V CSK 258/08 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CSK 258/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 stycznia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Henryk Pietrzkowski

SSN Lech Walentynowicz (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa E.S.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. W. w W.

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 16 stycznia 2009 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 14 marca 2008 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym przez powódkę E.S. wyrokiem z dnia 14 marca 2008 r. Sąd

Apelacyjny oddalił jej apelację od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 14 grudnia

2007 r., którym Sąd ten oddalił powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej

przy ul. W. w W. o uchylenie uchwały.

Sąd I instancji dokonał następujących ustaleń:

Powódka jest właścicielką lokalu użytkowego nr 3 przy ul. W., położonego na

I piętrze nieruchomości wspólnej. Podczas zebrania pozwanej Wspólnoty

Mieszkaniowej w dniu 5 kwietnia 2007 r. jej członkom przedstawiono projekt

adaptacji lokalu „a" oraz wniosek o poddanie pod głosowanie uchwały w sprawie

wyrażenia zgody na przedmiotową przebudowę - w trybie indywidualnego zbierania

głosów. W zebraniu udział wzięło 15 właścicieli (na 23), reprezentujących łącznie

85,43% udziałów w nieruchomości. Powódka z udziałem 2,284% w częściach

wspólnych budynku (mająca udział 1/46 w wielostanowiskowym garażu) nie wzięła

udziału w tymże zebraniu. Wysłała ona pismo z dnia 2 kwietnia 2007 r. do Zarządu

Wspólnoty, zarzucając mu bezskuteczność powyższych działań.

Do właścicieli został przesłany projekt uchwały Nr [...] (dotyczący adaptacji

lokalu nr

„a") wraz z kartą do głosowania. Przekazywanie kart do głosowania

odbywało się osobiście, za pośrednictwem poczty, faksu lub poczty elektronicznej.

Projekt przedmiotowej uchwały wraz z kartą do głosowania został doręczony do

Kancelarii powódki - pracownikowi tejże Kancelarii - osobiście przez pracownika

Zarządcy pozwanej Wspólnoty, tj. pracownika firmy „D.". Zwyczajowo egzekwowała

ona składanie podpisu przez osobę odbierającą korespondencję, na przygotowanej

do tego liście, ale przy dostarczeniu tejże uchwały - zaniechała tego. Za uchwałą

oddano 88,369% głosów ważnych (za głosowało: 50,84%, przeciwko głosowało:

37,529%, wstrzymało się: 0%).

Przedmiotem zaskarżonej uchwały z dnia 16 maja 2007 r. było wyrażenie

zgody na przebudowę w zasobach pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej lokalu

usługowego na parterze budynku przy ul. W. „a" pod potrzeby zespołów

stomatologicznych. Zgodnie z dokumentacją projektową oraz pozwoleniem na

budowę w zakresie „oparcia stropu o lekkiej konstrukcji drewnianej na elementach

istniejącej konstrukcji budynku, przebudowy ściany z pustaków szklanych,

pomiędzy lokalem a korytarzem w poziomie I piętra polegającą na montażu drzwi

prowadzących do lokalu, podłączenie do sieci kanalizacyjnej poniżej stropu nad

parkingiem podziemnym.”

Właściciela w/w lokalu obarczono wszystkimi kosztami, jakie będą się

wiązały z przebudową, pełną odpowiedzialnością za jakiekolwiek ujemne skutki tej

przebudowy dla Wspólnoty (powstanie usterek w budynku), zobowiązano też do

wykonywania tychże prac w taki sposób, aby nie zakłócały oraz nie ograniczały

użytkowania obiektu. Sąd nadto ustalił, że korytarz na każdym piętrze w/w budynku

pozwanej jest zamykany i wyposażony w domofon o jednakowym kodzie dla

wszystkich pięter, który to numer kodu jest znany wszystkim właścicielom lokali i

każdy z nich może swobodnie się przemieszczać po poszczególnych piętrach.

Indywidualne kody są do poszczególnych kancelarii. Wyjątkiem jest III piętro

wykupione przez pana C., który kupił lokal na kancelarię łącznie z korytarzem III

piętra.

