Court allows execution against owners of an unregistered condominium fraction for unpaid expenses under DL 268/94.

[DATA DEC. RECORRIDA] 06/28/2001

[Nº CONVENCIONAL] JTRP00033803

[Nº DO DOCUMENTO] RP200205200250624

[PRIVACIDADE] 1

[PROCESSO NO TRIBUNAL RECORRIDO] 705/01-2S

[TEXTO INTEGRAL] S

[TRIBUNAL RECORRIDO] 2 J CIV PORTO

[URL] https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/025B07FCF97A09AF80256C46002D0CD7?OpenDocument

SUMÁRIO

Achando-se documentado que os executados são os donos de uma fracção autónoma, por via de contrato de compra e venda formalmente celebrado, muito embora não tenham registado a aquisição da propriedade, é manifesto que o administrador do condomínio dispõe de título executivo quanto às despesas que, ao abrigo do artigo 6 do Decreto-Lei n.268/94, de 25 de Outubro, lhe é lícito reclamar.

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Acordam no Tribunal da Relação do Porto

I) A Administração do Condomínio do Edifício “...”..., instaurou, em 2.5.2001, pelos Juízos Cíveis do Porto, Execução Ordinária para Pagamento de Quantia Certa, contra:

- António... e mulher Maria..., alegando em resumo:

- a exequente tem sob sua administração o prédio sito na Rua..., ... a ..., Porto, tendo como Administrador Jorge..., condómino do mesmo prédio, nomeado através de acta em Assembleia Geral Ordinária, no dia 26.01.01- doc. 1;

- os executados são donos e legítimos proprietários da habitação 103 daquele identificado prédio;

- na qualidade de proprietários têm os executados a obrigação do pagamento das prestações do condomínio, nos termos do artigo 1424° do Código Civil;

- em Assembleia de Condóminos, realizada em 27.10.00, foi discutido e aprovado, por unanimidade dos condóminos, a adjudicação das obras à empresa seleccionada em função dos recursos financeiros existentes – doc. 2;

- foi aprovada a proposta do item 8, da acta n°40, num total de 32.643.000$00, valor esse que seria dividido pelas fracções e lojas conforme permilagens - doc. 2; - a proporção no pagamento das obras que cabia aos aqui executados é de 926 550$00, quantia essa que até hoje não pagaram;

- na Assembleia de 26.01.01, foi deliberado que aos condóminos que não procedessem ao atempado pagamento das prestações, quer referente a mensalidades ou outras dívidas, com um período de carência de 60 dias, a partir da data do vencimento, seria cobrada uma pena pecuniária de 25% ao mês, da qual os executados tiveram conhecimento.- doc. 1;

- nos termos do deliberado e de acordo com a proporcional idade da fracção dos executados a estes cabe a prestação mensal, para o ano de 2001, da quantia de 18.600$00;

- os executados foram devidamente informados desse mesmo valor, bem como das obras de restauro aprovadas na acta n° 40, além da forma de pagamento das mesmas; todavia, não pagaram a sua quota parte das obras e das despesas de condomínio mensais;

- os executados devem as mensalidades do ano de 1999, no total de 223.200$00, bem como a taxa de penalização referente ao mesmo ano, da quantia de 46 500$00;

- devem também as mensalidades do ano de 2000, da quantia de 223.200$00 e respectiva taxa de penalização da quantia de 80 596$00;

- estão os executados a dever à exequente as quantias de:

a) - 926.550$00, relativa às obras de restauro, bem como a respectiva penalização pelo atraso do pagamento, que até hoje se contabiliza na quantia de 231 638$00;

b) - 269.700$00 (mensalidades e penalização do ano de 1999);

c) - 303.796$00 (mensalidades e penalização do ano de 2000).

- o que totaliza a quantia de 1.731.684$00, a ser acrescida dos competentes juros legais vencidos à taxa legal, sobre as mensalidades em atraso desde o ano de 1999 e sobre o atraso no pagamento das obras de restauro, que ascendem à quantia de 119.540$00;

- pela sua conduta, os executados obrigaram o condomínio a uma despesa de contencioso nunca inferior a 35.000$00, que conforme o aprovado na acta n° 40, deverá tal despesa ser imputada ao condómino devedor, passando a ter força executiva, o que totaliza a quantia de 1.885.000$00, que os executados devem à administração.

Concluíram, pedindo a citação dos executados para, no prazo legal, pagarem a quantia de 1.885.000$00, acrescida de juros legais vincendos, ou no mesmo prazo, nomearem bens à penhora, sob pena de devolução de tal direito ao exequente.

II) - Citados, os executados não nomearam bens à penhora nem deduziram oposição.

