Landlord wins eviction for unpaid rent; court rejects tenant's claim that extrajudicial resolution is the only option.

[Nº CONVENCIONAL] JTRP00042465

[Nº DO DOCUMENTO] RP200904200837636

[PRIVACIDADE] 1

[TEXTO INTEGRAL] S

[URL] https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/3CD3B68F3ABB84F0802575A5004FAAA6?OpenDocument

SUMÁRIO

Tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada, as condições específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das normas consagradas, entende-se que assiste ao senhorio o direito a instaurar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial (art. 9º, do CC).

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Proc. nº 7636/08 – 3ª Secção (Agravo)

Rel. Deolinda Varão (356)

Adj. Des. Freitas Vieira

Adj. Des. Cruz Pereira

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I. B………. e C………. instauraram acção declarativa com forma de processo ordinário contra D………., LDª.

Formularam os seguintes pedidos:

A) Julgar-se resolvido o contrato de arrendamento celebrado com a ré, ao qual se alude na petição inicial;

B) Ser a ré condenada a despejar imediatamente as fracções arrendadas devolvendo-as aos autores devolutas de pessoas e coisas;

C) Ser a ré condenada a pagar:

1 – Ao autor B………., a importância global de € 4.335,24 de duodécimos de renda já vencidos e não pagos, até ao que se venceu em 01.11.07, e ainda juros de mora à taxa legal e anual de 4%, desde a data de vencimento de cada duodécimo até efectivo pagamento, no montante de € 85,00 contabilizados até 30.11.07, e ainda os duodécimos que posteriormente se venham a vencer até efectivo despejo e correspectiva indemnização, para já à razão de € 531,28 por cada duodécimo, mas com as actualizações que, porventura, ainda venham a verificar-se no montante da renda, nos termos do contrato, e até efectivo despejo;

2 – Ao autor C………., a importância global de € 5.009,61 de duodécimos vencidos como quanto ao anterior, e ainda juros segundo o mesmo cálculo e que, contabilizados are 30.11.07 se expressam por 98,25, e ainda os duodécimos vincendos como quanto ao anterior, estes, para já, no montante unitário de € 613,92, mas igualmente com as eventuais actualizações que ocorram posteriormente, tudo até efectivo despejo.

Como fundamento, alegaram, em síntese, que entre os autores e a ré vigora um contrato de arrendamento que tem por objecto as fracções autónomas identificadas no artº 1º da petição inicial e que a ré deixou de pagar as rendas a partir de Junho de 2007.

A ré contestou, invocando, como excepção dilatória inonimada e como excepção dilatória de nulidade de todo o processado por erro na forma do processo, a questão da impossibilidade de recurso à via judicial para resolução do contrato de arrendamento com fundamento em falta de pagamento de rendas.

Foi proferido despacho saneador que julgou verificada a excepção dilatória de nulidade de todo o processado por erro na forma do processo e absolveu a ré da instância.

Os autores recorreram, formulando as seguintes

Conclusões

……………………………………

……………………………………

……………………………………

A ré não contra-alegou.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

*

II. Com interesse para a decisão, estão provados os seguintes factos:

Os autores são hoje proprietários, o primeiro da fracção autónoma designada pela letra “B”, e o segundo da fracção autónoma designada pela letra “C”, ambas correspondendo a escritórios e/ou consultórios, instaladas, também respectivamente, no 1º andar frente e 1º andar esquerdo frente, ambas com entrada pelo nº 1622 do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na ………., …., …. e …., freguesia de ………., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz respectiva sob o artigo nº 5546.

Por escritura pública de 31.05.88, celebrada no 2º Cartório Notarial de Vila Nova de Gaia, a fls. 59 e segs. do Livro 157-C, a anterior proprietária dessas fracções, E………., cedeu à ré as aludidas fracções, mediante retribuição mensal certa.

Tal contrato, que foi aí denominado “Arrendamento”, foi celebrado pelo prazo de 1 ano, com início em 1 daquele mês de Maio, prorrogável nos termos legais.

As fracções destinaram-se exclusivamente a consultórios de serviços médicos nocturnos ao domicílio.