Pismem z dnia 21 maja 2007 r. (otrzymanym przez powódkę w dniu 29 maja

2007 r.). poinformowano powódkę o przedmiocie zaskarżonej uchwały, bez

wskazania daty jej podjęcia. Sąd ustalił również, że powódka otrzymała projekt

spornej uchwały wraz z kartą do głosowania. Na tę okoliczność dał wiarę

zeznaniom pracownika Zarządcy Wspólnoty A.G., osobie postronnej, nie

zainteresowanej bezpośrednio wynikiem niniejszej sprawy, wykonującej swoje

obowiązki służbowe, której zeznania znajdują potwierdzenie w innych faktach.

Sąd I instancji zauważył, że gdyby nawet powódka nie otrzymała karty do

głosowania wraz z projektem uchwały, obyłoby to naruszenie art. 23 ust. 1

przedmiotowej ustawy, niemniej nie byłoby podstaw do uchylenia podjętej uchwały,

ponieważ te naruszenie prawa nie miałoby wpływu na wynik głosowania, za

uchwałą głosowało bowiem 50,84% członków Wspólnoty, przeciw 37,529% i nikt

się nie wstrzymał od głosu. Gdyby powódka głosowała przeciwko zaskarżonej

uchwale, głosów oddanych przeciwko byłoby 39,813% (37,529% + 2,284% udział

powódki) i nadal za uchwałą byłoby 50,84% oddanych głosów. Tym samym wynik

głosowania z udziałem powódki niczego by nie zmienił.

Sąd I instancji stwierdził także, że powódka nie wykazała, aby naruszono

treścią uchwały jej interes bądź zasady prawidłowego zarządzania. Z materiału

dowodowego wynika, że wstawienie drzwi w ścianie z luksferów na korytarzu

I piętra, który jest częścią wspólną, w żaden sposób nie naruszy interesu powódki.

Oddalając apelację powódki Sąd Apelacyjny stwierdził, że nie potwierdziły

się jej liczny zarzuty, natomiast zaskarżony wyrok Sądu I instancji jest zgodny

z prawem i poprawnie uzasadniony. Zdaniem Sądu II instancji, stosownie do

inicjatywy dowodowej stron, Sąd I instancji zgromadził wystarczający materiał

sprawy, należycie go ocenił i na tej podstawie ustalił okoliczności faktyczne istotne

dla rozstrzygnięcia sporu. W konsekwencji Sąd Apelacyjny przyjął te ustalenia bez

zastrzeżeń

jako

podstawę

orzekania

w

toku

postępowanie

apelacyjnego

i potwierdził prawidłowe stosowanie przez Sąd I instancji właściwych przepisów

prawa materialnego.

Właściciel lokalu może zaskarżyć do sądu uchwałę z powodu jej

niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza

ona zasady prawidłowego zarządu lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25

ust. 1 ustawy o własności lokali). Okoliczności takich powódka (według wymagań

art. 6 kodeksu cywilnego) w toku postępowania przed Sądem I instancji nie

udowodniła. Nie przedstawiła bowiem okoliczności mających przemawiać za

stwierdzeniem niezgodności z prawem zaskarżonej uchwały. Nie zaprezentowała

również okoliczności świadczących o naruszeniu zasad prawidłowego zarządu

bądź naruszeniu jej interesu.

Sąd

II

instancji

wykluczył

zarzucaną

przez

powódkę

niezgodność

z przepisami prawa treści zaskarżonej uchwały. Ponadto stwierdził, że nie narusza

ona przysługującego powódce prawa własności jej wyodrębnionego lokalu (jej

kancelarii adwokackiej). Według dokumentów powoływanych przez powódkę (akt

notarialny, rzut architektoniczno - budowlany I piętra) przysługująca jej własność

wyodrębnionego

lokalu

nie

obejmuje

korytarza,

który

stanowi

przedmiot

nieruchomości wspólnej, a zarządzanie nieruchomością wspólną należy do

kompetencji wspólnoty mieszkaniowej. W ramach tej kompetencji, zgodnie

z prawem, właściciele lokali zrzeszeni w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej

podjęli zaskarżoną uchwałą, wyrażając zgodę na przebudowę korytarza poprzez

instalację dodatkowych drzwi w celu dostępu do przychodni stomatologicznych.

Sąd nie zgodził się z tezą powódki, że „lokalizacja przychodni stomatologicznej i

zorganizowanie dostępu do niej z korytarza na I piętrze spowoduje faktyczną

zmianę przeznaczenia tego korytarza, a nie tylko sposób jego korzystania.”

