V CK 856/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CK 856/04

POSTANOWIENIE

Dnia 20 kwietnia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddziału Regionalnego w W. (poprzednio: Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej w W. - Oddziału Rejonowego w W.)

przy uczestnictwie Z. J.

o wpis hipoteki umownej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 20 kwietnia 2005 r.,

kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w W. z dnia 19 lipca 2004

r., sygn. akt II Ca (…),

oddala kasację.

Uzasadnienie

Umową notarialną z dnia 20 grudnia 2003 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa z

siedzibą w W., Oddział Rejonowy w W., ustanawiając – z powołaniem się na przepisy

ustaw: z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z

2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:

Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz z dnia 22 czerwca 1995 r. o

zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr

42, poz. 368 ze zm. – dalej: „u.z.s.z.”) – odrębną własność lokalu, sprzedała

dotychczasowej najemczyni, Z. J., samodzielny lokal mieszkalny bliżej opisany w

umowie, położony w budynku przy ul. D. w W., oraz udział wynoszący 0,84% w

częściach wspólnych tego budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działki

gruntu nr 5/276 o obszarze 0.49.49 ha, objętej księgą wieczystą Kw. Nr (...), w której

ujawnionym właścicielem działki była Gmina Miasta W., a użytkownikiem wieczystym i

właścicielem budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość – Skarb

Państwa – Wojskowa Agencja Mieszkaniowa z siedzibą w W.. Nabywczyni, Z. J.,

zobowiązała się do zapłaty reszty ceny w kwocie 7 545 zł w ratach bliżej oznaczonych w

umowie, a w celu zabezpieczenia roszczenia z tego tytułu ustanowiła na nabytym lokalu

hipotekę w kwocie 7 545 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W., Oddział

Rejonowy w W.. W § 12 umowy strony zawarły wniosek o dokonanie w księdze

wieczystej Kw. Nr (...) wpisu praw nabytych umową, a następnie o wydzielenie z tej

księgi opisanego wyżej lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych

budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 5/276 i założenie dlań

nowej księgi wieczystej z wpisem na rzecz Z. J., a nadto o wpisanie w dziale IV nowo

założonej księgi wieczystej hipoteki w kwocie 7 545 zł na rzecz Wojskowej Agencji

Mieszkaniowej w W. Oddział Rejonowy w W.

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2004 r. Sąd Rejonowy w W. oddalił wniosek w

części dotyczącej ustanowienia hipoteki w kwocie 7 545 zł. Apelację, wniesioną od tego

postanowienia przez Skarb Państwa – Wojskową Agencję Mieszkaniową w W. Oddział

Rejonowy w W., Sąd Okręgowy w W. oddalił postanowieniem z dnia 19 lipca 2004 r.,

przytaczając w uzasadnieniu następujące rozważania.

Zgodnie z umową z dnia 20 grudnia 2003 r., hipoteka ustanowiona została na

rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która – jak wynika z przepisów ustawy z dnia

22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej – jest

państwową jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną. Skarb Państwa

powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku

do gruntów, budynków i lokali mieszkalnych będących jego własnością (art. 14 ust. 1

u.z.s.z.). Agencja, obejmując we władanie składniki mienia Skarbu Państwa, o których

mowa, wstępuje w prawa i obowiązki z nimi związane; do jej zadań należy

gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa między innymi poprzez

sprzedaż lokali mieszkalnych (art. 15 i 16 u.z.s.z.). Agencja prowadzi samodzielną

gospodarkę finansową, a jej przychodami są m.in. należności z tytułu sprzedaży lokali

mieszkalnych (art. 19 ust. 1 u.z.s.z.). Rozstrzygniecie wniosku o wpis hipoteki wymaga

przesądzenia, czyją wierzytelnością jest kwota uzyskana z dokonanej przez Agencję

sprzedaży

nieruchomości

lokalowej

stanowiącej

własność

Skarbu

Państwa.

Wierzytelności tej nie można odrywać od prawa własności przysługującego Skarbowi

Państwa. Sam fakt, że należności z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych są

przychodami Agencji niczego tu nie zmienia, jest to bowiem tylko ustawowa regulacja

źródeł przychodu państwowej osoby prawnej nie mająca znaczenia dla określenia

podmiotu będącego wierzycielem. Skoro zaś wierzycielem jest Skarb Państwa, hipoteka

może być ustanowiona – stwierdził Sąd Okręgowy – jedynie na rzecz Skarbu Państwa,

a nie na rzecz Agencji.

W kasacji od tego postanowienia Skarb Państwa – Wojskowa Agencja

Mieszkaniowa w W., Oddział Regionalny w W., powołując się na obydwie podstawy

określone w art. 3931 k.p.c., wnosił o jego „zmianę i nakazanie wpisu hipoteki w kwocie

7 545 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddziału Regionalnego w W.”

ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach

pierwszej podstawy kasacyjnej wskazał na naruszenie przepisów: art. art. 14 ust. 1 i 3,

15, 16 i 19 ust. 1 i 2 pkt 2 u.z.s.z. przez ich błędną wykładnię oraz art. 58 ust. 5 u.z.s.z.

przez jego niezastosowanie, w wyniku czego doszło do przyjęcia, że wierzycielem o

zapłatę ceny rzeczy sprzedanej może być wyłącznie jej właściciel, a ponadto art. 353 1

k.c. przez jego niezastosowanie, w wyniku czego doszło do przyjęcia, że właściciel

rzeczy nie może uczynić osoby trzeciej wierzycielem co do ceny sprzedaży rzeczy. W

ramach drugiej postawił natomiast zarzut obrazy przepisów: art. 328 § 2 k.p.c. przez nie

wyjaśnienie przesłanek, jakimi kierował się Sąd Okręgowy przyjmując, że zawarta

umowa nie może stanowić podstawy wpisu hipoteki, art. 378 § 1 w związku z art. 626 8 §

2 k.p.c. przez nie usunięcie wadliwego objęcia kognicją przez Sąd pierwszej instancji

innych jeszcze przesłanek wpisu niż wynikające z art. 6268 § 2 k.p.c., i wreszcie art. 316

§ 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez nieuwzględnienie stanu rzeczy istniejącego w

dacie wydania orzeczenia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na wstępie trzeba zaznaczyć, że – ze względu na regulację zawartą w art. 3

ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego

oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98) –

do rozpoznania złożonej kasacji stosuje się przepisy Kodeksu postępowania cywilnego

w brzmieniu sprzed dnia 6 lutego 2005 r. i w takim brzmieniu będą one w niniejszych

rozważaniach powoływane.

Zarzuty podniesione przez skarżącego w ramach drugiej podstawy kasacyjnej z

art. 3931 k.p.c. nie mogą odnieść zamierzonego skutku.

Co się tyczy zarzutu obrazy art. 328 § 2 k.p.c., to Sąd Najwyższy już wielokrotnie

wyjaśniał, że naruszenie tego przepisu może wypełniać podstawę kasacyjną z art. 393 1

pkt 2 k.p.c. tylko wyjątkowo, mianowicie wówczas, gdy wskutek uchybienia konkretnym

wymaganiom określonym w art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. zaskarżone

orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej (zob. orzeczenia Sądu Najwyższego: z

dnia 13 maja 1997 r., II CKN 112/97 nie publ., z dnia 18 kwietnia 1997 r., I PKN 97/97,

OSNAPiUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia 18 września 1997 r., I CKN 229/97, z dnia 22

października 1997 r., II CKN 409/97, z dnia 26 maja 1998 r., III CRN 516/97, z dnia 11

grudnia 1998 r., II CKN 93/97, z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1208/98, z dnia 10

września 1999 r., II UKN 95/99, z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 460/98, OSNC

2000, nr 5, poz. 100, z dnia 2 grudnia 1999 r., I CKN 954/98, z dnia 13 czerwca 2000 r.,

V CKN 69/00, z dnia 19 grudnia 2000 r., II UKN 152/00, z dnia 7 lutego 2001 r., V CKN

606/00, z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 547/00, czy z dnia 20 lutego 2003 r., I CKN

65/01, nie publ.). Sytuacja taka nie zachodzi w niniejszej sprawie, ponieważ Sąd

Okręgowy w motywach podjętego rozstrzygnięcia wskazał przyczynę, dla której uznał

wpis hipoteki za niedopuszczalny.

Nie można też podzielać zapatrywania skarżącego, jakoby badanie, czy

wierzytelność zabezpieczona hipoteką przysługuje osobie, na której rzecz wpis hipoteki

ma nastąpić, wykraczało poza granice kognicji sądu wynikające z treści art. 626 8 § 2

k.p.c. Według powołanego przepisu, rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej,

sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz

treść księgi wieczystej. W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy ograniczył się do zbadania

treści wniosku o wpis, umowy ustanowienia hipoteki oraz treści księgi wieczystej i,

mając na uwadze wynikające z tych dokumentów ustalenia, trafnie uznał za konieczne

rozważenie, czy w świetle przepisów prawa materialnego Wojskowa Agencja

Mieszkaniowa, na której rzecz wpis hipoteki miał nastąpić, jest wierzycielem kwoty 7 545

zł.