Foram então convencionadas as seguintes rendas anuais:

a) Quanto à fracção “B”, a de 540.000$00, pagável em duodécimos de € 45.000,00;

b) Quanto à fracção “C”, a de 624.000$00, pagável em duodécimos de 52.000$00.

Os duodécimos das rendas vencem-se no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que cada um deles respeitasse.

E deveriam ser pagos no escritório do procurador em Portugal da senhoria, na ………., nº …, ……, em Vila Nova de Gaia.

O valor das ditas rendas é actualizável anualmente mediante a aplicação do coeficiente de actualização legal.

Ficaram ainda sob a responsabilidade da ré as despesas incorridas com taxas de condomínio, assim como os consumos de água, de electricidade e de saneamento.

Em consequência das actualizações a que houve lugar, como previsto, os valores das rendas de cada uma das fracções são, presentemente, e desde 01.05.07, os seguintes:

a) Com relação à fracção “B”, o anual de € 6.375,48, duodécimo de € 531.29;

b) Com relação à fracção “C”, o anual de € 7.367,04, duodécimo de € 613,92.

A ré deixou de pagar aos autores os duodécimos da renda que se venceram nos dias 1 dos meses de Maio de 2007 e meses seguintes, ou seja, os respeitantes aos meses de Junho a Dezembro do mesmo ano, nos totais de € 4.520,24 quanto à fracção do primeiro autor, e de € 4.911,36 quanto à fracção do segundo.

Os factos provados assentam no teor da cópia certificada da escritura pública de fls. 8 e seguintes e no acordo das partes, uma vez que a ré não impugnou os factos alegados na petição inicial (artº 490º, nº 2 do CPC).

*

III. A questão que está delimitada pelas conclusões da alegação dos autores (artºs 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do CPC) é a seguinte:

- Se, ao abrigo do NRAU, a resolução do contrato de arrendamento fundada na falta de pagamento das rendas só pode ser efectuada por via extrajudicial.

Na decisão da questão enunciada, seguiremos de perto a fundamentação do Ac. desta Relação de 19.02.09, proferido no processo nº 459/08.8TBVNF.P1, 3ª Secção, que a relatora deste subscreveu como adjunta:

O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei 6/06 de 27.02 entrou em vigor em 28.06.06 (cfr. artºs 1º e 65º).

Nos termos do artº 59º, nº 1 daquele Diploma, o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.

A parte final do nº 1 e o nº 3 do artº 59º da Lei 6/06 estabelecem duas excepções àquela regra geral da aplicação imediata: a) a resultante das normas transitórias constantes dos artºs 26º a 58º (2ª parte do nº 1); b) a atinente às normas supletivas contidas no NRAU (nº 3).

Tendo a presente acção dado entrada em juízo em 20.11.07 e não se sendo caso de verificação de nenhuma das excepções acima mencionadas, é aplicável o NRAU.

Em matéria de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio com fundamento na falta de pagamento de rendas, estabelece o nº 3 do artigo 1083º do CC (com as alterações introduzidas pelo NRAU) que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda.

Segundo o nº 1 do artº 1084º do CC, a resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no nº 3 do artº 1083º, bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obrigação.

Prevê-se no artº 9º, nº 7 do NRAU que a comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução, nos termos do nº 1 do artº 1084º do CC, é efectuada mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução, sendo neste caso feita na pessoa do notificando.

Por seu turno, o artº 14º, nº 1 do NRAU dispõe que a acção de despejo se destina a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento, sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo.

A questão que se coloca é assim a de saber se, para o senhorio obter a resolução do contrato de arrendamento fundada em causa prevista no nº 3 do artº 1083º do CC, na qual se inclui a falta de pagamento da renda em caso de mora superior a três meses, continua a ser possível o recurso à acção de despejo, prevista no artº 14º, nº 1 do NRAU, ou se só é lícito ao senhorio o recurso à via extrajudicial, mediante comunicação ao arrendatário a efectuar através da forma prevista no artº 9º, nº 7 do mesmo Diploma.

Acompanhando os argumentos aduzidos a favor da possibilidade de recurso à acção de despejo, mesmo no caso de mora no pagamento da renda com duração superior a três meses, por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge[1] e por Gravato Morais[2], entendemos que a decisão recorrida, ao defender a impossibilidade de recurso à via judicial, não pode subsistir.

