V CSK 226/12 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CSK 226/12

POSTANOWIENIE

Dnia 25 kwietnia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku J. H.

przy uczestnictwie T. Z.

o wpis własności,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 25 kwietnia 2013 r.,

skargi kasacyjnej wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego

w K.

z dnia 6 września 2011 r.,

uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wnioskodawca J. H. domagał się dokonania w księdze wieczystej […] wpisu

prawa własności nieruchomości położonej w J. na swoją rzecz, w miejsce T. Z.

Jako podstawę żądanego wpisu wskazał i dołączył umowy: warunkową sprzedaży

z dnia 1 września 1976 r. sporządzoną w Państwowym Biurze Notarialnym w M.,

oraz ugodę zawartą przed Sądem Rejonowym w M. w dniu 25 stycznia 2011 r. w

sprawie I C …/10.

Postanowieniem z dnia 19 maja 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek.

Swoje rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach. Księga wieczysta […]

jest prowadzona dla nieruchomości położonej w J., stanowiącej działkę nr 346/41,

o powierzchni 12a04m2. Prawo własności wpisane jest na rzecz T. Z., na

podstawie aktu notarialnego z dnia 9 września 1974 r. Warunkową umową

sprzedaży z dnia 1 września 1976 r., T. Z. sprzedała J. H. nieruchomość, dla której

jest prowadzona księga wieczysta KW nr […] pod warunkiem, że Skarb Państwa

nie wykona prawa pierwokupu przysługującego mu z mocy ustawy z dnia 14 lipca

1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Dnia 25 stycznia 2011 r. T.

Z. i J. H., w sprawie I C …/10 o nakazanie złożenia oświadczenia woli, toczącej się

przed Sądem Rejonowym w M., zawarli ugodę, mocą której T. Z. przeniosła na

rzecz J. H. prawo własności nieruchomości stanowiącej działkę nr 346/41w

wykonaniu zobowiązania wynikającego z warunkowej umowy sprzedaży zawartej

w Państwowym Biurze Notarialnym w M. w dniu 1 września 1976 r.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że kognicja sądu w sprawie o wpis do księgi

wieczystej, określona w art. 6268 § 2 k.p.c., nie jest ograniczona wyłącznie do

oceny formalnych podstaw do dokonania wpisu, lecz obejmuje także stronę

merytoryczną. Stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie podstawę wpisu miały

stanowić umowy: warunkowa sprzedaży oraz ugoda zawarta przed sądem.

Przy czym ugoda jest jedną z umów znanych prawu cywilnemu (art. 917 k.c.).

Jej zawarcie w postępowaniu sądowym łączy dwa aspekty: procesowy oraz

materialny. Ugoda nie wywiera skutków prawomocnego orzeczenia sądu,

a w konsekwencji nic wiąże innych podmiotów, w tym sądu, w taki sam sposób, jak

prawomocny wyrok. Uznał, że skoro warunkiem wynikającym z umowy sprzedaży

było niewykonanie prawa pierwokupu przez Skarb Państwa, niezbędnym jest

ustalenie, czy termin do wykonania prawa rozpoczął bieg, a następnie, czy upłynął.

Z dokumentów dołączonych do wniosku nie wynikało, czy upłynął termin do

wykonania prawa pierwokupu przez Skarb Państwa, a innych, pozwalających na

takie pozytywne ustalenie nie dołączono. Oznacza to brak możliwości ustalenia

skuteczności czynności prawnej stron z dnia 25 stycznia 2011 r. Ta okoliczność

stanowi natomiast przeszkodę do dokonania żądanego wpisu.

