V CSK 163/11 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CSK 163/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 marca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Maria Szulc (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Gminy Miejskiej J.

przeciwko "S." S.A. w J., A. K. i M. K.

o rozwiązanie umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 28 marca 2012 r.,

skargi kasacyjnej wszystkich pozwanych

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 24 listopada 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego w

ten sposób, że rozwiązał stosunek użytkowania wieczystego działki gruntu nr 203 o

powierzchni 0,0178 ha położonej w J. przy ul. J. nr [...] mającej urządzoną księgę

wieczystą w Sądzie Rejonowym nr [...], powstały na podstawie umowy użytkowania

wieczystego z dnia 9 marca 1989 r., zawartej w Państwowym Biurze Notarialnym w

J. w formie aktu notarialnego rep. A nr [...].

Sąd drugiej instancji przytaczając ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy

wskazał, że w dniu 9 marca 1989 r. A. K., M. K. i poprzednicy prawni S. SA w J. –

J. i M. C. zawarli ze Skarbem Państwa umowę użytkowania wieczystego działki

budowlanej o powierzchni 174 m2 położonej w J. przy ulicy J.[...], w której

zobowiązali się do wybudowania budynku mieszkalnego o trzech kondygnacjach,

w tym do rozpoczęcia budowy w terminie dwóch lat i jej zakończenia w ciągu pięciu

lat od dnia zawarcia umowy. Mieszkańcy sąsiednich kamienic sprzeciwili się

rozpoczęciu budowy z uwagi na wykucie w bocznych ścianach tych budynków

otworów okiennych. Decyzją z dnia 3 lipca 1990 r. udzielono zezwolenia na

budowę, lecz została ona uchylona decyzją Architekta Wojewódzkiego z dnia

18 października 1990 r. i sprawę przekazano do ponownego rozpoznania przez

organ pierwszej instancji. Współużytkownicy wieczyści nie wykonali wezwania

z dnia 12 listopada 1990 r. do dokonania zmian w projekcie, jak również nie

wystąpili o ponowne zezwolenie na budowę. W dniu 22 lutego 1991 r. Kierownik

Wydziału Urbanistyki zawiesił postępowanie administracyjne, lecz postanowieniem

z dnia 13 maja 1991 r. Architekt Wojewódzki polecił je kontynuować. Decyzją z dnia

15 kwietnia 1991 r. Konserwator Zabytków polecił zamurowanie okien w ścianach

bocznych kamienic nr 5 i 7, co wywołało trwające kilkanaście lat postępowanie

administracyjne, a otwory okienne nie zostały zamurowane do daty orzekania.

Bezsporne jest, że użytkownicy wieczyści wykonali jedynie część prac ziemnych,

zabezpieczyli fundamenty sąsiednich kamienic, zbudowali klatkę schodową

do piwnicy i fundamenty, lecz budynku nie wybudowali.

Sąd Apelacyjny nie podzielił poglądu Sądu Okręgowego, że wprawdzie

użytkownicy wieczyści nie wznieśli budynku w terminie określonym w umowie,

ale nastąpiło to bez ich winy, wobec czego powództwo nie zasługuje na

uwzględnienie w świetle art. 240 k.c. Przytaczając treść tego przepisu oraz art. 33

ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wskazał,

że przeznaczeniem przedmiotowej działki było wybudowanie na niej budynku

mieszkalnego w terminie pięciu lat od daty zawarcia umowy i pozwani z tego

obowiązku się nie wywiązali, a zatem zostały zrealizowane ustawowe przesłanki

domagania się przez powódkę rozwiązania umowy wieczystego użytkowania.

Dokonując wykładni gramatycznej art. 240 k.c. Sąd ten uznał, że nie ma

podstaw do uzależnienia możliwości powstania skutku określonego w tym

przepisie od braku odpowiedzialności użytkownika wieczystego za niewykonanie

umowy. W konsekwencji właściciel ma prawo skutecznie żądać rozwiązania

stosunku użytkowania wieczystego wobec nie osiągnięcia jego celu, jeżeli

użytkownik

korzysta

z

gruntu

w

sposób

oczywiście

sprzeczny

z

jego

przeznaczeniem, a w szczególności nie wybudował budynku określonego

w umowie w terminie w niej oznaczonym, bez względu na okoliczności stanowiące

przyczynę nie osiągnięcia tego celu,.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach kasacyjnych pozwani

zarzucili naruszenie prawa materialnego (art. 3983 § 1 k.p.c.) tj. art. 240 k.c.

