia revendicărilor imobiliare se rezolvă de regulă în favoarea legii speciale (Legea nr. 10/2001), nu este valabilă decât în cazul „acțiunilor formulate după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001”. Or, acțiunea de față a fost formulată și înregistrată la instanța de fond la data de 21 iulie 1999.

Nici invocarea de către instanța de fond a dispozițiilor art. 6 din Legea nr. 213/1998 nu este corectă, dimpotrivă, la data când apelanta-reclamantă a introdus acțiunea avea dreptul să formuleze acțiune întemeiată pe dreptul comun, deoarece nu exista o lege de reparație la acel moment. Din această perspectivă, soluția dată în comparația de titluri și anume aceea că titlurile mai noi, obținute pe calea Legii nr. 112/1995 ar prevala asupra titlului mai vechi și nu invers, este greșită, deoarece se întemeiază pe reguli și principii derogatorii care nu se aplicau în speță.

Se critică și respingerea acțiunii sub aspectul dreptului de proprietate asupra terenului neocupat de construcții, care, oricum nu fusese vândut nimănui și există în patrimoniul statului și acum.

Referirile instanței la practica Curții Europene a Drepturilor Omului și la faptul că imobilul revendicat nu ar fi un bun pentru apelantă, în sensul definiției date de Protocolul 1 la Convenție, de asemenea, sunt greșite. Și în situația în care terțul dobânditor este de bună-credință, vânzarea de către stat constituie o expropriere injustă, cu privire la un bun, chiar dacă nu există hotărâri judecătorești definitive prealabile care să recunoască dreptul de proprietate al adevăratului proprietar.

Greșit instanța de fond a considerat că titlul de preluare al statului, respectiv Decretul nr. 92/1950, este valabil, întrucât a fost preluat pe numele greșit de H.C. (în loc de H…), aplicat unei persoane exceptate și este contrar Constituției contemporane lui, precum și actelor și pactelor internaționale la care România era parte.

Compararea titlurilor este independentă de valabilitatea sau nu a contractelor încheiate în baza Legii nr. 112/1995. În calitate de succesori în drepturi ai statului, chiriașii-cumpărători nu pot opune reclamantei decât titluri având aceeași putere ca și titlul autorului lor, în speță Statul Roman, astfel că acțiunea în revendicare este perfect întemeiată.

Nulitatea absolută a contractelor rezultă din conivența frauduloasă a vânzătorului și cumpărătorilor, care, deși știau că bunul este naționalizat, au speculat asupra lui. Bunul nu putea face obiectul vânzării-cumpărării fiindcă fiind preluat fără titlu valabil, nu făcea obiectul Legii nr. 112/1995.

Prin decizia civilă nr. 111 din 13 februarie 2009, pronunțată în Dosarul nr. 26728/3/2007, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta P.M.V., care a fost admis prin decizia nr. 3636 din 10 iunie 2010 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția civilă și de proprietate intelectuală, care a casat decizia și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Pentru a pronunța această decizie, Înalta Curte a reținut că aplicarea deciziei în interesul Legii nr. 33 din 09 iunie 2008, fără a da posibilitatea părților să-și formuleze poziția în raport de cele statuate prin respectiva hotărâre, reprezintă o încălcare a dispozițiilor art. 329 alin. (3) C. proc. civ. și a principiilor respectării dreptului la apărare și al contradictorialității care trebuie să guverneze desfășurarea procesului civil. Pe de altă parte, problemele de drept dezlegate au avut în vedere, așa cum în mod expres se arată în considerentele deciziei, față de limitele învestirii stabilite prin recursul în interesul legii declarat, acțiunile întemeiate pe dispozițiile dreptului comun, având ca obiect revendicarea imobilelor preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, formulate după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001. Or, principiile care au stau la baza soluționării recursului în interesul legii nu pot fi invocate în prezentul litigiu, față de faptul că învestirea instanței a avut loc la data de 21 iulie 1999 (anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001), temeiul de drept al cererii fiind dispozițiile art. 480 C. civ., norme cu caracter general care nu intră în concurs cu norme cuprinse în legea specială. De aceea, principiul speciala generalibus derogant a fost greșit invocat de Curtea de Apel.

Apreciind că, în prezența învestirii instanței cu o acțiune în revendicare formulată înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 și întemeiată pe prevederile art. 480 C. civ., compararea titlurilor de proprietate ce se opun este necesară și posibilă, că în această analiză comparativă susținerea reclamantei în sensul nevalabilității preluării imobilului de către stat este relevantă, și constatând că, în mod nelegal instanța de apel nu s-a pronunțat asupra acestei susțineri și a refuzat compararea titlurilor de proprietate ce se opun, Înalta Curte a apreciat că, în cauză nu a existat o cercetare a fondului, impunându-se casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului, în temeiul alt. 312 alin. (5) C. proc. civ.

Înalta Curte a apreciat că se impune ca instanța de apel, cu ocazia rejudecării pricinii să lămurească aspectele legate de întinderea dreptului de proprietate pretins de reclamantă asupra terenului, aceasta presupunând verificări de fapt incompatibile cu natura căii de atac analizate. Față de dispozițiile art. 12, 21 și 26 din Legea nr. 112/1995 și fără a nega caracterul special al acestui act normativ, pentru corecta soluționare a cererii formulate de reclamantă în privința terenului situat la adresa menționată, este necesar a se stabili cu prioritate care este întinderea și natura terenului solicitat, dacă acesta este teren aferent în sensul Legii nr. 112/1995 sau dacă, dimpotrivă, excede domeniului de reglementare a actului normativ special.

În rejudecarea apelului, cauza a fost reînregistrată pe rolul Curții de apel București, secția a IV-a civilă sub nr. 8063/2/2001.

Prin decizia civilă nr. 679/ A din 12 nov 2010 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta-reclamantă pentru următoarele considerente:

Instanța de fond a stabilit în mod corect situația de fapt, în sensul că fostul proprietar al imobilului revendicat, situat în București, str. Paris, compus din teren în suprafață de circa 435,90 m.p. și construcții, a fost D.C.H., în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat din 16 iulie 1930 de Tribunalul Ilfov, secția Notariat. Reclamanta este unica moștenitoare a acestuia, conform certificatului de calitate nr. x/2002 eliberat de B.N.P. – C.A.B.

Imobilul menționat mai sus a fost preluat de stat în baza Decretului nr. 92/1950, poz. 85 din lista anexă, de la H.D.C.

Reclamanta nu a formulat cerere de restituire a imobilului în litigiu în temeiul Legii nr. 11271995.

Prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996 Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, a vândut pârâților P.C. și P.T. (al căror moștenitor este pârâtul P.A.) apartamentul nr. 2 de la această adresă, situat la parter, cu compunerea arătată în contract, precum și suprafața de 32,61 m.p. teren situat sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996.

Prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996 Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, a vândut pârâtei C.E. (al cărei moștenitor este pârâtul P.A.) apartamentul nr. 1 de la această adresă, situat la parter, cu compunerea arătată în contract, precum și suprafața de 20,23 m.p. teren situat sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996.

Prin contractul de vânzare-cumpărare din 27 ianuarie 1997 Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, a vândut pârâților R.D.C. și R.C. apartamentul nr. 2 de la această adresă, situat la etajul 2, cu compunerea arătată în contract, precum și suprafața de 107 m.p. teren situat sub construcție, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996.

La data de 10 august 2001 reclamanta a înregistrat la B.E.J. - E. și P. notificarea nr. x, înregistrată la Primăria Municipiului București la data de 14 august 2001, prin care a solicitat restituirea în natură a imobilului din str. Paris și a terenului aferent în suprafață de 435,90 m.p. (fila 69 din Dosarul nr. 1324/299/2007).

În rejudecarea apelului, având în vedere hotărârea instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, obligatorie pentru judecătorii fondului, instanța de apel a apreciat că acestea vizează:

A. analiza valabilității/nevalabilității titlului statului,

B. critici legate de modul de soluționare a capătului de cerere privind nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți în temeiul Legii nr. 112/1995;

C. critici legate de modul de soluționare a acțiunii în revendicare introdusă în contradictoriu cu pârâții-persoane fizice, prin compararea titlurilor de proprietate;

D. critici legate de modul de soluționare a acțiunii în revendicare introdusă în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București.

