Tenant's late rent declaration rendered abusive by landlord's prior notification, preventing rent increase claim.

[Nº DO DOCUMENTO] RL

[TEXTO INTEGRAL] S

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TEXTO PARCIAL

N

SUMÁRIO

I.– De acordo com o disposto no art.º35.º n.º5 do NRAU ( na redacção da Lei n.º31/2012, de 14-08), o arrendatário deve fazer a prova anual dos seus rendimentos perante o senhorio, no mês correspondente àquele que invocar as circunstâncias reguladas no referido normativo, sob pena de não se poder prevalecer das limitações relativas à actualização do valor da renda.

II.– Porém, é abusivo e, portanto, ilegítimo, nos termos do art.º 334.º do CC, o exercício do direito invocado pelo senhorio de ver cessada a limitação da atualização da renda com base na falta de apresentação tempestiva, por parte da arrendatária, da declaração de rendimentos, quando esta a apresenta na sequência da notificação para o efeito realizada pelo senhorio.

SUMÁRIO: (elaborado pelo relator)

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Acordam na 6.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa.

I–RELATÓRIO:

MF, viúva, residente na Rua C... M..., nº ..., r/c ...., Lisboa,

PJ e LJ, casados entre si no regime de comunhão de adquiridos, residentes na Praceta J...G...A..., nº ..., ...º C, M..., Q...,

RM e AB, casados entre si em regime de comunhão de adquiridos, residentes na Rua C... M..., nº...º, ...º. ...., Lisboa e

AC viúvo, residente, na Rua C... M..., nº ..., ...º. ...., Lisboa,

intentaram a presente ação comum, contra:

ER, viúva, residente na Rua J3 drt., em Lisboa.

Os Autores pedem que seja reconhecida a resolução do contrato de arrendamento, celebrado com a Ré, em 21 de março de 1968, e seja esta condenada a entregar-lhes o locado livre e devoluto de pessoas e bens.

Mais pedem que a Ré seja condenada a pagar-lhes a quantia de € 1 065,02, a título de rendas e ainda a título de indemnização, quantia equivalente às rendas pelo período compreendido entre o dia 1 de Setembro de 2015 e o dia da efectiva restituição do local arrendado, indemnização essa que deverá ser elevada para o dobro em caso de mora.

Citada regularmente para contestar, a R. fê-lo, pedindo a sua absolvição do pedido, conforme fls. 48 a 53 verso, e deduziu pedido reconvencional.

Os AA. deduziram réplica cfr. fls. 73 verso e 74.

Foi realizada audiência prévia.

A R. desistiu do pedido reconvencional.

Os AA. pediram a ampliação do pedido, o que foi deferido.

A ampliação do pedido foi formulado, nos seguintes termos:

– “o pedido do reconhecimento da cessação do contrato de arrendamento, por resolução, com fundamento em mora superior a dois meses na obrigação do pagamento da renda, com efeitos a 27 de agosto de 2015. Pressuposto deste pedido do reconhecimento é o da fixação da questão controvertida quanto ao valor da renda devida a partir do mês de outubro de 2014. Os autores constroem a sua causa de pedir com base em factos destinados a demonstrar que o valor dessa renda é de €273,61 a partir da correspondente a esse mês. Só com o reconhecimento de que é esse o valor da renda, a partir de então, será inteligível o pedido referido no início deste requerimento. O pedido de reconhecimento de que o valor da renda é o referido desde outubro de 2014, é desenvolvimento do pedido primitivo (…) pedem a ampliação do pedido no reconhecimento que o valor da renda é de €273,61 por mês, desde a correspondente a outubro de 2014”.

Decorridos todos os trâmites legais, foi realizado o julgamento e proferida sentença que decidiu julgar a acção improcedente e, consequentemente, absolveu a Ré dos pedidos formulados.

Inconformados, os Autores vieram interpor recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:

I.– Os pedidos dos autores não violaram nenhuma norma, legal ou constitucional.

II.– O disposto no artigo 6º, nº 6 da Lei nº 79/2014 não pode afectar os efeitos produzidos pelos factos já ocorridos à data da sua entrada em vigor, mas apenas os efeitos dos factos vindouros, o que equivale a dizer que, nos procedimentos de actualização de renda ocorridos depois da entrada em vigor da Lei nº 31/2012, o novo regime do artigo 35, nº 5 apenas será aplicável às obrigações de comprovação do RABC com vencimento após a data da sua entrada em vigor.

