V CSK 31/10 · Sąd Najwyższy

Postanowienie z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 31/10

Loggia i balkon, służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu

stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej

w rubryce 1.4.4 w polu "opis lokalu".

Sędzia SN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Jadwigi K. przy uczestnictwie Stanisława

K. o założenie księgi wieczystej oraz wpis odrębnej własności lokalu, po

rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 14 lipca 2010 r.

skargi kasacyjnej wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Okręgowego w Opolu z

dnia 16 września 2009 r.

oddalił skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Orzeczeniem referendarza sądowego w Sądzie Rejonowym w Opolu z dnia 19

marca 2009 r. założona została księga wieczysta nr (...)4, w której w rubryce 1.4 –

Oznaczenie, podrubryce 1.4.4 wpisano lokal mieszkalny nr 12 przy ul. K. nr 64 w

O., składający się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc, hollu i pomieszczenia

gospodarczego. Jako pomieszczenie przynależne wpisano piwnicę nr 12 oraz

loggię. W rubryce 1.5 – Obszar wpisano 84,1000 m2 a w dziale I -SP – udział w

nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu, wynoszący 91/10000. W

dziale II – Własność wpisana została Jadwiga K.

Orzeczenie to zaskarżyła wnioskodawczyni Jadwiga K., zarzucając wadliwe

ujawnienie loggii, stanowiącej w części balkon, w polu „opis pomieszczeń

przynależnych”, wadliwe ujawnienie obszaru nieruchomości przez wliczenie

powierzchni loggii oraz wadliwe ujawnienie udziału w nieruchomości wspólnej.

Sąd Rejonowy w Opolu postanowieniem z dnia 10 czerwca 2009 r. zmienił

zaskarżony wpis w ten sposób, że wykreślił wpis loggii jako pomieszczenia

przynależnego i wpisał ją pod kolejnym numerem w podrubryce 1.4.4 jako „izbę”

stanowiącą część składową lokalu, a w pozostałym zakresie utrzymał wpis w mocy.

Postanowienie to wnioskodawczyni zaskarżyła apelacją, którą Sąd Okręgowy

w Opolu oddalił postanowieniem z dnia 16 września 2009 r.

Wnioskodawczyni w skardze kasacyjnej zarzuciła naruszenie art. 2 ust. 2 i art.

3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") przez wadliwą wykładnię pojęcia

„pomieszczenie” i błędne zastosowanie, oraz art. 65 § 2 k.c. przez niezbadanie

zgodnego zamiaru stron i celu umowy sprzedaży lokalu. Zarzuciła także naruszenie

przepisów postępowania mogące mieć wpływ na rozstrzygnięcie, tj. art. 379 pkt 5

k.p.c. przez doręczenie jej złożonej przez uczestnika postępowania odpowiedzi na

apelację jednocześnie z postanowieniem oddalającym apelację, art. 386 § 1 k.p.c.

przez niezastosowanie pomimo zasadności apelacji, a ponadto art. 626 8 § 2 w

związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez przekroczenie granic kognicji sądu

wieczystoksięgowego i dowolne dokonanie ustaleń sprzecznie z umową sprzedaży

lokalu. W konkluzji wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepis § 21 pkt 4 lit. f i g rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20

sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie

informatycznym (Dz.U. Nr 162, poz. 1575 – dalej: "rozporządzenie") stanowi, że w

księdze wieczystej w opisie lokalu ujawnia się izby, a w opisie pomieszczeń

przynależnych – pomieszczenia przynależne. Podnoszone w skardze kasacyjnej

zarzuty sprowadzają się do twierdzenia, że loggia (balkon), chociaż stanowi część

składową lokalu mieszkalnego, nie podlega ujawnieniu w księdze wieczystej, nie

jest bowiem izbą ani pomieszczeniem przynależnym, a powierzchnia loggii

(balkonu) nie podlega zaliczeniu do powierzchni ogólnej lokalu ujawnianej w

księdze wieczystej.

Odnosząc się do tego zarzutu należy zwrócić uwagę, że ani ustawa z dnia 6

lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124,

poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), ani rozporządzenie nie definiują pojęć „izba”

oraz „pomieszczenie przynależne”, a brak tych definicji może budzić wątpliwości

odnośnie do przedmiotu prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, w

tym co do statusu prawnego loggii i balkonów.

