V CK 768/04 · Sąd Najwyższy

Sygn. akt V CK 768/04

POSTANOWIENIE

Dnia 19 stycznia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

w sprawie z wniosku Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Oddział

Regionalny w W.

przy uczestnictwie R. G. i M. G.

o wpis hipoteki zwykłej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 19 stycznia 2005 r.,

kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w. W. z dnia 22 lipca 2004

r., sygn. akt II Ca (…),

1. prostuje

komparycję

zaskarżonego

postanowienia

w

zakresie

daty

postanowienia Sądu Rejonowego w W. przez wpisanie zamiast: „14 kwietnia

2003 r. „ – „ 28 listopada 2003 r.”;

2. oddala kasację.

Uzasadnienie

Umową notarialną z dnia 20 marca 2003 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w

W., Oddział Rejonowy w W., ustanawiając – z powołaniem się na przepisy ustaw: z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46,

poz. 543 ze zm.), z dnia 24 czerwca 1994 r. o .własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił

Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 368 ze zm.

– dalej: „u.z.s.z.”) – odrębną własność lokalu, sprzedała dotychczasowym najemcom, R.

i M. małż. G., samodzielny lokal mieszkalny bliżej opisany w umowie, położony

w budynku przy ul. K. w W., oraz udział wynoszący 16,98 % w częściach wspólnych

tego budynku i prawie własności zabudowanej działki gruntu, objętej księgą wieczystą

Kw. Nr 98 695, w której ujawnionym właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa –

Wojskowa Agencja Mieszkaniowa z siedzibą w W. Oddział Rejonowy w W. Nabywcy, R.

i M. małż. G., zobowiązali się do zapłaty reszty ceny w kwocie 22 240 zł w ratach bliżej

oznaczonych w umowie, a w celu zabezpieczenia roszczenia z tego tytułu ustanowili na

nabytym lokalu hipotekę w kwocie 22 240 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej

w W., Oddział Rejonowy w W. W § 12 umowy strony zawarły wniosek o dokonanie w

księdze wieczystej Kw. Nr 98 695 wpisu praw nabytych umową, a następnie o

wydzielenie z tej księgi opisanego wyżej lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w

częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności zabudowanej działki gruntu i

założenie dlań nowej księgi wieczystej z wpisem własności na rzecz R. i M. małż. G. na

prawach wspólności ustawowej, a nadto o wpisanie w dziale IV nowo założonej księgi

wieczystej hipoteki w kwocie 22 240 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W.

Oddział Rejonowy w W.

Postanowieniem z dnia 28 listopada 2003 r. Sąd Rejonowy w W. oddalił wniosek

w części dotyczącej ustanowienia w nowo założonej księdze wieczystej hipoteki zwykłej

w kwocie 22 240 zł. Apelację, wniesioną od tego postanowienia przez Skarb Państwa –

Wojskową Agencję Mieszkaniową w W. Oddział Rejonowy w W., Sąd Okręgowy w W.

oddalił postanowieniem z dnia 22 lipca 2004 r., przytaczając w .uzasadnieniu

następujące rozważania.

Zgodnie z umową z dnia 20 marca 2003 r., hipoteka ustanowiona została na

rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która – jak wynika z przepisów ustawy z dnia

22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej – jest

państwową jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną. Skarb Państwa

powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku

do gruntów, budynków i lokali mieszkalnych będących jego własnością (art. 14 ust. 1

u.z.s.z.). Agencja, obejmując we władanie składniki mienia Skarbu Państwa, o których

mowa, wstępuje w prawa i obowiązki z .nimi związane; do jej zadań należy

gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa między innymi poprzez

sprzedaż lokali mieszkalnych (art. 15 i 16 u.z.s.z.). Agencja prowadzi samodzielną

gospodarkę finansową, a jej przychodami są m.in. należności z tytułu sprzedaży lokali

mieszkalnych (art. 19 ust. 1 u.z.s.z.).

