Portuguese court dismisses eviction based on prior invalid purchase agreement and unauthorized subletting.

[Nº CONVENCIONAL] JSTJ000

[Nº DO DOCUMENTO] SJ200306170018977

[PRIVACIDADE] 1

[PROCESSO NO TRIBUNAL RECURSO] 1224/02

[TEXTO INTEGRAL] S

[TRIBUNAL RECURSO] T REL PORTO

[URL] https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/515B083F84AC0F5280256DB300439C36?OpenDocument

SUMÁRIO

1. O contrato-promessa de compra e venda entre o senhorio e o inquilino com antecipado pagamento do preço a prestações, em simultâneo com a consensual revogação do contrato de arrendamento, ainda que formalmente inválida, implicam a inversão do título da posse do arrendatário.

2. Rescindido o contrato-promessa, não tem fundamento o pedido de resolução do contrato de arrendamento baseado em falta de pagamento de rendas e em sublocação não autorizada, referentes ao período entre a realização daquele contrato e a sua rescisão.

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. Na acção de despejo que, com fundamento em não pagamento da renda, obras e sublocação não autorizadas, A e mulher B moveram a "C, Lda.", e em que esta, em reconvenção, e para a hipótese de procedência do pedido dos autores, pediu indemnização por benfeitorias, a Relação do Porto, em parcial revogação do decidido em 1ª. instância (onde fora concedido o despejo e reconhecido à ré o direito de indemnização por benfeitorias), absolveu ré e autores destes pedidos, mas manteve a condenação da ré a pagar as rendas em falta;

considerou a Relação que o pedido de despejo foi exercido com abuso, e, por isso, ilegitimamente, e que a improcedência dele arrastava a improcedência do pedido reconvencional.

Os autores pedem revista, que fundamentam assim:

. não pode ser considerado legítimo o uso do direito de exigir o pagamento das rendas não pagas, e, ao mesmo tempo, ilegítimo o de pedir o despejo com fundamento nessa falta de pagamento;

. também não pode ser julgado abusivo o pedido de despejo com fundamento na sublocação não autorizada;

. não tendo sido questionada a matéria de facto que interfere com o pedido de despejo, não poderia a Relação tê-la modificado, como modificou, para lhe acrescentar que o subarrendamento ocorreu após o mencionado acordo celebrado entre as partes e finalização das obras;

. o abuso de direito com que a Relação justificou a improcedência do pedido de despejo é questão nova, sobre a qual aquele tribunal deveria ter proporcionado o contraditório das partes.

2. Os factos dados como provados no acórdão sob recurso são os seguintes:

. os autores são proprietários de um prédio urbano composto de uma casa de dois andares para habitação e indústria, com terrenos anexos, destinando-se o primeiro (equivalente a rés-do-chão) a indústria de padaria e a habitação e o 2º. andar exclusivamente a habitação, sito no lugar do Outeiro, freguesia de Arrifana, comarca de Santa Maria da Feira, omisso no registo predial e inscrito na Repartição de Finanças sob o artigo matricial urbano nº. 480º da freguesia de Arrifana;

. os autores são igualmente donos e legítimos proprietários de um outro prédio urbano composto de rés-do-chão e primeiro andar, sito no referido lugar de Outeiro, omisso no registo predial e inscrito na matriz sob o artigo nº. 913 da mesma freguesia de Arrifana;

. há muitos anos que os autores deram de arrendamento estes prédios a D;

. há cerca de dez anos, que este D trespassou o estabelecimento de padaria que funcionava nos locais arrendados e transmitiu a sua posição na parte habitacional à ré;

. a ré passou, desde então, a exercer ali a sua actividade de padaria na parte destinada a indústria e a utilizar para fins habitacionais as restantes áreas destinadas a este uso;

. em 31/01/92, a ré pagava de renda a quantia de 50.000$00;

. no inicio de 1992, a renda mensal, correspondente aos dois prédios, foi alterada para o montante de 120.000$00, e era paga no domicilio dos autores;

. desde Junho de 1992, a ré não pagou mais rendas;

. a ré arrendou a parte habitacional existente no prédio descrito em segundo lugar a E;

. E paga à ré a quantia mensal de 28.500$00, a título de renda;

. nesse prédio, a ré, na parte destinada à actividade de padaria, construiu uma placa de cimento junto ao telhado, substituindo dessa forma a anterior;

. nesse prédio, construiu ainda uma casa de banho, revestiu as paredes a azulejo e construiu um alpendre, alterando dessa forma as linhas arquitectónicas exteriores;