Podjęcie stosownej uchwały mieszczącej się w granicach kompetencji

wspólnoty nie narusza prawa, nie można zaś podważać jej kompetencji do

podejmowania uchwał przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością

wspólną.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, bezzasadne są również przedstawione

w apelacji zastrzeżenia powódki dotyczące stosowania przepisów rozporządzenia

Ministra Zdrowia z dnia 10 listopada 2006 r. w sprawie wymagań, jakim powinny

odpowiadać pod względem fachowym i sanitarnym pomieszczenia i urządzenia

zakładu opieki zdrowotnej, do kompetencji pozwanej Wspólnoty nie należy bowiem

badanie tych wymagań i zastępowanie właściwych organów nadzoru medycznego

(organów rejestracyjnych).

Sąd II instancji zauważył ponadto, że na zebraniu właścicieli lokali pozwanej

Wspólnoty w dniu 5 kwietnia 2007 r. omówiono sprawę przebudowy lokalu przy

ul. W. „a" i zdecydowano poddać ją później pod głosowanie w trybie

indywidualnego zbierania głosów. Nie można zatem twierdzić, że naruszono

przepisy art. 21, 22 i 30 ustawy o własności lokali bądź pozbawiono powódkę

prawa do głosowania nad zaprojektowaną uchwałą. Poprawnie ocenił Sąd

I instancji na podstawie zeznań świadków, że doręczono do kancelarii powódki

projekt uchwały i kartę do głosowania. Nie udowodniła również powódka

naruszenia

przez

zaskarżoną

uchwałę

zasad

prawidłowego

zarządu

nieruchomością wspólną lub innego naruszenia jej interesu.

W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła naruszenie prawa materialnego,

a to:

1) art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez

błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na

przyjęciu, że podjęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały z dnia 21

maja 2007 r. w przedmiocie wyrażenia zgody na przebudowę i

wykorzystanie korytarza na I piętrze budynku mieszkalno - biurowego

położonego przy ul. W. na cele urządzenia dodatkowego wejścia do

lokalu usługowego, położonego na parterze budynku, zaadaptowanego

na

potrzeby

prowadzenia

działalności

gospodarczej

w

postaci

przychodni stomatologicznej, a w szczególności utworzenie na korytarzu

I piętra budynku swoistej „poczekalni", która miałaby rozładować

natężony ruch klientów przychodni stomatologicznej, stanowi sposób

korzystania z nieruchomości wspólnej zgodny z jej przeznaczeniem w

rozumieniu wskazanego wyżej przepisu;

2) art. 13 ust. 1 ustawy przez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że

podjęta przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. W. uchwała stanowi

sposób

korzystania

z

nieruchomości

wspólnej,

nie

utrudniający

korzystania z niej przez powódkę, podczas gdy prowadzi do istotnej

zmiany funkcji tej części nieruchomości wspólnej, a w szczególności

korytarza znajdującego się na I piętrze nieruchomości wspólnej oraz

jego przeznaczenia określonego w umowie stron z dnia 22 stycznia 2007

r., a nadto pominięcia, że zmiana funkcji użytkowych korytarza,

polegająca

na

przekształceniu

go

w

swoistą

poczekalnię

stomatologiczną, pozostaje w sprzeczności z normą z art. 206 k.c.;

3) art. 23 ust. 1 i 3 ustawy w zw. z art. 20 ustawy przez jego

niezastosowanie i pominięcie przez Sądy obydwu instancji okoliczności,

że zaskarżona uchwała nie została podjęta w wyniku zbierania głosów

przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. W., jak również, że

powódce uniemożliwiono wzięcia udziału w głosowaniu w trybie

indywidualnego zbierania głosów;

4) art. 25 ust. 1 ustawy poprzez niewłaściwe jego zastosowanie, polegające

na błędnym przyjęciu, że zmiana przeznaczenia korytarza na I piętrze

budynku mieszkalno-biurowego położonego przy ul. W., określona w

zaskarżonej uchwale, jest zgodna z przepisami obowiązującego prawa,

jak również nie narusza interesów powódki, będącej właścicielką lokalu

użytkowego położonego na tym piętrze budynku, który to korytarz

stanowi ciąg komunikacyjny przeznaczony wyłącznie dla tego piętra i

prowadzi do lokali na tym piętrze usytuowanych.