Z art. 26 u.k.w.h. wynika, że podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze

wieczystej są dane katastru nieruchomości (w poprzednim brzmieniu – dane z

ewidencji gruntów i budynków). Przepis ten koresponduje z art. 21 ustawy z dnia 17

maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr

249, poz. 2027 – dalej: "Pr.g.k."). W postanowieniu z dnia 9 lipca 2004 r., II CK 6/04

(nie publ.) Sąd Najwyższy wskazał, że ze względu na zasadę spójności systemu

prawnego oznaczenie nieruchomości w księdze wieczystej powinno być zgodne z

danymi wynikającymi z ewidencji gruntów i budynków. Zasada ta znajduje

potwierdzenie w przepisach wykonawczych. Gdy chodzi o lokale, do danych z

ewidencji gruntów i budynków odsyła § 21 ust. 4 lit. a-e rozporządzenia. Nie ma

tego odesłania w lit. f (opis lokalu) ani w lit. g tego przepisu (opis pomieszczeń

przynależnych), nie ulega jednak wątpliwości, że również one powinny być

oznaczone w taki sam sposób. Wynika to jasno z art. 21 Pr.g.k. oraz z § 70

rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca

2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454),

stanowiącego, że danymi ewidencyjnymi dotyczącymi lokalu są m.in. liczba izb

wchodzących w skład lokalu oraz liczba i rodzaj pomieszczeń przynależnych do

lokalu, a także wyrażone w metrach kwadratowych pole powierzchni użytkowej

lokalu oraz pole powierzchni pomieszczeń przynależnych. Przepisy te jednak

również nie definiują pojęć „izba”, oraz „pomieszczenie przynależne”.

Skarżąca podniosła, że należy odwołać się do definicji stosowanej na potrzeby

statystyki publicznej przez Główny Urząd Statystyczny, która nie uznaje za izby

przedpokojów, holi, łazienek, ubikacji, spiżarni, werand, ganków, schowków itp.,

oraz do definicji zawartych w przepisach prawa budowlanego. Definicja Głównego

Urzędu Statystycznego w ogóle nie może być brana pod uwagę z tego względu, że

w skardze kasacyjnej nie podano jej źródła. Skarżąca wykazała przy tym brak

konsekwencji, gdyby bowiem iść tym tokiem rozumowania, z opisu lokalu w księdze

wieczystej należałoby wyłączyć nie tylko loggię (balkon), lecz także łazienkę z wc,

holl i pomieszczenie gospodarcze, które w świetle tej definicji też nie są izbami. Z

tego względu przepisy dotyczące ewidencji gruntów i budynków nie są

wystarczającą podstawą do wyjaśnienia, czy loggia (balkon) może być uznana za

izbę lub pomieszczenie przynależne, a zatem czy powinna być ujawniona w księdze

wieczystej lokalu.

Zarzuty skarżącej opierają się na twierdzeniu, że zarówno izba, jak i

pomieszczenie muszą być wydzielone trwałymi ścianami, a ani loggia, ani balkon

takiego warunku nie spełniają. Skarżąca powoływała się na definicją słownikową

oraz przepisy prawa budowlanego (...), ten argument nie wystarcza jednak do

uwzględnienia skargi kasacyjnej, akty prawne bowiem dostarczają nierzadkich

przykładów rozmijania się znaczenia prawnego pojęcia z definicją słownikową. Gdy

chodzi o przepisy prawa budowlanego, w skardze wskazano rozporządzenie

Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych,

jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze

zm.). Rozporządzenie to określa mieszkanie jako zespół pomieszczeń

mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi

przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie

samodzielnego gospodarstwa domowego, pomieszczenie mieszkalne jako pokoje w

mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w

budynku zamieszkania zbiorowego, a pomieszczenie pomocnicze jako

pomieszczenie znajdujące się w obrębie mieszkania lub lokalu użytkowego służące

do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania

posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do

przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności. Wbrew jednak podnoszonym

zarzutom, również w świetle przytoczonych przepisów do kategorii pomieszczeń

pomocniczych można zaliczyć znajdujące się w obrębie mieszkania otwarte

schowki, antresole, schody wewnętrzne w mieszkaniach kilkukondygnacyjnych,

podesty, nawet jeśli nie są wydzielone trwałymi ścianami. Nie spełniają technicznie

wymagań izby, a mimo to nie ma wątpliwości, że powinny znaleźć się w opisie

lokalu, a powierzchnia ich zalicza się do powierzchni użytkowej.