A. analiza valabilității/ nevalabilității titlului statului.

Din perspectiva art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, Curtea a constatat nevalabilitatea titlului de preluare de către stat a imobilului în litigiu, întrucât Decretul nr. 92/1950 pentru naționalizarea unor imobile contravenea în mod flagrant art. 8 și art. 11 din Constituția din 1948 cu privire la proprietatea privată, precum și dispozițiilor art. 481 C. civ. potrivit cărora „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire”.

În consecință, întrucât preluarea imobilul revendicat s-a făcut fără vreo justificare întemeiata pe cauză de utilitate publică ori pe interesul general și fără o dreaptă și prealabilă despăgubire, în baza unui act normativ neconstituțional, Curtea constată că bunul revendicat nu a ieșit legal din patrimoniul adevăratului proprietar, autorul apelantei-reclamante.

B. criticile legate de modul de soluționare a capătului de cerere privind nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâți în temeiul Legii nr. 112/1995.

Curtea a analizat, contrar susținerilor apelantei ca fiind subsidiare, cu prioritate criticile legate de modul de soluționare a acțiunii în constatarea nulității, considerând că acest aspect are relevanță în operațiunea de comparare a titlurilor de proprietate. Astfel, în situația în care contractele de vânzare-vânzare ce reprezintă titlurile de proprietate ale pârâților asupra imobilului revendicat ar fi anulate ca urmare a admiterii acestui capăt de cerere, acțiunea în revendicare ar fi admisă, fiind în ipoteza în care numai reclamantul are un titlu asupra imobilul în litigiu, iar pârâtul nu are decât posesia și nu se poate prevala de un titlu de proprietate valabil asupra imobilului revendicat; iar în situația în care s-ar constata valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare, instanța va proceda în continuare la compararea titlurilor exhibate de ambele părți, fiind în ipoteza în care ambele părți înfățișează câte un titlu asupra imobilului în litigiu.

Ca motiv de nevalabilitate ale contractelor de vânzare-cumpărare în discuție, reclamanta a invocat cauza ilicită.

Din analiza mijloacelor de probă administrate în cauză, Curtea a constatat că, în mod corect, a reținut prima instanță de fond că pârâții-cumpărători au fost de bună-credință la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare a căror nulitate se solicită a se constata.

Cum nulitatea este acea sancțiune care lipsește actul juridic civile de acele efecte care sunt contrarii normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă, Curtea constată că în mod corect instanța de fond a analizat conformitatea cu legea a actelor juridice contestate, în raport de momentul încheierii lor.

Astfel, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare x din 24 decembrie 1996, y din 24 decembrie 1996 și z din 27 ianuarie 1997, erau în vigoare dispozițiile H.G. nr. 20/1996, pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, care la art. 1 alin. 2 prevedea că „Imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sunt acele imobile care au fost preluate ca locuințe în proprietatea statului în baza unei prevederi legale în vigoare la data respectiva, cum ar fi: Decretul nr. 92/1950 (...)”.

După încheierea acestor acte juridice, la data de 04 februarie 1997 a fost publicată în M. Of. H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea și completarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995 stabilite prin H.G. nr. 20/1996, care a prevăzut că „Prin imobil trecut în proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950 se înțelege imobilele naționalizate cu respectarea prevederilor art. I pct. 1-5 și ale art. II din decret, precum și cu respectarea identității între persoana menționată ca proprietar în listele-anexă la decret și adevăratul proprietar al imobilului la data naționalizării.”

Prin urmare, la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare enunțate mai sus, cadrul legislativ prevedea că o preluare a bunului în temeiul Decretului nr. 92/1950 era o preluare cu titlu, astfel că pârâții aveau vocația de a cumpăra apartamentele în care locuiau cu chirie, în temeiul art. 9 din Legea nr. 112/1995.

De asemenea, din examinarea actelor care au stat la baza încheierii acestor contracte de vânzare-cumpărare și a cererilor de cumpărare instanța a reținut că pârâții cumpărători și-au îndeplinit obligația de minimă diligență de a se informa asupra situației juridice a imobilului pe care intenționau sa îl cumpere, aflând că imobilul nu figura ca fiind în litigiu și nici cu notificări pe lista Primăriei Municipiului București, fiind avizate favorabil, potrivit referatului Oficiului Juridic, în sensul îndeplinirii condițiilor impuse de Legea nr. 112/1995 pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare.

Curtea a mai constatat că, până la apariția legii nr. 10/2001, reclamanta nu a înțeles să uzeze de dispozițiile Legii nr. 112/1995, nu a formulat acțiuni în revendicare și nu a notificat în vreun alt mod pe pârâții-cumpărători cu privire la revendicarea imobilului.

Buna-credință este o chestiune de fapt prezumată relativ conform art. 1899 alin. (2) C. civ., sarcina probei relei-credințe revenind reclamantei.

Instanța apreciază, invocând jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție, că, prin faptul că la data de 2 octombrie 1994 a notificat SC H. SA cu privire la intenția sa de a revendica imobilul, reclamanta nu a răsturnat prezumția relativă de bună-credință a cumpărătorilor, deoarece prin acel mijloc de probă a dovedit numai reaua-credință a SC H.N. SA, ca mandatar al vânzătorului, nu și a cumpărătorilor, cărora li s-a adus la cunoștință de către Oficiul Juridic că la data încheierii contractelor „nu există litigii cu SC H.N. SA pe acest apartament”. Pentru aceste motive, instanța de apel a constatat că motivul de nulitate absolută invocat de reclamantă, constând în aceea că cele trei contracte de vânzare-cumpărare au o cauză ilicită, nu se confirmă prin probele administrate în cauză.

Curtea de Apel a mai reținut că eroarea comună și invincibilă este un mod originar de dobândire a proprietății, iar nu unul derivat.

Pentru ca aparența să fie creatoare de drept, sunt îndeplinite cumulativ condițiile: 1. să existe o eroare comună și invincibilă; 2. subdobânditorul să fie de bună-credință; 3. actul încheiat între proprietarul aparent și terț să fie cu titlu oneros.

Astfel, la momentul încheierii contractelor contestate în prezenta cauză exista eroare, întrucât situația de fapt aparentă nu corespundea realității - Statul era în aparență proprietarul imobilului naționalizat în baza Decretului nr. 92/1950, însă ulterior s-a dovedit că acest lucru nu era real (prin hotărârea de față instanța a statuat asupra nevalabilității titlului de preluare al statului).

De asemenea, această eroare a fost una comună, fiind împărtășită public (prin publicarea Decretului nr. 92/1950 și a listelor anexă în Buletinul Oficial nr. 36 din 20 aprilie 1950, titlul de preluare al statului a devenit opozabil erga omnes), dar și invincibilă, întrucât, cu toate diligențele pe care le-ar fi întreprins la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, chiriașii-cumpărători nu ar fi reușit să cunoască o altă situație juridică a imobilului decât acea de imobil preluat în baza Decretului nr. 92/1950, care era definit de legislația în vigoare la acel moment (art. 1 din H.G. nr. 20/1996) ca fiind un titlu valabil de preluare.

Condiția bunei-credințe a achizitorului a fost analizată, stabilindu-se că nu există nicio dovadă că pârâții au fost avizați în privința intenției reclamantei de revendicare a imobilului, iar actele încheiate de pârâți cu privire la apartamentele în litigiu și terenul de sub ele sunt cu titlu oneros.

De asemenea, apelanta a mai invocat, prin motivele de apel, faptul că simpla buna-credință a cumpărătorilor nu creează drept de proprietate, decât dacă este unită cu o posesie utilă, exercitată pe o durată de 10-20 de ani.

Nici această critică nu a fost reținută de către Curte, care a considerat că în mod legal prima instanță a analizat acțiunea în constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare prin raportare la dispozițiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, temei de drept potrivit căruia simpla bună-credință este nu numai necesară, ci și suficientă pentru dobândirea unui drept real imobiliar de la o altă persoana decât adevăratul proprietar.