Segundo aqueles autores, constituem vantagens da possibilidade de recurso à acção de despejo:

- evitar o “compasso de espera” de 3 meses de duração da mora para o senhorio poder efectuar a comunicação destinada à resolução extrajudicial do contrato;

- evitar um novo “compasso de espera” de mais 3 meses, subsequentes à comunicação do senhorio, para eventual purgação da mora, conforme previsto no artº 1084º, nº3, do CC, e para a exigibilidade da desocupação do locado nos termos do artº 1087º do CC (já que na acção de despejo pode decretar-se o despejo imediato);

- evitar as vicissitudes e dificuldades inerentes à notificação avulsa ou contacto pessoal exigidos pela lei para efectivar a resolução extrajudicial, em especial nos casos em que o paradeiro do arrendatário é desconhecido;

- evitar que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposição à execução (artº 930º-B, nº1, al. a) do CPC);

- obviar a uma eventual responsabilização nos termos do artº 930º-E, do CPC, norma cujo campo de aplicação se circunscreve à execução fundada em título extrajudicial;

- cumular o pedido de resolução com o de indemnização ou rendas, ou com o de denúncia, quando esta tenha de operar pela via judicial (artº 1086º do CC) ou cumular vários fundamentos de resolução, evitando assim que o litígio sobre a resolução do contrato seja tratado em dois processos distintos, ou seja, na acção de despejo e na oposição à execução;

- permitir ao arrendatário que deduza logo pedido reconvencional, em especial com fundamento em benfeitorias, evitando que a discussão dessa matéria seja relegada para a oposição à execução;

- forçar a uma purgação da mora mais célere (até ao termo do prazo para a contestação), esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que apenas pode ser usada uma única vez na fase judicial (artº 1048º, nºs 1 e 2 do CC);

- lançar mão do incidente de despejo imediato previsto no artº 14º, nºs 4 e 5, do NRAU.

Este entendimento não só encontra o mínimo de correspondência no texto legal como é o que melhor reconstitui o pensamento legislativo tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias específicas do tempo em que é aplicado, bem como o desejável acerto e adequação das soluções consagradas (artigo 9º do CC).

E a ele não obsta a noção algo redutora de acção de despejo constante do artº 14º, nº 1, do NRAU, acima transcrito, por se tratar de preceito que foi decalcado do artº 55º, nº 1 do RAU (DL nº 321-B/90, de 15.10), sem ter havido o cuidado de adaptação ao novo regime, em que a resolução do contrato de arrendamento por iniciativa do senhorio já não tem de ser sempre declarada judicialmente.

Aliás, a exclusão do respectivo regime da figura da acção de despejo criaria incongruências, como a não aplicação do disposto no artº 14º do NRAU relativamente ao incidente de despejo imediato por falta de pagamento de renda.

Assim, para além da figura de despejo stricto sensu, a instaurar quando a via judicial é o único modo de obter a cessação - por resolução ou denúncia - da situação jurídica do arrendamento, o conceito de acção de despejo tem um sentido amplo, por contraposição “às acções em que se aprecie a validade e subsistência de contratos de arrendamento” (referidas no artº 678º, nº 5, do CPC) e às execuções para entrega de coisa imóvel arrendada (artº 930º-A do CPC), abrangendo todas as acções declarativas instauradas pelo senhorio para promover a cessação do contrato quando esta não operou ipso iure, como acontece com a caducidade, nem extrajudicialmente (inexistindo título extrajudicial).

E nem mesmo a noção de despejo stricto sensu é afrontada quando se admite que o senhorio possa usá-la para obter a resolução judicial do contrato de arrendamento em caso de falta de pagamento da renda, independentemente da duração da mora, porquanto, quando o arrendatário deixar de pagar a renda, a mora diz respeito às diferentes rendas que se vão vencendo, em regra mensalmente, pelo que se quanto à primeira que deixou de ser paga o atraso é superior a três meses, já quanto às demais ainda não tem essa duração e, pretendendo o senhorio, certamente, fundar a resolução na falta de pagamento de todas as rendas em atraso, terá de recorrer à acção de despejo, assim o impondo a lei.

