Specific performance denied for land contract lacking permit where deposit creates irrefutable presumption against enforcement.

[Nº CONVENCIONAL] JSTJ00039188

[Nº DO DOCUMENTO] SJ19980303260008683

[PRIVACIDADE] 1

[PROCESSO NO TRIBUNAL RECURSO] 780

[TEXTO INTEGRAL] S

[TRIBUNAL RECURSO] T REL PORTO

[URL] https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/3D7F0F94F4F6BFD280256C1A004C56CE?OpenDocument

SUMÁRIO

I - No domínio do DL 289/73, de 06-06, é nulo o contrato-promessa de compra e venda de terreno compreendido em loteamento sem alvará, se, no momento desse contrato, havia impossibilidade da obtenção de tal alvará por existir acto administrativo impeditivo da sua emissão.

II - Se tal contrato-promessa é nulo, não pode haver execução específica do mesmo.

III - Também não é possível a execução especifica do contrato-promessa de compra e venda do terreno se a presunção derivada da existência de sinal não for afastada.

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Acordam no Supremo Tribunal de Justiça:

1. A., e consorte propuseram contra B., acção de processo ordinário, pedindo a prolação de sentença que produza o efeito da escritura pública que o R. se tem recusado a celebrar, efectivando-se o contrato de compra e venda prometido, constituindo-se os autores como donos e legítimos da parcela de terreno que identificam e condenando-se o R. a reconhecer aqueles como donos da mesma parcela de terreno.

Contestou o R., opondo a nulidade do contrato por impossibilidade legal (indeferido o loteamento do terreno de que seria destacável a parcela prometida vender) e o afastamento da execução específica pela existência de sinal passado, e pugnando pela sua absolvição do pedido.

A acção veio a ser julgada improcedente e o R. absolvido do pedido por sentença de que os demandantes interpuseram recurso de apelação.

A Relação lavrou acórdão confirmatório.

Inconformados, os apelantes recorreram desse acórdão, vindo a apresentar alegação, cujas conclusões são do seguinte teor:

"A) Quanto à nulidade

"1. O que está em causa nestes autos é apenas a alienação de

uma parcela de terreno, a destacar do prédio rústico do promitente vendedor, pelo que não se torna necessário efectuar nenhuma operação de loteamento para que este contrato seja cumprido.

"2. Tratando-se de um contrato promessa celebrado em 1981, é à luz da legislação vigente à data de celebração do mesmo que haverá de aferir-se da legislação ou não desse contrato - Assento STJ de 19-11-87, DR, 1ª série, n. 9 de 12-01-1988, Acórdãos do Trib. Rel. Porto de 17-03-1983, in CJ, 1983, 2ª, pág. 232 e do STJ de 31-03-1981 in BMJ, 305, pág. 288, Assento do STJ de 21-07-1987 in DR, 1ª série, n. 250, de 30-10-1987, Assento do STJ de 03-10-1989, DR, 1ª série, de 06-1--2-1989, pág. 5316, Ac. STJ de 22-10-1987 in BMJ, 370, pág. 536.

"3. No caso presente, dado que se provou tratar-se de uma desanexação para construção de uma habitação, a mesma era e é expressamente permitida pela alínea c) do art. 1377 do Cód. Civil; e ao tempo da celebração da promessa vigorava, como lei reguladora das operações que configurassem loteamentos, o DL 289/73, de 06-06, que não proíbe a desanexação de uma só parcela para construção.

"4. Mesmo na vigência do DL 400/84 de 31-12, se dispunha que "não constitui operação de loteamento, não estando por isso sujeita a licenciamento previsto neste diploma, a celebração de negócio jurídico que tenha como efeito a transmissão, através do seu destaque, de uma única parcela de prédio ..."

"5. O contrato não é portanto nulo, pois que o seu objecto não é impossível nem é ilegal e a tal se não o opõe a natureza da obrigação assumida, tendo sido incorrectamente interpretado e aplicado o regime do art. 1 do art. 27 (sic) do DL 289/73 de 06-06, do art. 60 do DL 400/84 de 31-12, do DL 384/88 de 25/10, do art. 47 do DL 103/90 de 22-03 e do art. 52 do DL 448/91 de 29-11 (não tendo o douto acórdão recorrido explicitado qual destes regimes em concreto aplicou mas tendo-os enunciado a todos na sua fundamentação).

