V CSK 238/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CSK 238/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 kwietnia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

Protokolant Izabella Janke

w sprawie z powództwa W. K.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "L." w Z.

o złożenie oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 25 kwietnia 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

w […]

z dnia 8 lutego 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 20 września 2011 r., Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo

W. K. przeciwko pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej „L.” w Z. o zobowiązanie

pozwanej do złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu na rzecz

powoda prawa odrębnej własności lokalu położonego w R. przy ulicy K. […],

składającego się z kuchni, jednego pokoju, łazienki i przedpokoju, o powierzchni

użytkowej 49,33 m2, z własnością którego związany jest udział w wysokości

179/10000 w częściach wspólnych budynku położonego w R. przy ulicy K. […],

oraz udział w wysokości 179/10000 części w prawie użytkowania wieczystego

gruntu, na którym położony jest budynek.

Rozstrzygnięcie to oparł na następujących ustaleniach i ocenach prawnych.

W dniu 29 stycznia 2010 r. strony zawarły umowę o ustanowienie

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego położonego w R. przy

ulicy K. […], składającego się z kuchni, jednego pokoju, łazienki i przedpokoju, o

powierzchni użytkowej 49,33 m . Powód został przyjęty w poczet członków

Spółdzielni i jeszcze przed zawarciem umowy wpłacił

kwotę 28.350 zł tytułem

wkładu mieszkaniowego, co stanowiło 30% rynkowej wartości mieszkania. Z

zaświadczenia wydanego przez stronę pozwaną w dniu 2 czerwca 2011 r., wynika,

że 70 % wartości rynkowej lokalu to jest część wkładu mieszkaniowego, której

wpłata została zawieszona wynosi 66.150 zł.

Zgodnie z postanowieniami regulaminu przetargu na lokatorskie prawo do

lokalu w pozwanej Spółdzielni, wyboru oferenta dokonano w drodze przetargu,

a zawarcie umowy uzależnione było od wpłaty nie tylko wkładu mieszkaniowego,

ale też dodatkowej kwoty wylicytowanej w trakcie przetargu, przeznaczonej na

fundusz remontowy. W przypadku powoda była to kwota 17.000 zł, którą zapłacił

26 grudnia 2009 r.

Pismem z 8 marca 2010 r. powód zwrócił się do strony pozwanej

o przekształcenie nabytego przez siebie spółdzielczego lokatorskiego prawa do

lokalu

mieszkalnego

w

prawo

odrębnej

własności

lokalu

mieszkalnego,

co w odpowiedzi zawartej w piśmie z 17 marca 2010 r. Spółdzielnia uzależniła od

wpłaty 66.150 zł, stanowiącej 70 % wartości lokalu. Kiedy dnia 24 marca 2010 r.

powód ponowił wniosek, pozwana poinformowała go, że zgodnie z ustawą

o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych

innych ustaw spółdzielnie, mają dłuższe terminy realizacji tego rodzaju wniosków.

Powód w dniu 6 października 2010 r. ponownie zwrócił się do pozwanej

o przekształcenie prawa do mieszkania. Ponownie uzyskał odpowiedź, że

pozwana uzależnia przekształcenie od wpłaty reszty wkładu mieszkaniowego (70 %

wartości rynkowej) i zażądała wpłaty w wysokości 134,20 zł na poczet wyceny,

której miał dokonać rzeczoznawca majątkowy. W związku z takim stanowiskiem

pozwanej powód dwukrotnie wezwał Spółdzielnię do ugodowego zakończenia

sprawy i dokonania stosownego przekształcenia. W odpowiedzi uzyskał od

pozwanej zapewnienie, że zawrze umowę o ustanowienie własności lokalu

niezwłocznie po spełnieniu przez powoda wymogów z § 10 pkt 5 i 6 regulaminu

przetargu na lokatorskie prawo do lokalu w pozwanej Spółdzielni.