C. critici legate de modul de soluționare a acțiunii în revendicare introdusă în contradictoriu cu pârâții-persoane fizice;

Instanța de casare a trasat în sarcina instanței de apel obligația de a identifica criteriile pentru compararea titlurilor de proprietate prezentate de părți, ținând cont de faptul că legea nu oferă astfel de criterii în cazul când ambele părți invocă un titlu.

Apelanta-reclamantă susține că titlul autorului său H.C., actul de vânzare-cumpărare autentificat din 16 iulie 1930 de Tribunalul Ilfov Secția Notariat, este preferabil, deoarece imobilul nu a ieșit în mod valabil din patrimoniul autorului său și are dată mai veche, iar intimații-pârâți persoane fizice solicită a se acorda preferință titlurilor lor de proprietate, deoarece au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În operațiunea de comparare a titlurilor de proprietate exhibate de către părțile în litigiu, instanța de apel a apreciat că, pentru a avea câștig de cauză, era necesar a fi îndeplinită premisa admiterii cererii în revendicare, respectiv aceea ca reclamanta să fie titularul unui „bun actual” ori al unei valori patrimoniale, inclusiv creanțe, în baza cărora să poată pretinde că are cel puțin o „speranță legitimă” de a obține folosința efectivă a dreptului de proprietate, în sensul jurisprudenței Curții Europene. Or, această premisă nu este îndeplinită în cauză, din culpa reclamantei, întrucât aceasta a fost în pasivitate și nu a formulat cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995, în schimb a formulat notificare în temeiul Legii nr. 10/2001.

Instanța de apel a constatat că în mod corect a apelat instanța de fond la jurisprudența Curții E.D.O., reținând că autorul reclamantei a pierdut dreptul de proprietate prin naționalizarea de către stat, cu mulți ani înainte de ratificarea Convenției de către România, astfel că, ratione temporis, protecția oferită de Convenție nu se întinde asupra actului naționalizării; că dreptul de proprietate al reclamantei nu a fost recunoscut prin hotărâre judecătorească, după ratificarea Convenției, iar notificarea formulată în temeiul Legii nr. 10/2001 nu a fost încă soluționată astfel încât nu se poate discuta despre existența unui bun actual al reclamantei, în sensul art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenție.

Curtea Europeană a constatat că cererile de restituire cu care au sesizat instanțele interne și autoritățile administrative nu se raportau la un “bun actual” al reclamanților. Curtea a statuat că reclamanții se puteau prevala, eventual, de o creanță condiționată, deoarece problema întrunirii condițiilor legale pentru a li se restitui imobilul trebuia să fie soluționată în cadrul procedurilor judiciare și administrative pe care le-au demarat reclamanții.

Instanța de apel a reținut, invocând jurisprudența constantă a Înaltei Curți de Casație și Justiție, că apelanta-reclamantă nu are un „bun” în patrimoniul său, în sensul dat de Curtea europeană acestei noțiuni, ci numai o creanță condiționată de parcurgerea de către reclamantă a procedurii reglementate de Legea nr. 10/2001 pentru soluționarea notificării.

În al doilea rând, instanța de apel a reținut principiul fundamental de drept al securității raporturilor juridice, avut în vedere de Curtea europeană regulă de drept ce „se regăsește în totalitatea articolelor Convenției, constituind unul dintre elementele fundamentale ale statului de drept” (cauza Beian c. României, 6 decembrie 2007), considerând, în speță, că (în care titlul pârâților a fost obținut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/195, reclamanta neformulând cerere de restituire conform Legii nr. 112/1995) că admiterea acțiunii în revendicare ar echivala cu menținerea permanentă a insecurității circuitului civil.

În al treilea rând, instanța a reținut că, prin respingerea acțiunii în revendicare nu se îngrădește dreptul reclamantei de a obține măsurile reparatorii reglementate prin Legea nr. 10/2001.

D. critici legate de modul de soluționare a acțiunii în revendicare introdusă în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București.

Prin decizia de casare s-a stabilit în sarcina instanței de rejudecare obligația de a stabili întinderea și natura terenului solicitat în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, dacă este teren aferent în sensul Legii nr. 112/1995 sau dacă, dimpotrivă, excede domeniului de reglementare a actului normativ special, față de dispozițiile art. 12, 21 și 26 din Legea nr. 112/1995.

În fața instanței de rejudecare, apelanta-reclamantă și-a precizat întinderea câtimii obiectului cererii, în sensul că, astfel cum reiese din raportul de expertiză efectuat în cauză, imobilul din str. Paris este format din teren în suprafață de 426 m.p., suprafața construită este de 186 m.p. (corpul principal) plus 23,50 m.p. (garajul), în total 209,50 m.p., iar terenul revendicat de la pârâtul Municipiul București este în suprafață de 426-209,50=216,50 m.p.

Fiind stabilită de către apelanta-reclamantă întinderea terenului solicitat în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, în baza raportului de expertiză topografică efectuat în cauză, instanța a analizat natura juridică a acestui teren, în raport de normele juridice indicate de către instanța de casare.

Astfel, verificând modul de aplicare a disp. art. 12, 21, 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 și art. 37 din H.G. nr. 20/1996 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, instanța de apel a constatat din examinarea contractelor de vânzare cumpărare, că suprafața de teren vândută pârâților este cea de sub construcție, de 186 m.p.+23,50 m.p. Restul suprafeței de teren până la 426 m.p. (de 216,50 m.p.) reprezintă teren liber de construcții, care a rămas în proprietatea statului, conform dispozițiilor art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995.

Aplicând criteriul reglementat chiar de lege, al naturii proprietății respective la data trecerii în proprietatea statului, instanța a reținut că noțiunea de teren aferent se circumscrie acelei suprafețe din teren care asigură folosirea normală a construcției pe lângă care se află și care asigură realizarea firească a scopului pentru care aceasta a fost edificată și care nu se restituie foștilor proprietari în natură. Reclamanta, în calitate de moștenitoare a fostului proprietar avea posibilitatea să solicite acordarea de despăgubiri în baza acestei legi speciale de reparație. Or, reclamanta nu a formulat o astfel de cerere în temeiul Legii nr. 112/1995, iar notificarea din 10 august 2001 va urma regimul juridic prevăzut de legea specială de reparație nr. 10/2001.

S-a menționat practica Înaltei Curți de Casație și Justiție în sensul că terenul aferent locuinței înstrăinate conform Legii nr. 112/1995 reprezintă nu numai terenul de sub construcție, ci întreaga suprafață care asigură o utilizare normală a construcției înstrăinate.

În aceste condiții, Curtea a constatat că acțiunea în revendicare de drept comun promovată în contradictoriu cu Municipiul București nu poate fi admisă, deoarece „terenul aferent” la care fac referire prevederile legale menționate din cuprinsul Legii nr. 112/1995 reprezintă tot ceea ce ține de respectiva construcție, or, în cauză, din cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995 și al raportului de expertiză efectuat la instanța de fond rezultă că suprafața construită este de 186 m.p. casa de locuit și 23,50 m.p. garaj, iar diferența de teren reprezintă teren aferent, necesar utilizării normale a locuinței.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 296 C. proc. civ. și cu respectarea dispozițiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., Curtea a respins apelul declarat de apelanta-reclamantă, ca nefondat.

Împotriva deciziei menționate mai sus a declarat recurs, în termen legal, reclamanta P.M.V. (Barbara) arătând următoarele:

Instanța de apel trebuia să plece în analiza cauzei de la două premize majore:bunul revendicat nu a ieșit legal din patrimoniul autorului reclamantei; judecata cauzei trebuie să se facă exclusiv raportat la dreptul comun și nu la legislația specială adoptată ulterior introducerii acțiunii, nefiind aplicabilă interpretarea dată prin Decizia nr. 33/2008 a Î.C.C.J., întrucât acțiunea în revendicare de față a fost introdusă înainte de această dată.

A. Cu privire la nulitatea absolută a contractelor de vânzare cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995, recurenta susține că instanța de fond a pronunțat, o hotărâre nelegala, care, sub aspectul modului in care a fost rezolvat acest capăt de cerere, se încadrează atât in motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.,cât și în motivul prevăzut de art. 304. pct. 7 C. proc. civ.