Sąd Okręgowy w K. po rozpoznaniu apelacji wnioskodawcy oddalił ją

postanowieniem z dnia 6 września 2011 r. Uznał, że ustalenia dotyczące treści

księgi wieczystej, faktu zawarcia między stronami warunkowej umowy sprzedaży

nieruchomości oraz ugody sądowej o przeniesieniu własności nieruchomości oraz

ich treści są prawidłowe, nie były sporne między stronami i nie zostały

zakwestionowane przez skarżącego. Podzielił stanowisko sądu pierwszej instancji,

że do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości, co do której Skarbowi

Państwa przysługiwało prawo pierwokupu, niezbędne było zawarcie umowy

sprzedaży pod warunkiem, że Skarb Państwa nie skorzysta w terminie

z przysługującego mu prawa pierwokupu a następnie, po upływie wynikającego

z ustawy terminu, zawarcie w wyniku wcześniejszej umowy warunkowej umowy

przenoszącej własność już w sposób bezwarunkowy. Nie budzi wątpliwości i taki

pogląd wyraził również Sąd Rejonowy, że ugoda sądowa zawarta w wyniku

wcześniejszej umowy warunkowej zastępuje umowę zawartą w formie aktu

notarialnego. Podobnie zatem tak jak umowa także ugoda sądowa, zawierająca

oświadczenia woli stron postępowania sądowego, podlega badaniu przez sąd

wieczystoksięgowy pod kątem tego, czy strony osiągnęły zamierzony cel i czy

doszło do zmian w sferze prawa rzeczowego tj. czy przeniesiono własność

nieruchomości. Wskazał, że ugoda sądowa zawierała odwołanie do warunkowej

umowy sprzedaży nieruchomości, nie zawierała natomiast jakichkolwiek informacji

o

zawiadomieniu

uprawnionego

oraz

nieskorzystaniu

przez

niego

z przysługującego mu prawa pierwokupu. Z kolei zawiadomienie uprawnionego

i upływ 3 miesięcznego terminu jest warunkiem dopuszczalności zawarcia umowy

(ugody sądowej) o bezwarunkowym przeniesie własności nieruchomości i z mocy

art. 599 §2 k.c. decyduje o ważności lub nieważności tej czynności prawnej.

Sąd Okręgowy uznał, że wbrew twierdzeniom skarżącego kognicja sądu w sprawie

o wpis w księdze wieczystej obejmuje badanie skuteczności czynności prawnych

oraz tego czy stanowią dowód przejścia (powstania lub wygaśnięcia) prawa

własności.

Sądowi

przysługiwało

zatem

uprawnienie

do

badania

treści

prawomocnej ugody, zawartej przez strony przed Sądem Rejonowym w M. dnia 25

stycznia 2011 r. Z tego też względu brak dokumentów o zawiadomieniu

uprawnionego o przysługującym mu prawie pierwokupu nie pozwala ustalić, czy

termin do wykonania uprawnienia rozpoczął swój bieg i czy była podstawa do

złożenia skutecznego oświadczenia woli o ostatecznym przeniesienia własności

nieruchomości. Stanowi to przeszkodę do wpisu w rozumieniu art. 6269 k.p.c.

Postanowienie sądu drugiej instancji zostało zaskarżone skargą kasacyjną

przez wnioskodawcę w całości. Skarga kasacyjna została oparta na podstawie

naruszenia przepisów postępowania (art. 3983 § 1 pkt 2 k.p.c.). Skarżący zarzucił

obrazę art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez uznanie za bezzasadny zarzut

naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c. oraz art. 378 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. wobec

nierozpoznania podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 223 i 203 § 4

k.p.c. w zw. z art. 223 § 2 k.p.c. W oparciu o te zarzuty skarżący wniósł o uchylenie

zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania

Sądowi

Okręgowemu,

ewentualnie

uchylenie

także

postanowienia

Sądu

Rejonowego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Bezspornym jest, że w dniu 1 września 1976 r. została zawarta warunkowa

umowa sprzedaży nieruchomości, której dotyczył wniosek o wpis w księdze

wieczystej. Sąd Okręgowy przyjął także, że ugoda sądowa zawarta w dniu 25

stycznia 2011 r. spełniała wymóg formy aktu notarialnego dla umowy przenoszącej

własność, która powinna być zawarta w celu wykonania umowy warunkowej.