. para realizar essas obras, a ré destruiu ainda uma adega existente no rés-do-chão, que constituía uma divisão autónoma do prédio;

. parte da área que estava afecta à adega passou a ser destinada a armazém de matérias-primas para a indústria panificadora, outra parte passou a ser uma casa-de-banho e a restante passou a ser utilizada para um dos nichos de produção de pão;

. derrubou ainda um muro de pedra que delimitava o prédio do vizinho, e assim o prédio ficou, nessa parte, sem qualquer sinal exterior dos seus limites;

. no prédio referido em primeiro lugar, a ré também procedeu à construção de uma placa de cimento em substituição da anterior;

. procedeu, ainda, nesse prédio, à alteração das casas de banho e até ligou interiormente a parte habitacional à parte do estabelecimento, tendo para o efeito derrubado a parede de tijolo rebocada e pintada, que as separava;

. no rés-do-chão desse prédio, procedeu ainda a ré à construção de diversas paredes;

. no mesmo prédio, a ré procedeu à renovação de todo o seu piso térreo, procedendo à construção de dois fornos próprios para a actividade de panificação e de duas estruturas conservadoras de produto fabricado;

. procedeu à construção de uma placa de sustentação do piso superior, placa essa que alargou a própria área do piso térreo, aumentando-a;

. naquele piso superior procedeu à total renovação das duas habitações ali existentes, com construção de paredes interiores, novas cozinhas e novos quartos de banho;

. procedeu igualmente à renovação de tectos e de todo o telhado que cobre este edifício, com excepção da telha que se manteve a já existente no telhado;

. substituiu por novas as janelas, persianas e portas de ambos os edifícios, com excepção de 6 janelas do piso superior do edifício à face da rua no seu alçado principal e lateral esquerdo;

. construiu um quarto de banho e vestiário para o seu pessoal;

. no prédio referido em primeiro lugar, a ré procedeu à reconstrução do piso térreo, aumentando o estabelecimento que existia em parte da frente deste para toda largura do edifício;

. substituiu e renovou toda a parte posterior do piso térreo, que antes se destinava a habitação, convertendo-a em parte em área de apoio ao estabelecimento e local de armazenamento de pão;

. a parte restante dessa parte térrea foi convertida em escritório;

. as obras que foram feitas estão com revestimentos apropriados, com novos meios de condução de energia eléctrica, de gás, de água e esgotos, edificando-se tectos nos referidos edifícios;

. procedeu ainda a ré à completa renovação do piso superior com a sua adaptação a casa de habitação, com construção de novas paredes, edificação de um quarto de banho e uma cozinha, instalação de corrente eléctrica e abastecimento de águas;

. o telhado levou uma nova estrutura de madeira, recebendo a mesma telha, com a construção da laje do beiral e respectivas caleiras e condutores, sendo que existiu melhoria dos tectos no 1º. piso da zona habitacional e no r/c foram feitos novos tectos;

. existem um muro e tanques de lavagem novos;

. a ré procedeu, ainda, à cobertura deste espaço para protecção dos veículos automóveis, com estrutura de metal e chapa;

. as obras acima descritas alteraram a estrutura dos prédios e a disposição das diversas divisões;

. pouco tempo depois da alteração da renda para 120 contos, os autores e a ré iniciaram negociações com vista a que esta comprasse os prédios aludidos;

. nessas negociações intervieram um representante de cada uma das partes, com vista a avaliar os prédios e a fixar o seu valor;

. à ré interessava comprar os prédios livres e desocupados de quaisquer outros inquilinos, designadamente os que ocupavam com fins habitacionais o 1º. andar do prédio;

. por conta do preço de venda, a ré pagou aos autores as seguintes quantias:

500.000$00, em Junho de 1992, através de cheques sacados por pessoa da confiança dos autores e vizinho da ré, de nome F, que se prestou a emprestar à ré essa quantia;

14.500.000$00 nos meses subsequentes e até Janeiro de 1995;

. em Março de 1992, os autores e a ré acordaram que o preço do negócio seria de 23.000.000$00, a pagar da seguinte forma: a) um primeiro pagamento de 5.000.000$00, de imediato; b) o remanescente em prestações de 500.000$00;

. convencionaram, ainda, que a escritura de venda seria outorgada quando a totalidade do preço estivesse liquidada;

. dada a relação de mútua confiança, os autores e ré entenderam que não seria necessário reduzir a escrito o negócio celebrado e reciprocamente aceite;