5) art. 58 § 1 i 2 k.c. przez jego niezastosowanie pomimo sprzeczności

zaskarżonej uchwały z zasadami współżycia społecznego oraz z treścią

art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o zakładach opieki

zdrowotnej oraz § 9 i 12 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia

10 listopada 2006 r. w sprawie wymagań, jakim powinny odpowiadać

pod względem fachowym i sanitarnym pomieszczenia i urządzenia

zakładu opieki zdrowotnej.

W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła także naruszenie przepisów

postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: 1) art. 232 k.p.c.

w zw. z art. 244 k.p.c. i art. 299 k.p.c., przez przyjęcie, ze powódka nie udowodniła

swego roszczenia, podczas gdy powódka przedłożyła akt notarialny z dnia

22 stycznia 2007 roku, na podstawie którego powódka nabyła lokal użytkowy

o numerze 3, położony przy ul. W. oraz zaświadczenie o położeniu wskazanego

lokalu wraz z fragmentem rzutu kondygnacji budynku, stanowiącym integralny

załącznik do tego aktu, ze wskazaniem w nim funkcji omawianego korytarza jako

prowadzącego wyłącznie do lokali, a nadto przedłożyła wykonane przez siebie

zdjęcia lokalu położonego na parterze, oznaczonego numerem „a” wraz z wejściem

do tego lokalu, a także zdjęcie korytarza usytuowanego na I piętrze klatki

schodowej oznaczonej sąsiednim numerem 10 wraz z domofonami prowadzącymi

do lokali położonych na każdym piętrze tego budynku.

2) art. 233 § 1 k.p.c. przez częściowe pominięcie wskazanych wyżej

dowodów, a także przyjęcie, że podniesiony w apelacji przez powódkę zarzut

sprzeczności zaskarżonej uchwały z prawem, w szczególności z treścią

wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Zdrowia, podlega odrzuceniu oraz art.

k.p.c.

przez

dokonanie

ustaleń

co

do

przeznaczenia

gabinetu

stomatologicznego jako służącego członkom Wspólnoty Mieszkaniowej pomimo

braku ku temu oparcia w materiale dowodowym;

3) art. 228 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie przez Sądy obu instancji, że

właściciele lokali użytkowych w sposób zwyczajowo przyjęty korzystają jedynie

z korytarzy, które prowadzą do ich lokali, a incydentalnie z innych powierzchni

wspólnych, i wyłącznie w ramach potrzeb związanych z dostępem i korzystaniem

z lokali własnościowych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia prawa procesowego.

Skarżąca zarzuca, że Sąd Apelacyjny naruszył art. 232, 244 i 299 k.p.c. Nie jest

jednak jasne, na czym miałoby polegać naruszenie wskazanych przepisów. Z art.

232 k.p.c. wynika, że to strony są obowiązane dostarczyć dowody oraz iż sąd może

także z urzędu dopuścić dowód. Przepis art. 244 k.p.c. określa znaczenie dowodu

z dokumentu urzędowego, zaś art. 299 k.p.c. precyzuje warunki dopuszczenia

dowodu z przesłuchania stron. Sąd dopuścił dowody wnioskowane przez powódkę,

w tym z aktu notarialnego, o którym mowa w skardze kasacyjnej, a także

przesłuchał ją w charakterze strony, nie widać więc jakichkolwiek podstaw do

stawiania zarzutu naruszenia powołanych przepisów. Skarżąca w ogóle nie

wskazuje, że Sąd powinien dopuścić inne dowody. Jej zarzuty w istocie

sprowadzają się do kwestionowania dokonanych w trakcie procesu ustaleń oraz

sformułowanych przez Sąd Apelacyjny ocen, co wyraźnie podniesiono w kolejnym

zarzucie wskazując, iż zaskarżony wyrok narusza art. 233 § 1 k.p.c. Tego rodzaju

zarzuty nie mogą stanowić jednak podstawy skargi kasacyjnej, co jednoznacznie

wynika z art. 3983 § 3 k.p.c. Brak także jakichkolwiek podstaw aby uznać, że Sąd

Apelacyjny naruszył art. 228 § 2 k.p.c. W uzasadnieniu Sąd odniósł się wyraźnie do

kwestii przeznaczenia spornego korytarza, tyle tylko, że odmiennie niż skarżąca

uznał, iż stanowi on przedmiot współwłasności wszystkich współwłaścicieli, a nie

został przeznaczony do wyłącznego użytku właścicieli lokali, do których wejście

znajdowało się na tym korytarzu.