Rozstrzygniecie wniosku o wpis hipoteki wymaga w pierwszej kolejności zajęcia

stanowiska, czyją wierzytelnością jest kwota uzyskana z dokonanej przez Agencję

sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Wierzytelności tej nie

można odrywać od prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa. Sam fakt, że

należności z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych są przychodami Agencji niczego tu nie

zmienia, jest to bowiem tylko ustawowa regulacja źródeł przychodu państwowej osoby

prawnej nie mająca znaczenia dla określenia podmiotu będącego wierzycielem. Skoro

zaś wierzycielem jest Skarb Państwa, hipoteka może być ustanowiona – stwierdził Sąd

Okręgowy – jedynie na rzecz Skarbu Państwa, a nie na rzecz Agencji.

W kasacji od tego postanowienia Skarb Państwa – Wojskowa Agencja

Mieszkaniowa w W. Oddział Regionalny w W., powołując się na obydwie podstawy

określone w art. 3931 k.p.c., wnosił o jego „zmianę i nakazanie wpisu hipoteki w kwocie

22 240 zł wraz z oprocentowaniem na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W.

Oddziału Regionalnego w W.” ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania. W .ramach pierwszej podstawy kasacyjnej wskazał na

naruszenie przepisów: art. art. 14 ust. 1 i 3, 15, 16 i 19 ust. 1 i 2 pkt 2 u.z.s.z. przez ich

błędną wykładnię oraz art. 58 ust. 5 u.z.s.z. przez jego niezastosowanie, w wyniku

czego doszło do przyjęcia, że wierzycielem o zapłatę ceny rzeczy sprzedanej może być

wyłącznie jej właściciel, art. 3531 k.c. przez jego niezastosowanie, w wyniku czego

doszło do przyjęcia, że właściciel rzeczy nie może uczynić osoby trzeciej wierzycielem

co do ceny sprzedaży rzeczy, oraz art. 65 ust. 1 i art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o

.księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.

– dalej: „u.k.w.h.”) przez błędną wykładnię, w wyniku której doszło do przyjęcia, że

odsetki zmienne, określone jako 1/5 stopy redyskontowej ustalonej przez Prezesa NB,

nie mogą być zabezpieczone hipoteką zwykłą. W ramach drugiej postawił natomiast

zarzut obrazy przepisów: art. 328 § 2 k.p.c. przez nie wyjaśnienie przesłanek, jakimi

kierował się Sąd Okręgowy przyjmując, że zawarta umowa nie może stanowić podstawy

wpisu hipoteki wraz z oprocentowaniem, art. 316 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c.

przez nieuwzględnienie stanu rzeczy istniejącego w dacie wydania orzeczenia, oraz art.

6268 § 2 k.p.c. przez objęcie kognicją innych jeszcze niż wynikające z tego przepisu

przesłanek wpisu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując w pierwszej kolejności do rozważenia drugiej podstawy kasacyjnej z

art. 3931 k.p.c., trzeba stwierdzić, że podniesione w jej ramach zarzuty nie mogą odnieść

zamierzonego skutku.

Co się tyczy zarzutu obrazy art. 328 § 2 k.p.c., to Sąd Najwyższy już wielokrotnie

wyjaśniał, że naruszenie tego przepisu może wypełniać podstawę kasacyjną określoną

w art. 3931 pkt 2 k.p.c. tylko wyjątkowo, mianowicie wówczas, gdy wskutek uchybienia

konkretnym wymaganiom określonym w art. 328 § 2 w .związku z art. 391 § 1 k.p.c.

zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej (zob. orzeczenia Sądu

Najwyższego: z dnia 13 maja 1997 r., II CKN 112/97 nie publ., z dnia 18 kwietnia 1997

r., I PKN 97/97, OSNAPiUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia 18 września 1997 r., I CKN

229/97, z dnia 22 października 1997 r., II CKN 409/97, z dnia 26 maja 1998 r., III CRN

516/97, z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 93/97, z dnia 24 marca 1999 r., I CKN

1208/98, z dnia 10 września 1999 r., II UKN 95/99, z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN

460/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 100, z dnia 2 grudnia 1999 r., I CKN 954/98, z dnia 13

czerwca 2000 r., V CKN 69/00, z dnia 19 grudnia 2000 r., II UKN 152/00, z dnia 7 lutego

2001 r., V CKN 606/00, z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 547/00, czy z dnia 20 lutego

2003 r., I .CKN 65/01, nie publ.). Sytuacja taka nie zachodzi w niniejszej sprawie,

ponieważ Sąd Okręgowy w motywach swojego rozstrzygnięcia wyraźnie wskazał

przyczynę, dla której uznał wpis hipoteki za niedopuszczalny.

Nie można też podzielać zapatrywania skarżącego, jakoby badanie, czy

wierzytelność zabezpieczona hipoteką przysługuje osobie, na której rzecz wpis hipoteki

ma nastąpić, wykraczało poza granice kognicji sądu wynikające z treści art. 626 8 § 2

k.p.c. Według powołanego przepisu, rozpoznając wniosek o wpis w .księdze wieczystej,

sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz

treść księgi wieczystej. W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy ograniczył się do zbadania

treści wniosku o wpis, umowy ustanowienia hipoteki oraz treści księgi wieczystej i,

mając na uwadze wynikające z tych dokumentów ustalenia, trafnie uznał za konieczne

rozważenie, czy w świetle przepisów prawa materialnego Wojskowa Agencja

Mieszkaniowa, na której rzecz wpis hipoteki miał nastąpić, jest wierzycielem kwoty 22

240 zł.

Hipoteka, jak przyjmuje się powszechnie, jest prawem akcesoryjnym w tym

znaczeniu, że jej powstanie, istnienie i wykonanie jest uzależnione od zabezpieczanej

przez nią wierzytelności. Akcesoryjny charakter hipoteki w zakresie jej powstania

znajduje potwierdzenie w art. 65 ust. 1 u.k.w.h., z którego wynika, że hipoteka może

powstać tylko wtedy, gdy istnieje wierzytelność, którą ma zabezpieczać. Skoro zaś nie

można ustanowić hipoteki bez wierzytelności, to nie można tym samym ustanowić

hipoteki na rzecz osoby, której wierzytelność nie przysługuje.

Kwestionując trafność podjętego przez Sąd Okręgowy rozstrzygnięcia, skarżący

prezentuje pogląd, że wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu

Państwa przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest wierzytelnością tej Agencji, a nie

Skarbu Państwa. Z drugiej natomiast strony, stawiając zarzut obrazy art. 353 1 k.c.,

podnosi, że w ramach swobody umów doszło do przeniesienia przez Skarb Państwa

wierzytelności z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz

Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Podniesiony zarzut naruszenia art. 353 1 k.c. ma

jedynie charakter teoretyczny, ponieważ nie znajduje odzwierciedlenia w stanie

faktycznym sprawy. Podstawę wniosku o wpis stanowiła przecież umowa sprzedaży z

dnia 20 marca 2003 r., a nie jakakolwiek inna umowa przenosząca wierzytelność z tytułu

reszty ceny w kwocie 22 240 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Zatem

rozważenia wymagają wywody kasacji zmierzające do wykazania, że wierzytelność z

tytułu

ceny,

dokonanej

przez

Wojskową

Agencję

Mieszkaniową,

sprzedaży

nieruchomości Skarbu Państwa jest wierzytelnością tej Agencji.

Dla oceny trafności podnoszonych w tej kwestii zarzutów miarodajne są przepisy

powoływanej już ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych

Rzeczypospolitej Polskiej w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonego

postanowienia (tj. z uwzględnieniem zmian wprowadzonych ustawą z dnia 16 kwietnia

2004 r., Dz. U. Nr 116, poz. 1203). Wniosek taki należy wyprowadzić z art. 316 § 1 w

związku z art. 391 § 1 k.p.c., który nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek

uwzględnienia stanu prawnego obowiązującego w dacie zamknięcia rozprawy, oraz art.

