Preference right holder must pay actual sale price, not initial declared price, to gain on the claim.

[Nº CONVENCIONAL] JSTJ000

[Nº DO DOCUMENTO] SJ2009031205471

[PRIVACIDADE] 1

[TEXTO INTEGRAL] S

[URL] https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/797CB84CAA8EC5ED80257577004C1277?OpenDocument

SUMÁRIO

Em acção de preferência, provado que o preço não foi o declarado inicialmente, mas um outro superior àquele, posteriormente assumido pelas partes envolvidas no negócio, cabe ao preferente a obrigação de pagar ao vendedor do prédio o preço real e efectivo com vista a obter ganho de causa na preferência reclamada, e não o inicialmente declarado por aqueles.

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Relatório

AA e mulher, BB, intentaram, no Tribunal Judicial da comarca de Cantanhede, acção sumária, contra

CC e mulher, DD,

EE e mulher, FF, a pedir que lhes fosse reconhecido o direito de preferência na venda do prédio que os 1ºs RR. venderam aos segundos e pelo preço declarado na escritura (3.500 €), alegando serem proprietários de um outro terreno, confinante com aquele, ambos áreas inferiores à unidade de cultura, tendo, o que lhes confere direito de preferência na venda, mas que não lhes foi dado conhecimento dos termos em que o negócio se processou.

Os RR., em contestação conjunta, alegaram que o prédio foi vendido não pelo preço inicialmente declarado (3.500 €), mas pelo que foi, posteriormente, rectificado em escritura (23.443,50 €) e que os vendedores entabularam negociações com os AA. com vista à concretização da venda, mas que estes apenas ofereceram o preço de 4.500.000$00, declarando não dar mais pelo aludido terreno. E, em reconvenção, formulada apenas prevendo a hipótese de procedência da acção, os RR. compradores pediram a condenação dos AA. no pagamento das benfeitorias entretanto realizadas e no reembolso do preço e da sisa correspondente.

Replicaram os AA. a manter a posição inicial e a defenderem a admissibilidade da reconvenção apenas no que tange ao pedido de indemnização por benfeitorias.

Em sede de saneador, foi alterado o valor da acção de molde a passar a ser ordinária e foi admitido o pedido reconvencional com a dimensão que lhes foi dada pelos RR., o que motivou agravo dos AA., posteriormente julgado deserto por falta de alegações (fls. 202).

A acção seguiu, depois, a sua normal tramitação até julgamento e, findo este, foi proferida sentença pelo juiz de Círculo da Figueira da Foz a julgar a acção parcialmente procedente, reconhecendo aos AA. o direito o direito de preferência na compra do aludido prédio, com substituição dos RR. compradores, na condição de pagarem o montante de 23.443,50 €, correspondente ao preço, e 128,45 € de sisa, com a consequente condenação dos AA.-reconvindos no pagamento do montantes em falta (19.943,50 € correspondente ao preço e 1.595,48 € relativos à sisa).

Inconformados com o teor da sentença, os AA. apelaram para o Tribunal da Relação de Coimbra, mas sem qualquer êxito.

Continuando irresignados, os AA. pedem, agora, revista do aresto proferido, a coberto do seguinte quadro conclusivo:

- Os AA. nunca puseram em causa que a LE podia depor. O que questionaram foi a validade do seu depoimento.

- Os Tribunais da Comarca e da Relação podem decidir se uma determinada sentença é ou não inconstitucional. E no caso concreto tanto a sentença do Círculo como o acórdão da Relação não se pronunciaram sobre este tema. Violando o artigo 668º do Código de Processo Civil.

- Nunca os AA. podiam ser condenados em 10 Ucs. “pela batota antijurídica” dos RR..

- Houve erro de interpretação e aplicação do Direito, violando-se entre outros os artigos 653º, nº 2, 668º, nº 1, alínea d), do Código de Processo Civil e 1410º, nº 2, da Constituição.

- No provimento da revista, obrigando-se à alteração das respostas aos quesitos 4 a 8, 9 e 10 a 12, decidindo-se que ambas as decisões são inconstitucionais.

Em contra-alegações, os recorridos (2ºs RR.) defenderam a manutenção do aresto impugnado.

II. As instâncias deram como provados os seguintes factos:

1 – Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Cantanhede (descrição n.º 04711/170797) um prédio rústico sito em Forno Branco (lado Poente), freguesia de Febres, concelho de Cantanhede, que corresponde ao inscrito na matriz rústica da freguesia de Febres sob o artigo 8482º, com a área de 3880 metros quadrados, composto de vinha com cerca de 2.200 videiras e 13 tanchas em formação, a confrontar do Norte com José ..., do Sul com servidão, do Nascente com Joaquim ..., e do Poente com Agostinho ....

2 – Pela Ap. 20/170797, foi registada a aquisição definitiva do prédio supra identificado a favor dos AA. BB e AA, por doação de MS e mulher, JR.