Sąd Okręgowy uznał, że pomimo, iż powód spełnił ustawowe przesłanki, od

spełnienia których ustawodawca uzależnił skuteczność żądania przeniesienia

własności lokalu, to jednak powództwo jest bezzasadne, skoro powód w istocie

domagał się nieodpłatnego przeniesienia prawa własności lokalu na jego rzecz.

Sąd Apelacyjny, po rozpoznaniu apelacji powoda, wyrokiem z dnia 8 lutego

2012 r. zmienił zaskarżony wyrok, uwzględniając powództwo.

Podzielił ustalenia poczynione przez Sąd

Okręgowy i dodatkowo je

uzupełnił. Ustalił, że zarząd pozwanej Spółdzielni w dniu 7 października 2010 r.

podjął uchwałę nr 112/2010 w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności

lokali w nieruchomości położonej w R. przy ul. K., opartą o art. 42 u.s.m., w której

zawarł oznaczenia lokalu o powierzchni 49,33 m i wielkość udziału we

współwłasności nieruchomości wspólnej (0,0179) oraz wskazał na powoda jako

osobę, której służy lokatorskie spółdzielcze prawo do tego lokalu oraz na brak

zadłużenia z tytułów wymienionych w art. 42 ust. 3 pkt 5 u.s.m. Lokal ten jest

samodzielnym lokalem mieszkalnym

Sąd Apelacyjny wskazał, że nie ma sporu między stronami co do tego, że

powód nie jest dłużnikiem z tytułu zobowiązań określonych są w art. 12 ust. 1 pkt 1

i 2 u.s.m. Przedmiotem sporu było natomiast, czy powód ma obowiązek zapłaty na

rzecz pozwanej 70 % wartości rynkowej lokalu, aby uzyskać prawo własności

nieruchomości lokalowej. Stwierdził, że ustawodawca w art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2

u.s.m. zawarł przesłanki roszczenia o ustanowienie i przeniesienie własności

lokalu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, strony nie były uprawnione do tego, aby na

mocy umowy wyłączyć uprawnienie w tym przedmiocie przysługujące każdemu

członkowi spółdzielni, który spełnia przesłanki wskazane w tym przepisie.

Nie mogły zatem wyłączyć jego stosowania w odniesieniu do powoda. W przepisie

tym idzie bowiem o ochronę słabszej strony stosunku prawnego (członka

spółdzielni) ubiegającego się o przekształcenie prawa do lokalu. Ustawodawca

nałożył nim na spółdzielnie mieszkaniowe obowiązek przeniesienia własności

lokalu, jeżeli spełnione są przesłanki określone w tym przepisie, wśród których brak

zapłaty przez członka spółdzielni ubiegającego się o ustanowienie i przeniesienie

własności lokalu na rzecz spółdzielni wartości rynkowej lokalu. Zwrócił przy tym

uwagę na zmiany wprowadzone w u.s.m., które w jego ocenie uzasadniają

powyższe stanowisko. Podkreślił, że art. 3531 k.c. nie uprawniał stron do ułożenia

omawianego stosunku prawnego według własnego uznania, gdyż zmierzałoby to

do obejścia ustawy. Wskazał także, że umowa, z której wynika spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego powoda, jest ważna. W konkluzji uznał,

że powód wykazał przesłanki roszczenia wskazane w przepisie art. 12 ust. 1 pkt 1

i 2 u.s.m.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego strona pozwana wniosła skargę kasacyjną,

zaskarżając wyrok w całości. Skarga została oparta na podstawie naruszenia

prawa materialnego (art. 3983 § 1 pkt 1 k.p.c.). Skarżący zarzucił w niej naruszenie

art. 12 ust. 1 pkt 1 i 2 u.s.m. Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie

apelacji powoda, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedmiotem zarzutów skargi kasacyjnej było wyłącznie naruszenie art. 12

