V CSK 124/09 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CSK 124/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 października 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "S. G." w G.

przeciwko F. J.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 października 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 17 grudnia 2008 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz

pozwanego kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem

kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Po ostatecznym sprecyzowaniu powództwa powódka - Spółdzielnia

Mieszkaniowa „S. G." w G. domagała się od pozwanego F. J. przeniesienia na jej

rzecz własności działek nr 17/7, 17/9, 17/11, 58 i 17/4 za wynagrodzeniem w

kwocie 25 364,77 zł, a także przeniesienia części działki nr 42. W zakresie

żądania dotyczącego działki nr 42 postępowanie w sprawie zostało zawieszone.

W dniu 12 sierpnia 2008 r. Sąd Okręgowy w G. wydał wyrok częściowy, w

którym nakazał pozwanemu przenieść na rzecz powódki prawo własności

nieruchomości położonej w G., o powierzchni 26510 m2, stanowiącej działki o

numerach 17/7 (obecnie 1268), 17/9 (obecnie 273), 17/11 (obecnie 278) i 58

(obecnie 447), zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w G. KW […] za wynagrodzeniem w kwocie 4 162 070 zł (2.570 m2 + 7.938 m2 + 10.512 m2 +

5.490 m2 = 26.510 m2 x 157 złotych/1 m2) oraz oddalił powództwo o zobowiązanie

pozwanego do przeniesienia na powódkę prawa własności działki 17/4 (obecnie

280). Apelację powódki od tego wyroku, kwestionującą oznaczoną przez Sąd I

instancji wysokość wynagrodzenia oraz oddalenie powództwa co do działki 17/4 (po

zmianie numeracji - 280), Sąd Apelacyjny oddalił wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008

r.

Podstawą orzeczeń obydwu Sądów były następujące ustalenia faktyczne:

Poprzedniczka prawna powódki (Międzyzakładowa G. Spółdzielnia Mieszkaniowa)

otrzymała sporne działki w użytkowanie wieczyste na podstawie decyzji

Prezydenta Miasta G. z dnia 31 października 1979 r. i wybudowała na nich w

latach 1979 - 1991 osiedle mieszkaniowe. Wykorzystanie terenu na ten cel

odpowiadało planowi zagospodarowania i nastąpiło na podstawie zezwoleń na

budowę. Jeden z wzniesionych budynków mieszkalnych, położony na działce nr

17/4, został przeznaczony dla potrzeb kwaterunkowych wojska i Spółdzielnia

przekazała go Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która nim zarządzała i za

pośrednictwem Spółdzielni uiszczała opłaty za użytkowanie wieczyste działki

zajętej przez ten budynek.

W chwili oddawania gruntu w użytkowanie wieczyste w księdze wieczystej

nie był ujawniony Skarb Państwa lecz osoby fizyczne. Później okazało się,

że przez cały czas, w tym także w dniu 5 grudnia 1990 r., właścicielami gruntu

pozostawały te właśnie osoby (J. i A. K., a następnie A., R. i F. K.). Z tego względu

wyrokiem z 2004 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo o uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w sposób, który legitymowałby

powódkę do użytkowania nieruchomości. Umową z 30 kwietnia 2004 r.

dotychczasowi właściciele przenieśli na pozwanego prawo własności powyższych i

szeregu innych działek.

Wartość rynkowa działek nr 17/7, 17/9, 17/11, 58 i części działki nr 42

wynosi 4.275.000 zł, a działki nr 17/4 - 989.257 zł. Sąd oszacował ją na podstawie

opinii biegłej w zakresie budownictwa i wyceny nieruchomości, według stanu

nieruchomości przed rozpoczęciem inwestycji (działki niezagospodarowane

i nieuzbrojone, przeznaczone dla potrzeb budownictwa mieszkaniowego).