Podobny wniosek wypływa z przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali. Artykuł 2 ust. 2 stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym

jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb

przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi

służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, zgodnie zaś z ust. 4 tego przepisu,

do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby

nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach

nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w

szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż (pomieszczenia przynależne).

Pomieszczenia pomocnicze to takie, które ułatwiają czy wręcz umożliwiają

zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, jak łazienka, wc, wewnętrzne ciągi

komunikacyjne, antresole lub schowki. Wobec tego, że mogą się wśród nich

znajdować także części lokalu niewydzielone ścianami, jak np. otwarte schody

wewnętrzne, antresola itp., do kategorii pomieszczeń pomocniczych kwalifikuje je

związek funkcjonalny z izbami. Pomieszczenia przynależne natomiast mogą

znajdować się poza lokalem i pełnią inną funkcję; służą zaspokajaniu potrzeb

innych niż mieszkaniowe (np. piwnica, garaż, komórka).

Balkony, jak wskazano już w orzecznictwie Sądu Najwyższego, w zależności

od tego, czy służą wyłącznie właścicielowi lokalu, czy też są przeznaczone do

użytku wszystkich właścicieli lokali, mogą stanowić bądź część składową

konkretnych lokali, bądź zaliczać się do nieruchomości wspólnej. W wyroku z dnia 3

października 2002 r., III RN 153/01 (OSNP 2003, nr 18, poz. 423) balkon służący do

wyłącznego użytku właściciela lokalu, z wejściem prowadzącym wyłącznie do tego

lokalu, zaliczono do pomieszczeń przynależnych, a w uchwale z dnia 7 marca 2008

r., III CZP 10/08 (OSNC 2009, nr 4, poz. 51) balkon taki został uznany za

pomieszczenie pomocnicze. W ocenie Sądu Najwyższego w obecnym składzie,

należy podzielić drugie stanowisko, balkon bowiem, a tym bardziej loggia, służy

niewątpliwie również zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, m.in. wypoczynku,

wykazując związek funkcjonalny z pozostałą częścią lokalu. Właśnie ów związek

funkcjonalny, a nie to, czy jest to pomieszczenie wydzielone ścianami, nakazuje

zaliczyć loggię (balkon) do pomieszczeń pomocniczych w rozumieniu art. 2 ust. 2

u.w.l. Pomieszczenia pomocnicze należy natomiast traktować jak izby, podlegają

zatem ujawnieniu w księdze wieczystej w sposób wskazany w zaskarżonym

orzeczeniu. Nie ma także w przepisach bezwzględnego wymogu lokalizacji

wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie lokalu, sam zatem fakt, że balkon

(nie loggia) wykracza poza obręb lokalu, nie wystarcza do wykluczenia go z opisu

lokalu.

W konsekwencji należało uznać, że loggia i balkon, służące do wyłącznego

użytku właściciela lokalu stanowiącego odrębną własność, podlegają ujawnieniu w

księdze wieczystej w rubryce 1.4.4 w polu „opis lokalu”.

Nie można zatem uznać, że zaskarżone orzeczenie narusza art. 2 ust. 2 i art.

3 u.w.l., zgodnie z którym, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi

lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z

własnością lokali. Udział ten oblicza się przez zsumowanie powierzchni użytkowej

lokalu, obejmującej izby i pomieszczenia pomocnicze, oraz powierzchni

pomieszczeń przynależnych. Trafnie zatem w zaskarżonym orzeczeniu doliczono

powierzchnię loggii (balkonu) do powierzchni użytkowej lokalu. Trafność tego

stanowiska wspierają też inne argumenty.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz.