"B) Quanto à execução específica

"6. A norma do art. 830 na redacção actual não é aplicável a um contrato promessa celebrado no domínio de vigência do DL 236/80.

"7. O DL 379/86 não tem natureza interpretativa, pelo menos no que concerne ao art. 830 do Cód. Civil.

"8. Como tal, por força do disposto no citado art. 830 com a redacção de 1980, o contrato promessa em a apreço nos autos é susceptível de execução específica da prestação prometida, não obstante a existência de sinal passado.

"9. Ao aplicar o art. 830 n. 1 e 2 na sua redacção actual ao contrato dos autos, o Mmo. Juiz do Tribunal de Círculo de Vila do Conde terá violado o disposto no art. 12 n. 1 do Cód. Civil.

"10. Ao considerar o DL 379/86 como interpretativo, no que concerne ao art. 830 do Cód. Civil, o Mmo. Juiz do Tribunal de Círculo de Vila do Conde terá desrespeitado o comando do art. 9 n. 2 e 3 do Cód. Civil".

Pretende que se profira acórdão "que declare a validade do contrato-promessa e determine a execução específica do mesmo".

Contra-alegaram os recorridos, preconizando a negação da revista.

Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.

2. O objecto do recurso ficou delimitado nas conclusões atrás transcritas (v. art. 684-3 do Cód. de Proc. Civil) em termos de se poder dizer que se circunscreve às seguintes questões:

a) O contrato-promessa em causa é nulo?

b) É susceptível de execução específica?

3. Ao Supremo Tribunal de Justiça cumpre aplicar definitivamente o regime jurídico que julgue adequado aos factos materiais fixados pelo Tribunal recorrido (v. art. 729-1 do Cód. de Proc. Civil).

Comecemos, por isso, por recordar aqui essa matéria de facto:

a) Em 01-1981 AA. e RR. celebraram um contrato-promessa e este prometeu vender-lhes um terreno com a área aproximado de 5000 m2, inserido num prédio rústico sito no lugar de Gândra, Balazar, pelo preço de 750000 escudos;

b)No contrato-promessa (fls. 35) ficou declarado ter o promitente vendedor recebido dos promitentes compradores o sinal de 100000 escudos e que as despesas de escritura e loteamento ficavam a cargo do comprador;

c) Não foi fixado prazo para a celebração da escritura definitiva de compra e venda, nem para o pagamento da parte restante do preço;

d) Os AA. entregaram ao R. 104000 escudos em 1985 e 104000 escudos em 1986;

e) A parcela de terreno confronta de Norte com terreno do proprietário, de Sul termina em ponta aguda , do Nascente com caminho particular que atravessa o prédio em causa, sendo essa localização a constante da planta anexa ao requerimento de desanexação feito pelo promitente vendedor à Repartição de Finanças da Póvoa de Varzim;

f) O terreno em causa situa-se fora dos aglomerados urbanos;

g) Os AA. intentaram uma acção de fixação judicial de prazo, na qual o R. foi condenado a celebrar a escritura de compra e venda da referida parcela de terreno no prazo de 15 dias;

h) Os AA. requereram uma notificação judicial avulsa do R. para que comparecesse na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, com vista à celebração da referida escritura no dia 07-06-1993, pelas 11 horas, e por via da mesma notificação foi o R. advertido de que deveria entregar naquela secretaria os documentos imprescindíveis para a celebração da escritura;

i) O R. foi devidamente notificado e no dia 07 06-1993, pelas 11 horas, compareceu na Secretaria Notarial da Póvoa de Varzim, não tendo sido fornecidos e entregues os documentos indispensáveis;

j) Em 02-1981 o primitivo R. deu entrada de um projecto de loteamento do prédio em causa na Câmara Municipal da Póvoa de Varzim, sendo nele a localização da parcela destinada aos autores a que consta da planta junta com a contestação, sendo a área aí constante de apenas 3839 m2, e posteriormente requereu à Repartição de Finanças a descriminação de rendimentos da totalidade do prédio de modo a tentar a realização do negócio da parte prometida vender, pedido que foi indeferido por despacho de 07-1986;

K) A parcela objecto do contrato-promessa destina-se a construção de uma habitação;

l) Inexiste o loteamento aí referido.