Considerentul instanței de apel care statuează în sensul că, în cazul „vânzării lucrului altui” este incidentă, daca cel puțin cumpărătorul este de buna-credință, nulitatea relativa, care nu ar putea fi invocata de adevăratul proprietar, care este terț fata de contract, este străin de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ), întrucât, în speță, s-a invocat nulitatea absoluta, întemeiata pe lipsa cauzei, precum si pe frauda la lege, constând in aceea că, pe de o parte, ambele părți participante la contractele de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul revendicat, au speculat cu buna știința asupra lucrului altuia, bun despre care știau in mod explicit ca a făcut obiectul decretului de naționalizare (a se vedea versoul cererilor de cumpărare formulate de chiriași) unde apare mențiunea ca imobilul a fost preluat de la „poziția 85 pas. 369 a Decretului nr. 92/1950 de la o persoana numita H.D.C.”, iar pe de alta parte vânzarea avea ca obiect un bun preluat pe baza unui titlu nevalabil, astfel încât imobilul respectiv nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995, care autoriza numai vânzarea bunurilor preluate cu titlu.

Consultând listele anexe ale decretului de naționalizare, obligație minimală pentru chiriași, aceștia ar fi putut observa că naționalizarea s-a realizat pe numele H.D.C., diferit de H. și esențialmente diferit, de numele adevăratului proprietar, respectiv H.C.

In cazul nulității absolute, întemeiată pe cauza nelicita, aceasta poate fi invocată si adevăratul proprietar si/sau moștenitorii acestuia, atunci când acesta din urma a pierdut posesia bunului si dorește sa redobândească, in conformitate cu disp. art. 480 si 481 C. civ., având in vedere încălcarea, in asemenea cazuri, a ordinii publice (art. 948 coroborat cu art. 966 si 968 C. civ.)

Trimițând la disp. art. 954 c. civ., instanța de apel a făcut o greșita aplicare a legii în speța de fata (cazul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), întrucât motivul de nulitate se refera nu la „error in personam”, ci la eludarea unor norme imperative ale legii, de natura a prejudicia grav dreptul moștenitorului adevăratului proprietar (instanța de apel, constatând definitiv că „bunul revendicat nu a ieșit legal din patrimoniul adevăratului proprietar”). Consecința fireasca este ca acest bun nu putea fi vândut in mod valabil in baza Legii nr. 112/1995, întrucât legea autoriza doar vânzarea de către autoritățile publice numai a bunurilor preluate cu titlu valabil (in acest sens a se vedea si disp. art. 475 alin. (2) C. civ. și H.G. nr. 20/1996).

Aprecierea instanței că H.G. nr. 20/1996 prevedea că Decretul nr. 92/1950 constituie titlu valabil de preluare și că abia la 04 februarie 1997 a fost modificata H.G. nr. 20/1996 prin H.G. nr. 11/1997, din perspectiva căruia Decretul nr. 92/1950 nu mai constituia automat un titlu valabil, reprezintă un caz de aplicare greșită a legii (cazul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), deoarece o hotărâre de guvern (H.G. nr. 20/1996), nu poate constitui un „cadru legislativ”, in condițiile in care, potrivit art. 108 alin. (2) din Constituție, hotărârile de guvern se emit doar pentru organizarea executării legilor. Ele nu pot adăuga la lege, nici nu pot interpreta legea, lucru care rezulta cu evidență din disp. art. 69 al Legii nr. 24/2000 privind tehnica legislativa.

Distinct de aceasta, însăși instanța de apel a stabilit, cu titlu de premiza majora a judecării apelului, că titlul statului a fost nul și că valabilitatea sau nevalabilitatea titlului statului se stabilește prin raportare la Constituția, tratatele internaționale și legile în vigoare la data preluării imobilului și nicidecum raportat la momentul când a fost cumpărat imobilul de către chiriași, respectiv după cum acest moment se situează înainte de apariția H.G. nr. 11/1997 (când era in vigoare H.G. nr. 20/1996 nemodificata) sau după adoptarea ei.

Susține recurenta că acest considerent major si determinant este contrazis de considerentul aceleiași instanțe de apel care se prevalează tocmai de succesiunea in timp a H.G. nr. 20/1996 si H.G. nr. 11/1997, pentru a statua că, totuși, la data încheierii contractului preluarea imobilului era considerata ca fiind „cu titlu”. Apreciază că aceste considerente sunt contradictorii (cazul prev. de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.), situație care urmează să fie remediată de către instanța de recurs acordându-se prevalență legii si anume art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 iar nu unei hotărâri de guvern, inferioara acesteia. Cu alte cuvinte, atât vânzătorul prin mandatarul său SC H.N. SA, cât și cumpărătorii, știind că imobilul fusese naționalizat cu Decretul nr. 92/1950, au fost avizați asupra faptului ca statul a preluat fără titlu valabil (I.C.C.J., Decizia nr. 10/2005, I.C.C.J., Decizia nr. 6587/2009). Cât privește mandatarul SC H.N. SA, el a fost chiar înștiințat prin scrisoare recomandata de intenția reclamantei de a-si revendica bunul imobil.

Apreciază că nu se poate invoca o eroare comuna si invincibila, cât timp este vorba de un bun preluat fără titlu de stat. Intr-o asemenea situație, dobânditorul nu se poate prevala de buna-credință,întrucât prezumția legală referitoare la aceasta este răsturnată de prezumția simplă rezultată din notorietatea situației discutabile a imobilelor din această categorie.

Recurenta critică și cele statuate de instanța de apel în sensul că nu se confirmă cauza ilicită a contractelor de vânzare-cumpărare, prin probele administrate in cauza, dat fiind lipsa unei cereri a fostului proprietar pentru redobândirea bunului in baza Legii nr. 112/1995, iar împrejurarea ca vânzătorul nu era proprietarul bunului nu este suficienta pentru anularea contractului fondat pe dispozițiile Legii nr. 112/1995, numai reaua credința a acestuia putând duce la nulitatea contractului. Acest considerent al instanței de apel este contrar legii (cazul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), întrucât un act juridic nu poate fi salvat de la nulitate, atunci când cauza de nulitate este imperativ reglementata de lege (art. 966 si 968 C. civ.), nici daca una din părți sau ambele părți sunt de buna credința.

Legea nr. 112/1995 a prescris anumite reguli si forme pentru înstrăinarea imobilelor urbane, prevăzând condiția ca bunurile sa fi fost preluate „cu titlu” de către stat. Nerespectarea acestei condiții duce la nulitatea absoluta a contractului, deoarece scopul acestuia, anume acela de a transfera dreptul de proprietate către chiriașul ocupant al imobilului, contravine legii, care nu permite a se vinde către terți decât imobilele preluate cu titlu valabil.

Instanța de apel se înșeală atunci când consideră că buna-credință a cumpărătorului, plecând de la incidența H.G. nr. 20/1996, rezultă direct din lipsa unei cereri a adevăratului proprietar privind redobândirea proprietății în baza Legii nr. 112/1995 sau că nulitatea, chiar si bazată pe cauza ilicita, este salvata de simpla buna credința a dobânditorului.

Este greșită aserțiunea instanței de apel care considera ca exista o eroare, întrucât, pe de o parte, constatarea nevalabilității titlului statului are efect retroactiv si urca pana la data adoptării Legii nr. 112/1995 si chiar dincolo de acest moment, pana la data adoptării Decretului nr. 92/1950 însă așa zisul transfer al proprietății către stat nu a fost niciodată acceptat de societate ca pe un fapt împlinit sau ca pe un act legal.

În acest sens, „eroarea comună” nu se prezumă, ea trebuie dovedită de cel care o invoca, iar diligențele făcute de persoana care o invocă trebuie să se situeze la nivelul celui mai exigent membru al comunității, nu doar la nivelul mediocru al „bunul gospodar”.

Din punctul de vedere al unor asemenea diligențe, cumpărătorii nu pot invoca eroarea comuna si invincibila, fără a da o explicație plauzibila pentru faptul că, deși au știut ca imobilul este naționalizat in baza Decretului nr. 92/1950, au ignorat împrejurarea că acest decret încalcă art. 8 si 11 din Constituția de la 1948, in vigoare la data când decretul a fost adoptat, Declarația Universala a Drepturilor Omului si era contrar chiar art. 481 C. civ.