O legislador não pretendeu, de modo algum, retirar direitos ao senhorio, designadamente afastar o direito de resolução judicial do contrato quando a mora tenha duração igual ou inferior a três meses, nem sequer quando tenha duração superior a três meses.

E se a redacção dos artºs 1083º, nº 3 e 1084º, nº 1 do CC permite uma interpretação literal no sentido de que se pretendeu impor uma solução extrajudicial, não é isso que decorre de outras normas, nomeadamente do artº 1048º do Código Civil - que, embora seja uma norma geral da locação, viu a sua redacção ser alterada precisamente para o harmonizar com o NRAU - e do artº 21º do NRAU.

Este último preceito, relativo à “impugnação do depósito”, estipula no seu nº 2, que, quando o senhorio pretenda resolver extrajudicialmente o contrato por não pagamento da renda, a impugnação deve ser efectuada em acção de despejo a intentar no prazo de 20 dias contados da comunicação do depósito. De onde resulta que o senhorio pode quando assim o pretenda resolver judicialmente o contrato por não pagamento de renda; e terá obrigatoriamente de a intentar, mesmo que tenha feito a comunicação extrajudicial, se quiser impugnar o depósito efectuado.

Se a intenção do legislador fosse inviabilizar o recurso à acção de despejo para resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas nos casos em que esta podia operar por via extrajudicial, a redacção do artº 15º, nº 1, al. e) do NRAU teria sido diferente, pois não faria sentido exigir-se o contrato de arrendamento para servir de título executivo [documento que não é exigido pela al. f) do mesmo artigo], quando é sabido que, muitos arrendamentos de pretérito (sobretudo habitacionais) não estão reduzidos a escrito, sendo inviável a formação de título executivo.

Por outro lado, dispondo o nº 3 do artº 1084º do CC que a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de 3 meses, já o nº 4 do mesmo preceito, relativo a outra situação de resolução extrajudicial do contrato, fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, não comporta a referência “quando opere por comunicação à contraparte”.

Portanto, o legislador sentiu necessidade dessa referência para precisar que a possibilidade de purgação da mora prevista no artº 1084º, nº 3 do CC é aplicável unicamente aos casos em que a resolução por falta de pagamento de renda opera extrajudicialmente, o que indica que também pode operar judicialmente, por via da acção de despejo.

É o que também decorre da Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano nº 34/X, cujo ponto 2, intitulado “A agilização processual” (em particular o último parágrafo do Ponto 2 da Exposição de Motivos - “nos casos de cessação por resolução com base em mora no pagamento da renda superior a 3 meses, ou devido a oposição do arrendatário à realização de obra … se o senhorio proceder à notificação judicial avulsa do arrendatário e este mantiver a sua conduta inadimplente, permite-se a formação de título executivo extrajudicial” - ou o parágrafo constante do Ponto 1, com o seguinte teor “O regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento, mas abre-se a hipótese à resolução extrajudicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”), evidencia que se pretendeu apenas permitir/facultar a formação de título executivo extrajudicial, possibilitando ao senhorio o recurso imediato à acção executiva, mas não impor-lhe esta via.

E também não seria razoável que, perante um incumprimento com a gravidade de que a falta de pagamento de renda se reveste, o legislador tivesse pretendido limitar de forma tão gravosa o direito de acção do senhorio, obrigando-o a esperar seis meses para poder recorrer aos tribunais, e forçosamente à acção executiva, que poderá ficar suspensa, designadamente se for recebida oposição à execução (artº 930º-B do CPC).

Uma interpretação no sentido de considerar vedado ou inadmissível o recurso à acção de despejo para resolução do contrato de arrendamento fundada em falta de pagamento das rendas em caso de mora superior a três meses implicaria um retrocesso na tutela judicial do direito de propriedade do senhorio, constitucionalmente consagrado no artº 62º da CRP e uma denegação do direito de acção, contrariando os princípios consagrados no artº 20º também da Lei Fundamental.

