Tenant's right of first refusal limited to leased portion, not entire building in horizontal property.

[Nº DO DOCUMENTO] RL

[TEXTO INTEGRAL] S

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SUMÁRIO

1. Considerando nº 1 do seu art. 47º do R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

2. Se a razão de ser da concessão do direito de preferência é a existência de um direito ao arrendamento, parece justo e proporcionado que o direito de preferência apenas tenha a extensão do direito ao arrendamento, isto porque o direito de preferência radica o seu fundamento no direito ao arrendamento, pelo que deve ter a mesma extensão material do que este.

3. A compressão ao livre exercício do direito de preferência por parte do seu titular deve assentar numa situação que a justifique, o que não é manifestamente o caso quando o direito alienado tem objecto mais extenso do que o direito ao arrendamento em que assenta a preferência.

4. É desnecessária a concretização formal do negócio de alienação, desde que estejam reunidos na pessoa do adquirente todos os elementos necessários à concretização formal desse negócio.

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Acordam os Juízes na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

1. RELATÓRIO:

1.1. Das partes:

1.1.1. Autora:

1º - A, falecida na pendência da acção, tendo sido habilitados como seus herdeiros para prosseguir na acção M e outra.

1.1.2. Ré:

1º - CAIXA, CRL.; 2º - G e M.

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1.2. Acção e processo:

Acção declarativa com processo ordinário.

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1.3. Objecto da apelação:

1. O saneador-sentença de fls.354 a 363, pelo qual a acção foi julgada improcedente.

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1.4. Enunciado sucinto das questões a decidir:

1. Da extensão do direito de preferência.

2. Da não necessidade de venda, desde que reunidos na pessoa do adquirente os pressupostos para a concretização da venda.

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2. SANEAMENTO:

Foram colhidos os vistos.

Não se vislumbram obstáculos ao conhecimento do mérito do recurso, pelo que cumpre apreciar e decidir.

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3. FUNDAMENTOS:

3.1. De facto:

Factos que este Tribunal considera provados:

Os constantes de fls. 357 a 359, para os quais se remete, nos termos do art. 713º nº 6 do C.P.C., por não terem sido impugnados nem serem de alterar, oficiosamente.

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3.2. De direito:

1. Da extensão do direito de preferência.

2. A primeira questão que importa apreciar é a da extensão do direito de preferência, uma vez que o objecto arrendado não coincide em toda a sua extensão com o objecto prometido vender.

3. Concretizando: ficou provado que está inscrito na Conservatória do Registo Predial o prédio descrito sob o nº 2667, do Livro B-7 (facto A); tal prédio é composto por três habitações de rés-do-chão, cinco dependências anexas para arrecadação e logradouro (facto B); há cerca de cinquenta anos, por acordo verbal, José e mulher, cederam a utilização de uma parte do prédio – uma casa e um logradouro – para habitação mediante o pagamento de uma renda, a A e seu marido M (facto C); por acordo reduzido a escrito denominado de contrato-promessa de compra e venda, a R. C prometeu vender à R. M e esta prometeu comprar o prédio referido em A).

4. Resulta do exposto que o prédio prometido vender é constituído por três habitações e cinco anexos, além do logradouro.

5. A A. gozava do direito ao arrendamento apenas sobre “uma casa e um logradouro”.

6. Ou seja, o objecto prometido vender tem extensão superior ao objecto arrendado.

7. Coloca-se, então a questão de saber se, neste caso, o direito de preferência pode ser exercido sobre todo o prédio alienado, ou, dito de outro modo, se existe direito de preferência relativamente a todo o prédio.

8. Considerando a data dos factos – 28 de Julho de 1997 (facto D) – o diploma aplicável é o R.A.U., aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro.

9. Aí se diz, no nº 1 do seu art. 47º, que o arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano.

10. Pelo texto da lei, o direito de preferência conferido ao arrendatário reporta-se à alienação onerosa do “local arrendado”. A lei não refere que a preferência se confere à alienação de objecto que exceda o local arrendado.

11. Corroborando o argumento literal, invoca-se o argumento teleológico: se a razão de ser da concessão do direito de preferência é a existência de um direito ao arrendamento, pois parece justo e proporcionado que o direito de preferência apenas tenha a extensão do direito ao arrendamento.

12. Dito de outro modo, o direito de preferência radica o seu fundamento no direito ao arrendamento, pelo que deve ter a mesma extensão material do que este.

13. A compressão ao livre exercício do direito de preferência por parte do seu titular deve assentar numa situação que a justifique, o que não é manifestamente o caso quando o direito alienado tem objecto mais extenso do que o direito ao arrendamento em que assenta a preferência.

14. Diga-se que a questão não pode ser resolvida numa perspectiva apenas prática, pois, qualquer que seja a solução para que se penda, a posição do alienante não é prejudicada nem beneficiada: o valor da alienação não se altera. Apenas, esse valor provém de pessoa diferente: num caso, de terceiro; no outro, de arrendatário.

15. Por isso, é no plano dos princípios que a solução do problema há-de ser encontrada. Daí que se tenha invocado fortemente o fundamento do direito de preferência conferido ao arrendatário.

16. A lei refere-se a “local arrendado”, e não se encontra fundamento para estender o direito de preferência a objecto que exceda o local arrendado.

17. Note-se que para o arrendatário também não há nenhum prejuízo, pois não perde o seu direito ao arrendamento, só porque o local arrendado mudou de dono.

18. Julga-se, assim, improcedente a posição dos Recorrentes, sufragando a posição defendida na decisão recorrida.

19. Da não necessidade de venda, desde que reunidos na pessoa do adquirente os pressupostos para a concretização da venda.

20. O conhecimento da segunda questão fica prejudicado pelo que se disse quanto à primeira.

21. Mas sempre se diz que, aqui, assiste razão aos Recorrentes.

22. Na verdade, embora formalmente o prédio em causa ainda não tivesse sido vendido quando a acção foi intentada, a verdade é que estavam reunidos na esfera jurídica dos promitentes-compradores todos os elementos para concretizar a venda: estava transmitida a posse sobre a coisa, pago o preço, e passada a procuração irrevogável para outorgar negócio consigo mesmo.

23. Os segundos RR. poderiam nunca vir a formalizar o negócio da venda, mas a Caixa também já não poderia considerar-se dona do prédio.

24. Ora, se se sufragasse a posição assumida na decisão recorrida, estaria encontrado o modo de subverter o direito de preferência (a existir), bastando não formalizar o negócio da compra e venda, e deixando correr o prazo para adquirir por usucapião, que ainda por cima seria dos mais curtos, por haver título.

25. Mas, como acima se disse, crê-se que, no caso dos autos, a arrendatária não gozava do direito de preferência, pelo que irreleva a apreciação desta segunda questão.

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4 DECISÃO:

1. Por tudo o exposto, nega-se provimento à apelação, e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida.

2. Custas pela parte Recorrente (art. 446º nº 2 CPC).

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Lisboa, 17 de Fevereiro de 2009

Relator (Eduardo Folque de Sousa Magalhães)

1º Adjunto (Maria Alexandrina de Almeida Branquinho Ferreira)

2º Adjunto (Eurico José Marques dos Reis) - voto vencido conforme declaração que a seguir se enuncia.

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Voto Vencido

Ao contrário do que foi deliberado maioritariamente, entendo que se o direito de preferência, para ser exercido, o tiver que ser sobre a totalidade do prédio não constituído em propriedade horizontal, assim o terá que ser sob pena de estar a ser negado o exercício de um direito que está legalmente consagrado. Teria, portanto, concedido provimento ao recurso e revogado a sentença recorrida.