Având in vedere discuțiile publice din societatea româneasca post-decembrista, precum si actele normative adoptate (inclusiv noua constituție), convingerea ca statul nu poate deveni proprietar prin preluare abuziva, ar fi trebuit să fie consolidată în forul interior al persoanei respective. Faptul că a făcut demersuri numai pentru a vedea dacă exista proces pe rol și/sau daca exista cerere înregistrată la comisia locală de aplicare a Legii nr. 112/1995, nu poate echivala cu dovada erorii comune și invincibile, deoarece îndoială privind calitatea de proprietar aparent a statului trebuia sa persiste, acesta „dobândind” în mod evident pe calea unui decret neconcordant cu Constituția, legile și tratatele internaționale în vigoare la data naționalizării.

Eventuala buna-credință nu este una si aceiași cu eroarea comuna si invincibila, nici sub aspectul conținutului ei, nici al regimului probatoriu.

În acest context, publicarea H.G. nr. 20/1996, care nu are nici măcar putere de lege, nu poate justifica, nici fundamenta eroarea comuna, chiar dacă, eventual, în unele cazuri, a putut fi invocată în sprijinul bunei-credințe individuale, care nu se confunda cu eroarea comuna.

Invocă în acest sens doctrină și jurisprudența pentru a concluziona că, daca eroarea nu a fost comuna, ea nu a fost nici invincibila, având in vedere ca notorietatea caracterului abuziv al naționalizărilor si confiscărilor de tip comunist nu putea fi ignorata de către cumpărători decât dovedind rea-credință și intenția ascunsă de a-si însuși bunul altuia.

A spune ca o hotărâre de guvern, care nu poate adăuga la lege, nici interpreta sau modifica legea, respectiv H.G. nr. 20/1996, ar putea fi invocata ca stand la baza așa-zisei convingeri ca se contractează cu adevăratul proprietar, este echivalent cu a ignora legea, respectiv dispozițiile Constituției din 1948, tratatele internaționale la care România aderase si legile in vigoare la momentul preluării bunului, (afirmând, totuși, acest lucru, instanța de apel s-a sprijinit din nou pe un considerent contradictoriu, criticabil din perspectiva disp. art. 304 pct. 7 C. proc. civ., in același timp aplicând si interpretând greșit legislația ceea ce încadrează greșeala si in disp. art. 304 pct. 9.C. proc. civ.).

Cat privește caracterul „oneros” al contractului, deși formal s-ar putea spune ca aceasta condiție ar fi îndeplinita, recurenta menționează caracterul excesiv de dezechilibrat al obligațiilor dintre părți, în sensul ca vânzătorul (statul roman) a „înstrăinat” un bun imobiliar de valoare deosebita pentru un preț mult inferior valorii reale.

În fine, instanța de apel considera ca apărarea recurentei-reclamante bazata pe ideea ca buna credința nu creează proprietate in materie imobiliara decât in baza unui just titlu unit cu o posesie utila nu poate fi primita deoarece se considera aplicabile in speța disp. art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Susține recurenta că, procedând în acest sens, instanța de apel încalcă principiul neretroactivității legii civile atunci când face aplicarea acestei dispoziții legale la cazul de față, având in vedere că la data „dobândirii” imobilului de către chiriași, ele nu existau, (încălcarea principiului neretroactivității legii, caz de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.). Mai mult, se încalcă si disp. art. 315 alin. (2) C. proc. civ., în sensul că instanța de apel încalcă dispozițiile obligatorii ale instanței de casare, care au prevăzut în mod expres că întreaga cauză se judeca numai in temeiul dreptului comun, fără a interfera cu dispozițiile legii speciale.

Invocând ca argument faptul ca reclamanta ar fi menționat cândva, intr-o cerere ulterioara, incidența si a art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, instanța de apel a violat principiul aflării adevărului reglementat de art. 129 alin. (5) C. proc. civ. care ii interzice sa facă aplicațiunea unei dispoziții legale neaplicabile la speța, sub cuvânt ca reclamantul ( fie si din eroare) a invocat-o. Pe de alta parte, însăși Legea nr. 10/2001, prin art. 47, permitea reclamantei sa folosească calea dreptului comun, daca introdusese acțiunea înainte de apariția Legii nr. 10/2001.

Având in vedere argumentele sus menționate, solicită instanței de recurs să înlăture, ca fiind contrare legii, contradictorii si străine de natura cauzei (art. 304 pct. 7 si 9 C. proc. civ.), argumentele instanței de apel utilizate in soluționarea capătului de cerere referitor la constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de stat cu chiriașii ocupanți ai imobilului si sa primească argumentele recurentei in sensul admiterii recursului sub acest aspect.

B. Rezolvarea data de instanța de apel motivului referitor la acțiunea in revendicare formulata împotriva persoanelor fizice beneficiare ale contractelor de vânzare-cumpărare este criticabila atât sub aspectul încălcării, interpretări si aplicării legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), cat si sub aspectul utilizării unor considerente contradictorii si/ sau străine de natura pricinii (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).

Instanța de apel si-a însușit, punctul de vedere al intimaților parați, privind criteriile de comparație în revendicare ca fiind păstrarea siguranței juridice; lipsa calității de bun actual in sensul art. 1 din Protocolul nr. l la Convenție; interpretarea teleologica a Legii speciale de reparație nr. 112/1995, rezultat din faptul ca legiuitorul a optat pentru despăgubirea proprietarilor prin echivalent valoric, înlăturând criteriile clasice de comparare a titlurilor de proprietate.

Pentru a-și însuși acest punct de vedere, instanța de apel a ignorat îndrumările obligatorii ale instanței de casare, care indica faptul ca „in aceasta analiza comparativa susținerea reclamantei in sensul nevalabilității preluării imobilului de către stat este relevanta”.

Ori, instanța de apel, contrar propriilor ei constatări inițiale, statuează că reclamanta nu are un „bun actual”, in condițiile in care aceeași instanța de apel, statuează fără echivoc faptul că preluarea imobilul revendicat s-a făcut fără vreo justificare întemeiata pe cauză de utilitate publică ori pe interesul general și fără o dreaptă și prealabilă despăgubire, în baza unui act normativ neconstituțional și nu a ieșit legal din patrimoniul adevăratului proprietar, autorul apelantei-reclamante. Astfel, chiar prin Decizia nr. 679/ A se constată definitiv dreptul de proprietate al autorului reclamantei, deci si al reclamantei prin efectul transmiterii succesorale.

Ignorarea acestei constatări prealabile care constituie premiza majora a rezolvării apelului, considerata relevanta si de Înalta Curte de Casație si Justiție, constituie o încălcare a disp. art. 315 alin. (2) C. proc. civ., si se coroborează in mod nefericit cu introducerea unui considerent contradictoriu ( potrivit căruia reclamanta nu ar avea un bun actual in sensul art. l al Protocolului nr. l la Convenție, cu toate ca dreptul de proprietate este recunoscut reclamantei).

În această situație, în privința deciziei recurate, sunt incidente și cazurile de modificare ale deciziei instanței de apel prevăzute de art. 304 pct. 9 și 7.

Constatarea definitiva a instanței de apel potrivit căreia reclamanta este proprietara bunului, întrucât acesta nu a ieșit niciodată in mod legal din patrimoniul „adevăratului proprietar” (autorul reclamantei, H.C.) constituie intr-un sistem legislativ si judiciar coerent, mai mult decât o speranța legitima in recuperarea bunului, si anume o certitudine.

Din această perspectivă, trimiterile instanței de apel la o serie de hotărâri ale Curții Europene a Drepturilor Omului nu sunt opozabile si sunt străine de natura cauzei (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.), întrucât reclamanta nu se afla in speța de fata într-o plângere împotriva Statului Român întemeiată pe dispozițiile Convenției Europene. Reclamanta se afla in derularea unei acțiuni în revendicare de drept comun, care are loc in fata instanțelor naționale, unde, în temeiul dispozițiilor legilor interne, s-a constatat cu caracter definitiv că nu a pierdut niciodată în mod valabil dreptul său de proprietate.