67 u.k.w.h., który stanowi, że wpis do księgi wieczystej jest niezbędną przesłanką

powstania hipoteki (art. 67 u.k.w.h.).

Stosownie do przepisów powołanej ustawy, Skarb Państwa powierza Wojskowej

Agencji Mieszkaniowej – będącej państwową osobą prawną, której siedzibą jest miasto

W. – wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz prawa własności i innych praw

rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących jego własność (art. 14 ust. 1

oraz art. 8 ust. 3 i ust. 4). Agencja, obejmując te składniki mienia Skarbu Państwa we

władanie, wstępuje w prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do Skarbu Państwa

oraz osób trzecich (art. 15 ust. 1). Gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu

Państwa oraz obrót nieruchomościami, w tym sprzedaż lokali mieszkalnych i innych

nieruchomości, należą do zadań własnych Agencji (art. 16 ust. 1). Prawo własności lub

inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem rzeczowym bądź innym

prawem mienia Skarbu Państwa, o którym mowa w art. 14 ust. 1, przysługuje Skarbowi

Państwa reprezentowanemu przez Agencję (art. 14 ust. 3). Agencja prowadzi

samodzielną gospodarkę finansową; jej przychodami są m.in. przychody z tytułu

zbywania składników majątkowych (art. 19 ust. 1 i art. 19 ust. 3 pkt 3).

Z przytoczonych unormowań wynika, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa jest

jedynie administratorem powierzonego jej mienia Skarbu Państwa, wykonuje prawo

własności i inne prawa rzeczowe „w imieniu” Skarbu Państwa i „na jego rzecz”, a

dokonywane przez nią czynności prawne dotyczące mienia Skarbu Państwa wywołują

bezpośredni skutek w majątku Skarbu Państwa, jako właściciela tego mienia. Wyraźnym

potwierdzeniem takiego wniosku jest regulacja zawarta w .art. 14 ust. 3 u.z.s.z., według

której Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję przysługuje prawo

własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem rzeczowym

bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o .którym mowa w ust.1. Uzasadniona jest

tym samym teza, że wszelkie prawa zarówno rzeczowe, jak i obligacyjne uzyskane z

tytułu zbycia przez Wojskową Agencję Mieszkaniową nieruchomości stanowiącej

własność Skarbu Państwa przysługują Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez tę

Agencję. Innymi słowy, Agencja nabywa je w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa.

Oznacza to, że wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie 22 240 zł jest

wierzytelnością Skarbu Państwa, a nie – jak stara się wykazać skarżący –

wierzytelnością Agencji.

Przyjęciu takiej tezy nie stoi na przeszkodzie przepis art. 19 ust. 3 pkt 2 u.z.s.z.,

który zalicza przychody z tytułu zbywania składników majątkowych do przychodów

Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, przepis ten bowiem zawiera jedynie ogólną regulację

źródeł przychodu Agencji, nie przesądzając tego, komu przysługuje wierzytelność z

tytułu ceny sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa.

Wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącego, przyjęciu wskazanej wyżej tezy

nie sprzeciwia się również przepis art. 58 ust. 5 u.z.s.z., który został pominięty w

rozważaniach prowadzonych przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego

postanowienia. Przepis ten istotnie określa wierzytelność w stosunku do nabywcy lokalu

mieszkalnego stanowiącego własność Skarbu Państwa, jako „wierzytelność Agencji” (5.

Na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego należność z tytułu sprzedaży może być

rozłożona na raty. Pierwszą ratę w wysokości 10 % należności wnosi się przed

zawarciem umowy notarialnej, pozostałe raty można rozłożyć na okres do pięciu lat,

oprocentowane w wysokości 5 % w stosunku rocznym od kwoty pozostałej do spłaty.