Ugoda sądowa została zawarta w sprawie o nakazanie złożenia oświadczenia woli

i zawierała odesłanie do umowy warunkowej z dnia 1 września 1976 r. Wskazuje to

jednoznacznie, że została zawarta dla wykonania tej umowy i stanowiła podstawę

przejścia

prawa

własności

nieruchomości

na

powoda.

Wątpliwości

sądu

wieczystoksięgowego wzbudziło jedynie to, że wnioskodawca nie dołączył do

wniosku dowodu wskazującego, że upłynął termin do wykonania prawa pierwokupu

przed podmiot uprawniony na podstawie umowy warunkowej. W jego cenie

stanowiło to podstawę do oddalenia wniosku o wpis, gdyż w tym postępowaniu sąd

bada skuteczność materialnoprawną umowy lub ugody sądowej stanowiącej

podstawę wpisu, a była ona uzależniona od prawidłowego zawiadomienia podmiotu

uprawnionego do skorzystania z ustawowego prawa pierwokupu i upływu terminu

do wykonania tego uprawnienia. Sad Okręgowy podzielił tę ocenę.

Co do zasady stwierdzenie, że kognicja sądu wieczystoksięgowego

obejmuje ocenę czy umowa (ugoda sądowa) przenosząca np. prawo własności

była ważna jest prawidłowe. Nie oznacza to jednak, że w sprawie o wpis takiego

prawa w księdze wieczystej sąd wieczystoksięgowy kontroluje prawidłowość

postępowania sądowego w sprawie, w której ugoda sądowa została zawarta.

Zgodnie bowiem z art. 6268 § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis sąd bada jedynie

treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi

wieczystej. W ramach tej kontroli sąd powinien był zatem ocenić, czy treść ugody

zezwala na dokonanie wpisu z uwagi na jej skutki prawne i ewentualnie czy treść

ugody sprzeciwia się dokonaniu wpisu. Kognicja sądu wieczystoksięgowego nie

obejmowała natomiast oceny, czy upłynął termin do wykonania prawa pierwokupu

na podstawie warunkowej umowy sprzedaży, skoro było to przedmiotem

postępowania, w którym zawarto ugodę. Skarżący zasadnie podniósł, że art. 223

§ 2 k.p.c. w zw. z art. 204 § 3 k.p.c. nakłada na sąd obowiązek oceny, czy treść

ugody jest zgodna z prawem. Upływ terminu do wykonania prawa pierwokupu był

warunkiem, od którego zależała dopuszczalność zawarcia umowy przenoszącej

własność nieruchomości lub ugody sądowej w tym zakresie. Uznanie przez sąd, że

zawarcie ugody nie narusza prawa przemawia za oceną, że kwestia ta została

zbadana w sprawie, w której zawarto ugodę, gdyż stanowiłoby to także konieczną

podstawę do wydania wyroku uwzględniającego powództwo. Nie można też

pomijać, że art. 31 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami

w miastach i osiedlach, z którego wynikało prawo pierwokupu na rzecz Skarbu

Państwa, nakładał na notariusza obowiązek zawiadomienia właściwego prezydium

rady narodowej o treści warunkowej umowy sprzedaży. Umowa warunkowa została

zaś zawarta w 1976 r., a ugoda sądowa w 2011 r. Okoliczności te wskazują raczej,

że podmiot uprawniony do wykonania prawa pierwokupu został zawiadomiony

o umowie warunkowej i upłynął już termin do wykonania prawa pierwokupu. Należy

zakładać, że uwzględnił to także sąd, który dopuścił zawarcie ugody sądowej

prowadzącej do nabycia prawa własności przez powoda.

Z przyczyn wyżej wskazanych skarga kasacyjna była uzasadniona

i zaskarżone nią postanowienie podlegało uchyleniu na podstawie art. 398 15 § 1

k.p.c.

db