4. Nulidade do contrato-promessa.

No acórdão sob recurso julgou-se nulo o contrato-promessa em causa, com o fundamento de que a parcela prometida vender se inseria num prédio necessariamente de área maior, que deveria fraccionar-se através de uma operação de loteamento, que não existe.

Não o entendem assim os recorrentes, que consideram não ser o caso presente de loteamento, mas de mera desanexação de parcela, permitida pelo art. 1377, c), do Cód. Civil.

Vejamos.

O art. 294 do Cód. Civil prescreve:

"Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei".

Os assentos deste Supremo Tribunal de 21-07-1987 (no "Boletim do Minist. da Justiça" n. 369, pág. 199) e de 03-10-1989 (no n. 390 do mesmo "Boletim", pág. 89) fixaram a jurisprudência de que, no domínio da vigência do DL 46673, de 29-11-1965, a falta de licença de loteamento não determinava a nulidade dos contratos de compra e venda (o primeiro) e dos contratos-promessa de compra e venda (o segundo) de terrenos com ou sem construção, compreendidos no loteamento.

Não interessa, porém,hoje essa jurisprudência - citada pelos recorrentes - uma vez que aquele DL 46673 foi, entretanto, substituído pelo DL 289/73, de 06-06, que era o diploma vigente sobre loteamento, à data em que foi celebrado o contrato-promessa em causa.

Recorde-se que o DL 46673 fazia corresponder à violação do seu art. 10 - onde se impunha a prévia obtenção de licença de loteamento para poder efectuar-se a venda ou promessa de venda de terrenos compreendidos em loteamentos - não a nulidade, mas simples multas (v. arts. 12 e 13).

O art. 1377 do Cód. Civil afasta a proibição do fraccionamento de terrenos aptos para cultura (decretada no artigo anterior) em três hipóteses, de que releva aqui a da sua alínea c):

"Se o fraccionamento tiver por fim a desintegração de terrenos para construção ou rectificação de estremas".

A palavra "construção" está aí usada em sentido amplo, como anotam Pires de Lima e Antunes Varela, que, referindo o DL 289/73, escrevem:

"Proibindo a lei quaisquer negócios jurídicos relativos a lotes de terreno para construção antes que seja obtido o respectivo alvará de loteamento, deve entender-se, por força do disposto no art. 294 do Código Civil, que são nulos os negócios que infrinjam esta proibição, mesmo que não tenham eficácia translativa, como sucede com os contratos-promessa" (no "Cód. Civil Anotado", III, págs. 263 e 264, respectivamente, da 2ª edição).

O DL 289/73 fazia depender de licença camarária a operação que tivesse por objecto ou como efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios situados em zonas urbanas ou rurais e destinados à construção (art. 1), considerando nulos e não registáveis os títulos de arrematação e outros documentos judiciais, bem como os instrumentos notariais relativos aos actos ou negócios relativos a terrenos, que não indicassem o número e a data do alvará de loteamento (art. 27- 2).

A jurisprudência dividiu-se quanto ao entendimento a dar a essa disposição, vindo este Supremo a proferir o assento de 19-11-1987 (no "Boletim" n. 371, pág. 105):

"Na vigência do DL 289/73, de 06-06, é válido o contrato-promessa de compra e venda de terreno compreendido em loteamento sem alvará, a menos que no momento da celebração desse contrato haja impossibilidade de obtenção do alvará, por haver lei, regulamento ou acto administrativo impeditivo da sua emissão":

Tenha-se na devida atenção que, hoje, os assentos do Supremo Tribunal de Justiça já proferidos têm apenas o valor de assegurar a uniformidade da jurisprudência, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 17-2 do DL 329-A/95, de 12-12, e 732-A do Cód. de Proc. Civil, este introduzido pelo art. 2 daquele diploma.