III) - A fls. 61/62 a exequente nomeou bens à penhora;

IV) - Os executados compraram a habitação a que se referem as despesas reclamadas, por escritura pública notarial de 21.11.1981 – doc. de fls.106 a 111, mas não levaram tal aquisição ao registo predial;

V) - Por despacho de fls.64-65, o Senhor Juiz indeferiu liminarmente a petição executiva por considerar não dispor o exequente de título executivo, porquanto, sendo a acta título executivo contra o proprietário da fracção, “...os executados de acordo com a presunção do registo não têm tal qualidade”.

Inconformada recorreu o exequente que, alegando, formulou as seguintes conclusões:

1) - Gozam os executados para todos os efeitos da presunção de propriedade a seu favor, uma vez que adquiriram a fracção “N”, através de escritura pública.

2) - Os executados desde que adquiriram aquela fracção sempre lá habitaram.

3) - São os executados partes legítimas e responsáveis pelo pagamento da quantia exequenda.

Revogando-se o despacho recorrido e atribuindo-se legitimidade aos executados far-se-à Justiça.

O Senhor Juiz sustentou o seu despacho.

Colhidos os vistos legais cumpre decidir tendo em conta que a matéria relevante é a que antes se elencou sob os itens I) a IV).

Fundamentação:

A questão objecto do recurso, delimitada pelo teor das conclusões do recorrente, que balizam o respectivo âmbito, consiste em saber se, não obstante os executados não terem a fracção registada em seu nome, a acta em que foram aprovadas as despesas reclamadas constitui, quanto a eles, “título executivo”.

Dispõe o art. 6º do DL. 268/94, de 25.10 - (Dívidas por encargos de condomínio):

“1. A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

2. O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior”.

Sem dúvida que, de harmonia com a acta invocada como título executivo, estão em causa dívidas por despesas comuns do condomínio, além de outras cuja coercibilidade pode ser posta em causa, à luz do preceito legal citado, questão que não está em causa.

O motivo do indeferimento liminar, na tese do despacho recorrido, foi o facto de não se ter considerado que os executados eram os proprietários da fracção, cuja fruição acarretou despesas que os alegados condóminos não solveram.

O despacho recorrido ligou a questão da titularidade da fracção ao facto dela não estar comprovada registralmente e, portanto, não considerou que a acta da Assembleia de Condóminos estivesse dotada de força executiva contra os executados, assim considerados parte ilegítima, por não poderem ser considerados proprietários.

Tal entendimento não pode, com o devido respeito, ser sufragado.

Os executados nem sequer deduziram embargos; se o tivessem feito poderiam aí pôr em causa a qualidade que lhes é imputada de donos da fracção que constitui a habitação 103.

O facto de tal fracção não estar registada em nome dos executados não significa que não sejam donos.

O art. 7º do Código do Registo Predial consigna - “O registo definitivo constitui presunção de que o direito existe e pertence ao titular inscrito, nos precisos termos em que o registo o define”.

Tal normativo encerra duas presunções ilidíveis: uma, a da existência do direito, nos termos em que o registo revela; outra a de que esse direito pertence a quem nele figurar como titular.

Tais presunções reforçam a função de publicidade do registo definida no art. 1º do citado C.R.P. - “O registo destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”.

Tal função publicística do registo acha-se correlacionada com a segurança do comércio jurídico imobiliário.

Decorre dos arts. 4º e 5º do citado diploma que o registo, predial não tem, em regra, efeito constitutivo, como soe dizer-se - “Não dá nem tira direitos”.

Assim, não sucede no caso da hipoteca, por força dos arts. 4º, nº2, do CRP e 687º do Código Civil, já que a eficácia dos factos constitutivos da hipoteca depende da efectivação do registo, mesmo “inter-partes”.

O facto de o adquirente de um imóvel não levar a aquisição ao registo, não pode fazer funcionar como que uma presunção de não titularidade, desde logo, porque o registo não é obrigatório e apenas é constitutivo de direitos no caso a que se aludiu.

No caso dos autos, acha-se documentado que os executados são donos da fracção, por via de contrato de compra e venda – art. 874º do Código Civil –formalmente celebrado, que, como se sabe, tem como efeito essencial, além de outros, o de transmitir a propriedade da coisa ou direito –art. 879º, al.a) do mesmo diploma.

Assim, provado que os executados são os donos da propriedade, e condóminos do prédio acima identificado, muito embora não tenham registado a aquisição da propriedade, é manifesto que o exequente dispõe de “título executivo”, quanto às despesas que ao abrigo do art. 6º do antes citado DL lhe é lícito reclamar.

Os executados são, pois, parte legítima.

Decisão:

Nestes termos, concede-se provimento ao recurso, revogando-se o despacho recorrido, que deverá substituído por outro, que ordene a subsequente tramitação executiva, por o exequente dispor de título executivo e os executados serem parte legítima.

Sem custas.

Porto, 20 de Maio de 2002.

António José Pinto da Fonseca Ramos

José da Cunha Barbosa

José Augusto Fernandes do Vale