A invoca, in sprijinul argumentelor folosite în scopul respingerii apelului și, implicit, a acțiunii în revendicare, considerente rezultate din decizii care se refera fie la acțiuni direct întemeiate pe Legea nr. 10/2001, sau la acțiuni întemeiate pe dreptul comun dar formulate după apariția Legii nr. 10/2001, este echivalent cu a încălca obligația procesuală impusă de art. 315 C. proc. civ., principiul neretroactivității legii civile (cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - încălcarea legii) si, de asemenea cu a utiliza considerente străine de natura pricinii (cazul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.)

Nu poate fi invocată nici jurisprudența din cauzele Caracas c. României, Lungoci c. României sau Mosteanu c. României acestea referindu-se la ipoteze care nu au legătura cu pricina de fata.

Dimpotrivă, daca instanța de apel s-ar fi raportat la cauzele Moroianu c. României, Străin c. României, Porteanu c. României ar fi ajuns la concluzia corecta si anume aceea că, devreme ce titlul reclamantei (contractul de vânzare-cumpărare din 16 iulie 1930) este recunoscut ca valabil si niciodată desființat, atunci cu siguranța ca reclamanta are un bun actual, in sensul vocației de a re-obține posesia pierduta in mod abuziv de autorul ei in favoarea statului.

Cat privește „reproșul” pe care instanța de apel îl aduce reclamantei in sensul ca a manifestat pasivitate si nu a adresat o cerere de restituire in temeiul Legii nr. 112/1995 (a se vedea decizia recurată, pag. 20 penultimul alineat), el nu poate fi primit, constituind un raționament greșit al instanței si o interpretare eronata a dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

Astfel, aceasta lege era aplicabila numai imobilelor preluate de stat „cu titlu”, iar despăgubirile erau plafonate.

Nu se poate reproșa adevăratului proprietar ca nu a utilizat procedura oferita de o lege care nu se aplica in cazul sau care îi era vădit defavorabila.

Pe de altă parte, nici „reproșul” privitor la faptul ca, odată cu apariția Legii nr. 10/2001, reclamanta a formulat si notificare, iarăși nu poate fi primit si nu are nicio consecința în privința acțiunii de drept comun, căreia însăși Legea nr. 10/2001 îi conferă prioritate si exclusivitate (art. 47 din lege).

De fapt, rezultat al procedurii nepermis de îndelungate desfășurate in acest dosar, instanța tinde să aplice în cazul de față principii, norme si jurisprudențe care au apărut ulterior momentului introducerii acțiunii de față și care, așa cum a constatat si instanța de casare cu trimitere nu trebuie sa se aplice la speța de fata, întrucât s-ar încălca principul neretroactivității legi.

Un alt criteriu utilizat de instanța de apel în operațiunea de comparare a titlurilor a fost si cel al securității raporturilor juridice, concretizat, după cum opinează instanța de apel, in adagiul potrivit căruia „o nedreptate istorică nu se poate repara printr-o altă nedreptate” (pag. 22 a deciziei recurate).

Instanța de apel observa că, in ceea ce o privește pe reclamanta, ea are posibilitatea sa obțină masuri reparatorii, in cadrul unei alte proceduri, reglementate de Legea nr. 10/2001, fără a remarca însă și faptul că această procedură a fost declarată de Curtea Europeană ca fiind ineficientă, chiar iluzorie (Cazul Faimblat c. României, Porteanu c. României). Intimații sunt cei favorizați de lege, având în vedere dispozițiile Legii nr. 1/2009, care le conferă acestora siguranța că, in ipoteza admiterii acțiunii in revendicare formulata de adevăratul proprietar si obligării chiriașilor-cumpărători la restituirea bunului, au dreptul la restituirea valorii de piața a imobilului.

În cazul de fata într-o acțiune legitima, întemeiata pe dreptul comun, în confruntarea dintre titlul reclamantei, necontestat ca valabil si recunoscut de instanța de apel prin decizie definitiva (actul de vânzare-cumpărare din 16 iulie 1930) și titlurile intimaților (acte de vânzare-cumpărare încheiate cu un neproprietar) este preferabil, prin operațiunea clasica de comparare a titlurilor, actul valid constituit, transcris încă din anul 1930 si provenit de la proprietarul inițial (colonel Ș.A., conform actului).

În concluzie, instanța de apel a folosit alte criterii de comparare, in esența bazate pe interpretarea greșita a legii si a jurisprudenței, fiind în permanență influențată de existenta, la momentul judecării apelului, a Legii nr. 10/2001, deși nu avea dreptul să o facă.

Solicită ca instanța de recurs să hotărască in temeiul disp. art. 314 C. proc. civ., chiar asupra fondului pricinii, in sensul admiterii recursului, modificării deciziei recurate în sensul admiterii apelului și schimbării în tot a hotărârii instanței de fond cu consecința admiterii acțiunii în revendicare și obligării paraților persoane fizice de a lasă reclamantei in deplina proprietate și posesie apartamentele ce fac obiectul contractelor-de vânzare cumpărare încheiate cu statul, împreuna cu terenul deținut sub construcție și părțile indivize ale imobilului dobândite conform contractelor.

Municipiul București prin Primarul General urmează a lăsa în deplină proprietate și posesie reclamantei terenul liber de construcții, care nu a fost înstrăinat prin contractele de vânzare-cumpărare respective. Aceasta soluție se impune intr-o prima varianta, respectiv cea in care capătul de cerere privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare nu ar fi admis.

Într-a doua varianta, respectiv în ipoteza în care capătul de cerere privind constatarea nulității contractelor ar fi admis, modificarea deciziei din apel atrage schimbarea in tot a hotărârii instanței de fond, cu consecința admiterii acțiunii, a constatării nulității contractelor respective si a obligării Municipiul București (in patrimoniul căruia se va regăsi întregul imobil, ca efect al anularii contractelor), la restituirea in natura a întregului imobil, teren si construcție, reclamantei.

C. Cu privire la soluționarea de către instanța de apel a criticilor legate de modul de rezolvare a acțiunii in revendicare introdusa in contradictoriu cu paratul Municipiul București.

În ipoteza subsidiară când nu s-ar admite acțiunea împotriva persoanelor fizice, nici sub aspectul anularii contractelor, nici în privința comparării titlurilor, consideră că terenul liber de construcție, in suprafața de 216,50 mp trebuie restituit in natura reclamantei.

Instanța de apel a motivat ca terenul liber nu se restituie foștilor proprietari, întrucât este „teren aferent” construcției. Acest considerent încalcă direct legea (art. 480 C. civ), iar normele invocate în sprijinul lui nu au legătura cu cauza propriu-zisă.

Cată vreme statul nu are un titlul valabil, reclamanta, care revendica, are dreptul la restituirea întregului imobil sau, daca din diferite motive acest lucru nu este posibil, are dreptul cel puțin la restituirea acelei părți din mobil care nu a fost înstrăinată și care a rămas în posesia statului.

În cazul de față, s-au vândut apartamente și cote de teren exclusiv de sub construcție, rămânând teren liber de construcții care se cuvine proprietarului pe temeiul art. 480-481 C. civ.

Instanța de apel, interpretând (fără măcar a pune in prealabil in discuția părților chestiunea) art. 26 din Legea nr. 112/1995 coroborat cu art. 37 din Normele Metodologice, face o construcție juridica străina de natura cauzei, concluzionând ca terenul aferent construcției este întregul teren de sub si in jurul construcției si ca nu poate fi restituit fiindcă este in folosința chiriașilor cumpărători.

Acest argument nu poate fi primit, deoarece si in ipoteza in care ar exista o asemenea „servitute” ea trebuie sa fie suportata de adevăratul proprietar, daca e cazul. Existenta unei servituți sau a unei sarcini nu este de natura a face terenul nerestituibil adevăratului proprietar, singurul care are titlu valabil.

De altfel, chiar si Decizia nr. 215/2008 a I.C.C.J., invocată de instanța de apel spune ca, in realitate, dreptul de folosința eventual, rezultat din necesitatea folosinței terenului aferent de către deținătorii construcției, nu poate afecta substanța dreptului de proprietate, care nu este anulat de acest drept de folosință ci, cel mult, afectat în sensul unui dezmembrământ.

La reluarea judecății, în vederea stabilirii măsurilor reparatorii ce se cuvin asupra terenului, urmează a se ține seama de principiul restituirii în natură, care este prioritar și de modalitatea în care acesta este compatibil cu situația deținerii proprietății construcției de pe teren de alte persoane.