III.– A norma aplicável ao caso dos autos é a do artigo 35º, nº 5 do NRAU, na redacção anterior à alteração introduzida pela Lei nº 79/2014, pelo que há erro de julgamento quando se

considerou na douta sentença recorrida que o pedido dos autores não pode proceder porque violou os princípios desta última.

IV.– A imposição ao arrendatário, que invoque a limitação derivada do seu RABC, da obrigação de fazer prova anual dos seus rendimentos perante o senhorio, no mês correspondente ao que invocar as circunstâncias reguladas no artigo 35º, nº 5 do NRAU (na redacção anterior à da Lei nº 79/14), sob pena de não se poder prevalecer das limitações relativas à actualização da renda, não viola o mínimo de certeza e de segurança que os cidadãos devem poder depositar na ordem jurídica de um Estado de Direito, nem se apresenta como destituída de fundamento que obedece a um critério legislativo manifestamente desrazoável e desadequado.

V.– O fundamento segundo o qual a ré não apresentou atempadamente aos autores a declaração do RABC, no ano de 2014, por razões que decorreram da idade e da boa-fé não tem o mínimo respaldo em nenhum dos factos provados.

VI.– A norma em apreço, não sendo susceptível de criar qualquer confusão ou incerteza que origine a aparência de que a não apresentação periódica do comprovativo dos rendimentos dentro do prazo fixado na lei não terá consequências, não ofende os princípios constitucionais da segurança jurídica e da protecção da confiança dos cidadãos, não padecendo, por isso, de inconstitucionalidade.

VII.– Nada existe de desproporcionado em exigir a quem usufrui da vantagem da limitação decorrente do RABC que faça prova anual dos seus rendimentos, sob pena de não poder continuar a prevalecer-se daquela, na medida em que a norma em questão se destina a proteger o senhorio contra abusos, sem impor ao inquilino um ónus desproporcionado.

VIII.– A norma do artigo 35º,nº 5 do NRAU, na redacção considerada, é suficientemente clara para não permitir interpretações que se afastem do seu sentido literal, pelo que, resolvida a questão da inconstitucionalidade no sentido defendido nestas alegações, a decisão em crise é manifestamente contra legem e, por isso, violadora do princípio da vinculação do Juiz à lei.

IX.– A douta sentença violou o disposto nos artigos 6º do CC e 35º, nº 5 do NRAU (na redacção anterior à da Lei nº 79/14), devendo ser revogada e, em sua substituição, proferido acórdão que julgue procedente a totalidade dos pedidos deduzidos pelos autores.

A Ré apresentou contra alegações, pronunciando-se pela improcedência do recurso e consequente confirmação da sentença recorrida.

Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir:

II–OS FACTOS.

Na 1.ª instância foram dados como provados os seguintes factos:

1.–Os autores são comproprietários, os três primeiros na proporção de ¼ e o último na mesma proporção de ¼, da fração designada pela letra “I”, correspondente ao terceiro andar direito do prédio sito na Rua J freguesia das Av... N..., em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha nº 2.../1..........3, freguesia N... S... F... e inscrito na matriz predial respetiva sob o Artigo nº 2..., tendo-lhe sido determinado o valor patrimonial de 49250,00€, no ano de 2012.

2.–Por escrito datado de 21 de Março de 1968, VM então solteiro, maior, tomou de arrendamento, aos proprietários do mesmo prédio, o andar correspondente à atual fração “I”, para sua habitação;

3.–VM faleceu no estado de casado com a ré;

4.– A ré tem habitação permanente na mesma fração;

5.– Em Dezembro de 2012, a renda mensal era de 56,00 €;

6.– Por escrito datado de 26 de Dezembro de 2012, os senhorios comunicaram à ré a intenção de transitarem o contrato de arrendamento para o regime do NRAU e de atualizarem a renda, propondo a renda mensal de 273,34 € (correspondente ao VPT atualizado do local arrendado x 1/15:12) e a passagem do contrato de arrendamento para prazo certo, com a duração inicial de dois anos, renovável por períodos de um ano;

7.– No dia 30 de Dezembro de 2012, os senhorios remeteram este escrito para a morada do local arrendado, sob registo postal com aviso de receção;

8.– O mesmo escrito foi recebido na morada do local arrendado no dia 2 de Janeiro de 2013;

9.– Com data de 21 de Janeiro de 2013, expedida sob registo postal para a morada dos senhorios no dia 23 seguinte, a ré respondeu a estes últimos que tinha mais de 65 anos de idade e um RABC inferior a 5 RMNA, pelo que não aceitava a transição para o NRAU nem o aumento de renda proposto, devendo esta manter-se no valor atual;