Hipoteka, jak przyjmuje się powszechnie, jest prawem akcesoryjnym w tym

znaczeniu, że jej powstanie, istnienie i wykonanie jest uzależnione od zabezpieczanej

przez nią wierzytelności. Akcesoryjny charakter hipoteki w zakresie jej powstania

znajduje potwierdzenie w art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej:

„u.k.w.h.”), z którego wynika, że hipoteka może powstać tylko wtedy, gdy istnieje

wierzytelność, którą ma zabezpieczać. Skoro zaś nie można ustanowić hipoteki bez

wierzytelności, to nie można tym samym ustanowić hipoteki na rzecz osoby, której

wierzytelność nie przysługuje.

Kwestionując trafność podjętego przez Sąd Okręgowy rozstrzygnięcia, skarżący

prezentuje pogląd, że wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości lokalowej

Skarbu Państwa przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest wierzytelnością tej

Agencji, a nie Skarbu Państwa. Z drugiej natomiast strony, stawiając zarzut obrazy art.

353 1 k.c., podnosi, że w ramach swobody umów doszło do przeniesienia przez Skarb

Państwa wierzytelności z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa na

rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Zarzut naruszenia art. 3531 k.c. ma jedynie

charakter teoretyczny, ponieważ nie znajduje odzwierciedlenia w stanie faktycznym

sprawy. Podstawę wniosku o wpis stanowiła przecież umowa sprzedaży z dnia 20

grudnia 2003 r., a nie jakakolwiek inna umowa przenosząca wierzytelność z tytułu reszty

ceny w kwocie 7 545 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Zatem rozważenia

wymagają wywody kasacji zmierzające do wykazania, że wierzytelność z tytułu ceny

sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa dokonanej przez Wojskową Agencję

Mieszkaniową jest wierzytelnością tej Agencji.

Dla oceny trafności podnoszonych w tej kwestii zarzutów miarodajne są przepisy

powoływanej już ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych

Rzeczypospolitej Polskiej w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonego

postanowienia (tj. z uwzględnieniem zmian wprowadzonych ustawą z dnia 16 kwietnia

2004 r., Dz. U. Nr 116, poz. 1203). Wniosek taki należy wyprowadzić z art. 316 § 1 w

związku z art. 391 § 1 k.p.c., który nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek

uwzględnienia stanu prawnego obowiązującego w dacie zamknięcia rozprawy, oraz art.

67 u.k.w.h., który stanowi, że wpis do księgi wieczystej jest niezbędną przesłanką

powstania hipoteki (art. 67 u.k.w.h.).

Stosownie do przepisów powołanej ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r., Skarb

Państwa powierza Wojskowej Agencji Mieszkaniowej – będącej państwową osobą

prawną, której siedzibą jest miasto W. – wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz

prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących

jego własność (art. 14 ust. 1 oraz art. 8 ust. 3 i ust. 4). Agencja, obejmując te składniki

mienia Skarbu Państwa we władanie, wstępuje w prawa i obowiązki z nimi związane w

stosunku do Skarbu Państwa oraz osób trzecich (art. 15 ust. 1). Gospodarowanie

powierzonym mieniem Skarbu Państwa oraz obrót nieruchomościami, w tym sprzedaż

lokali mieszkalnych i innych nieruchomości, należą do zadań własnych Agencji (art. 16

ust. 1). Prawo własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia

prawem rzeczowym bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o którym mowa w art.

14 ust. 1, przysługuje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję (art. 14 ust.

3). Agencja prowadzi samodzielną gospodarkę finansową; jej przychodami są m.in.

przychody z tytułu zbywania składników majątkowych (art. 19 ust. 1 i art. 19 ust. 3 pkt

3).

Z przytoczonych unormowań wynika, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa jest

jedynie administratorem powierzonego jej mienia Skarbu Państwa, wykonuje prawo

własności i inne prawa rzeczowe „w imieniu” Skarbu Państwa i „na jego rzecz”, a

dokonywane przez nią czynności prawne dotyczące mienia Skarbu Państwa wywołują

bezpośredni skutek w majątku Skarbu Państwa, jako właściciela tego mienia. Wyraźnym

potwierdzeniem takiego wniosku jest regulacja zawarta w art. 14 ust. 3 u.z.s.z., według

której Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję przysługuje prawo

własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem rzeczowym

bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o którym mowa w ust. 1. Uzasadniona jest

tym samym teza, że wszelkie prawa zarówno rzeczowe, jak i obligacyjne uzyskane z

tytułu zbycia przez Wojskową Agencję Mieszkaniową nieruchomości stanowiącej

własność Skarbu Państwa przysługują Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez tę

Agencję. Innymi słowy, Agencja nabywa je w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa.

Oznacza to, że wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie 7 545 zł jest wierzytelnością

Skarbu Państwa, a nie – jak stara się wykazać skarżący – wierzytelnością Agencji.