w zw. z art. 471 k.c., art. 476 k.c. i art. 355 k.c. poprzez uznanie, że uprawnienie

właściciela do rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

przed upływem terminu jest niezależne od przyczyn nie wzniesienia na użytkowanej

działce budynku w określonym w umowie terminie, oraz z ostrożności procesowej

art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie, zaś w ramach drugiej podstawy kasacyjnej

(art. 3983 § 2 k.p.c.) naruszenie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. oraz art. 227

§ 1 i 2 k.p.c. poprzez pominięcie wniosków dowodowych złożonych przez

pozwanych. Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty

sprawy poprzez oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu. W uzupełnieniu skargi

kasacyjnej pozwany A. K. zarzucił naruszenie art. 240 k.c. przez jego błędną

wykładnię, jak również błędne zastosowanie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wobec oparcia skargi kasacyjnej na obu podstawach kasacyjnych

w pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutu naruszenia art. 240 k.c.

w zw. z art. 471 k.c., art. 476 k.c. oraz art. 355 k.c. i podniesionego w uzupełnieniu

skargi kasacyjnej zarzutu naruszenia art. 240 k.c., bowiem rozstrzygnięcie w tym

zakresie wyznaczy zakres postępowania dowodowego, a zatem będzie miało

wpływ na ocenę zarzutu naruszenia prawa procesowego.

Problem

prawny

stanowiący

podstawę

powyższego

zarzutu

oraz

przedstawionego zagadnienia prawnego sprowadza się do rozstrzygnięcia,

czy skutek

spełnienia

przesłanki

rozwiązania

umowy

o

oddanie

gruntu

w użytkowanie wieczyste przed upływem określonego w niej terminu tj. korzystania

z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem (art. 240 k.c.),

następuje niezależnie od przyczyn nie wzniesienia budynku przez wieczystego

użytkownika w terminie określonym w umowie.

Prawo wieczystego użytkowania jest prawem terminowym, ale o bardzo

odległej rozległości czasowej (99 lat) i jego istotną cechą, jako prawa najbliższego

prawu własności, jest

trwałość powstałego stosunku prawnego. Co do zasady

stosunek ten wygasa z upływem okresu, na który grunt został oddany

w użytkowanie wieczyste. Zarówno art. 33 ustawy o gospodarce gruntami, jak i art.

240 k.c. dopuszczają jego wyjątkowe wygaśnięcie przed terminem określonym

w umowie, a zatem powyższe okoliczności należy mieć na uwadze dokonując

wykładni tych przepisów.

Przesłanką rozwiązania umowy wieczystego użytkowania przed upływem

określonego w niej terminu jest, w świetle art. 240 k.c., korzystanie przez

wieczystego użytkownika w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem

określonym w umowie. Przeznaczenie nieruchomości odpowiada celowi, jakiemu

ma służyć nieruchomość, natomiast sposób korzystania z nieruchomości oznacza

konkretną formę, metodę lub tryb wykonania umowy. Sposób korzystania musi,

co do zasady, odpowiadać przeznaczeniu nieruchomości (patrz wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 18 czerwca 2010 r., V CSK 414/09 (OSNC – ZD 2011/2/2),

z dnia 29 czerwca 2007 r., I CSK 133/07 nie publ.). Zgodnie z utrwalonym

poglądem doktryny i ustaloną linią orzecznictwa do rozwiązania umowy

na podstawie art. 240 k.c. nie jest wystarczające korzystanie przez wieczystego

użytkownika w sposób sprzeczny z przeznaczeniem gruntu określonym w umowie.

Konieczne jest spełnienie kryterium „oczywistej sprzeczności” sposobu korzystania

z nieruchomości, przy czym oznacza to nie tylko proste naruszenie warunków

umowy, ale naruszenie ewidentne, rażące i niczym nie usprawiedliwione oraz

połączone ze szczególnym nasileniem złej woli użytkownika ukierunkowanej

na złamanie warunków umowy (w/w wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 czerwca

2010 r. oraz wyroki z dnia 30 maja 2003 r., III CKN 1409/02, nie publ., z dnia

8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, nie publ., z dnia 26 stycznia 2011 r., I CSK

132/10, nie publ., wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia

31 maja 1994 r., SA/Lu 1650/93, publ. ST 1994. 7 - 8/150). Rozwiązanie umowy

ustanowienia użytkowania wieczystego zostało, zatem uzależnione od spełnienia

kryterium „ oczywistości” sprzeczności korzystania z nieruchomości, a to zakłada

badanie w każdej sprawie konkretnych okoliczności dotyczących sposobu

użytkowania gruntu przez użytkownika i przyczyn, dla których korzystanie było

sprzeczne

z

jego

przeznaczeniem.

