V CSK 49/10 · Sąd Najwyższy

Wyrok z dnia 29 września 2010 r., V CSK 49/10

W razie nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową

budynku, w którym znajdują się dawne mieszkania zakładowe, najemca

ubiegający się o przeniesienie własności lokalu jest obowiązany spłacić

spółdzielni zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (art.

48 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Sędzia SN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Barbara Myszka

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Reginy B. i Wiesława B. przeciwko

Spółdzielni Mieszkaniowej "S.S." w B.-B. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia

woli, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 29

września 2010 r. skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Okręgowego w

Bielsku-Białej z dnia 13 października 2009 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w BielskuBiałej do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wiesław i Regina B. domagali się wydania orzeczenia zastępującego

oświadczenie woli Spółdzielni Mieszkaniowej "S.S." w B.-B. o przeniesieniu na

rzecz powodów własności lokalu nr 97 w budynku przy ul. S. nr 41 w B.-B. wraz z

użytkowaną piwnicą.

Wyrokiem z dnia 4 stycznia 2008 r. Sąd Rejonowy w Bielsku-Białej oddalił

powództwo, ustalając, że powodowie są najemcami lokalu nr 97 w budynku przy

ulicy S. nr 41 w B.-B. Budynek ten był własnością przedsiębiorstwa państwowego

"F.S.M." w B.-B., które przekazało go w zarząd pozwanej umową z dnia 20 lipca

1990 r. W dniu 23 grudnia 1999 r. "F.S.M.W.W.R." S.A. w B.-B., będąca następcą

prawnym przedsiębiorstwa państwowego "F.S.M.", zawarła z pozwaną Spółdzielnią

umowę nieodpłatnego przekazania własności budynku położonego w B.-B. przy ul.

S. nr 41. Powodowie składali do pozwanej wnioski o ustanowienie odrębnej

własności lokalu. Lokal nr 97 został wyodrębniony uchwałą zarządu Spółdzielni z

dnia 22 maja 2003 r. Spółdzielnia przedstawiła powodom koszty przekształcenia

lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność oraz koszty przekształcenia

najmu według art. 48 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej:

"u.s.m.").

Sąd Rejonowy uznał, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż

powodowie mogliby się domagać zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia

woli o przeniesieniu własności lokalu dopiero wówczas, gdyby uregulowali wszelkie

zobowiązania w stosunku do Spółdzielni określone w art. 48 u.s.m., w

szczególności pokryli koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych

przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Dopiero po

uregulowaniu tych zobowiązań i w razie odmowy przez pozwaną przeniesienia na

powodów prawa własności mogliby wystąpić do sądu ze stosownym żądaniem.

Wyrokiem z dnia 13 października 2009 r. Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej

oddalił apelację powodów, po przeprowadzeniu uzupełniającego postępowania

dowodowego mającego na celu zweryfikowanie zasadności stanowiska strony

pozwanej, która domagała się od powodów zapłaty kwoty 2429,04 zł, stanowiącej

równowartość poniesionych przez Spółdzielnię nakładów koniecznych jako warunku

zawarcia z powodami umowy przeniesienia własności lokalu. Przeprowadzono

dowody w celu ustalenia kosztów nakładów koniecznych poczynionych przez stronę

pozwaną na budynek, w którym mieści się lokal zajmowany przez powodów.

Postępowanie to okazało się jednak niecelowe dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07 (OTK-A Zb.Urz.

2009, nr 7, poz. 110) stwierdził niezgodność art. 48 ust. 3 u.s.m. z art. 64 ust. 1

Konstytucji. Utrata mocy prawnej przez ten przepis spowodowała, że nie mógł on

stanowić podstawy przeniesienia własności lokalu.

Powodowie w skardze kasacyjnej zaskarżyli wyrok Sądu Okręgowego w

całości, zarzucając naruszenie art. 48 ust. 1 pkt 1 i 2 u.s.m.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 48 ust. 1 u.s.m., najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego,

który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem

zakładowym przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub

państwowej jednostki organizacyjnej, przysługuje do spółdzielni roszczenie o

zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez najemcę

spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz

wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości

proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze

zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek

odpłatnie. Jeżeli zaś spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, zgodnie z art. 48

ust. 3 u.s.m., najemca powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię

nakładów koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje

się ten lokal.

Trybunał Konstytucyjny stwierdził w wyroku z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07,

że art. 48 ust. 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji, wyjaśniając m.in.,

że zgodnie z tym przepisem, jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie

zakładowe nieodpłatnie, to jest obowiązana przenieść jego własność na najemcę

tylko w zamian za spłatę zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy

najmu lokalu oraz pokrycie kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów

koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten

lokal. Wobec tego najemca uzyskuje prawo własności mieszkania za kwotę rażąco

odbiegającą od wartości rynkowej lokalu. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego,

kwestionowany przepis stanowi ingerencję w przysługujące spółdzielni

mieszkaniowej prawo własności, polegającą na takim jego ograniczeniu, które nie

znajduje dostatecznego uzasadnienia i nie spełnia konstytucyjnych warunków

dopuszczalności ograniczeń o tak daleko idącym zakresie.