Na marginesie tylko należy zauważyć, że Sąd Apelacyjny, dokonujących

trafnych ocen zgromadzonych w sprawie dowodów, bez jakiejkolwiek potrzeby,

w sposób nadmiernie emocjonalny, odniósł się do niektórych z nich zarzucając

powódce kłamliwość oraz egoizm. Rzeczą sądu nie jest piętnowanie zachowania

strony, która w obronie uzasadnionego w jej mniemaniu interesu może

przedstawiać różnego rodzaju dowody i wyrażać nawet kontrowersyjne opinie, lecz

jedynie wyważona i wszechstronna ocena zebranego materiału dowodowego.

W zarzutach prawa materialnego skarżąca podkreśla, że zaskarżona przez

nią uchwała była sprzeczna z ustawą, naruszała umowę o ustanowieniu odrębnej

własności lokalu, a także naruszała zasady prawidłowego zarządu nieruchomością

wspólną. Ponadto, zdaniem skarżącej, narusza ona również jej interes, gdyż

w wyniku prac podjętych w wyniku podjęcia uchwały znacznie pogorszył się

komfort pracy lokalu, którego powódka jest wyłącznym właścicielem. Zgodnie z art.

25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000, Nr 80,

poz. 903 ze zm.), zajście każdej z tych okoliczności może być podstawą uchylenia

uchwały właścicieli lokali. Liczne zarzuty naruszenia prawa materialnego wskazane

w skardze kasacyjnej nie uzasadniają, przy ustaleniach Sądu Apelacyjnego, które

wiążą Sąd Najwyższy, istnienia podstaw do uchylenia uchwały z dnia 21 maja 2007

r.

Jak trafnie pokreślił Sąd Apelacyjny, powódka jest właścicielem lokalu

w budynku przy ul. Włodkowica, natomiast sporny korytarz na I piętrze, którego

dotyczy zaskarżona uchwała, stanowi przedmiot objęty współwłasnością wszystkich

współwłaścicieli.

Zarząd

nad

tą

częścią

budynku

sprawuje

Wspólnota

Mieszkaniowa. W tej sytuacji jest oczywiste, że o przeznaczeniu i sposobie

korzystania z części wspólnych budynku, w tym i korytarza na I piętrze, decyduje

nie powódka jako właściciel jednego z lokali, a nawet wszyscy właściciele lokali, do

których wejście znajduje się na korytarzu I piętra, lecz przede wszystkim Wspólnota

Mieszkańców działająca poprzez swoje organy.

Bezspornym jest, że Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. W. powierzył

sprawowanie zarządzanie nieruchomością wspólną T.W., prowadzącej działalność

gospodarczą pod firmą D. Zarządzanie Nieruchomościami. Z ustaleń Sądu I

instancji, akceptowanych przez Sąd Apelacyjny, wynika, że na zebraniu właścicieli

lokali w dniu 5 kwietnia 2007 r. udzielono Zarządcy pełnomocnictwa do zwierania

umów oraz składania innych oświadczeń woli w zakresie wykonywania czynności

związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Zakres tego pełnomocnictwa

został szczegółowo określony. Na tym samym zebraniu, w którym udział wzięło 15

spośród 23 właścicieli lokali tworzących wspólnotę (reprezentujących łącznie

85,43% udziałów w nieruchomości wspólnej), zaprezentowano planowaną

adaptację lokalu 10a, która przewidywała przebudowę korytarza na I piętrze, wraz z

wnioskiem o poddanie pod głosowanie uchwały w sprawie wyrażenia zgody na

przebudowę w trybie indywidualnego zbierania głosów. Z dalszych ustaleń Sądów

orzekających w rozpoznawanej sprawie wynika, że powódka, której udział we

wspólnej nieruchomości wynosi 2,284%, wprawdzie nie wzięła udziału we

wspomnianym zebraniu, ale wiedział o nim, gdyż wysłała do Zarządu Wspólnoty

Mieszkaniowej

pismo,

w

którym

zarzuciła

Zarządowi

bezskuteczność

podejmowanych działań, a także otrzymała projekt uchwały i kartę do głosowania.

Za projektowaną uchwałą oddano głosy właścicieli reprezentujących 50,84%

udziałów, a przeciw - głosy właścicieli reprezentujących 37,529% udziałów. Tych

ustaleń powódka skutecznie nie podważyła.

