V CSK 48/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CSK 48/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 września 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa L.M.

przeciwko L.W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 9 września 2009 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 16 lipca 2008 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

L.M., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą W., wystąpił w dniu 20

września 2007 r. z powództwem przeciwko L.W., prowadzącemu działalność

gospodarczą pod firmą C., wnosząc o zasądzenie kwoty 169.934,71 zł wraz z

ustawowymi odsetkami oraz kosztów procesu.

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2008 r. zasądził od

pozwanego na rzecz powoda kwotę 15.368,18 zł z ustawowymi odsetkami, oddalił

dalej idące powództwo i obciążył powoda kosztami procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 30 marca 2007 r. strony zawarły umowę

najmu lokali usytuowanych na trzecim i czwartym piętrze budynku położonego w W.

przy ul. R., na czas oznaczony do dnia 31 maja 2010 r. W § 2 ust. 2 tejże umowy

pozwany oświadczył, że jest mu znany stan techniczny przedmiotu najmu i nie

wnosi w tym zakresie żadnych zastrzeżeń. Ustalono, iż przedmiot najmu zostanie

przekazany pozwanemu (najemcy) po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego

w dniu 1 czerwca 2007 r. i od tego czasu najemca będzie zobowiązany do

uiszczania czynszu. W § 10 ust. 3 umowy powód (wynajmujący) zobowiązał się do

zainstalowania

w

lokalach

będących

przedmiotem

najmu

urządzeń

klimatyzacyjnych. Pismem z dnia 5 czerwca 2007 r. pozwany wezwał powoda do

usunięcia wad wynajętych lokali i wydania lokali w stanie przydatnym do

umówionego użytku, tj. z zainstalowanymi urządzeniami klimatyzacyjnymi, w

terminie 14 dni pod rygorem rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym. W

odpowiedzi powód powołał się na § 2 i § 10 umowy. Wyjaśnił też, że urządzenia

klimatyzacyjne

zostaną

zainstalowane

w

możliwie

najkrótszym

terminie,

wyznaczony czternastodniowy termin jest zbyt krótki i niemożliwy do realizacji.

Powód w dniu 12 czerwca 2007 r. powierzył wykonanie instalacji klimatyzacyjnej

Zakładowi U. w terminie od 15 do 19 czerwca 2007 r. Pismem z dnia 18 czerwca

przyjmujący zamówienie poinformował powoda, że nie mógł wykonać klimatyzacji,

ponieważ lokal zastał zamknięty. Wcześniej w piśmie z dnia 15 czerwca 2007 r.

pozwany rozwiązał umowę najmu bez wypowiedzenia z przyczyn leżących

wyłącznie po stronie powoda, ze skutkiem na dzień 19 czerwca 2007 r. Jako

podstawę wskazał wady wynajętych lokali mające charakter wad istotnych,

polegających na braku urządzeń klimatyzacyjnych. W nocy z dnia 15 na 16

czerwca 2007 r. pracownicy pozwanego opuścili zajmowane pomieszczenia.

Powód odmówił podpisania protokołu przejęcia lokalu oraz przyjęcia kluczy, które

zostały zdeponowane u notariusza, o czym powoda powiadomiono listem

poleconym. Pismem z dnia 8 sierpnia 2007 r. powód na podstawie § 14 ust. 1

umowy najmu z dnia 30 marca 2007 r. wypowiedział umowę ze skutkiem

natychmiastowym w związku z zaleganiem przez pozwanego z zapłatą czynszu za

dwa pełne okresy płatności, a na podstawie § 14 ust. 2 umowy wezwał pozwanego

do natychmiastowej zapłaty kary umownej w wysokości 168.652,80 zł. Pismem z

dnia 6 września 2007 r. powód poinformował pozwanego o potrąceniu na

podstawie § 9 ust. 3 umowy najmu z dnia 30 marca 2007 r. wpłaconej przez

pozwanego kaucji w kwocie 14.054,40 zł z wierzytelnością przysługującą powodowi

na podstawie pięciu faktur VAT.