Wierzytelność Agencji w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w

tym w

szczególności

zabezpieczeniu

hipotecznemu

na

sprzedawanym lokalu

mieszkalnym.), jednakże sensu tego przepisu nie można ustalać jedynie za pomocą

dyrektyw wykładni językowej. Sformułowanie „wierzytelność Agencji” trzeba postrzegać

jako pewien skrót myślowy, z regulacji zawartych w przepisach art. 14 ust. 1 i 3 u.z.s.z.

bowiem jasno wynika, że Agencja nabywa wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży lokalu

dokonanej „w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa”, co oznacza, że jest to wierzytelność

Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję. Tym samym również ustanowienie

hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność może nastąpić na rzecz na rzecz Skarbu

Państwa reprezentowanego przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, a nie na rzecz

Agencji, jako państwowej osoby prawnej.

Skoro Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dokonując w dniu 20 marca 2003 r.

sprzedaży lokalu mieszkalnego bliżej opisanego w umowie R. i M. małż. G., uczyniła to

w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa i skoro wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie

22 240 zł, dla zabezpieczenia której ustanowiona została hipoteka, jest wierzytelnością

Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję, to Sądy Orzekające trafnie uznały

wniosek o .wpisanie hipoteki w kwocie 22 240 zł na rzecz Agencji za bezzasadny. W

takiej sytuacji – zgodnie z wymaganiami § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie

prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.

– dalej „rozporządzenie wykonawcze”) – wpis hipoteki powinien nastąpić na rzecz

Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, nie zaś na rzecz samej Agencji,

jako

państwowej

osoby

prawnej.

Z

powołanych

przepisów

rozporządzenia

wykonawczego wynika bowiem, że jeżeli uprawnionym z tytułu hipoteki jest Skarb

Państwa określa się go w księdze wieczystej przez wymienienie Skarbu Państwa ze

wskazaniem organu reprezentującego Skarb Państwa lub państwowej osoby prawnej,

której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa. Trzeba dodać, że podobne

stanowisko w kwestii sposobu wpisu hipoteki do księgi wieczystej zajął Sąd Najwyższy

w postanowieniu z dnia 19 września 2002 r., V CKN 1223/00, przyjmując, że wpis do

księgi wieczystej hipoteki przymusowej, zabezpieczającej wierzytelność z tytułu składek

na ubezpieczenie społeczne, następuje na rzecz Skarbu Państwa oraz Zakładu

Ubezpieczeń Społecznych jako dysponenta Funduszu Ubezpieczeń Społecznych

(OSNC 2003, nr 9, poz. 127). Również i . w . . tym wypadku Sąd Najwyższy uznał, że

wpis hipoteki nie może nastąpić wyłącznie na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych,

lecz na rzecz Skarbu Państwa – Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Skład orzekający

Sądu Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanym orzeczeniu oraz

argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia, uznając, że podobnie należy

rozstrzygnąć kwestię wpisu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z tytułu ceny

dokonanej

przez

Wojskową

Agencję

Mieszkaniową

sprzedaży

nieruchomości

stanowiącej własność Skarbu Państwa.

Trzeba wreszcie zauważyć, że przyczyną odmowy wpisu hipoteki w niniejszej

sprawie nie była – jak przyjmuje skarżący – nieważność czy bezskuteczność umowy z

dnia 20 marca 2003 r., lecz wadliwość samego żądania wniosku, skarżący domagał się

przecież wpisu hipoteki na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, co – zważywszy na

treść przepisów § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia wykonawczego

– było niedopuszczalne.

Jak wynika z przytoczonych wyżej powodów kasacja nie zasługuje na

uwzględnienie. Rację ma jedynie skarżący podnosząc, że Sąd Okręgowy w .komparycji

zaskarżonego postanowienia w wyniku oczywistej omyłki błędnie wskazał datę

postanowienia Sądu Rejonowego, wpisując „14 kwietnia 2003 r.” zamiast – jak należało

– „28 listopada 2003 r.”. Sąd Najwyższy na podstawie art. 350 § 3 w związku z art. 393 19

k.p.c. w odnośnym zakresie sprostował zaskarżone postanowienie, natomiast na

podstawie art. 39312 k.p.c. kasację oddalił.