Conclui-se, deste modo, que a intervenção do legislador na matéria em causa, embora infeliz quanto à redacção e inserção sistemática do nº 3 do artº 1083º do CC, não visou limitar o direito de acção do senhorio, mas apenas facilitar/acelerar a entrega coerciva do arrendado, tornando dispensável, em certas situações a acção declarativa de despejo.

E, tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada, as condições específicas do tempo em que é aplicada, bem como o desejável acerto e adequação das normas consagradas, entende-se que assiste ao senhorio o direito a instaurar acção declarativa destinada à resolução do contrato de arrendamento, mesmo quando tenha ao seu dispor a via da resolução extrajudicial (artº 9º do CC).

Face ao entendimento sufragado e à factualidade provada, importa conhecer do mérito da causa por substituição ao Tribunal recorrido:

Resulta dos factos provados que entre os autores e a ré vigora um contrato de arrendamento urbano, do qual resultou para a ré, além de outras, a obrigação de pagar as rendas (artº 1038º, al. a) do CC, na redacção dada pelo NRAU).

A ré não efectuou o pagamento das rendas vencidas e referentes aos meses de Junho a Dezembro de 2007, nem comprovou o respectivo depósito liberatório nos termos dos artºs 1042º do CC e 17º a 23º do NRAU.

A falta de pagamento de rendas confere aos autores o direito a exigir a resolução do contrato e o pagamento das rendas vencidas e vincendas, bem como juros de mora à taxa legal, nos termos dos artºs 804º, nº 2 e 805º, nº 2, al. a), 806º, nº 1, 1083º, nºs 1 e 2, e 1084º, todos do CC.

Os juros serão calculados à taxa de 4% ao ano (artºs 806º, nº 2 e 559º, nº 1 do CC e Portaria 291/03, de 08.04).

Terão, pois, de ser julgados procedentes os pedidos formulados pelos autores.

*

IV. Pelo exposto, acorda-se em conceder provimento ao agravo, revogando-se o despacho recorrido, e, conhecendo-se do mérito da causa:

- Julga-se a acção procedente e, em consequência:

A) Declara-se resolvido o contrato de arrendamento celebrado com a ré, aludido na matéria de facto acima descrita;

B) Condena-se a ré a despejar imediatamente as fracções arrendadas e a devolvê-las aos autores devolutas de pessoas e coisas;

C) Condena-se a ré a pagar ao autor B……….:

1 – A quantia de € 4.335,24 correspondente aos duodécimos de renda vencidos até 01.11.07 (Junho a Dezembro de 2007), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos desde as datas de vencimento dos duodécimos até efectivo pagamento, à taxa anual de 4%, sendo no montante de € 85,00 os contabilizados até 30.11.07;

2 – A quantia correspondente aos duodécimos de renda vencidos e vincendos a partir de 01.12.07 (duodécimos de Janeiro de 2008 em diante), até efectivo despejo, para já à razão de € 531,28 por cada duodécimo, mas com as actualizações que ainda se venham a verificar no montante da renda, nos termos do contrato, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos desde as datas dos vencimentos dos duodécimos até efectivo pagamento, à taxa de 4% ao ano.

C) Condena-se a ré a pagar ao autor C……….:

1 - A quantia de € 5.009,61 correspondente aos duodécimos de renda vencidos até 01.11.07 (Junho a Dezembro de 2007), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos desde as datas de vencimento dos duodécimos até efectivo pagamento, à taxa anual de 4%, sendo no montante de € 98,25,00 os contabilizados até 30.11.07;

2 – A quantia correspondente aos duodécimos de renda vencidos e vincendos a partir de 01.12.07 (duodécimos de Janeiro de 2008 em diante), até efectivo despejo, para já à razão de € 613,92 por cada duodécimo, mas com as actualizações que ainda se venham a verificar no montante da renda, nos termos do contrato, acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos desde as datas dos vencimentos dos duodécimos até efectivo pagamento, à taxa de 4% ao ano.

Custa em ambas as instâncias pela ré.

Porto, 20 de Abril de 2009

Deolinda Maria Fazendas Borges Varão

Evaristo José Freitas Vieira

José da Cruz Pereira

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[1] Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, 2ª ed., págs. 324 e segs.

[2] Novo Regime do Arrendamento Comercial, págs. 104 e 105.