Sąd

Okręgowy

uwzględnienie,

bowiem

uznał,

że

powództwo

zasługiwało

na

częściowe

działanie

pozwanego,

polegające

na

rozwiązaniu

ze skutkiem natychmiastowym łączącej strony umowy, było bezpodstawne i nie

znalazło uzasadnienia, ani w postanowieniach umowy, ani w przepisach prawa.

Łącząca strony umowa najmu została zawarta na czas oznaczony. W niniejszej

sprawie strony nie przewidziały możliwości wcześniejszego wypowiedzenia najmu

(art. 673 § 3 k.c.). Umowa jedynie uprawnia powoda jako wynajmującego do

wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym, w enumeratywnie

wyliczonych sytuacjach z przyczyn leżących po stronie pozwanego jako najemcy.

Sąd

Okręgowy

rozważył

również

kwestię

możliwości

skorzystania

przez

pozwanego z uprawnień przewidzianych w art. 664 § 2 k.c., uznał jednak, że brak

urządzeń klimatyzacyjnych nie stanowił wady nieusuwalnej ani uniemożliwiającej

korzystanie z lokalu. Poza tym w chwili zawierania umowy najmu pozwany wiedział

o tym, że w wynajmowanych lokalach brak jest urządzeń klimatyzacyjnych.

W konsekwencji Sąd Okręgowy uznał oświadczenie pozwanego z dnia 15 czerwca

2007 r. za bezskuteczne i przyjął, że aż do dnia 8 sierpnia 2007 r., kiedy powód

wypowiedział umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, strony łączyła

umowa najmu. Za ten okres należał się powodowi nieuiszczony przez pozwanego

czynsz najmu. W ocenie Sądu Okręgowego, nie jest natomiast zasadne zasądzenie

kary umownej w pełnej wysokości. Zdaniem Sądu Okręgowego, kara umowna

w łączącej strony umowie najmu została zastrzeżona w celu naprawienia szkody

wynikłej z wypowiedzenia umowy przez wynajmującego z przyczyn naruszenia

przez najemcę jego obowiązków. Sąd Okręgowy na podstawie art. 484 § 2 k.c.

uznał, że w mniejszej sprawie zachodzą przesłanki uzasadniające miarkowanie

kary umownej z powodu rażącego jej wygórowania.

Obie strony wniosły apelacje od wyroku Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 16 lipca 2008 r. zmienił zaskarżony wyrok w

ten sposób, że powództwo oddalił i zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę

3.600 zł tytułem kosztów postępowania, oddalił apelację powoda oraz zasądził od

powoda na rzecz pozwanego kwotę 3.469 zł tytułem kosztów postępowania

apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i uznał je za

własne, dokonał natomiast częściowo odmiennej oceny prawnej. W szczególności

uznał, że sporny lokal winien być wydany pozwanemu wraz z zamontowanymi

urządzeniami klimatycznymi, strony bowiem traktowały klimatyzację jako niezbędną

i istotną cechę lokalu, bez której pozwany nie zawarłby umowy. W takiej sytuacji

wynajmującemu, gdy wada jest nieusuwalna, a istniała już w chwili wydania,

przysługuje prawo wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów i bez

zawiadomienia o wadzie (art. 664 § 2 k.c.). Sąd Apelacyjny podkreślił też, że art.

664 k.c. nie wyłącza przepisów o odstąpieniu od umowy (art. 491 i 493 k.c.), gdy

wada lokalu jest zawiniona przez wynajmującego, pozwany zatem skutecznie

odstąpił od umowy. Późniejsze zaś wypowiedzenie umowy przez powoda było

prawnie bezskuteczne, a w konsekwencji domaganie się kar umownych było

całkowicie bezzasadne. Za całkowicie bezzasadną Sąd Apelacyjny uznał

w konsekwencji apelację powoda. Podkreślił w związku z tym, że z literalnego

brzmienia umowy wprost wynika, iż zapłata kary umownej w wysokości czynszu

za okres trzech lat dotyczy niewykonania obowiązku zapłaty czynszu za dwa pełne

okresy płatności. Z faktu, że brak zapłaty daje powodowi uprawnienie do

natychmiastowego wypowiedzenia umowy, nie wynika, iż kara umowna została

zastrzeżona od zobowiązania niepieniężnego (por. uchwała składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 maja 1976 r., III CZP 2/76, OSNCP 1977, nr

4, poz. 60). Rozważane postanowienie o karach umownych jest zatem nieważne.