Daí resulta apenas que deixaram de ter a força obrigatória geral que lhes era reconhecida no art. 2 do Cód. Civil, revogado pelo art. 4-2 do DL 329-A/95.

Sempre lhes resta o relevo de serem um meio de assegurar a uniformidade da jurisprudência, até o momento de surgirem argumentos idóneos que aconselhem uma mudança quanto à solução dada à concreta questão de direito neles apreciada.

O DL 289/73 viria a ser revogado pelo DL 400/84, de 31-12, de que os recorrentes transcrevem o art. 2-1, sem, aliás, citarem essa disposição e omitindo as suas alíneas.

Dispõe-se aí:

"Não constitui operação de loteamento, não estando, portanto, sujeita ao licenciamento previsto neste diploma, a celebração de negócio jurídico que tenha como efeito a transmissão, através do seu destaque, de uma única parcela de prédio inscrito ou participado na matriz, desde que, cumulativamente:

a) O prédio se situe dentro do aglomerado urbano;

(... .... ...)

Não é necessário transcrever as restantes três alíneas, já que, no caso presente, vem provado que o prédio, de que seria destacada a parcela que o recorrido prometeu vender, se situa "fora dos aglomerados urbanos", tanto bastando para não se poder considerar aqui aplicável esse art. 2-1.

De resto, que se não trata de mera desanexação de parcela de um prédio, mas de loteamento, está evidenciado:

- no próprio contrato-promessa, onde se alude às despesas do loteamento, que ficam a cargo do promitente-comprador;

- no projecto de loteamento que o primitivo R. - falecido na pendência da acção, o que determinou o pertinente incidente de habitação, em que vieram a ser julgados habilitados para lhe sucederem o seu filho C e mulher, ora recorridos - apresentou na Câmara Municipal da Póvoa de Varzim;

- e na planta junta com a contestação, onde figuram os vários (vinte e dois) lotes a constituir.

Assente, assim, que, no caso em exame, se trata de verdadeiro loteamento e uma vez que ao tempo da celebração do contrato-promessa em causa vigorava o DL 289/73, há que observar a jurisprudência uniforme reflectida no mencionado Assento de 19-11-1987.

Importa, portanto, saber se, a esse tempo, havia lei, regulamento ou acto administrativo que impedisse a emissão do alvará de loteamento.

Como vimos, vem provado que, em 02-1981, isto é, no mês seguinte ao da celebração daquele contrato-promessa, o primitivo R. apresentou o projecto de loteamento - com a indicação da parcela destinada aos autores - na Câmara municipal da Póvoa de Varzim e que foi indeferido o requerimento do mesmo à Repartição de Finanças para que fosse feita a descriminação de rendimentos da totalidade do prédio, de modo a tentar a realização do negócio da parte prometida vender, não se tendo mais realizado (sendo "inexistente") o referido alvará.

Houve, assim, um acto administrativo a impedir a emissão do alvará.

Deve, por isso, considerar-se nulo o contrato-promessa em referência.

5. Execução específica.

Através da execução específica o requerente visa - como se expressa o legislador no art. 830-1 do Cód. Civil - "obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso".

A execução específica é - no dizer de J. Calvão da Silva (em "Sinal e Contrato-Promessa", 6ª edição, pág. 109) - a "forma requintada de o tribunal se sub-rogar ao promitente infiel em sentença constitutiva que produz os efeitos da declaração negocial do faltoso".

"O modo como, na prática, o juiz supre a declaração negocial do faltoso é a de considerar o contrato prometido como realizado, por força da sentença" (Antunes Varela, em "Das Obrigações em Geral", I, pág. 334 da 8ª edição).

Compreende-se, por isso, que o tribunal só possa suprir a declaração negocial do promitente infiel no caso de não obstante a recusa deste, ela ainda seja possível.