10.– Com data de 4 de Fevereiro de 2013, os senhorios responderam à ré, por carta registada com aviso de receção expedida para a morada do local arrendado, que a renda passaria para 273,34 €, a partir da que se vencesse no dia 1 de Abril seguinte, caso não juntasse o documento comprovativo de o RABC do seu agregado familiar ser inferior a 5 RMNA, no prazo de 15 dias após a sua obtenção;

11.– A ré continuou a pagar 56,00 € de renda mensal, após Abril de 2013;

12.– Com data de 25 de Setembro de 2013, expedida nesse mesmo dia, sob registo postal, para a morada dos senhorios, a ré apresentou a estes últimos uma certidão emitida no dia 23 anterior, pela AT, onde se declara que, no ano fiscal de 2012, o valor do RABC do seu agregado familiar era de 12.479,60 €;

13.– Com data de 9 de Outubro de 2013, os senhorios, por meio de carta registada com aviso de receção, comunicaram à ré, nomeadamente, que a renda passaria a ser de 176,79 € mensais, a partir da próxima que se vencesse;

14.– Com data de 13 de Outubro de 2014, os senhorios, por meio de carta registada com aviso de receção que enviaram para a morada do local arrendado, comunicaram à ré que já deveria ter feito a prova anual do seu rendimento, mas como, até essa data, não tinham recebido a respetiva certidão, a mesma não poderia continuar a prevalecer-se da circunstância, alegada em 2013, de o RABC do seu agregado familiar ser inferior a RMNA e da inerente redução do montante da renda exigível, pelo que o valor da renda mensal passava a ser de 273,61 €, a partir da que se tinha vencido no dia 1 anterior;

15.– Com data de 21 de Outubro de 2014, a ré, através de carta registada com aviso de receção, expedida para a morada dos senhorios na mesma data, reconheceu que estava em falta com a declaração do seu rendimento anual de 2013 e juntou certidão emitida no dia 17 anterior, pela AT, onde se declara que, no ano fiscal de 2013, o valor do RABC do seu agregado familiar foi de 12 542,06 €;

16.– Por cartas datadas de 27 de Outubro, 13 e 27 de Novembro de 2014, os senhorios reiteraram que a consequência da falta de apresentação da prova anual do rendimento, até ao mês de Setembro de 2014 era a da exigibilidade imediata da renda no valor de 273,61 € mensais;

17.– A ré respondeu, respetivamente, através de escritos datados de 24 de Novembro e 1 de Dezembro de 2014, persistindo em pagar aos senhorios a renda mensal de, apenas, 176,79 €;

18.– Com data de 17 de Agosto de 2015, os autores requereram a notificação judicial da ré para lhe comunicar a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento na mora no pagamento da renda do local arrendado desde 1 de Maio de 2015 e lhe pedir o pagamento das rendas em falta e da respetiva indemnização pela mora, no total de 1 597,53 €.

19.– A ré foi notificada pessoalmente, por agente de execução, dos termos da referida notificação judicial, no dia 27 de Agosto de 2015;

20.– Até à presente data, a ré continua a pagar aos senhorios a renda mensal de € 176,79, mediante depósito em conta bancária para o efeito.

III–O DIREITO.

Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas e que delimitam o âmbito de cognição deste Tribunal as questões a decidir são aquelas que já foram o objecto da decisão da primeira instância e que consistem no seguinte:

Saber se há fundamento para a resolução do contrato o que pressupõe resolver a questão de saber se o valor da renda desde outubro de 2014, será de € 273,61, mensais ou antes de € 176,79.

Estamos no âmbito da actualização de rendas de contratos de arrendamento para habitação anteriores ao RAU – no caso concreto trata-se de contrato celebrado em 1968 - para o que importa considerar o disposto nos artigos 30.º a 37.º do NRAU[1] .

Vejamos o que dispõe o art.º 30.º do citado diploma legal:

“A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando:

a)- O valor da renda, o tipo e a duração do contrato propostos;

b)- O valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana;

c)- Cópia da caderneta predial urbana.”

Os senhorios usaram deste procedimento, conforme espelhado no ponto 6 dos factos provados.

Na sequência dessa comunicação, a lei prevê que o arrendatário possa responder, tendo em vista (artigo 31.º, n.º 3):

«a)- Aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;

b)- Opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 33.º;

c)- Em qualquer dos casos previstos nas alíneas anteriores, pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato propostos pelo senhorio;

d)- Denunciar o contrato de arrendamento, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 34.º.»