3 – Os AA. sempre usaram o prédio referido conservando-o, melhorando-o, colhendo-lhe os frutos, produtos e vantagens, há mais de 20 anos, à vista de todos e sem oposição de ninguém, na convicção de usufruírem coisa exclusivamente sua.

4 – Por escritura pública intitulada de “compra e venda”, lavrada no Cartório Notarial de Cantanhede, em 6 de Junho de 2002, os 1ºs RR. (CC e mulher, DD) declararam aceitar, e o 2º R. (EE) declarou comprar, “ (…) pelo preço de três mil e quinhentos euros (...), o prédio rústico composto de terra de semeadura e vinha com cerca de quatrocentos e sessenta videiras no Forno Branco – Poente, freguesia de Febres, concelho de Cantanhede, com a área de mil e sessenta metros quadrados, a confrontar do norte com caminho, do nascente e do sul com José ..., e do poente com Manuel ..., não descrito na Conservatória do Registo Predial de Cantanhede, inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 8495º, com o valor patrimonial de 27,65 euros”.

5 – Os prédios aludidos nos pontos 1 e 4 (da presente matéria factual assente) são confinantes e têm ambos áreas inferiores à unidade de cultura para a região.

6 – À data da escritura pública referida no ponto 4 (desta factualidade provada), os 2os RR. (EE e mulher, FF) não eram vizinhos nem confinantes dos prédios aludidos no ponto 5.

7 – Em meados de Outubro de 2002, MP (amigo dos AA.) viu os 2os RR. a amanharem e a fruírem o prédio referido no ponto 4.

8 – Os 1os RR. (CC e mulher, DD) não comunicaram aos AA. que pretendiam vender o prédio identificado no ponto 4 (da presente matéria factual provada).

9 – Também não lhes deram conta do preço pelo qual iriam realizar o negócio, nem quem compraria o referido prédio, nem as demais condições de venda.

10 – Pelo prédio aludido no ponto 4 (destes factos assentes) o 2º R. (EE) entregou, na realidade, ao 1º R. (CC) a quantia de € 23.443,50 (correspondente a 4.700.000$00).

11 – No dia 22 de Abril de 2002, os 1os RR. (CC e mulher) comprometeram-se, por documento escrito, a vender o imóvel referido no ponto 4 “ (…) pelo preço de 4.700 contos ou o equivalente em euros (…)” ao 2º R. (EE), nos termos constantes de fls. 37 dos presentes autos.

12 – Nessa data, à conta da quantia mencionada no documento aludido no ponto 11 (dos presentes factos provados), o 2º R. (EE) emitiu e entregou ao 1º R. (CC) o cheque n.º 50000000, na importância de € 3.500, sacado sobre a conta da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo.

13 – No dia 6 de Junho de 2002 (data da realização da escritura pública referida no ponto 4 da presente matéria factual assente), o 2º R. (EE) emitiu e entregou ao 1º R. (CC) o cheque n.º 884028750, na importância de € 19.944, sacado sobre a conta da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo.

14 – O 1º R. (CC) recebeu os cheques aludidos nos pontos 12 e 13 (destes factos provados) e depositou-os na conta bancária n.º 50000000000, do Banco Comercial Português – Nova Rede.

15 – Os 1os RR. (CC e mulher) falaram com os AA. sobre a possibilidade de alienação do prédio mencionado no ponto 4.

16 – Depois do negócio aludido no ponto 4, os 2os RR. (EE e mulher) procederam à desmatação do terreno, cortando e moendo as silvas e matos, e queimando-as com produto químico.

17 – Os mesmos 2os RR. (EE e mulher) acordaram com MF a execução de tal tarefa.

18 – Pela realização da desmatação, os 2os RR. (EE e mulher) entregaram ao mencionado MF a quantia de € 200, devida por seis horas e quarenta minutos de trabalho com uma máquina.

19 – Pela aquisição do produto químico aludido no ponto 16, os 2os RR. (EE e mulher) despenderam a quantia de € 82,80.

20 – Um trabalhador agrícola aufere a remuneração diária de € 30.

21 – Em 19 de Dezembro de 2002, todos os RR. outorgaram uma escritura pública no Cartório Notarial de Cantanhede, intitulada de “rectificação”, mediante a qual todos os demandados declararam que “(…) rectificam a escritura de compra e venda outorgada em 6 de Junho de 2002, (…) em que foram vendedores os primeiros outorgantes» «e comprador o segundo outorgante», «no sentido de ficar a constar que o prédio lá identificado foi vendido pelo preço de vinte e três mil quatrocentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos, que os vendedores já receberam. Este acto envolve aumento do valor da escritura rectificada na importância de dezanove mil novecentos e quarenta e três euros e cinquenta cêntimos», ficando arquivado (…) o conhecimento n.º 1147, emitido pelo Serviço de Finanças de Cantanhede em 17 de Dezembro de 2002, da sisa devida, a qual incide sobre a diferença entre o preço agora declarado (…) e três mil e quinhentos euros, preço declarado na escritura de compra e venda agora rectificada”.