. os autores e a ré acordaram, ainda, pôr fim ao contrato de arrendamento que entre ambos vigorava, e que, por via disso, a ré deixava de estar obrigada ao pagamento das rendas;

. só em parte dos materiais primários de construção incorporados nos prédios, a ré despendeu 11.860.551 $00;

. o restante foi despendido em outros materiais, nomeadamente de revestimento, louças e equipamentos de cozinha e casa de banho e em mão de obra;

. na realização daquelas obras, a ré despendeu, pelo menos, 50.000.000$00;

. na parte afecta à produção industrial a ré instalou fornos e conservadoras e, de um modo geral, equipamento concebido e adaptado aos locais, que não podem deles ser removidos;

. os autores autorizaram que a ré iniciasse, sempre na perspectiva de futura proprietária, a realização das obras que esta pretendia levar a cabo;

. os autores sabiam que se realizariam obras;

. durante a realização das obras, o autor compareceu diversas vezes no local;

. as obras realizadas destinaram-se a melhorar e possibilitar uma mais eficaz actividade comercial e industrial neles exercida;

. a ré deu arrendou a parte habitacional existente no prédio descrito em segundo lugar a E depois de ter realizado com os autores o aludido acordo para a compra dos prédios e de as obras terem acabado.

3. Considerou a Relação que a matéria de facto deveria ser ampliada com a descrita nos artº. 49º e 50º, da contestação ("Depois de realizadas as obras anteriormente referidas, a Ré, sempre no pressuposto, aceite por ambas as partes, de que adquiriria a breve prazo a propriedade sobre os imóveis, deu de arrendamento parte do andar superior do prédio descrito no artº. 2º da petição"; "Fê-lo, no entanto, ainda com o conhecimento e consentimento dos A.A., e nomeadamente do A. marido, que a tanto a autorizou, no âmbito ainda e sempre do negócio celebrado entre ambos e já transcrito") e que o processo fornecia os elementos bastantes para declarar esses factos, desde logo, como provados, sem necessidade de exercer o poder de anulação e reenvio à 1ª. instância, previsto no nº. 4, do artº. 712º, CPC (1).

O referido poder é oficioso, di-lo expressamente o citado nº. 4, e foi bem exercido porque, na verdade, aquela matéria faz parte do núcleo central da defesa da ré: a autorização do senhorio.

Ao dar os correspondentes factos como provados, sem necessidade de produção de mais prova, e apenas como decorrência do ónus do impugnação especificada (ou melhor, do seu não cumprimento), a Relação agiu correctamente, uma vez que o alegado acordo sobre a promessa de compra e venda dos prédios e a autorização de obras envolviam a inversão do título da posse, nos termos do artº. 1265º, CC (2), e, por isso mesmo, constituía matéria de excepção peremptória, relativamente à qual se impunha uma especificada impugnação dos autores, sob pena de terem de se considerar admitidos por acordo os ditos factos (493º, 3, 490º e 505º, CPC).

E, na verdade, foram assim admitidos, e bem admitidos, pois, por outro lado, nada, do conjunto da petição inicial, se pode retirar como significante da antecipada negação deles.

A Relação considerou que seria clamorosamente ofensivo do sentimento jurídico socialmente dominante, e, por isso, abusivo o exercício do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento reportado a ilícitos contratuais ocorridos em data anterior à declaração de nulidade formal do acordo sobre a revogação do contrato.

Segundo a Relação, essa nulidade justificaria a reposição das rendas não pagas, mas jamais o despejo por falta de pagamento de rendas ou por ilegal sublocação.

A Relação podia chamar de ofício a questão do abuso de direito, que é de conhecimento oficioso. E por isso mesmo.

Mas não precisava de se sujeitar ao justo reparo dos recorrentes, que têm, na verdade, razão, quando afirmam que, sobre o tema, lhes foi negado o direito de pronúncia, como dispõe o nº. 3, do artº. 3º, CPC.

Não precisava, porque o acordo de revogação, não obstante inválido como meio de extinção do arrendamento, não deixou de produzir efeitos no que respeita à mora no pagamento da renda e como forma de tácita autorização do senhorio para subarrendar.

Só com a citação para a presente causa e com a consequente cessação da boa fé da ré, enquanto possuidora dos prédios (artº. 481º, a, CPC) é que volta à ordem do dia o pontual pagamento da renda, segundo os termos do contrato de arrendamento.

4. Pelo exposto, negam a revista, com custas pelos recorrentes.

Lisboa, 17 de Junho de 2003

Quirino Soares

Neves Ribeiro

Araújo de Barros

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(1) Código de Processo Civil.

(2) Código Civil.