Sądy

obydwu

instancji

oceniły,

że

zgłoszone

roszczenie

znajduje

usprawiedliwienie w postanowieniach art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia

2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r. Nr 119,

poz. 1116

z późn.

zm.,

dalej powoływana

jako

„u.s.m.”),

przyznających

spółdzielniom mieszkaniowym roszczenie o nabycie prawa własności gruntów, na

których stoją budynki spółdzielcze. Spółdzielnia może kierować to roszczenia

wobec każdego właściciela, jeżeli posiadała grunt w dniu 5 grudnia 1990 r.,

a budynki stojące na nim zostały przed tą datą wybudowane w oparciu

o pozwolenie na budowę (lub uzyskano zezwolenie na ich użytkowanie)

ze środków własnych spółdzielni lub jej poprzednika prawnego i przed dniem

złożenia wniosku o nabycie gruntu przez spółdzielnię nie została wydana

decyzja o nakazie rozbiórki budynków. Sądy uznały, że – mimo niewymienienia tej

przesłanki - skorzystanie z przyznanego w art. 35 ust. 1 u.s.m. prawa dotyczy

wyłącznie spółdzielni, która również w dacie zgłoszenia powództwa jest

w posiadaniu działek, których dotyczy żądanie. Sąd II instancji poparł takie

stanowisko argumentem, że skoro art. 35 u.s.m. przerzuca na członków spółdzielni

odpowiedzialność majątkową za uchybienia popełnione w przeszłości przez

organy państwowe, wydające pozwolenie na budowę, to ciężar ten nie może obciążać

członków spółdzielni w stosunku do gruntów, których spółdzielnia już nie jest

posiadaczem.

Sądy przyjęły, że dla realizacji roszczenia dobra bądź zła wiara posiadacza

nie ma znaczenia.

W ocenie Sądów powódka spełnia kryteria uprawniające ją do domagania

się od pozwanego przeniesienia na nią prawa własności działek 17/7 (obecnie

1268), 17/9 (obecnie 273), 17/11 (obecnie 278) i 58 (obecnie 447).

Roszczenie nie przysługuje jej natomiast co do działki 17/4 (obecnie 280), która

ani w chwili zgłoszenie żądania, ani w chwili wyrokowania nie pozostawała

w posiadaniu powódki. Budynek mieszkalny posadowiony na tej działce został

przekazany do zasobów kwaterunkowych wojska i od tego momentu wszelkie

obciążenia finansowe związane z użytkowaniem wieczystym gruntu były

regulowane przez powódkę, jednakże ze środków finansowych Wojskowej

Agencji Mieszkaniowej i jej poprzedników. Ponadto, zdaniem Sądu II instancji,

powódka nie wykazała nawet, iż posiadała działkę 17/4 w dniu 5 grudnia 1990 r.

Określając

zasady,

na

jakich

powinno

nastąpić

przeniesienie

własności działek, w stosunku do których powódce przysługuje roszczenie,

Sądy wskazały, że wysokość wynagrodzenia, należnego dotychczasowemu

właścicielowi za utratę prawa własności nieruchomości reguluje art. 35 ust. 3

u.s.m. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać wartości rynkowej działek, po

odliczeniu wartości wybudowanych przez spółdzielnię lub jej poprzednika

prawnego

budynków i

innych

urządzeń.

Ustalenie

wartości rynkowej

nieruchomości dokonywane jest według przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z pózn. zm.,

powoływanej dalej jako „u.g.n.”).

Sądy nie podzieliły stanowiska powódki, iż wysokość wynagrodzenia winna

być określona według stawki za grunt rolny, ponieważ taki był charakter

nieruchomości w momencie, kiedy powódka objęła działki w posiadanie.

Sądy zaznaczyły, że sporne grunty od kilkunastu lat kwalifikowane są w planach

zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone pod budownictwo

oraz infrastrukturę towarzyszącą, a zatem jako tereny budowlane. Sąd II instancji

odwołał się do definicji działki budowlanej zawartej w art. 4 pkt 3a u.g.n.

i stwierdził, że o jej charakterze decyduje cel, któremu działka ma służyć.

Sąd II instancji rozważył, czy rozbieżność pomiędzy wynagrodzeniem, za

jakie powódka chciałaby uzyskać działki, a wynagrodzeniem oznaczonym

w orzeczeniu Sądu I instancji zgodnie z wymaganiami art. 35 ust. 3 u.s.m. nie

stanowi naruszenia art. 321 k.p.c. Uznał jednak, że w wypadku żądania, którego

celem jest ukształtowanie stosunku prawnego między stronami, przedmiot

przeniesienia lub nabycia oraz wartość prawa są ze swej istoty sporne.

