Portuguese court dismisses appeal rejecting landlord's attempt to invalidate lease based on formal defects after prior conduct.

[Nº CONVENCIONAL] JSTJ000

[Nº DO DOCUMENTO] SJ200301210034271

[PRIVACIDADE] 1

[PROCESSO NO TRIBUNAL RECURSO] 1410/01

[TEXTO INTEGRAL] S

[TRIBUNAL RECURSO] T REL ÉVORA

[URL] https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/3A3CD27A723DCE7D80256D2C003AEBC9?OpenDocument

DECISÃO TEXTO INTEGRAL

Acordam, em conferência, no Supremo Tribunal de Justiça:

I - A e mulher B intentaram acção com processo ordinário contra C e D, pedindo que seja reconhecido aos autores o direito de haverem para si o prédio urbano que identificam, pelo preço de 10.000.000$00.

Alegaram que são inquilinos do rés-do-chão do referido prédio, tendo o 1º réu vendido ao 2º réu o imóvel em causa, sem a devida comunicação ao autor, que tem direito de preferência na compra.

Contestando, os réus sustentaram que foi tempestivamente comunicada ao autor a venda em questão, tendo caducado o direito invocado.

O processo prosseguiu termos, tendo tido lugar audiência de discussão e julgamento, sendo proferida sentença que decidiu pela procedência da acção.

Apelaram os réus.

O Tribunal da Relação confirmou a sentença.

Inconformados, recorrem os réus para este Tribunal.

Formulam as seguintes conclusões:

- O contrato de arrendamento celebrado em 1 de Janeiro de 1993 entre os ora recorrentes e o recorrido A, não se acha reduzido a escritura pública, tratando-se de um mero documento particular;

- Esse contrato não representa apenas uma alteração de um contrato anterior, mas sim um novo contrato de arrendamento, que por ter sido celebrado após a entrada em vigor do RAU (15 de Novembro de 1990) teria de ser reduzido a escritura pública;

- Tal contrato é nulo, nos termos gerais do artigo 286º do C. Civil;

- O acórdão recorrido, decidindo como decidiu, violou o disposto no artigo 7º nº 2 do RAU em vigor à data da celebração do contrato sub judice;

- Não ficou provado documentalmente, como o exige a lei, a qualidade de senhoria ou de proprietária do imóvel em questão, da senhoria E, pelo que se tem de retirar a conclusão de que a mesmo não dispunha de legitimidade para outorgar o contrato de arrendamento de 1982;

- Tal facto fere de nulidade esse contrato, pelo que nenhum efeito se transmitiu para o contrato de Outubro de 1987, reforçando o entendimento de que o contrato de 1 de Janeiro de 1993 foi um contrato novo, que não a continuidade de contratos anteriores.

Contra-alegando, os recorridos defendem a manutenção do decidido.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II - Vem dado como provado:

Desde 30.11.82 que o autor marido é inquilino do rés-do-chão do prédio urbano sito na freguesia da Sé, Faro, constituído por edifício de dois pavimentos e logradouro, com quatro divisões no rés-do-chão e oito no 1º andar, destinadas a habitação, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro, sob o nº 00155/071085;

Naquele rés-do-chão foi instalado um estabelecimento de geladaria pertença dos autores;

No dia 17.05.94, foi celebrada a escritura de compra e venda, nela declarando o réu C vender ao réu D, por Esc. 10.000.000$00, aquele edifício;

O rés-do-chão destinava-se ao exercício do comércio;

A locadora foi E, de nacionalidade alemã, então proprietária do prédio;

Em 1987, a senhoria E informou o autor marido de que havia vendido o prédio a C, ora 1º réu;

Nessa ocasião, foi de novo reduzido a escrito o contrato passando a figurar como senhorio o 1º réu;

Em Janeiro de 1993 foi acordado entre o 1º réu e o autor marido uma actualização de renda que passou de Esc. 10.000$00 para Esc. 20.000$00 mensais, tendo sido lavrado novo documento escrito;

O 2º réu intentou uma acção de despejo contra a autora, acção que corre termos pelo 2º Juízo cível desta comarca, sob o nº 96/96;

Dos autos consta uma escritura de compra e venda, celebrada no dia 17 de Maio de 1994, no Cartório Notarial de S. Brás de Alportel, onde o réu C declara vender ao réu D pelo preço de Esc. 10.000.000$00, o prédio urbano objecto de preferência nos autos;

A fls. 42, 43 e 44 encontram-se juntos três recibos, respectivamente, o primeiro, no valor de Esc. 20.000$00, datado de 08.11.1984, do qual consta que se refere a pagamento de renda de um contrato celebrado entre o autor e a irmã E;

Do segundo, no valor de Esc. 240.000$00, datado de 6 de Agosto de 1991 consta que "as rendas estão de acordo com o contrato de arrendamento celebrado entre A e C ...";

Do terceiro, no valor de Esc. 140.000$00, datado de 5 de Outubro de 1995, consta que "pelo aluguer da minha casa situada na Av. Nascente, 10 - Praia de Faro...";

O réu D incluiu no IRS de 1995 as receitas provenientes das rendas que o autor marido tem pago;

Desde 30 de Novembro de 1982 tem sido o réu D que tem recebido do inquilino as rendas;

Entre o autor A e o réu D tem havido discussões.

III - Os autores, invocando a qualidade de inquilinos e a preferência daí resultante, pediram que lhes seja reconhecido o direito de haverem para si o prédio urbano que o 1º réu vendeu ao 2º, sem que lhes tenha sido dado conhecimento da venda.

As instâncias julgaram a acção procedente.

Daí o recurso.