Uznanie nieważności postanowienia o karze umownej spowodowało, że Sąd

Apelacyjny poczuł się zwolniony od szczegółowego odnoszenia się do zarzutów

apelującego co do braku podstaw do miarkowania tych kar. Zdaniem Sądu

Apelacyjnego, chybione są w konsekwencji zarzuty naruszenia art. 479 14 § 2 k.p.c.

i pozostałych przepisów proceduralnych.

Powód w skardze kasacyjnej zarzucił naruszenie przepisów prawa

materialnego, mianowicie art. 65, 471, 483, 491, 664, 672 i 687 k.c., oraz przepisów

postępowania, mianowicie art. 233 § 1, art. 385 i 47914 § 2 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawowy

problem,

którego

dotyczą

niektóre

zarzuty

naruszenia

przepisów prawa materialnego sformułowane w skardze kasacyjnej, sprowadza się

do tego, czy brak klimatyzacji w wynajmowanym pomieszczeniu stanowi wadę tylko

ograniczającą

możliwość

korzystania

z

tego

pomieszczenia,

czy

też

uniemożliwiającą w ogóle takie korzystanie. Niewątpliwie jest to wada fizyczna,

zatem ustalenie jej istnienia stanowi element stanu faktycznego, a z woli

ustawodawcy zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny dowodów nie mogą być

podstawą skargi kasacyjnej (art. 3983 § 3 k.p.c.). Podobne znaczenie ma ustalenie,

czy najemca wiedział o wadach rzeczy wynajmowanej, czy nie, zatem w tym

zakresie art. 664 § 3 k.c. nie może być podstawą skargi kasacyjnej. Również zarzut

naruszenia art. 65 k.c. w kontekście, w jakim został w niniejszej sprawie

postawiony, dotyczy ustalenia stanu faktycznego i znajduje się poza kontrolą Sądu

Najwyższego (art. 3983 § 3 k.p.c.).

Za dopuszczalny w świetle regulacji postępowania kasacyjnego należy

natomiast uznać zarzut naruszenia art. 664 § 2 k.c. sprowadzający się do

twierdzenia,

że,

zdaniem

skarżącego,

jedną

z

przesłanek

skuteczności

natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu na podstawie tego przepisu jest

oczekiwanie na usunięcie wady przez wynajmującego przez czas potrzebny do jej

usunięcia. Należy w związku z tym podkreślić, że art. 664 § 2 k.c. dopuszcza

rozwiązanie

przez

najemcę

stosunku

najmu

bez

zachowania

terminów

wypowiedzenia w trzech określonych tam sytuacjach, przy czym tylko druga

i trzecia sytuacja wiążą się z tym, czy wada jest usuwalna. Niezależna zaś od

podziału wad rzeczy najętej na usuwalne i nieusuwalne jest pierwsza sytuacja,

występująca w niniejszej sprawie, która polega na tym, że w chwili wydania

najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie jej

używanie. Kwestionowany wyrok Sądu Apelacyjnego nie narusza zatem art. 664

§ 2 k.c.

W piśmiennictwie sporny jest problem, czy w razie istnienia przesłanek do

wypowiedzenia najmu zgodnie z art. 664 § 2 k.c., najemcy przysługuje wybór

między takim wypowiedzeniem a odstąpieniem od umowy na podstawie art. 491

k.c. W niniejszej sprawie nie trzeba jednak w ogóle sięgać do art. 491 k.c., skoro

pozwany skorzystał z uprawnienia przysługującego mu na podstawie art. 664 § 2

k.c. Natychmiastowe wypowiedzenie zakończyło bowiem stosunek prawny, zatem

zgłoszone w pozwie roszczenia powoda są bezzasadne. W rezultacie wadliwe

określenie mechanizmu zakończenia stosunku prawnego między stronami przez

Sąd Apelacyjny (przyjęcie odstąpienia zamiast wypowiedzenia natychmiastowego)

nie uzasadnia uwzględnienia omawianego zarzutu kasacyjnego.

Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 471 k.c., pozwany nie naruszył bowiem

wiążącej strony umowy, a jedynie skorzystał z przysługującego mu prawa do

natychmiastowego jej wypowiedzenia.

Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 672 i 687 k.c.

Wprawdzie Sąd Apelacyjny bez dostatecznego wyjaśnienia uznał wpłacenie kaucji

za wyłączające zaleganie z czynszem, jednak z uzasadnienia zaskarżonego

wyroku wynika, że jest to stwierdzenie sformułowane jedynie „na marginesie”,

a więc niemające znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Wypowiedzenie umowy

dokonane przez powoda nie mogło być skuteczne nie dlatego, że nie było

zaległości w zapłacie czynszu w chwili wypowiedzenia, ponieważ wcześniej została

wpłacona kaucja, ale dlatego, że w chwili owego wypowiedzenia umowa już nie

łączyła stron, ponieważ została wcześniej skutecznie wypowiedziana przez

pozwanego.

Sąd Apelacyjny nie naruszył również art. 483 k.c. W § 14 ust. 1 umowy

wiążącej

strony

określono

trzy

sytuacje,

w

których

wynajmujący

może

wypowiedzieć najem „ze skutkiem natychmiastowym”. Jedną z nich jest „zaleganie

z opłatą za co najmniej dwa pełne okresy płatności”. Jednocześnie zastrzeżono,

że w takiej sytuacji najemca zapłaci wynajmującemu karę umowną w wysokości

odpowiadającej wysokości czynszu, jaki najemca zapłaciłby przez trzyletni okres

najmu. Sąd Apelacyjny oczywiście trafnie przyjął, że to ostatnie zastrzeżenie jest

nieważne, bowiem, zgodnie z art. 483 k.c., w umowie można zastrzec karę

umowną

jedynie

w

wypadku

niewykonania

lub

nienależytego

wykonania

zobowiązania niepieniężnego. Jedynie na marginesie należy więc wspomnieć

o tym, że nie została spełniona podstawowa przesłanka, od której uzależniono

możliwość wywiedzenia roszczenia o zapłatę kary umownej. Pozwany nie zalegał

z zapłatą czynszu, skoro kilka dni po tym, gdy umowa zaczęła obowiązywać,

wypowiedział ją ze skutkiem natychmiastowym, a więc dalej czynszu nie musiał

płacić.

Niedopuszczalne są wskazane w skardze kasacyjnej trzy zarzuty naruszenia

art. 233 § 1 k.p.c., który statuuje zasadę swobodnej oceny dowodów przez sąd, gdy

tymczasem kwestia ustalenia faktów i oceny dowodów nie podlega kontroli

kasacyjnej (art. 3983 § 3 k.p.c.).

Nie jest natomiast trafny zarzut, jakoby doszło do naruszenia art. 479 14 § 2

k.p.c. przez uwzględnienie dopiero przez Sąd Apelacyjny zarzutu pozwanego,

że obok głównej umowy strony zawarły jeszcze umowę ustną co do terminu

instalacji urządzeń klimatyzacyjnych w wynajmowanych lokalach. Z uzasadnienia

kwestionowanego wyroku Sądu Apelacyjnego nie wynika, aby doszło do takiego

ustalenia. Wyraźnie zaś Sąd Apelacyjny wskazuje, że interpretacja całego stanu

faktycznego prawidłowo zrekonstruowanego przez Sąd Okręgowy pozwala na

stwierdzenie, iż przedmiot najmu miał być wydany pozwanemu z zainstalowaną

klimatyzacją.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 398 14 k.p.c.

orzekł jak w sentencji.