O rzeczywistej treści powództwa w sprawie o roszczenie przewidziane w art. 35

ust. 1 u.s.m. nie decyduje tylko sformułowanie żądania pozwu, lecz jego cel,

którym

jest

wydanie

przez

sąd

orzeczenia

zastępującego

określone

oświadczenie woli. Możliwość wydania takiego orzeczenia o brzmieniu nie w pełni

zgodnym z żądaniem pozwu dopuścił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 stycznia

1967 r. (III CZP 32/66; OSNCP 1968/12/199). Jego konsekwencją będzie

pozostawienie powódce decyzji, czy zawrze umowę o treści wynikającej

z orzeczenia sądu. W rozstrzygnięciu obok przedmiotu przeniesienia własności

musi być określone wynagrodzenie odpowiadające wartości rynkowej działek

budowlanych zajętych pod budowę, określona, jak dla przedmiotu prawa

własności.

Powyższy wyrok powódka zaskarżyła skargą kasacyjną opartą na podstawie

naruszenia prawa materialnego (art. 398 3 § 1 pkt 1 k.p.c.) ujętej w zarzutach:

1)

błędnej wykładni art. 35 ust. 3 u.s.m. w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 134 ust.

2 u.g.n. przez przyjęcie, że o określeniu wartości rynkowej, stanowiącej

podstawę wynagrodzenia za nabycie przez powódkę działek gruntu

w trybie art. 35 ust. 1 u.s.m. decyduje wyłącznie kwalifikacja terenów

w aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego i pominięcie przy

ustalaniu stanu faktycznego nieruchomości oświadczenia

pozwanego

zawartego w akcie notarialnym z dnia 30 kwietnia 2004 r.;

2)

niezastosowanie art. 5 k.c.;

3)

niezastosowanie art. 35 ust. 1 w zw. z ust. 3 u.s.m. w odniesieniu do działki nr

17/4 (obecnie nr 280) w sytuacji, gdy powódka w dniu 5 grudnia 1990 r. była

w posiadaniu tego gruntu, a odpłatne przekazanie przez nią budynku

posadowionego na tej działce nie wiązało się z dyspozycją co do działki,

która pozostała we władaniu powódki.

We wnioskach skarżąca domagała się uchylenia w całości zaskarżonego

wyroku

i orzeczenie

co do

istoty sprawy przy

uwzględnieniu kosztów

postępowania, w tym kosztów postępowania kasacyjnego; ewentualnie uchylenia

wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania

przy uwzględnieniu kosztów postępowania kasacyjnego.

Pozwany wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na jego rzecz zwrotu

kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Roszczenie przyznane spółdzielni mieszkaniowej w art. 35 ust. 1 u.s.m.

wprowadzone zostało jako droga umożliwiająca uporządkowanie sytuacji prawnej

gruntów, niezbędna dla zadośćuczynienia przewidzianemu w art. 12 ust. 1 i art. 1714

ust. 1 u.s.m. prawu członków spółdzielni i innych osób do żądania przeniesienia na ich

rzecz własności lokali (art. 36 u.s.m.). U jego podstaw legło założenie, że sytuacja

faktyczna trwająca od wielu lat (grunty musiały bowiem pozostawać w posiadaniu

spółdzielni 5 grudnia 1990 r., a budynki na tych gruntach pochodzić z okresu jeszcze

wcześniejszego), dotycząca istotnych interesów wielu osób zasługuje na ochronę

i uzasadnia przyznanie spółdzielniom prawa do nabycia własności na szczególnych

warunkach, odbiegających od bardziej rygorystycznych reguł przewidzianych w art. 231

§ 1 k.c. (por. pkt 10 uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca

2009 r., K 64/07, Dz.U. Nr 117, poz. 988).

Ponieważ jednak konsekwencją tego prawa jest ingerencja we własność

przysługującą innej osobie, podlegającą szczególnej ochronie (art. 64 Konstytucji RP) –

wykładnia powyższego przepisu przeprowadzana być musi w sposób ścisły.

Zważywszy cel, jakiemu służyć ma uzyskanie prawa do zabudowanych przez

spółdzielnię gruntów – koniecznym elementem statuującym jej roszczenie jest

posiadanie tych gruntów wraz z zabudową również w momencie składania wniosku.