Nessa reposta, o arrendatário, se for caso disso, pode invocar, isolada ou cumulativamente, as seguintes circunstâncias pessoais (artigo 31.º, n.º 4):

«a)- Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA), nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 35.º e 36.º;

b)- Idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 36.º.» .

Foi nestes termos que a ora Apelada respondeu, conforme consta do ponto 9.º dos factos provados. Estas circunstâncias têm uma relevância muito importante quer para o arrendatário, quer para o senhorio.

A primeira, só por si, condiciona ao acordo das partes a submissão do contrato em causa ao NRAU ou, na falta de acordo, difere tal submissão por cinco anos.

A segunda circunstância referida determina que o contrato só fique submetido ao NRAU mediante acordo das partes (artigo 36.º, n.º 1). Isto sem prejuízo da possibilidade de negociação da atualização da renda (artigo 36.º, n.ºs 2 a 6). Se o arrendatário invocar, cumulativamente, que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda é apurado nos termos do n.º 2 do artigo 35.º – correspondendo a uma dada percentagem do RABC –, devendo vigorar por um período de cinco anos (artigo 36.º, n.º 7). Findo este período, o valor da renda pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, aplicando-se, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 30.º e seguintes, não podendo o arrendatário invocar a circunstância prevista na alínea a) do n.º 4 do artigo 31.º, mas o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes (artigo 36.º, n.º 9).

É devido à respetiva importância que a lei comete ao arrendatário o ónus da comprovação das aludidas circunstâncias pessoais, nos termos do artigo 32.º:

– Quanto ao RABC inferior a cinco RMNA: o arrendatário deve instruir a resposta à comunicação do senhorio a que se refere o artigo 30.º com documento emitido pelo serviço de finanças competente, do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar ou, na falta deste, do comprovativo de ter o mesmo sido já requerido, devendo juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção (n.ºs 1 e 2);

– Quanto à idade: o arrendatário faz acompanhar a aludida resposta, conforme os casos, de documento comprovativo de ter completado 65 anos ou de documento comprovativo da deficiência alegada, sob pena de não poder prevalecer-se das referidas circunstâncias (n.º 4).

O que está em causa no caso concreto dos presentes autos é a obrigatoriedade de um arrendatário demonstrar, num determinado prazo, que se mantêm as condições pelas quais lhe foi concedida uma determinada limitação ao montante da atualização da renda. Ou seja, o que está em causa é saber qual a sanção para o facto de o arrendatário não fazer essa demonstração ou não juntar comprovativo de que não a pode fazer naquele prazo[2].

Com efeito, nos termos do art.º 35.º n.º 5 do NRAU, na redação da Lei 31/2012 de 14/Agosto, ao arrendatário incumbe o ónus de comprovação anual dos rendimentos em determinado mês. E conforme se refere na sentença recorrida: “Sendo verdade que a R. não apresentou atempadamente aos A.A. a declaração do RABC, no ano de 2014, não é verdade que só estivesse obrigada, legalmente, a fazê-lo durante o mês de Setembro/2014. Para que a R. tivesse cumprido com a sua obrigação legal (mas inconstitucional) deveria ter entregado aos A.A., em Janeiro de 2014, uma declaração emitida pelos Serviços de Finanças onde constasse que tinha requerido a emissão do RABC.

Pois, foi em Janeiro/2014 e não em Setembro que fez um ano que os A.A. a notificaram (art.º 35.º n.º 1 da Lei 31/2012). Assim, a falta da R., face à lei, não foi a falta de apresentação da declaração do seu RABC em Setembro de 2014, que, provavelmente, até poderia ter sido apresentada antes, mas sim o facto de não ter feito e provado junto dos A.A. que fizera tal pedido, no Serviço de Finanças, durante o mês de Janeiro de 2014. Pois, como acima vai dito, foi em Janeiro de 2013, no dia 02, que a R. recebeu a primeira carta/notificação dos A.A. visando alterar o prazo do contrato de arrendamento e fazer o aumento de renda, nos termos do NRAU. E foi também em Janeiro/2013 que a R. invocou a condição de idosa (mais de 65 anos) e de não ter rendimento bastante (RABC). (…)

Deste modo, quer a R. estivesse obrigada a fazer entrega de comprovativo em Janeiro, como mandava a Lei, ou em Setembro/2014, como entenderam os A.A., a verdade é que a R. só o fez depois de interpelada pelos A.A., em Outubro de 2014.”