Ca proprietari asupra construcției, intervenienții au drept de folosință asupra terenului (drept de superficie), dar numai în măsura necesară exercitării dreptului de proprietate asupra construcției.

Pentru aceasta se impune însă, să se determine partea care este afectată (operând ca o dezmembrare a dreptului de proprietate asupra terenului, specifică dreptului de superficie) de necesitatea folosirii corespunzătoare a construcției, pe baza unei expertize topografice.

Asupra terenului liber de construcții proprietarii persoane fizice nu au nici un drept de proprietate ( nu au dobândit prin contract așa ceva) iar statul nu poate opune reclamantei nici un titlu de proprietate pentru terenul liber de construcții.

Referirea făcută de instanța de apel la dispozițiile art. 37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, în sensul că, în situațiile de vânzare a apartamentelor către foștii chiriași, dreptul de proprietate se dobândește și asupra terenului aferent, cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 112/1995, nu este de natură să ducă la o altă concluzie în legătură cu situația juridică a terenului în speță.

Astfel, transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcției este una convențională, ea neoperând de drept, în temeiul legii.

Cadrul normativ doar permite ca, o dată cu imobilul - construcție, să poată fi înstrăinat și terenul aferent acestuia, concretizarea vocației la dobândirea dreptului urmând a se realiza însă prin perfectarea contractului de vânzare - cumpărare.

Aprecierea în sens contrar a instanței de apel, a condus la reținerea unei situații juridice eronate a terenului, din punct de vedere al titularului dreptului de proprietate, acesta a rămas în continuare Statul Român.

Este adevărat ca, in prezent, ca efect al modificărilor aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, terenurile aferente construcțiilor înstrăinate potrivit Legii nr. 112/1995 nu se restituie, dar aceasta norma nu se aplica acțiunilor in revendicare formulate înainte de adoptarea Legii nr. 10/2001, cum este cazul acțiunii de față.

Prin urmare, în ipoteza în care acțiunea in revendicare nu s-ar admite pentru întregul imobil, recursul de fata ar trebui admis cel puțin in privința modificării deciziei din apel și apoi a celei a instanței de fond în sensul obligării Municipiului București la a lăsa în deplină proprietate și posesie reclamantei terenul liber de construcții, în suprafață de 216,50 mp, identificat de expertiza topo efectuată în cauză.

Analizând recursul formulat, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:

Prima critică vizează modul de soluționare de către instanța de apel a capătului de cerere referitor la constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate între pârâți în baza Legii nr. 112/1995.

Este reală susținerea recurentei reclamante în sensul că a invocat motive de nulitate absolută referitoare la cauza ilicită și frauda la lege, astfel că, deși terț față de contracte, are calitatea de a învesti instanța cu soluționarea acestei cereri.

Acest aspect nu este contestat, dovadă că instanța de apel a procedat la analiza pe fond a acestei cereri.

De asemenea, este de necontestat, intrând în puterea lucrului judecat, faptul că imobilul în litigiu a trecut fără titlu în proprietatea statului, neexistând dispoziții contradictorii în acest sens în decizia supusă controlului judiciar. În mod corect, instanța de apel a apreciat că statul a preluat bunul fără titlu valabil, astfel cum acesta este definit prin art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, Decretul nr. 92/1950 fiind contrar Constituției în vigoare la acea dată, tratatelor internaționale la care România era parte, dar și art. 480 și 481 C. civ.

Pornind de la această premisă, instanța de apel a reținut, în analiza capătului de cerere referitor la constatarea nulității contractelor de vânzare, excepția de aplicarea acestei sancțiuni de drept civil, incidentă în cazul în care cocontractantul este un subdobânditor de bună credință cu titlu oneros al bunului altuia, aflat într-o situație de eroare invincibilă, la momentul încheierii contractului, cu privire la calitatea de proprietar a statului vânzător.

În acest sens, instanța anterioară a argumentat și a indicat probele și modalitatea de coroborare a acestora, pentru a concluziona asupra atitudinii subiective a pârâților la momentul perfectării contractului de vânzare cumpărare, demonstrând soluția adoptată, reținând că pârâții s-au aflat într-o eroare comună și invincibilă (ceea ce implica buna credință), actul juridic fiind salvat de la aplicarea sancțiunii nulității absolute.

Din acest punct de vedere nu poate fi reținută nicio contrarietate a considerentelor, dispozițiile dreptului comun fiind corect aplicate.

În acest context, al verificării cadrului legal în baza căruia au fost încheiate contractele și a îndeplinirii condiției bunei credințe a cumpărătorilor, a fost analizată incidența H.G. nr. 20/1996, și nu, cum a susținut recurenta, pentru a conferi statului, în baza acestui act normativ, un titlu valabil de preluare a imobilului.

Corect a statuat instanța de apel că, raportat la prevederile H.G. nr. 20/1996, un imobil preluat în baza Decretului nr. 92/1950 era considerat un imobil preluat cu titlu valabil, fără alte distincții referitoare la identitatea sau profesiunea proprietarului, intervenite ulterior, odată cu adoptarea H.G. nr. 11/1997, ceea ce permitea chiriașului să formuleze cerere de cumpărare în baza Legii nr. 112/1995. Din acest punct de vedere, nu a fost acordată relevanță juridică transcrierii greșite a numelui autorului reclamantei, H., respectiv H., diferit de cel real H.C., ca nefiind un aspect de natură a determina, cum a susținut reclamanta, suspiciunea chiriașilor cumpărători în privința titlului statului.

De asemenea, corect s-a constatat că reclamanta nu a formulat, la rândul său, o cerere în baza Legii nr. 112/1995 iar pe rolul instanțelor nu exista un litigiu referitor la imobil, întrucât reclamanta nu a formulat o acțiune în revendicare, anterior înstrăinării imobilului, neexistând o hotărâre judecătorească de retrocedare, anterioară acestei vânzări sau o hotărâre judecătorească care să stabilească preluarea fără titlu a imobilului. De asemenea, reclamanta nu a notificat autoritățile deținătoare ori pe chiriașii cumpărători, pentru a le cere să nu încheie actul de vânzare-cumpărare, adresa din anul 1994 către SC H.N. SA, de care s-a prevalat în invocarea relei credințe a părților contractante, nefiind urmată de o acțiune concretă în vederea exhibării titlului pe care l-a afirmat și exercitării atributelor dreptului de proprietate pretins.

Prin urmare, întrucât nu s-a făcut nici dovada că pârâții-chiriași cumpărători ar fi aflat, în urma diligențelor proprii sau prin notificare directă adresată lor, de intenția de revendicare a imobilului, ceea ce ar fi atras o îndoială asupra valabilității titlului statului, corect nu s-a putut reține reaua credință a acestora la momentul încheierii actului juridic a cărei nulitate se solicită, aparența dreptului de proprietate operând în favoarea statului.

Nu poate fi valorizat în mod absolut, din perspectiva stabilirii bunei credințe, nici caracterul notoriu a preluărilor abuzive, întrucât acesta nu reprezintă un element suficient pentru a concluziona asupra relei credințe a cumpărătorului unui imobil naționalizat.

Toate aceste date ale cauzei, justifică incidența în speță a principiului validității aparenței în drept, a cărui esență este exprimată prin adagiul „error communis facit jus”, întrucât pârâții s-au manifestat cu bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, achiziționând un imobil în temeiul unor dispoziții legale ce permiteau aceasta și pe baza unei legi ce stabilea, la momentul cumpărării, că acel imobil fusese preluat de stat cu titlu, calitatea statului de proprietar al bunului astfel dobândit, nefiind contestată până la data formulării acțiunii ce face obiectul cauzei de față.

Prin urmare corect au fost înlăturate aserțiunile recurentei reclamante referitoare la faptul că nu ar fi existat o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a statului cu privire la imobilul revendicat. Nevalabilitatea titlului statului, deși are efect retroactiv, nu determină, prin ea însăși, aplicarea acestui efect și cu privire la eroarea în care s-a aflat cumpărătorul de bună credință, în condițiile în care aceasta are un caracter subiectiv și se apreciază exclusiv la momentul încheierii contractului.