Przyjęciu takiej tezy nie stoi na przeszkodzie przepis art. 19 ust. 3 pkt 2 u.z.s.z.,

który zalicza przychody z tytułu zbywania składników majątkowych do przychodów

Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, przepis ten bowiem zawiera jedynie ogólną regulację

źródeł przychodu Agencji, nie przesądzając tego, komu przysługuje wierzytelność z

tytułu ceny sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa.

Wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącego, przyjęciu wskazanej wyżej tezy

nie sprzeciwia się również przepis art. 58 ust. 5 u.z.s.z., który został pominięty w

rozważaniach prowadzonych przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego

postanowienia. Przepis ten istotnie określa wierzytelność w stosunku do nabywcy lokalu

mieszkalnego stanowiącego własność Skarbu Państwa, jako „wierzytelność Agencji” (5.

Na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego należność z tytułu sprzedaży może być

rozłożona na raty. Pierwszą ratę w wysokości 10% należności wnosi się przed

zawarciem umowy notarialnej, pozostałe raty można rozłożyć na okres do pięciu lat,

oprocentowane w wysokości 5 % w stosunku rocznym od kwoty pozostałej do spłaty.

Wierzytelność Agencji w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w

tym w

szczególności

zabezpieczeniu

hipotecznemu

na

sprzedawanym lokalu

mieszkalnym.), jednakże sensu tego przepisu nie można ustalać jedynie za pomocą

dyrektyw wykładni językowej. Sformułowanie „wierzytelność Agencji” trzeba postrzegać

jako pewien skrót myślowy, z regulacji zawartych w przepisach art. 14 ust. 1 i 3 u.z.s.z.

bowiem jasno wynika, że Agencja nabywa wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży lokalu

dokonanej „w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa”, co oznacza, że jest to wierzytelność

Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję. Tym samym również ustanowienie

hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność może nastąpić na rzecz Skarbu Państwa

reprezentowanego przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, a nie na rzecz Agencji, jako

państwowej osoby prawnej.

Skoro Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dokonując w dniu 20 grudnia 2003 r.

sprzedaży lokalu mieszkalnego bliżej opisanego w umowie Z. J., uczyniła to w imieniu i

na rzecz Skarbu Państwa i skoro wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie 7 545 zł,

dla zabezpieczenia której w umowie ustanowiona została hipoteka, jest wierzytelnością

Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję, to Sądy Orzekające trafnie uznały

wniosek o wpisanie hipoteki w kwocie 7 545 zł na rzecz Agencji za bezzasadny. Zgodnie

z wymaganiami § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i

zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm. – dalej „rozporządzenie

wykonawcze”), wpis hipoteki powinien nastąpić na rzecz Skarbu Państwa – Wojskowej

Agencji Mieszkaniowej, nie zaś na rzecz samej Agencji, jako państwowej osoby

prawnej. Z powołanych przepisów rozporządzenia wykonawczego wynika bowiem, że

jeżeli uprawnionym z tytułu hipoteki jest Skarb Państwa określa się go w księdze

wieczystej przez wymienienie Skarbu Państwa ze wskazaniem organu reprezentującego

Skarb Państwa lub państwowej osoby prawnej, której powierzono wykonywanie praw

Skarbu Państwa. Trzeba dodać, że podobne stanowisko w kwestii sposobu wpisu

hipoteki do księgi wieczystej zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 września

2002 r., V CKN 1223/00, przyjmując, że wpis do księgi wieczystej hipoteki przymusowej,

zabezpieczającej wierzytelność z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne, następuje

na rzecz Skarbu Państwa oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych jako dysponenta

Funduszu Ubezpieczeń Społecznych (OSNC 2003, nr 9, poz. 127). Również i w tym

wypadku Sąd Najwyższy uznał, że wpis hipoteki nie może nastąpić wyłącznie na rzecz

Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, lecz na rzecz Skarbu Państwa – Zakładu

Ubezpieczeń Społecznych. Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela stanowisko

wyrażone w powołanym orzeczeniu oraz argumentację przytoczoną dla jego

uzasadnienia, uznając, że podobnie należy rozstrzygnąć kwestię wpisu hipoteki

zabezpieczającej wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości stanowiącej

własność Skarbu Państwa dokonanej przez Wojskową Agencję Mieszkaniową.

Trzeba wreszcie zauważyć, że przyczyną odmowy wpisu hipoteki w niniejszej

sprawie nie była – jak przyjmuje skarżący – nieważność czy bezskuteczność umowy z

dnia 20 grudnia 2003 r., lecz wadliwość samego żądania wniosku, skarżący domagał się

przecież wpisu hipoteki na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, co – zważywszy na

treść przepisów § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia wykonawczego

– było niedopuszczalne.

Z przytoczonych wyżej powodów kasacja – jako pozbawiona usprawiedliwionych

podstaw – ulegała oddaleniu (art. 393 12 k.p.c.).