Apesar de a sentença recorrida concluir pelo atraso na entrega do comprovativo do RABC, acabou por dar razão à locatária com fundamento na inconstitucionalidade da norma do n.º5 do art.º 35.º do NRAU ( na redacção da Lei 31/2012 de 14/08), conforme constante do acórdão do Tribunal Constitucional n.º277/2016[3].

Neste acórdão decidiu-se:

“ Julgar inconstitucional a norma extraída dos artigos 30.º, 31.º e 32.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, na redação dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, segundo a qual «os inquilinos que não enviem os documentos comprovativos dos regimes de exceção que invoquem (seja quanto aos rendimentos, seja quanto à idade ou ao grau de deficiência) ficam automaticamente impedidos de beneficiar das referidas circunstâncias, mesmo que não tenham sido previamente alertados pelos senhorios para a necessidade de juntar os referidos documentos e das consequências da sua não junção», por violação do princípio da proporcionalidade, ínsito no princípio do Estado de direito democrático consagrado no artigo 2.º da Constituição”.

Porém, uma vez que a declaração de inconstitucionalidade não o foi com força obrigatória geral, não nos impede de ter outro entendimento.

Na verdade, outro entendimento teve o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça[4] que considerou que a referida norma “não padece de qualquer inconstitucionalidade”.

Dispensamo-nos de dissertar sobre os argumentos de um e de outro dos entendimentos, pois no caso em apreço, parece-nos, tal como decidido no mencionado acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, que a questão deve ser resolvida no âmbito da invocação abusiva do direito por parte dos ora Apelantes.

Na verdade, a questão do abuso de direito pode ser conhecida oficiosamente, mesmo quando o interessado não a tenha expressamente mencionado, uma vez que o Tribunal pode, por si e em qualquer momento, ponderar os valores fundamentais do sistema, não estando vinculado às alegações jurídicas das partes.[5]

No caso em apreço, apesar de, em rigor, a Ré estar obrigada a apresentar a declaração de rendimentos, em Janeiro de 2014, a verdade é que os próprios senhorios consideraram que tal apresentação deveria ocorrer em Setembro de 2014. E nesse sentido, procederam à notificação da Ré para o cumprimento de tal ónus. Ora, tendo a Ré cumprido tal notificação e apresentado certidão emitida pela AT sobre o valor do RABC[6], parece-nos claramente abusivo que, nessas circunstâncias, os senhorios tenham reiterado “que a consequência da falta de apresentação da prova anual do rendimento, até ao mês de Setembro de 2014 era a da exigibilidade imediata da renda no valor de 273,61 mensais”.[7]

Nesta situação, tal como foi decidido no acórdão do STJ que vimos seguindo de perto, num caso equivalente, “parece evidente a desproporção entre a falta cometida pela [Ré] e as consequências daí advindas para ela, criadora de um desequilíbrio no exercício do direito por parte dos Autores, sem especial justificação para tal, permitindo uma grande vantagem para estes à custa daquela”– Impor-se-ia, portanto, à Ré, uma lesão de tal modo intolerável que afectaria gravemente os limites impostos pelos princípios da boa-fé.

Desta forma, temos de considerar abusivo e, portanto, ilegítimo, nos termos do disposto no art.º 334.º do Código Civil, o exercício do direito invocado pelos Autores de ver cessada a limitação da actualização da renda por falta de apresentação do comprovativo dos rendimentos, nas circunstâncias supra mencionadas e consequente pedido de resolução do contrato e despejo da Autora.

Improcedem, por conseguinte, as conclusões dos Apelantes, devendo ser confirmada a decisão recorrida, embora com fundamentação não inteiramente coincidente.

IV-DECISÃO.

Em face do exposto, acordamos, neste Tribunal da Relação de Lisboa, em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.

Custas pelos Apelantes.

Lisboa, 15 de Fevereiro de 2018

Maria de Deus Correia

Nuno Sampaio

Maria Teresa Pardal

[1]Aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redacção dada pela Lei n.º31/2012 de 14 de Agosto.

[2]Vide Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17-03-2016, Processo 2188/15.7T8PRT.P1.S1, disponível em www.dgsi.pt.

[3]Processo 978/15, publicado no Diário da República n.º 112/2016, Série II de 2016-06.

[4]Acórdão já citado de 17-03-2016.

[5]Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil, I, Parte Geral, Tomo IV, P.373.

[6]Vide ponto 15.º da matéria de facto,

[7]Vide ponto 16 da matéria de facto.