Cu privire la incidența art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, acesta nu face decât să consacre o jurisprudență constantă din dreptul comun în materia excepțiilor de la nulitatea actelor juridice, așa cum a fost analizată anterior, și întrucât soluția asupra fondului raporturilor litigioase este identică atât în baza dreptului comun, cât și în temeiul normelor din Legea nr. 10/2001, aceasta nu reprezintă o normă de drept substanțial nouă pe care instanța ar fi aplicat-o, cum susține recurenta, cu încălcarea principiului neretroactivității legii civile și a dispozițiilor art. 315 C. proc. civ. privind respectarea îndrumărilor și limitelor stabilite prin decizia de casare.

În ceea ce privește cel de-al doilea grup de critici, referitoare la respingerea acțiunii în revendicare împotriva chiriașilor cumpărători, recurenta a criticat faptul că instanța de fond a înlăturat criteriile jurisprudenței de drept comun, prin care titlul preferabil este cel care provine de la adevăratul proprietar, constatând eronat că nu deține un bun actual și dând eficiență principiului securității raporturilor juridice.

Cu privire la acest aspect, Înalta Curte reține în primul rând, că, astfel cum apreciat instanța de apel, cauza de față a fost inițiată anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, ceea ce o plasează sub incidența dreptului comun, iar normele dreptului intern, care ocrotesc dreptul de proprietate, corect au fost aplicate, prin prisma interpretării date de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în aplicarea art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție. Chiar dacă nu este vorba de soluționarea unei plângeri adresată Curții, ci de o acțiune întemeiată pe dreptul intern, cum a arătat recurenta reclamantă, interpretarea instanței europene în ceea ce privește exercitarea și limitele dreptului de proprietate, ca drept fundamental ocrotit de convenție, prevalează asupra principiilor create de jurisprudența internă referitoare la compararea titlurilor de proprietate.

Astfel, față de împrejurarea că nu s-a putut reține reaua-credință a cumpărătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare și nici faptul că perfectarea acestor acte ar fi avut loc în dauna drepturilor exhibate de adevăratul proprietar având astfel o cauză ilicită, în operațiunea de comparare a titlurilor de proprietate, Curtea de Apel a stabilit că trebuie să se dea câștig de cauză cumpărătorilor de bună credință.

În pronunțarea acestei soluții, s-a reținut jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în aplicarea prevederilor art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului în sensul că reclamanta nu a justificat existența unui „bun actual” cu privire la imobil, pentru a se pune problema unei atingeri aduse acestui „bun”, care să atragă incidența textului menționat din Convenție.

Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, consacră existența unui „bun” în sensul art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție, condiționat de existența unei hotărâri de retrocedare, pe care, însă, reclamanta nu a obținut-o mai înainte de a se fi încheiat, în baza Legii nr. 112/1995 contractele de vânzare-cumpărare între stat și pârâți (a se vedea în acest sens, cauzele Străin împotriva României și Păduraru împotriva României). Potrivit aceleiași jurisprudențe a instanței europene, există diferențe esențiale între „simpla speranță de restituire”, chiar îndreptățită din punct de vedere moral și „speranța legitimă”, bazată pe o dispoziție legală sau pe o decizie judiciară, fiind necesară existența unei baze suficiente în dreptul intern, pentru a se reține incidența dispozițiilor art. 1 din Protocolul nr. 1, adițional la Convenție.

Din compararea celor două titluri de proprietate, cel provenind de la adevăratul proprietar, dar care și-a pierdut eficiența în timp, și cel provenind de la statul neproprietar, dar care s-a considerat îndreptățit să adopte măsurile reparatorii considerate oportune sub aspect legislativ și să dispună de bunurile pe care le-a stăpânit o lungă perioadă de timp, preferabil este titlul constituit de stat în temeiul legii speciale, ca o garanție a siguranței circuitului civil și, totodată, ca un mod de a proteja interesele chiriașilor locatari, deveniți cumpărători ai imobilelor aflate în această situație.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului a stabilit că exigențele acestui articol, ca și principiul securității raporturilor juridice, trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât și în cazul cumpărătorului de bună-credință.

Pentru a exista, însă, o protecție conferită de normele convenționale menționate, în favoarea reclamantei, este, însă, necesar, potrivit jurisprudenței C.E.D.O., să fie vorba de un „bun actual” al acesteia, calitatea de titular al dreptului să-i fie recunoscută printr-o hotărâre judecătorească sau pe calea unor măsuri legislative de restituire, concretizând, în patrimoniul părții, existența unei speranțe legitime de redobândire a bunului în materialitatea lui.

Reclamantei nu i s-a recunoscut dreptul de proprietate în această modalitate, deci, nu avea „un bun” în accepțiunea normelor convenționale și nici nu poate pretinde existența unei speranțe legitime de redobândire a bunului, ca urmare a măsurilor legislative de restituire adoptate, de stat, în materie.

A considera că, indiferent de circumstanțele concrete, dobânditorul imobilului trebuie deposedat de bun pentru ca acesta să fie restituit în natură fostului proprietar, ar însemna să se accepte ca diminuarea vechilor atingeri ale proprietății să creeze noi prejudicii, disproporționate, în sarcina dobânditorului actual (a se vedea jurisprudența Curții Europene în cauza Raicu contra României).

În speța de față, este justificată speranța legitimă a chiriașilor cumpărători de a de bucura de acest bun în condițiile în care titlurile lor de proprietate nu au fost desființate.

Prin urmare, în condițiile în care, așa cum s-a arătat, recurenta-reclamantă nu a reușit să facă dovada că la data înstrăinării, avea un „bun” în înțelesul art. 1 din Protocolul nr. 1, adițional la C.E.D.O. nu se poate ajunge la concluzia că subdobânditorii în temeiul Legii nr. 112/1995, ar trebui să suporte în sarcina proprie responsabilitatea statului, pentru preluarea abuzivă a imobilului.

Recurenta reclamantă, prin al treilea grup de critici în recurs, revendică, din posesia Mun. București, suprafața de teren de 216,5 m.p. ce nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

O atare solicitare nu poate fi primită, întrucât instanța de apel a statuat corect faptul că exercițiul dreptului de proprietate al pârâților nu poate fi îngrădit prin lipsa unei căi de acces în locuințe și la utilități.

Deși, în speță nu sunt incidente dispozițiile Legii nr. 10/2001 și ale Legii nr. 1/2009, pentru a opera cu definițiile legale din legislația specială, acțiunea fiind întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ., în lipsa unei reglementări exprese în dreptul comun, a noțiunii de „teren aferent construcției”, jurisprudența relevantă a statuat că exercitarea efectivă a atributelor dreptului de proprietate impune ca această noțiune să nu se limiteze doar la terenul aflat sub construcție, ci să includă și suprafețele de teren necesar normalei utilizări a construcției.

Ca atare, raportat la configurația terenului și posibilitățile de utilizare a imobilului, așa cum rezultă din raportul de expertiză, s-a apreciat corect de către instanța de apel că porțiunea de teren revendicată este necesară respectării dreptului de acces în locuințele vândute, utilităților aferentei și utilizării construcțiilor conform destinației lor, astfel că nu poate face obiectul restituirii către reclamantă.

Critica potrivit căreia pârâții - intimați ar avea un drept de superficie pe teren și că au posibilitatea de a solicita o servitute de trecere în condițiile dreptului comun, nu poate fi primită.

Pârâții - intimați au un drept de proprietate asupra construcției și terenului de sub construcție, a cărui valabilitate a fost recunoscută prin menținerea contractelor, drept ce este opozabil erga omnes, ce implică și folosirea și exploatarea terenului necesar unei normale utilizări a locuințelor lor.

Recunoașterea dreptului menționat este în concordanță cu jurisprudența CEDO, care a statuat, așa cum s-a arătat, că persoanele care au dobândit cu bună credință nu pot fi puse în situația de a suporta greutatea responsabilității statului care în trecut a confiscat aceste bunuri.

Pentru considerentele expuse, se va constata că nu sunt întrunite motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ. și, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul urmează a fi respins ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta P.M.V. (B.) împotriva deciziei nr. 679/ A din 12 noiembrie 2010 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 20 martie 2012.