W świetle takich ustaleń, brak podstaw do twierdzenia, że zaskarżona przez

powódkę uchwała została podjęta w trybie niezgodnym z ustawą. Nie jest zasadny

zarzut skarżącej, że uchwała ta narusza art. 23 ust. 1 i 3 w zw. z art. 20 ustawy

o własności lokali. Wprawdzie literalnie z art. 23 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że

gdy uchwała jest podejmowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, to głosy

te zbiera zarząd, ale należy przez to rozumieć, że dotyczy to tylko sytuacji, gdy

zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje swoje obowiązki osobiście. Jeżeli na

mocy art. 18 ustawy o własności lokali zarząd został powierzony osobie fizycznej,

tak jak w rozpoznawanej sprawie, nie ma przeszkód, aby głosy w imieniu zarządu,

zbierał ustanowiony zarządca. Wbrew odmiennej opinii wyrażonej w skardze

kasacyjnej, zbieranie głosów nie jest kompetencją, którą może wykonywać

osobiście tylko zarząd. Kompetencje zarządu zostały określone nie tylko w art. 23,

ale przede wszystkim w art. 22 ustawy o własności lokali. Gdyby stosować podobne

rozumowanie jak skarżąca, to także z powołaniem się na literalną wykładnię tego

przepisu należałoby dojść do wniosku, że zarząd osobiście musi podejmować

wszystkie czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego

zarządu, nawet wtedy gdy ustanowiony został zarządca. Taka wykładnia podważa

sens ustanawiania zarządcy, gdyż pomimo jego ustanowienia, wszystkie czynności

związane z zarządem musiałby osobiście podejmować zarząd.

W świetle wiążących ustaleń Sądu, brak także podstaw do przyjęcia, że

powódce uniemożliwiono wzięcie udziału w głosowaniu. Sąd Apelacyjny,

akceptując ustalenia Sądu I instancji, w przekonywujący sposób wykazał, dlaczego

dał wiarę świadkom, którzy stwierdzili, że karta do głosowania została dostarczona

do kancelarii powódki. Trafnie też oba Sądy podkreśliły, że nawet gdyby uznać, że

powódce uniemożliwiono wzięcie udziału w głosowaniu, to i tak nie miałoby to

znaczenia dla podjęcia zaskarżonej uchwały. Zakładając, że powódka głosowałaby

przeciw jej podjęciu, uchwała zostałaby podjęta. Za jej przyjęciem oddano głosy

reprezentujące 50,84% udziałów w nieruchomości wspólnej, a uwzględniając głos

skarżącej przeciwko byłoby 39,813 głosów.

Brak również podstaw do uznania, że zaskarżona uchwała narusza art. 12

i 13 ustawy o własności lokali. Przebudowa wspólnej części nieruchomości, której

zarząd należał do Wspólnoty Mieszkaniowej, została podjęta z zachowaniem

wymogów przewidzianych przez prawo. Uchwała ta prowadzi do zmiany sposobu

korzystania z nieruchomości wspólnej, gdyż z korytarza na I piętrze będzie także

wejście do lokalu „a”, znajdującego się na parterze. Zmiana ta, dokonana w trybie

dopuszczalnym przez ustawę, bo za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w uchwale

podjętej

zgodnie

z

prawem,

nie

wyłącza

jednak

prawa

skarżącej

do

współposiadania rzeczy wspólnej, które gwarantuje jej art. 12 ustawy o własności

lokali. Powódka w dalszym ciągu ma bowiem dostęp do swojej kancelarii

z korytarza. Jedyna zmiana polegać będzie na tym, że inaczej, niż przed

przebudową, dostęp do tego korytarza będzie miał także do swego lokalu właściciel

lokalu znajdującego się na parterze oznaczonego jako nr „a”. Nie jest to jednak

zmiana, którą można, tak jak sugeruje to skarżąca, traktować jako naruszenie jej

prawa do korzystania z rzeczy wspólnej, czyli korytarza na I piętrze. Wprawdzie

w subiektywnym odczuciu powódki może ona skutki przebudowy odczuwać jako

pogorszenie dotychczasowego standardu, gdyż zasadnie przypuszcza, iż będzie

z niego korzystało więcej ludzi niż dotychczas, ale nie jest to równoznaczne

z naruszeniem jej prawa do współkorzystania z rzeczy wspólnej w rozumieniu art.