Tylko bowiem w takim wypadku uwzględnienie roszczenia umożliwi spółdzielni

zaspokojenie żądań o przeniesienie własności lokali. Słusznie zatem Sądy obydwu

instancji przyjęły, że roszczenie przewidziane w art. 35 ust. 1 u.s.m. nie przysługuje

spółdzielni mieszkaniowej w stosunku do zabudowanego gruntu, jeżeli w chwili

występowania o jego realizację grunt ten nie pozostaje już w jej posiadaniu. Posiadanie

jest stanem faktycznym – jego szczególny charakter polega na przyznaniu mu ochrony

prawnej. Jednak sam stan władztwa nad rzeczą należy do sfery faktów. Skoro zatem

Sądy obydwu instancji ustaliły, że powódka odpłatanie „przekazała” na rzecz

administracji wojskowej budynek znajdujący się na działce nr 17/4 i od tej chwili jej rola

ograniczała się jedynie do przekazywania do 2004 r. gminie środków na opłatę za

użytkowanie wieczyste zabudowanej nim działki, otrzymywanych od Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej – to takie ustalenie wiąże Sąd Najwyższy na podstawie art. 39813 § 2

k.p.c. i uzasadnia pogląd, że powódka nie pozostaje obecnie w posiadaniu tej działki,

a nawet wątpliwe jest – na co zwrócił uwagę Sąd II instancji - czy pozostawała w jej

posiadaniu w dniu 5 grudnia 1990 r., skoro nie wiadomo dokładnie, kiedy nastąpiło

przekazanie. W rezultacie oddalenie żądań powódki w części dotyczącej powyższej

działki było zatem słuszne.

Skarżąca nie ma też racji podając w wątpliwość prawidłowość ustalenia

wynagrodzenia za nieruchomości, których prawa własności się domaga. Odjęcie prawa

własności musi nastąpić za ekwiwalentnym wyrównaniem majątkowym dla właściciela

(por. uzasadnienie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 29 maja 2001 r., K 5/01,

OTK 2001/4/87). Ten cel realizuje art. 35 ust. 3 u.s.m., który precyzyjnie oznacza

zasady

określenia

należnego

właścicielowi

wynagrodzenia.

Oczywiste

jest,

że wynagrodzenie musi być oszacowane według przeznaczenia nieruchomości z chwili

orzekania i cen rynkowych z tego czasu, ponieważ przejście własności nieruchomości

ma nastąpić dopiero na podstawie i na warunkach wydanego orzeczenia. Dlatego

postanowienia zawarte w art. 35 ust. 3 u.s.m. wykluczają możliwość wyznaczenia

wartości gruntu według sposobu jego wykorzystywania w przeszłości.

Powódka nie ma też racji dopatrując się w zastosowaniu przez Sąd tego

przepisu swojego pokrzywdzenia i wskazując, że wyznaczone wynagrodzenie

w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego premiuje pozwanego, przez

co powinno być oceniane w kategoriach nadużycia prawa podmiotowego.

Wprawdzie żądanie ustalenia słusznego wynagrodzenia za odebranie własności

stanowi realizację prawa podmiotowego pozwanego, jednak nie może być mowy o jego

nadużyciu

w

sytuacji,

kiedy

ustalone

wynagrodzenie

odpowiada

wartości

przejmowanego prawa. Twierdzenia powódki o spekulacyjnym zakupie nieruchomości

są zarzutami bez pokrycia w materiale dowodowym, a argumenty odnoszące się do

uniemożliwienia powódce nabycia działek na zasadach, jakie wynegocjował pozwany

z poprzednimi

właścicielami

w

żaden

sposób

nie

obciążają

pozwanego.

Sama powódka wskazuje bowiem, że stało się to z powodu działań gminy, która przez

długi czas toczyła, ostatecznie przegrany, spór o uzgodnienie treści księgi wieczystej

nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym, kwestionując prawo własności

poprzednich właścicieli.

Nadużycie prawa podmiotowego następuje wówczas, kiedy uprawniony czyni ze

swego prawa użytek, którego nie sposób pogodzić z normami moralnymi.

W rozpatrywanej sprawie sytuacja taka nie zachodzi.

Z przytoczonych względów skargę kasacyjną powódki należało oddalić na

podstawie art. 39814 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego uzasadnia art. 39821 k.p.c.

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c.

jz