Os réus-recorrentes defendem a tese de que o contrato de arrendamento, com a data de 1 de Janeiro de 1993, não se encontra reduzido a escritura pública, sendo por isso nulo, acrescendo, dizem que não está provada a qualidade de proprietário do imóvel ou senhorio de quem outorgou inicialmente o contrato de arrendamento em causa.

A questão a resolver consiste assim em saber se o contrato de arrendamento foi ou não celebrado de forma válida.

Diga-se, antes de mais, que a tese dos ora recorrentes tem oscilado. Na contestação defenderam que foi dado prévio conhecimento da venda ao autor, tendo este afirmado que não estava interessado. Invocaram ainda a caducidade e o abuso de direito.

No recurso para o Tribunal da Relação acrescentam a nulidade da sentença e a nulidade do contrato de arrendamento.

No recurso em apreço a problemática a apreciar limita-se à nulidade do contrato.

Vem dado como provado que o inicial contrato de arrendamento foi feito entre o ora autor e E, figurando esta como senhoria. É, aliás, o que resulta do documento junto a fls. 8 e que não foi posto em causa.

Como é sabido, o Supremo, sendo um Tribunal de revista, está vinculado aos factos fixados pelo Tribunal recorrido, só lhe competindo, em princípio, decidir de direito e não julgar matéria de facto.

É às instâncias que cabe apurar a factualidade relevante, sendo a intervenção do Supremo residual e destinada a averiguar da observância das regras de direito probatório material ou a mandar ampliar a decisão sobre a matéria de facto (artigos 722º nº 1 e 729º nº 3 do C. Processo Civil).

É certo que é possível no recurso apreciar a eventual violação da lei adjectiva, mas só se existir violação de uma disposição legal que exija certa espécie de prova ou que fixe a força de determinado meio de prova (artigo 722º nº 2 do CP Civil).

A censura do Supremo sobre a apreciação da matéria de facto é assim admissível quando as instâncias atribuíram ao meio de prova um valor que ele não comporta ou deixaram de lhe conceder o seu valor legal - Prof. Miguel Teixeira de Sousa - "Estudos sobre o Novo Processo Civil", 1997, pág. 438/439.

Ora, contrariamente ao que parecem defender os recorrentes, não é necessária qualquer especial forma de prova relativamente à qualidade de senhorio. A mesma pode ser feita através de qualquer dos meios admitidos em direito.

O contrato de arrendamento foi assim celebrado de forma válida em 1982, tendo em 1987 sido o contrato de novo reduzido a escrito, passando a figurar como senhorio o ora réu C.

Como correctamente se concluiu no acórdão recorrido o contrato manteve-se o mesmo, apesar de algumas alterações, designadamente, a actualização da renda, feitas em 1993.

Aliás, a essa mesma conclusão se chega desde logo pela factualidade contida na especificação. Factualidade essa que os réus não puseram em causa e que este Tribunal, pelas razões já referidas, não pode apreciar.

Sendo assim, continua a ser aplicada a lei em vigor no momento da sua celebração, ou seja a que vigorava antes do RAU.

Não obstante a revogação do nº 3 do artigo 1029º do CC, operada pelo artigo 5º do Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10, foram salvaguardados pelo artigo 6º do mesmo diploma, os efeitos produzidos antes da entrada em vigor do RAU.

O que aliás, está de acordo com o estipulado no artigo 12º nº 2 do Código Civil.

Decidiu-se por isso que o réu senhorio não pode invocar a eventual nulidade do contrato, não se justificando repetir aqui a correcta fundamentação do acórdão recorrido a tal respeito.

Mas, mesmo que outro entendimento fosse possível, ainda assim os réus-recorrentes não teriam razão.

Resulta dos autos que o 2º réu intentou contra o autor, ora recorrido, uma acção de despejo, invocando a falta de pagamento de rendas, necessariamente reconhecendo, pois, a validade do contrato de arrendamento e a posição de inquilino do autor.

Também na contestação, os réus-recorrentes aceitaram a existência do contrato, não o pondo em causa.

Elaborada especificação e questionário onde era dada como assente a validade do contrato e a continuidade do mesmo, nada disseram os réus.

Só em sede de recurso vieram invocar, a nulidade, contrariando assim toda a conduta anterior.

Estando-se perante uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente, surge a figura do "venire contra factum proprium". A base legal encontra-se no artigo 334º do C. Civil, fundando-se na boa fé.

Escreve o Prof. Menezes Cordeiro em "Da Boa Fé no Direito Civil" - 1984, II, principalmente pág. 747, 754, 755 e 756, que a pessoa que manifeste a intenção de não praticar determinado acto e, depois, o pratique, pode ser condenada, em certas circunstâncias, ainda quando o acto em causa seja permitido, por integrar o conteúdo de um direito subjectivo.

A ligação à doutrina da confiança, leva a que exista violação da boa fé, sobretudo quando a outra parte pode confiar numa determinada situação jurídica ou material proveniente do comportamento anterior do titular do direito e actuou com base nisso. Atentaria contra a boa fé se o titular se permitisse incorrer em contradição com as suas declarações ou comportamentos anteriores. Um comportamento não pode ser contraditado quando ele seja de molde a suscitar a confiança das pessoas.

Impondo-se, obviamente, especiais cautelas na aplicação do conceito já que o excesso da sua invocação, além do mais, perturbará a segurança jurídica, ficará em aberto a oportunidade da sua aplicação em cada caso concreto.

Não poderiam assim os réus vir invocar uma eventual nulidade, contrariando todo o seu comportamento anterior e violando a confiança que a outra parte justamente depositou.

O acórdão recorrido não merece assim qualquer censura.

Pelo exposto, nega-se a revista.

Custas pelo recorrentes.

Lisboa, 21 de Janeiro de 2003.

Pinto Monteiro

Lemos Triunfante

Reis Figueira