ust. 1 u.s.m. poprzez błędną wykładnię tego przepisu, co do warunków, od których

spełnienia

uzależnione

jest

powstanie

uprawnienia

do

przekształcenia

lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w jego odrębną własność. W ocenie

skarżącego, brzmienie tego przepisu nie sprzeciwia się przyjęciu, że w przypadku

przeprowadzenia przetargu „na lokatorskie prawo do lokalu” jego regulamin może

przewidywać dodatkowe przesłanki, od których spełnienia uzależnione jest istnienie

uprawnienia określonego w art. 12 ust 1 u.s.m. Brak jest podstaw do podzielenia

tego stanowiska. Sąd Apelacyjny przyjął zasadnie, że skoro w ustawie

o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 12 ust 1) określono przesłanki, przy

spełnieniu których powstaje uprawnienie do domagania się przekształcenia

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności, to w drodze

umowy uprawnienia tego nie można ograniczyć przez nałożenie na członka

spółdzielni dodatkowych

obowiązków i

uzależnienie

realizacji uprawnienia

przysługującego na mocy ustawy od ich wykonania. Nie oznacza to jednak, że Sąd

Apelacyjny zasadnie uznał za nieistotną dla rozstrzygnięcia sprawy ocenę

postanowień regulaminu przetargu na „zbycie" spółdzielczego prawa do lokalu, na

którego uzyskanie powoływał się powód. Nie budzi bowiem wątpliwości, że

zastosowanie art. 12 ust. 1 u.s.m. mogło wchodzić w grę jedynie w przypadku

osoby, której istotnie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Nie można pomijać, że przepis ten został wprowadzony z myślą o znacznej liczbie

członków

spółdzielni

mieszkaniowych,

którzy

pod

rządem

wcześniej

obowiązujących przepisów uzyskali spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i jak

zasadnie podkreślono w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, w różnych okresach

pokryli od 50 do 70 % kosztów budowy przypadających na ich lokale, ze środków

wnoszonych na spłatę kredytów udzielonych spółdzielniom. Warunku takiego nie

spełniał powód, który uzyskał spółdzielcze prawo do lokalu w wyniku przetargu

przeprowadzonego w 2009 r. i dokonał wpłaty odpowiadającej 30 % wartości

mieszkania. Istotniejsze znaczenie ma jednak to, że Sąd Apelacyjny nie ocenił, czy

przeprowadzenie przetargu „na lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu” istotnie

doprowadziło do uzyskania przez powoda tego prawa. Spółdzielcze lokatorskie

prawo do lokalu jest bowiem prawem niezbywalnym. Należało zatem ocenić co

w istocie było przedmiotem przetargu skoro w jego regulaminie zawarto

postanowienie o „zawieszeniu spłaty 70% wartości mieszkania” i czy ewentualnie

zawarta w wyniku przetargu umowa o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu

była ważna w świetle art. 58 k.c. W tym kontekście należało ocenić także

skuteczność umowy zawartej przez strony w dniu 29 stycznia 2010 r. z punktu

widzenia

obowiązujących

wówczas

przepisów

ustawy

o spółdzielniach

mieszkaniowych, które w przypadku, gdy doszło do wygaśnięcia lokatorskiego

prawa do lokalu przewidywały wyłącznie możliwość przeniesienia własności lokalu

(art. 11 ust. 2) po przeprowadzeniu przetargu. Konieczne było zatem rozważenie,

czy przetarg, w którym uczestniczył powód, nie został przeprowadzony sprzecznie

z tymi przepisami. Uwzględniając, że prawidłowe zastosowanie art. 12 ust. 1 u.s.m.

było uzależnione od stwierdzenia, iż powodowi przysługiwało spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu, a Sąd Apelacyjny takiej oceny nie dokonał w sposób

prawidłowy, należało uznać zarzut naruszenia art. 12 ust. 1 u.s.m. za uzasadniony,

choć z innych powodów niż wskazane przez skarżącego. Z tego względu skarga

kasacyjna podlegała uwzględnieniu na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c.

db