Nie

każde

korzystanie

sprzeczne

z przeznaczeniem gruntu przez użytkownika wieczystego będzie wobec tego

uzasadniało rozwiązanie umowy, a tylko takie, które nastąpiło z przyczyn leżących

po jego stronie i nosi cechę oczywistości. Artykuł 240 k.c. wskazuje jako przykład

korzystania z nieruchomości, które może prowadzić do rozwiązania umowy, nie

wzniesienie

wbrew

umowie

przez

wieczystego

użytkownika

budynków

lub urządzeń. W sprawie niniejszej bezsporne jest, że wieczyści użytkownicy

w terminie określonym w umowie nie wybudowali budynku. Jako przyczynę takiego

stanu rzeczy wskazali długotrwałe i niezakończone postępowania administracyjne

w sprawie wydania pozwolenia na budowę oraz w sprawie nakazania zamurowania

bezprawnie wykonanych okien w ścianach bocznych kamienic nr 5 i 7.

Ponieważ sam fakt przekroczenia terminu wzniesienia budynku, określonego

w umowie

wieczystego

użytkowania,

nie

uzasadnia

rozwiązania

umowy

na podstawie art. 240 k.c., konieczne jest ustalenie przyczyn nie dopełnienia tego

obowiązku przez wieczystych użytkowników. W świetle przesłanki oczywiście

sprzecznego korzystania z gruntu badaniu zatem podlegało, czy fakt toczących się

postępowań i ich przebieg miał wpływ na spełnienie przez pozwanych obowiązku

wybudowania budynku określonego w umowie. Sąd Apelacyjny, dokonując

odmiennej wykładni art. 240 k.c. nie odniósł się do tej kwestii i pominął ocenę

przyczyn

niewykonania

umowy

przez

pozwanych

jako

nieistotną

dla

rozstrzygnięcia. W związku z zarzutem naruszenia art. 382 k.p.c. w zw. z art. 227

k.p.c. oraz art. 227 § 1 i 2 k.p.c. wskazać należy, iż zważywszy na dokonaną przez

Sąd drugiej instancji wykładnię art. 240 k.p.c., do naruszenia tych przepisów dojść

nie mogło, nie mniej w konsekwencji poza zakresem rozważań pozostały

apelacyjne zarzuty naruszenia prawa procesowego. Sąd pierwszej instancji

dokonując natomiast odmiennej interpretacji tego przepisu, przeprowadził dowody

zgłoszone przez pozwanych częściowo, uznając taki zakres postępowania

za wystarczający dla dokonania ustaleń w zakresie przyczyn nie wybudowania

budynku w terminie umownym. Słusznie podnieśli skarżący użytkownicy wieczyści,

że na nich spoczywa obowiązek wykazania przyczyn nie wybudowania budynku

w terminie określonym w umowie. Kwestia prawidłowości przeprowadzenia

postępowania dowodowego będzie mogła być przedmiotem oceny przy ponownym

rozpoznaniu sprawy przez Sąd drugiej instancji. Na marginesie trzeba nadto

zauważyć, że ustalenia faktyczne przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonego

wyroku jako dokonane przez Sąd Okręgowy wykraczają poza te ustalenia, bowiem

in extenso przytoczono fragmenty uzasadnienia ze sprawy IC 42/07 o zapłatę

(k. 230)

w

części

dotyczącej

prowadzenia

przez

pozwanych

działalności

gospodarczej, sprzeciwu lokatorów co do zamurowania okien oraz wezwania

pozwanych do uzupełnienia braków projektu, co zdaje się być związane z jednym

z zarzutów apelacji powoda, natomiast z protokołu rozprawy apelacyjnej oraz

uzasadnienia Sądu drugiej instancji nie wynika, by dokonywał on własnych ustaleń.

Skuteczność zarzutu naruszenia art. 240 k.c. czyni skargę kasacyjną

zasadną, wobec czego zbędne jest odniesienie się do zarzutu naruszenia art. 471

k.c., art. 476 k.c., art. 355 k.c. regulujących stosunki obligacyjne oraz art. 5 k.c.

Zważywszy na powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 398 15

§ 1 k.p.c.