W związku z utratą mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. wymaga

rozważenia, w jaki sposób wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r.

wpłynął na sposób rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

W wyroku z dnia 8 stycznia 2010 r., IV CSK 292/09 (OSNC 2010, nr 6, poz.

93) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że zgodnie z poglądem zdecydowanie przeważającym

w orzecznictwie Sądu Najwyższego, wyrok Trybunału Konstytucyjnego,

stwierdzający niezgodność przepisu ustawy z Konstytucją, jest w zasadzie

skuteczny ex tunc, tj. od dnia wejścia w życie zakwestionowanego przepisu, chyba

że co innego wynika z sentencji takiego wyroku albo – jak np. w wypadku

niekonstytucyjności art. 418 k.c. – utrata mocy obowiązującej przepisu następuje ze

skutkiem od dnia wejścia w życie Konstytucji z 2007 r. (zob. uchwała składu

siedmiu sędziów z dnia 7 grudnia 2006 r., III CZP 99/06, OSNC 2007, nr 6, poz. 79,

uchwały z dnia 3 lipca 2003 r., III CZP 45/03, OSNC 2004, nr 9, poz. 136, z dnia 23

stycznia 2004 r., III CZP 112/03, OSNC 2005, nr 4, poz. 61, z dnia 23 czerwca 2005

r., III CZP 35/05, OSNC 2006, nr 5, poz. 81 i z dnia 19 maja 2006 r., III CZP 26/06,

OSNC 2007, nr 3, poz. 39, oraz wyroki z dnia 9 października 2003 r., I CK 150/02,

OSNC 2004, nr 7-8, poz. 132 ze sprostowaniem w OSNC 2004, nr 10, s. 131, z

dnia 29 października 2003 r., III CK 34/02, OSP 2005, nr 4, poz. 54, z dnia 30

września 2004 r., IV CK 20/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 161, z dnia 26 listopada

2004 r., V CK 270/04, nie publ., z dnia 7 października 2005 r., II CK 756/04,

"Monitor Prawniczy" 2005, nr 21, s. 1027, z dnia 14 września 2006 r., III CSK

102/06, nie publ., wyrok z dnia 15 czerwca 2007 r., II CNP 37/07, nie publ., z dnia

13 grudnia 2007 r., I CSK 315/07, nie publ., z dnia 19 czerwca 2008 r., V CSK

31/08, OSNC-ZD 2009, nr A, poz. 16 i z dnia 20 maja 2009 r., I CSK 379/08, OSNC

2009, nr 12, poz. 172, a także postanowienie z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CK

272/03, nie publ.). Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r.

spowodował zatem utratę mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. ze skutkiem od

dnia 31 lipca 2007 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o

zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych

ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873).

W wymienionym wyroku Trybunał Konstytucyjny rozważając problem

zgodności z Konstytucją art. 48 ust. 3 u.s.m., dokonał trafnej wykładni tego przepisu

w związku z art. 48 ust. 1 u.s.m. Podkreślił, że zgodnie z art. 48 ust. 3 u.s.m., gdy

spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, była

obowiązana przenieść jego własność na najemcę tylko w zamian za spłatę

zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz za pokrycie

kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych, przeznaczonych na

utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal. Wynika z tego, że art. 48 ust.

1 u.s.m. przed utratą mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. lege non distinguente

odnosił się zarówno do odpłatnego, jak i nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię

budynku, w którym znajdowały się dawne mieszkania zakładowe. Odmienne były

jednakże przesłanki nabycia własności lokalu przez najemcę; w wypadku

odpłatnego nabycia budynku przez spółdzielnię najemca spłacał zadłużenie z tytułu

świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz wnosił wkład budowlany, jeżeli

zaś spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, najemca spłacał zadłużenie z tytułu

świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu oraz pokrywał koszty dokonanych

przez spółdzielnię nakładów koniecznych, przeznaczonych na utrzymanie budynku,

w którym znajduje się ten lokal. Obecnie, w związku z utratą mocy obowiązującej

art. 48 ust. 3 u.s.m., w razie nieodpłatnego nabycia budynku przez spółdzielnię

najemca jest obowiązany spłacić jedynie zadłużenie z tytułu świadczeń

wynikających z umowy najmu lokalu, odpadła natomiast, ze skutkiem ex tunc,

podstawa prawna żądania przez spółdzielnię spłaty poniesionych przez nią

nakładów.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 15 § 1 k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.