Como escreve Galvão Telles:

"Se o promitente não pode validamente celebrar o contrato prometido, também não poderá o tribunal suprir a sua omissão mediante uma sentença produtora de efeitos iguais.Não é possível ao tribunal substituir-se ao faltoso para fazer em vez dele o que ele não tem legitimidade para realizar" (em "Direito das Obrigações", pág. 89 da 4ª edição; no mesmo sentido Mota Pinto, na "Colectânea de Jurisprudência", ano X, tomo 3, págs. 39 a 45; v. também o acórdão deste Tribunal de 18-02-1997, na "Colect. de Jurisp. - Acs. do S.T.J.", ano V, tomo I, pág. 111).

Consequentemente, se o contrato-promessa é nulo, não pode haver execução específica do mesmo.

Admitindo, porém, como mera hipótese, que não ocorria, neste caso, tal nulidade, mesmo assim estaria vedada aqui a execução específica, como vamos ver.

Como se sabe, o texto original do art. 830 do Cód. civil incluía um n. 2 do seguinte teor:

"Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa".

Com a redacção fixada a este art. no DL 236/80, de 18-07, deixou de se incluir nele a referência a esta presunção (ilidível) da existência de convenção em contrário, relativamente ao direito, facultado no n. 1 do art., de o promitente interessado recorrer a tribunal para obter sentença que produza os mesmos efeitos da declaração negocial que o outro promitente se recusa a fazer.

No entanto, o DL 379/86, de 11-11, veio, nas alterações de redacção das disposições do Cód. Civil respeitantes ao contrato-promessa que introduziu, incluir no art. 830, novamente, um n. 2, cujo texto tem precisamente o mesmo teor literal que lhe correspondia na redacção inicial (versão de 1966).

Tanto na doutrina (v. Menezes Cordeiro, "O Novíssimo Regime do Contrato-Promessa", na "Colect. de Jurisp.", ano XII, tomo 2, págs. 5 a 18), como na jurisprudência (v. acórdãos deste Tribunal de 03-12-1991, no "Boletim" n. 412, pág. 432, de 03-10-1995, na "Colect. de Jurisp. -Acs. do S.T.J.", ano III, tomo III, pág. 44 e de 18-01-1996, no "Boletim" n. 453, pág. 444) desenha-se uma corrente no sentido de que o DL 379/86 assume natureza interpretativa, esclarecendo dúvidas suscitadas pelo DL 236/80.

Diga-se desde já que o preâmbulo daquele diploma de 1986 dá foros de credibilidade a esse entendimento, na medida em que, referindo-se ao DL 236/80, refere:

"Mostrando-se necessário rever o disposto pelo referido diploma, aproveita-se a oportunidade par eliminar certas dúvidas que o primitivo texto do Código Civil já suscitava" e

"Mas revelaram-se indispensáveis determinadas alterações ou meras clarificações".

Relativamente ao art. 830 Menezes Cordeiro sintetiza, assim, o seu pensamento:

"- o art. 830, ns. 1 e 2, aplica-se, sem interrupção, à generalidade dos contratos-promessas, celebrados após 1 de Julho de 1967; é interpretativo, salvo o que se diz de seguida:

"- o art. 830, n. 3, é interpretativo perante os contratos-promessas nele previstos; aplica-se aos que tenham sido violados após 18-07-1980;

"- o art. 830, n. 4, apresenta meras alterações de forma" (loc. cit., pág. 18).

Este autor refere-se, como já se deixou dito, à redacção do art. 830 tal como resultou daquele DL 379/86.

Assim, deve entender-se que há convenção das partes contratantes no sentido de afastar a execução específica se no contrato-promessa se estabeleceu sinal.

Trata-se de presunção ilidível.

No caso sob exame, vem provado que o promitente vendedor declarou, no contrato-promessa, ter recebido dos promitentes compradores o sinal de 100000 escudos.

Nada vem provado que pudesse ilidir a presunção daí decorrente.

Logo, também por aí não seria possível a execução específica.

6. Tudo ponderado, acorda-se em negar a pretendida revista e condenar os recorrentes nas custas.

Lisboa, 26 de Março de 1995.

Almeida e Silva,

Lúcio Teixeira,

Matos Namora.