12 ustawy o własności lokali. Takie samo prawo do korzystania z korytarza

w budynku mają bowiem właściciele innych lokali oraz biorąc pod uwagę, że są to

lokale użytkowe, także ich klienci. Nie można również wyolbrzymiać tego, że skoro

korytarz na I piętrze będzie po przebudowie dostępny dla pacjentów przychodni

stomatologicznej, ograniczy to możliwość korzystania z niego powódki i jej klientów.

Pacjenci do lekarza stomatologa są umawiani na określone godziny, podobnie jak

zazwyczaj klienci kancelarii adwokackiej. Nie będą oni wobec tego stwarzać aż

takiego dyskomfortu, jak przedstawia to w skardze kasacyjnej powódka. Takie

rozumowanie wspiera również istotna dodatkowa okoliczność, na którą należy

zwrócić uwagę. Z korytarza na I piętrze korzystała przed jego przebudową nie tylko

powódka, ale także właściciele innych lokali, do których wejście prowadził właśnie

z tego korytarza. Uchwałę zaskarżyła zaś tylko powódka i nie wniosła ona o

przeprowadzenie dowodu świadczącego o tym, że właściciele pozostałych lokali

znajdujących się na I piętrze głosowali przeciwko uchwale. Samo wyobrażenie

powódki o tym, że w wyniku realizacji skarżonej uchwały pogorszy się standard

korzystania z części wspólnej nieruchomości, nie znajdujące potwierdzenia w

innych faktach, w szczególności w stanowisku innych współwłaścicieli znajdujących

się w tej samej sytuacji co powódka.

Z tych samych względów brak także podstaw do uznania, że zaskarżony

wyrok narusza art. 13 ustawy o własności lokali. Realizacja zaskarżonej uchwały

nie utrudnia bowiem powódce jej prawa do korzystania z korytarza, ale jedynie w jej

odczuciu obniża dotychczasowy standard. Po przebudowie zarówno powódka, jak

i pozostali współwłaściciele korytarza i ich klienci, będą mogli nadal współposiadać

i wspólnie z niego korzystać w sposób, o którym mowa w art. 13 ustawy

o własności lokali, jak i w art. 206 k.

Chybiony jest zarzut skarżącej, że wyrok Sądu Apelacyjnego narusza art. 9

ust. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 1991 r. o zakładach opieki zdrowotnej oraz § 9 i 12

rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 10 listopada 2006 r. w sprawie wymagań,

jakim powinny odpowiadać pod względem fachowym i sanitarnym pomieszczenia

i urządzenia zakładu opieki zdrowotnej. Należy zgodzić się z Sądem Apelacyjnym,

że nie do Wspólnoty Mieszkańców należy przestrzeganie zachowań, jakim powinny

odpowiadać pomieszczenia zakładów opieki zdrowotnej. Dodatkowo trzeba także

zwrócić uwagę, że z powołanych przepisów wynika, iż całkowite wyodrębnienie

pomieszczenia przeznaczonego na zakład opieki zdrowotnej nie dotyczy tzw.

węzłów komunikacji pionowej i poziomej, czyli korytarzy wspólnych dla wszystkich

użytkowników budynku, w którym zlokalizowany jest zakład.

Skarżąca zarzuciła również, że zaskarżona uchwała narusza zasady

współżycia społecznego. Bez wskazania, jakie zasady współżycia społecznego

zostały naruszone, nie można uznać zasadności tego zarzutu.

Powódka zarzuciła też, iż uchwała jest niezgodna z aktem notarialnym o

ustanowieniu odrębnej własności lokalu, jaki zawarła ze Wspólnotą Mieszkaniową.

Jak wskazał na to Sąd Apelacyjny, z aktu tego nie wynika jednak, aby korytarz na I

piętrze był przeznaczony tylko do korzystania dla właścicieli lokali, do których

wejście znajduje się na tym korytarzu. Zaskarżona uchwała nie jest więc również

sprzeczna z umową właścicieli lokali.

Powyżej przedstawione argumenty wskazują, że zaskarżona uchwała nie

jest sprzeczna ani z ustawą, ani z umową łącząca właścicieli lokali. Nie narusza

ona też zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością ani interesu powódki.

W konsekwencji brak podstaw określonych w art. 25 ustawy o własności lokali do

jej uchylenia, a także przyjęcia, że Sąd Apelacyjny naruszył art. 58 k.c.

Biorąc pod uwagę, że zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej okazały się

bezzasadne, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814 k.p.c., orzekł jak w sentencji.