266 ze zm.) stanowi w art. 7, że za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się

powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach,

pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do

przechowywania opału. Takiego przepisu w ustawie o własności lokali, pochodzącej

z tego samego roku, nie ma. Nie oznacza to jednak, że istnieje luka w prawie, którą

należy wypełnić przez sięgnięcie do ustawy o ochronie lokatorów, regulującej inne

kwestie, mającej na celu ochronę lokatorów m.in. przed nieuzasadnionym

zawyżaniem czynszu. Inny jest cel ustawy o własności lokali, gdyż nie dotyczy ona

lokatorów, ale właścicieli lokali stanowiących odrębną własność, będących

równocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, na których ciąży

obowiązek ponoszenia kosztów utrzymania lokali, oraz – w odpowiednim udziale –

kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Gdyby wszystkie loggie i balkony

zaliczono do nieruchomości wspólnej, koszt jej utrzymania rozłożony byłby

niewłaściwie. Powierzchnia loggii lub balkonu przyległych do lokali o takiej samej

powierzchni może być różna; właściciel mniejszego balkonu miałby taki sam udział

w części wspólnej nieruchomości, jak właściciel lokalu, do którego przylega większy

balkon czy nawet taras, i ponosiłby takie same koszty utrzymania nieruchomości

wspólnej, co nie znajduje uzasadnienia. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22

października 2004 r., II CK 98/04 (nie publ.) wyjaśnił, że o tym, co wchodzi w skład

nieruchomości wspólnej, decyduje własność, a decyzję o tym, jakie części budynku

nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych

lokali w budynku i tym samym staną się współwłasnością lokali (nieruchomością

wspólną), podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności lokali. Z umowy

stanowiącej materialną podstawę wpisu jasno wynika, że loggia (balkon) przyległa

do lokalu wnioskodawczyni nie stanowi części nieruchomości wspólnej, żądanie

zatem wydzielenia z księgi wieczystej lokalu przyległej loggii (balkonu) i wpisanie go

do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej nie może być uznane

za zasadne.

Nie można także podzielić zarzutu naruszenia art. 3 u.w.l. przez wadliwe

wpisanie udziału w nieruchomości wspólnej. Skarżąca zarzuciła, że sąd

wieczystoksięgowy powinien oddalić wniosek w części dotyczącej wpisu udziału w

nieruchomości wspólnej dlatego, że w chwili dokonywania wpisu nie wszystkie

lokale zostały wybudowane, skoro część inwestycji nie została jeszcze

zrealizowana. Zarzut ten jest nietrafny z kilku względów. Przede wszystkim kognicja

sądu wieczystoksięgowego, stosownie do art. 6268 § 2 k.p.c., nie pozwala na

prowadzenie dowodów na inne okoliczności niż w nim wskazane. Ponadto

rozporządzenie określa obligatoryjne elementy wpisu, które stanowią iunctim; nie

można wpisać do księgi wieczystej stanowiącego odrębną własność lokalu, nie

wpisując równocześnie udziału w nieruchomości wspólnej. Trzeba też zwrócić

uwagę, że w sytuacji, w której stanowiące część zadania inwestycyjnego budynki

oddawane są sukcesywnie, oczekiwanie z założeniem księgi wieczystej dla już

wybudowanych lokali godziłoby w interesy ich nabywców. Może się zdarzyć, że całe

zadanie inwestycyjne nigdy nie zostanie ukończone, a wówczas, przy

uwzględnieniu prezentowanego w skardze toku rozumowania, nie dojdzie do

ujawnienia w księdze wieczystej praw tych właścicieli, którzy zdołali zawrzeć

umowę sprzedaży w formie notarialnej.

Nie stanowi także naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c. skorygowanie przez sąd

wieczystoksięgowy powierzchni użytkowej lokalu przez zaliczenie powierzchni

balkonu, sąd ten bowiem nie jest jedynie organem ewidencyjno-rejestrowym, lecz

ma obowiązek badania materialnej podstawy wpisu, dokonania prawidłowej

wykładni umowy oraz sprawdzenia poprawności danych, na które powołuje się

strona (por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK

36/09, OSNC-ZD 2010, nr A, poz. 16 i z dnia 30 września 2009 r., V CSK 63/09, nie

publ.). Wbrew podnoszonym zarzutom, niedokonana zmiana nie narusza też art. 65

§ 2 k.c. Skarżąca wywodziła, że zamiarem stron była sprzedaż trzypokojowego

lokalu o powierzchni 66,6 m2, nie było zaś jej zamiarem nabycie loggii (balkonu)

jako dodatkowego pomieszczenia. Niewątpliwie jednak nabyła lokal razem z loggią

(balkonem), skoro stanowi ona jego część składową i nie może być od niego

odłączona. Dalsze rozważania tej oczywistej kwestii są zbędne. (...)

Z tych względów orzeczono, jak w sentencji na podstawie art. 398 14 k.p.c.