III. Quid iuris?

1. Da leitura das cinco conclusões apresentadas, concluímos que os recorrentes pretendem, em primeiro lugar, pôr em crise o juízo probatório firmado pelas instâncias na referência que fazem à validade do depoimento da testemunha LE (conclusão 1ª) e na pretensão de verem alteradas as respostas dadas aos quesitos 4º a 8º, 9º e 10º a 12º.

Ora, como é por demais sabido, o juízo probatório é algo que compete em exclusividade às instâncias. Excepção a esta regra surge, por razões evidentes, no artigo 722º, nº 2, do Código de Processo Civil: se é a própria lei que exige certa espécie de prova para a existência de um facto ou que fixe a força de determinado meio de prova, está o Supremo em perfeitas condições de verificar a conformidade exigida e respeitada pelas instâncias.

Os recorrentes tiveram oportunidade, em sede de recurso de apelação, de manifestar a sua discordância em relação ao julgamento da matéria de facto levada a julgamento.

A Relação pronunciou-se concretamente sobre tais pontos, não deixando perder a oportunidade para salientar as “não poucas vezes” que os recorrentes esquecem a função fundamental das conclusões – indicação abreviada das razões da discordância com a decisão –, o que aconteceu na apelação, acabando por concluir pela sem razão da crítica apontada à decisão recorrida.

A este respeito nada mais nos resta dizer que não seja sublinhar que a decisão sobre tais pontos se tornou irrecorrível por força do disposto no artigo 712º, nº 6, do Código de Processo Civil.

2. Uma segunda questão (conclusões 2º e 3ª) colocada pelos recorrentes reporta-se ao cometimento de uma eventual nulidade por omissão de pronúncia cometida no acórdão impugnado.

O artigo 668º, nº 1, alínea d), 2ª parte, comina com nulidade a decisão que omita pronúncia sobre questões colocadas, em transgressão ao que está estipulado no artigo 660º, nº 2, do mesmo diploma legal.

Na conclusão B da apelação, os recorrentes suscitaram a questão da inconstitucionalidade da decisão da 1ª instância por não ter revogado o nº 2 do artigo 1410º do Código Civil.

Numa exposição exaustiva e sábia, a Relação de Coimbra pronunciou-se sobre este ponto, concluindo pela não verificação do vício apontado.

Razão esta de sobra para, afoitamente, podermos dizer que a nulidade apontada não tem razão de ser.

3. Os recorrentes insurgem-se contra a fixação em 10 Ucs. da taxa de justiça a que foram condenados a pagar por não terem obtido ganho na apelação interposta.

Mais uma vez sem qualquer razão: impondo o artigo 87º, nº 1, alínea b), do Código das Custas Judiciais a aplicação da taxa de justiça, no Tribunal da Relação, entre 2 Ucs. e 30 Ucs., apenas nos resta dizer que a lei foi bem cumprida,

não havendo razão para a pontada crítica.

4. A suportar a revista – o seu fundamento específico é a violação de lei substantiva, ut artigo 721º, nº 2, do Código de Processo Civil – defendem os recorrentes ter havido violação do disposto no artigo 1410º, nº 2, do Código Civil.

Queixa igual apresentaram ao Tribunal da Relação, em ligação ao sentenciado na 1ª instância, e esta, no acórdão ora censurado, teve oportunidade de esclarecer que não houve qualquer violação do preceito legal aludido.

Em vão, pelos vistos, a explicação cuidada pelo Tribunal da Relação.

Em causa está o montante do preço devido pela preferência.

O caso foi objecto de minuciosa apreciação por parte do juiz de Círculo que realçou a verdade da situação: perante o que efectivamente se passou – a venda foi concretizada em desrespeito pela preferência, mas não pelo preço inicialmente declarado, antes pelo rectificado – aplaudiu-se o “emendar de mão” dos demandados, e, reconhecendo-se dos demandantes o direito de preferência, fixou-se o correlativo do seu exercício no preço realmente praticada.

Nada mais justo e mais acertado.

A não ser assim, fixando o preço inicialmente declarado, que não o verdadeiro, isso representaria um desvirtuamento da regra base da preferência – “tanto por tanto” – e, também, um abrir portas para o aproveitamento injustificado de algum desleixo dos vendedores, por parte dos preferentes, que, assim, poderiam adquirir a coisa por uma “bagatela”. Isso não é justo, não granjeia qualquer protecção e não está contemplada em lado algum.

Foi a esta conclusão a que as instâncias, acertadamente, chegaram.

Nenhuma censura merece, pois, o assim decidido.

Improcede, consequentemente, na totalidade a tese dos recorrentes.

IV –

Decisão

Nega-se a revista.

Vão, por isso, os recorrentes condenados no pagamento das respectivas custas.

Lisboa, aos 12 de Março de 2009

Urbano Dias (relator)

Paulo Sá

Mário Cruz